1. Introducere

Transferul de cabluri și conducte în Olanda este din punct de vedere juridic mai complex decât presupun multe părți. În practică, nu este neobișnuit ca părțile implicate să creadă că un acord semnat privat este suficient pentru a transfera proprietatea asupra cablurilor sau a unei conducte. Aceasta este o concepție greșită persistentă.

De la introducerea articolului 5:20(2) din Codul Civil Olandez (BW), cablurile și conductele pozate pe, pe sau deasupra terenului altei părți sunt clasificate ca bunuri imobileAcest lucru are consecințe de anvergură asupra modului în care acestea pot fi transferate, grevate cu sarcini și înregistrate.

În acest blog, discutăm cadrul legal complet pentru transferul de cabluri și conducte, aspectele fiscale, rolul notarului public și obligațiile de dezvăluire și informare. Ilustrăm principalele puncte de atenție folosind exemple practice din studii de caz. drept.

2. Cadrul legal

2.1 Hotărârile judecătorești privind cablurile și consecințele lor legislative

În așa-numitul hotărâri judecătorești prin cablu (arestare prin cablu) din 2003, Curtea Supremă a Țărilor de Jos (Curtea Supremă) a decis că cablurile și conductele sunt imobile. Ca răspuns, a fost adăugat un nou paragraf la articolul 5:20 din Codul Civil olandez. Articolul 5:20(2) BW stabilește cine deține o rețea formată din cabluri sau conducte destinate transportului de substanțe solide, lichide sau gazoase, energie sau informații.

2.2 Constructorul autorizat

Conform articolului 5:20(2) BW, proprietatea asupra unei rețele aparține... constructor autorizat (raportor de achiziție solicitat) sau succesorul lor legal. Simpla construire a unei rețele nu conferă automat dreptul de proprietate: ceea ce este necesar este ca constructorul să fi fost autorizat să facă acest lucru.

Construcția în sine poate fi dovedită prin contracte cu antreprenorii, facturi și corespondență referitoare la instalație. Autoritatea de a construi poate rezulta dintr-un drept de superficie stabilit, o obligație legală de a tolera sau un permis. Acordul scris al proprietarului terenului poate, de asemenea, demonstra autoritatea.

2.3 Înregistrarea: nu este constitutivă, dar esențială

Înregistrarea rețelei în registrele publice este nu este o cerință constitutivă pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unei rețele autorizate. Constructorul autorizat este proprietarul, chiar și fără o astfel de înregistrare. Cu toate acestea, înregistrarea este recomandată insistent.

Înregistrarea permite terților să verifice cine deține rețeaua și îl protejează pe proprietar împotriva drepturilor terților. Articolul 3:24(1) din BW prevede că un fapt neînregistrat (cum ar fi construirea unei rețele) nu poate fi invocat împotriva terților.

2.4 Transfer: titlu și livrare

Deoarece conductele și rețelele se califică drept proprietate înregistrată, un transfer valid necesită un act notarial urmat de înregistrarea în registrele publice ale Registrului Funciar (Cadastru) (Articolul 3:89 BW). Un acord obligatoriu (cum ar fi un contract de cumpărare) servește drept titlu — temeiul juridic al transferului — dar transferul efectiv al proprietății necesită o documentație formală livrare prin intermediul notarului. Prin urmare, un acord obligatoriu în sine este insuficient.

2.5 Înregistrarea la Cadastru (art. 155a ONBW)

În temeiul articolului 155a din Legea tranzitorie pentru noul Cod civil olandez (Overgangswet neuw Burgerlijk Wetboek), oricine a acționat ca proprietar al unei rețele la 1 februarie 2007 poate înregistra rețeaua respectivă. Înregistrarea are loc prin intermediul unei declarații notariale, înscrierea în registrele publice și publicarea în Monitorul Oficial (Gazeta Guvernului) și un ziar național.

Rețeaua înregistrată primește propria denumire de rețea (de exemplu, „Secțiunea rețelei W numărul 70”) și este înregistrată în Registrul Funciar cu desenele de rețea corespunzătoare. Atunci când rețeaua sau o parte a acesteia este transferată, această înregistrare trebuie actualizată.

Jurisprudența (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) indică faptul că o rețea nu are întotdeauna nevoie de propria denumire cadastrală; în unele cazuri, este suficientă denumirea parcelei în care se află rețeaua. Cu toate acestea, transferul trebuie să fie documentat în mod clar și complet.

2.6 Divizarea unei rețele

Când o parte a unei rețele înregistrate este deconectată și transferată către o altă parte, rețeaua trebuie divizată oficial. Aceasta necesită:

• Desene de rețea noi atât pentru partea rămasă, cât și pentru cea separată
• O nouă denumire de rețea pentru partea separată
• Depunerea desenelor la Oficiul de Cadastru
• Un act notarial de predare pentru partea transferată

Acest lucru rezultă din articolele 59 și 60 din Regulamentul privind cadastrul funciar din 1994 și este confirmat în opinia avocatului general în cauza ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Drepturi reale: superficie și servituți

La transferul unei rețele, drepturile existente in rem trebuie luate în considerare. Drepturile de superficie și servituți sunt în principiu transferabile (articolul 3:83 BW), dar actul de constituire poate prevedea că transferul sau divizarea este posibilă numai cu consimțământul proprietarului (articolul 5:91 BW coroborat cu articolul 5:104 BW).

Un drept de superficie dependent nu este transferabil în mod independent și se stinge odată cu dreptul principal (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Prin urmare, este esențial să se revizuiască actul de constituire pentru a se observa eventuale restricții înainte de a se continua transferul.

3. Rolul notarului public

Notarul public (notaris) îndeplinește o funcție centrală de protecție în transferul conductelor și rețelelor. Notarul nu este doar un „transmisor” al actelor, ci are o obligație activă de investigare și de diligență.

3.1 Atribuțiile notarului

• Redactarea actului notarial de predare cu o descriere precisă a părții transferate
• Verificarea îndeplinirii tuturor cerințelor legale
• Asigurarea consimțământului tuturor părților implicate
• Înregistrarea actului în registrele publice (articolul 37 din Legea privind cadastrul funciar)

3.2 Obligația de investigare și obligația de refuz

În temeiul articolului 21 din Legea notarilor (Umeziți notarul), notarul are obligația de a investiga și trebuie să refuze să furnizeze servicii dacă există indicii de conflict cu legea sau ordinea publică. Curtea Supremă a confirmat în ECLI:NL:HR:2015:831 că notarul nu trebuie doar să protejeze cerințele formale, ci și să ia în considerare interesele terților.

4. Obligații de notificare și informare

4.1 Obligația vânzătorului de a dezvălui informații

În conformitate cu articolul 7:15 BW, vânzătorul este obligat să livreze partea de rețea fără sarcini și restricții speciale, cu excepția cazului în care cumpărătorul le-a acceptat în mod expres. Articolul 7:17 BW prevede că bunurile livrate trebuie să fie conforme cu contractul, ținând cont de declarațiile vânzătorului.

Jurisprudența este clară: obligația vânzătorului de a dezvălui informațiile depășește obligația cumpărătorului de a investiga (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Vânzătorul trebuie activ a informa cumpărătorul despre defectele cunoscute, restricțiile, drepturile terților și alte fapte relevante.

4.2 Informații minime care trebuie furnizate

În practică, vânzătorul trebuie să furnizeze cel puțin următoarele informații:

• Locația precisă, domeniul de aplicare și starea tehnică a părții de rețea
• Contracte existente și în curs de desfășurare (obligații de întreținere sau furnizare)
• Defecte, defecțiuni sau restricții de utilizare cunoscute
• Drepturi ale terților (superficii, servituți, contracte de arendă)
• Restricții de drept public (permise, planuri de zonare)
• Documentație tehnică, rapoarte de inspecție și istoric de întreținere

4.3 Răspunderea pentru încălcarea obligațiilor de informare

Dacă vânzătorul furnizează informații incorecte sau incomplete, acesta poate fi răspunzător pentru neconformitate (articolul 7:17 BW) sau răspundere civilă delictuală (articolul 6:162 BW). Cumpărătorul poate alege apoi dintre mai multe căi de atac:

• Anulare pentru eroare (Articolul 6:228 BW)
• Reziliere sau reducere de preț (Articolele 7:21 și 7:22 BW)
• Daune (Articolele 6:74 și 7:24 BW)
• Penalitate contractuală (dacă se convine)

Curtea Supremă a confirmat că obligația de divulgare are prioritate: dacă vânzătorul reține informații relevante, acesta nu se poate baza pe neluarea de către cumpărător a efectuării unor investigații suplimentare (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Sarcina probei revine vânzătorului

În cazul în care cumpărătorul contestă faptul că a fost pe deplin informat, sarcina probei revine vânzătorului, care trebuie să demonstreze respectarea obligației de divulgare (articolul 150 din DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Prin urmare, este recomandabil să se documenteze toate comunicările în scris și să se întocmească un dosar informativ cuprinzător.

5. Aspecte fiscale

5.1 Scutire de la plata taxei de transfer pentru rețea

Transferul de conducte și rețele este, în general, scutit de taxa de transfer (overdrachtsbelasting) sub scutire de rețea la articolul 15 alineatul (1) litera (y) din Legea privind taxa pe tranzacțiile juridice (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Această scutire se aplică achiziției unei rețele formate din cabluri sau conducte destinate transportului de substanțe, energie sau informații.

5.2 Aspecte legate de TVA

În scopuri de TVA, furnizarea de rețele este în principiu impozabilă, cu excepția cazului în care se aplică o scutire sau o livrare intracomunitară (articolele 16 și 17e din Legea privind impozitul pe cifra de afaceri, OB umedTratamentul fiscal exact depinde de situația de fapt și de calificarea rețelei ca proprietate înregistrată.

5.3 Evaluare în tranzacții cu 0 €

Taxa de transfer se percepe asupra valoarea justă de piață (waarde in het economische verkeer), nu la prețul de achiziție convenit. Prin urmare, un transfer la 0.00 € nu înseamnă automat că nu se datorează nicio taxă de transfer. Autoritățile fiscale pot determina valoarea reală și pot emite o evaluare suplimentară (cotă: 10.4% pentru proprietățile nerezidențiale). Este recomandabil să se justifice evaluarea, de exemplu demonstrând că, în cazul demolării, costurile de demolare depășesc valoarea reziduală.

6. Exemple practice din jurisprudență

Următoarele hotărâri judecătorești ilustrează principalele aspecte juridice de atenție în transferurile de rețea:

7. Listă de verificare practică

Următoarea listă de verificare poate servi drept ghid la transferul unei (părți a) unei rețele.

7.1 Pregătire și due diligence

1. Cartografiați partea de rețea care urmează să fie vândută în întregime: locație, domeniu de aplicare, stare tehnică
2. Verificarea drepturilor reale existente (superficie, servituți) și a obligațiilor contractuale
3. Colectarea permiselor relevante, a contractelor de întreținere și a restricțiilor de drept public
4. Verificați actul (actele) de constituire pentru restricții de transfer

7.2 Obligații de informare și documentație

• Informați în mod activ cumpărătorul despre toate impedimentele, restricțiile și defectele cunoscute
• Furnizarea de desene de rețea actuale și documentație tehnică
• Dezvăluirea drepturilor terților, a procedurilor pendinte și a circumstanțelor speciale
• Înregistrați toate comunicările în scris în scop probatoriu (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Aspecte juridice și formale

• Verificați dacă partea de rețea este transferabilă independent (articolul 3:83 BW)
• Angajați un notar pentru a întocmi actul de livrare
• Asigurarea înregistrării în registrele publice (articolul 3:89 BW)
• În caz de divizare: comandați noi desene de rețea și înregistrați-le la Cadastru

7.4 Aspecte fiscale

1. Evaluați dacă se aplică excepția de la rețea [articolul 15 alineatul (1) litera (y) din WBR].
2. Justificați evaluarea, în special în cazul unei tranzacții de 0 €
3. Luați în considerare restricționarea scutirii de rețea de la 1 ianuarie 2026

7.5 Transfer operațional

1. Definiți cu precizie limitele bateriei (limitele fizice ale transferului)
2. Transfer contracte și permise de întreținere
3. Asigurarea continuității serviciilor și informarea utilizatorilor finali în timp util
4. Includeți o perioadă de tranziție pentru aspectele operaționale

8. Concluzie

Transferul conductelor și rețelelor este un proces complex din punct de vedere juridic, care depășește cu mult semnarea unui acord. Clasificarea lor ca bunuri imobile implică cerințe formale - un act notarial și înregistrarea la Cadastru - care nu trebuie ocolite.

Vânzătorul are o obligație extinsă de dezvăluire și trebuie să informeze în mod activ cumpărătorul cu privire la toate aspectele juridice, tehnice și factuale relevante. Încălcarea acestei obligații poate duce la răspundere, anulare sau daune-interese.

Din punct de vedere fiscal, scutirea de la plata rețelei merită o atenție deosebită, mai ales având în vedere restricția care intră în vigoare la 1 ianuarie 2026. În cazul tranzacțiilor cu 0 EUR, valoarea justă de piață trebuie justificată pentru a evita evaluările suplimentare.

Pregătirea temeinică — cu diligență necesară, îndrumare notarială și documentație completă — este cheia unui transfer valid din punct de vedere juridic și fără probleme.

9. Surse și referințe

Mai jos este o prezentare generală a principalelor prevederi legale și a jurisprudenței la care se face referire în acest blog.

Legislație

• Articolul 5:20(2) BW — proprietatea asupra rețelelor de conducte
• Articolul 3:89 BW — livrarea proprietății înregistrate
• Articolul 155a din Legea tranzitorie Noul Cod Civil — înregistrarea rețelelor
• Articolele 36 și 37 din Legea privind cadastrul funciar — înregistrarea în registrele publice
• Articolele 59 și 60 din Regulamentul privind cadastrul funciar din 1994 — desemnările rețelelor
• Articolele 7:15, 7:17 și 7:18 BW — obligațiile vânzătorului
• Articolul 15 alineatul (1) litera (y) din WBR — scutire de la taxa de transfer pentru rețea
• Articolul 5:91 coroborat cu 5:104 BW — transferabilitatea drepturilor de superficie
• Articolul 21 din Legea notarilor — obligația de investigare și obligația de refuz

Drept caz

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — excepție de la rețea pentru instalațiile TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — scutire de la plata turnurilor de transmisie în afara rețelei pentru turnuri de transmisie în afara rețelei
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — desemnarea cadastrală a rețelelor
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — obligația de dezvăluire vs. obligația de investigare
• ECLI:NL:HR:2015:831 — funcția de protecție a notarului
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — prioritatea obligației de dezvăluire
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 și 67 — transfer de acțiuni și scutire de la rețea
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — drept de superficie dependent
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — divizarea rețelelor

10. Întrebări frecvente (FAQ)

Pot transfera o conductă sau o rețea doar cu un contract de cumpărare?

Nu. De la introducerea articolului 5:20(2) BW, conductele și rețelele sunt clasificate drept bunuri imobile. Transferul necesită un act notarial și înregistrarea în registrele publice ale Registrului Funciar (articolul 3:89 BW). Contractul de cumpărare servește drept... titlu (temei juridic), dar transferul efectiv al dreptului de proprietate necesită o înmânare oficială prin intermediul notarului. Fără un act notarial, transferul nu este valabil din punct de vedere juridic.

Care este diferența dintre acordul obligatoriu și livrare?

Legislația olandeză operează un sistem cauzal de transfer de proprietate cu trei cerințe: un act valid titlu (acordul obligatoriu, de exemplu vânzarea), livrare (pentru bunuri imobile: act notarial și înregistrare la Registrul Funciar) și autoritatea de a dispune din partea cedentului. Dreptul de proprietate se transferă numai atunci când sunt îndeplinite toate cele trei cerințe.

Ce se întâmplă dacă am chitanțe care dovedesc că am construit conducta?

Chitanțele de achiziție sau înregistrările de construcție pot servi drept dovadă a cine este constructor autorizat este, dar acestea nu sunt suficiente pentru transferul legal al dreptului de proprietate. Jurisprudența confirmă că, fără un act notarial și înregistrare, nu are loc niciun transfer de proprietate, indiferent de deținerea chitanțelor (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Trebuie să plătesc taxă de transfer atunci când transfer o rețea?

Nu neaparat. The scutire de rețea (Articolul 15(1)(y) din WBR) scutește achiziția unei rețele formate din cabluri sau conducte de la taxa pe transfer. Notă: această scutire este restricționată începând cu 1 ianuarie 2026. Dacă scutirea nu se aplică, cota este de 10.4% din valoarea justă de piață. În cazul unei tranzacții de 0 EUR, autoritățile fiscale pot determina valoarea reală.

Ce trebuie să se întâmple dacă vreau să transfer o parte dintr-o rețea înregistrată?

Pentru un transfer parțial, rețeaua trebuie divizată oficial. Aceasta necesită noi desene ale rețelei, o nouă denumire a rețelei pentru partea separată, depunerea la Registrul Cadastral și un act notarial de predare. Ambele părți - proprietarul inițial și cumpărătorul - trebuie să fie implicate în actul notarial de divizare.

Ce rol joacă notarul în transfer?

Notarul public îndeplinește o funcție centrală de protecție. Acesta întocmește actul de livrare, verifică toate cerințele legale, asigură consimțământul tuturor părților implicate și se ocupă de înregistrarea la Registrul Funciar. Notarul are, de asemenea, o obligație de investigare (articolul 21 din Legea notarilor) și trebuie să refuze participarea dacă există indicii de conflict cu legea.

Ce informații trebuie să furnizeze vânzătorul cumpărătorului?

Vânzătorul trebuie să informeze în mod activ cumpărătorul despre: locația exactă și starea tehnică, contractele și obligațiile existente, defectele și defecțiunile cunoscute, drepturile terților, restricțiile de drept public și documentația tehnică relevantă. Obligația vânzătorului de a dezvălui informațiile este mai importantă decât obligația cumpărătorului de a investiga (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Ce pot face dacă vânzătorul a ascuns informații esențiale?

Puteți anula acordul pe motiv de eroare (articolul 6:228 BW), puteți solicita rezoluțiunea sau reducerea prețului (articolele 7:21 și 7:22 BW) sau puteți solicita daune (articolele 6:74 și 7:24 BW). Curtea Supremă a confirmat că obligația de dezvăluire a vânzătorului are prioritate față de obligația de investigare a cumpărătorului.

Pot drepturile reale existente să restricționeze transferul?

Da. Actul de constituire a unui drept de superficie poate prevedea că transferul sau divizarea este posibilă numai cu consimțământul proprietarului (articolul 5:91 coroborat cu articolul 5:104 BW). În plus, un drept de superficie dependent nu este transferabil în mod independent. Verificați întotdeauna actul de constituire înainte de a continua un transfer.

Cum poate vânzătorul să dovedească respectarea obligației de dezvăluire?

Vânzătorul poartă sarcina probei (articolul 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Este recomandabil să se consemneze în scris toate informațiile furnizate: corespondența, dosarele de transfer, rapoartele de due diligence și confirmările de primire semnate de cumpărător. Comunicările orale sunt dificil de dovedit.