Legea chiriei la prețuri accesibile (Wet betaalbare huur)

Începând cu 1 iulie 2024, Olanda a reglementat o parte mult mai mare a pieței de închirieri decât înainte. Legea privind chiriile accesibile — Legea chiriei accesibile — a extins controlul chiriilor de la locuințele sociale la segmentul pieței medii, a făcut ca sistemul de puncte să fie obligatoriu, în loc să fie un criteriu de evaluare, și a transferat controlul către municipalități. Dacă închiriați Amsterdam or Eindhovensau închiriați o proprietate acolo, regulile de mai jos decid care este chiria dumneavoastră legală.

Ce face Legea privind chiria accesibilă

Legea nu este un cod de sine stătător, ci un statut de modificare, care rescrie părți din Cărțile 7 din Codul civil olandez, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte și Wet goed verhuurderschap. A intrat în vigoare la 1 iulie 2024. Trei modificări contează cel mai mult.

• Regulamentul a fost extins până în middenhuur. Înainte de iulie 2024, doar locuințele cu un scor de până la 143 de puncte aveau chirii controlate; tot ce depășea această valoare era „liberalizat” și putea fi închiriat la prețurile permise de piață. Legea a creat o bandă reglementată pentru piața medie, între 144 și 186 de puncte.
• Sistemul de puncte a devenit obligatoriu. Anterior, un proprietar putea solicita mai mult decât numărul maxim de puncte, iar chiria rămânea valabilă, cu excepția cazului în care chiriașul o contesta în timp util. Acum, valoarea maximă este o lege obligatorie: perceperea unei sume mai mari este ilegală în sine, indiferent dacă chiriașul se plânge sau nu.
• Sistemul de puncte a fost modernizat. Componenta WOZ a fost plafonată, etichetele energetice au primit mult mai multă importanță, spațiul exterior a fost mai bine recompensat și au fost introduse suprataxe pentru clădirile noi și cele listate.

Guvernul a estimat la acea vreme că aproximativ 300,000 de locuințe vor înregistra în cele din urmă o scădere a chiriilor cu o medie de aproximativ 190 de euro pe lună, dintre care aproximativ 157,000 de locuințe din segmentul mediu de piață vor avea o medie de aproximativ 240 de euro. Acestea au fost proiecții făcute în avans, nu rezultate măsurate.

Sistemul de evaluare a locuințelor (woningwaarderingsstelsel)

Winingwaarderingsstelsel, sau WWS, punctează o locuință pe caracteristici măsurabile și convertește totalul într-o chirie de bază lunară maximă ( calele huur , excluzând taxele de serviciu). Acesta se află în articolul 5 din Besluit huurprijzen woonruimte, cu tabelele de punctaj în anexele sale.

Case independente

Pentru o locuință independentă — una cu ușă de intrare proprie, bucătărie și baie — se acordă puncte pentru:

• suprafața fiecărei încăperi și a oricărui spațiu de depozitare;
• accesorii de bucătărie și sanitare, inclusiv lungimea blatului de lucru și o a doua toaletă sau o cadă;
• eticheta energetică, care, de la modernizare, are mult mai multă importanță — o etichetă bună adaugă multe puncte, în timp ce etichetele E, F și G atrag o deducere;
• spațiu exterior, cum ar fi o grădină, un balcon sau o terasă pe acoperiș, cu o deducere acolo unde nu există;
• valoarea WOZ (evaluarea proprietății municipale), supusă unui plafon astfel încât locația să nu poată domina scorul în zonele cu valoare ridicată;
• statutul de clădire monument istoric, unități de îngrijire și articole mai mici.

Fiecare punct corespunde unei sume dintr-un tabel publicat, așadar 143 și 186 de puncte se traduc fiecare într-o cifră exactă în euro. Aceste cifre sunt indexate la 1 ianuarie a fiecărui an, în conformitate cu articolul 12 din Besluit huurprijzen woonruimte (Legea privind prețurile la investiții), urmând metoda din articolul 27 din Wet op de huurtoeslag (Legea privind prețurile la investiții). Prin urmare, orice cifră pe care o citiți este valabilă numai pentru anul menționat.

Camere și alte spații de cazare neautonome

Camerele și alte tipuri de cazare în care se împarte o bucătărie sau o baie sunt evaluate în cadrul unui sistem separat — WWSO — de asemenea modernizat și obligatoriu la 1 iulie 2024. Ideea practică pentru studenți și tinerii profesioniști este că nu există un sector gratuit pentru camere : oricât de mare ar fi scorul, o cameră are o chirie maximă.

Suprataxe: construcții noi, monumente și energie

Articolul 8a din Besluit huurprijzen woonruimte permite mai multe majorări ale chiriei maxime:

• Suprataxă pentru construcții noi de 10% pentru locuințele de talie medie a căror construcție a început înainte de 1 ianuarie 2028, solicitând o perioadă de douăzeci de ani de la prima ocupare, pentru a menține viabilă dezvoltarea de talie medie.
• monument național (rijksmonument)o suprataxă de 35%.
• Monument provincial sau municipalo suprataxă de 15%.
• Peisaj urban protejato suprataxă de 5% pentru locuințele construite înainte de 1965 într-un peisaj urban protejat care nu sunt ele însele incluse în lista monumentelor istorice.

Clădirile listate sunt, de asemenea, protejate împotriva deducerii pentru eticheta energetică: în loc să piardă puncte pentru o etichetă slabă, un monument obține zero puncte pentru acel element. Nu există o scutire separată pentru renovare; renovarea se face pe calea obișnuită, astfel încât un proprietar care modernizează cu adevărat o proprietate - în special eticheta energetică - crește chiria maximă legală.

Cele trei segmente

Limitele sunt exprimate în puncte. Fiecare dintre cele două scoruri limită se transformă într-un maxim în euro pentru chiria inițială de bază la începutul unei noi închirieri, exclusiv taxele de serviciu. Aceste cifre în euro sunt indexate la fiecare 1 ianuarie în temeiul articolului 12 din Besluit huurprijzen woonruimte și publicate de Rijksoverheid și Huurcommissie , așadar utilizați suma pentru anul în care începe închirierea.

Scorul în puncte este cel care contează, nu chiria solicitată: o locuință care obține un scor de 160 de puncte este o locuință de pe piața medie, chiar dacă este anunțată la 1,600 de euro, iar depășirea este ilegală.

Contracte existente: regimul tranzitoriu

Legea se aplică în întregime fiecărui contract de închiriere încheiat la sau după 1 iulie 2024. Pentru contractele semnate înainte de această dată, regulile tranzitorii diferă în funcție de scorul de punctaj:

• Până la 143 de puncte, sub pragul de liberalizare la începerea procedurii. Deja reglementat; WWS modernizat și noua limită maximă se aplică de la 1 iulie 2024.
• Până la 143 de puncte, dar să depășească pragul de liberalizare la începerea tranzacției — un contract „liberalizat” pentru o locuință care, de fapt, are un scor scăzut. Legea le-a surprins pe acestea de la 1 iulie 2025, după o perioadă de tranziție de un an care permite proprietarilor să ajusteze în mod voluntar. De la această dată, chiriașul actual poate solicita reducerea chiriei la punctele maxime.
• 144 până la 186 de puncte. Contractele existente sunt nu afectat. Prețul maxim mediu al pieței se aplică doar la schimbarea chiriașului, la următoarea închiriere a locuinței.
• 187 de puncte și peste. În afara regimului; fără chirie maximă inițială.

Aceasta este partea cea mai neînțeleasă a legii. Mulți chiriași presupun că reglementările pieței medii li se aplică imediat; pentru majoritatea chiriașilor de pe piața medie, acest lucru nu se aplică. Merită totuși să se calculeze punctele: un apartament care arată ca pe piața medie poate obține un scor sub 143 odată ce se iau în considerare o etichetă energetică slabă și o valoare WOZ plafonată - iar apartamentul respectiv este acoperit.

Declarația de puncte pe care proprietarul trebuie să ți-o dea

Un proprietar care închiriază o locuință reglementată sau de piață medie trebuie să acorde chiriașului un număr de puncte în conformitate cu WWS sau WWSO, cu chiria maximă corespunzătoare, la începutul contractului de închiriere. Obligația se aplică noilor contracte de închiriere de la 1 iulie 2024, odată cu intrarea în vigoare a Legii privind chiria accesibilă; competențele și instrumentele de aplicare a legii Huurcommissie au fost pe deplin operaționale de la 1 ianuarie 2025. Aceasta se numără printre regulile generale ale bunei practici de proprietate imobiliară din articolul 2 din Wet goed verhuurderschap, astfel încât municipalitatea o poate aplica. Este cel mai bun punct de plecare pentru chiriaș: solicitați unul în scris, iar dacă nu vine niciunul, aceasta constituie în sine o încălcare care trebuie raportată.

Executare: de la inițiativa chiriașului până la inițiativa municipalității

Înainte de lege, o chirie excesivă era o problemă a chiriașului: chiriașul trebuia să se adreseze Huurcommissie în termen de șase luni de la începerea contractului de închiriere, iar un chiriaș cu un contract temporar care se temea de nereînnoire adesea nu făcea nimic. Legea a inclus chiria maximă în regulile generale ale bunei practici de proprietate, iar începând cu 1 ianuarie 2025, municipalitățile pot aplica aceste reguli din proprie inițiativă, utilizând scara de escalare a Wet goed verhuurderschap:

• un avertisment;
• un ordin sub constrângere administrativă (ultimul bestuursdwang) sau o ordonanță de sancțiune (ultimul om de rând);
• o amendă administrativă (boetă cea mai bună), care crește la repetare;
• în cele mai grave cazuri de încălcare repetată, preluarea conducerii (beheeroname), plasarea proprietății sub administrarea unei terțe părți.

Amenda administrativă maximă este stabilită prin referire la categoriile legale de amenzi din articolul 23 din Codul penal olandez și crește în cazul în care același proprietar încalcă din nou regulile în perioada specificată de lege (articolul 19 din Wet goed verhuurderschap). Sumele acestor categorii sunt ajustate la fiecare doi ani, astfel încât plafonul care contează este cel în vigoare la momentul încălcării; municipalitățile își publică propriile tabele de amenzi în cadrul acestuia. Fiecare municipalitate trebuie, de asemenea, să gestioneze un punct de raportare ( meldpunt ) unde chiriașii pot raporta practicile defectuoase de închiriere, anonim, dacă doresc.

Executarea legii de către municipalitate nu înlocuiește propriile căi de atac ale chiriașului; aceasta se desfășoară în paralel cu acestea.

• În termen de șase luni de la începerea contractului de închiriere, chiriașul poate solicita Comisiei de Închiriere (Huurcommissie) să verifice chiria inițială în temeiul articolului 7:249 din Codul Civil olandez. O chirie prea mare este apoi redusă cu efect retroactiv de la data începerii contractului.
• După această perioadă, chiriașul unei locuințe reglementate sau de piață medie poate propune o reducere proprietarului și, dacă este refuzat, poate sesiza Huurcommissie în temeiul articolului 7:254 din Codul Civil olandez. O astfel de reducere produce, în general, efecte doar pentru viitor.
• Deciziile Huurcommissie sunt obligatorii pentru părți, sub rezerva sesizării litigiului la tribunalul subdistrictual în termenul legal.

Cu cât poate crește chiria în fiecare an?

Creșterile de chirie sunt plafonate separat de chiria inițială, iar plafoanele sunt revizuite anual.

• Locuințe reglementate (până la 143 de puncte). De la 1 iulie a fiecărui an se aplică un plafon procentual, cu un maxim fix în euro în cazul în care chiria de bază este foarte mică. Același plafon se aplică camerelor, rulotelor și locurilor de parcare.
• Locuințe de piață medie (144–186 puncte). Se aplică un plafon procentual separat, puțin mai mare. În cazul în care contractul în sine specifică un procent mai mic, cifra contractuală prevalează; în cazul în care acesta specifică un procent mai mare, locatorul nu îl poate aplica.

Ambele plafoane respectă aceeași formulă legală: cea mai mică dintre inflație și evoluția salarială convenită colectiv, plus un punct procentual. Acestea sunt anunțate anual de către Ministrul Locuințelor și Amenajării Teritoriale și publicate pe rijksoverheid.nl înainte de a intra în vigoare, așadar luați în considerare cifra pentru anul creșterii și nu cea pe care ați citit-o anul trecut. Un chiriaș care consideră o creștere excesivă poate prezenta propunerea la Huurcommissie, dar numai în perioada pe care Huurcommissie o publică pentru anul respectiv, care, pentru o creștere care intră în vigoare la 1 iulie, cade în toamna următoare. Nerespectarea acestei valori, creșterea rămâne neaplicată. Ghidul nostru privind creșterea anuală a chiriei prezintă pașii.

Cum se potrivește legea cu restul legislației olandeze privind închirierile

Legea bunului landlordship (Wet goed verhuurderschap)

În vigoare de la 1 iulie 2023, Legea privind chiria accesibilă (Wet goed verhuurderschap) stabilește reguli naționale de conduită pentru proprietari și agenții de închiriere: nicio discriminare în selecție, nicio intimidare, un depozit de cel mult dublul chiriei de bază, un contract de închiriere scris, informații scrise către chiriaș, nicio comision de agenție dublu și doar taxe de serviciu permise. Legea privind chiria accesibilă a adăugat chiria maximă și creșterea maximă la această listă, astfel încât un litigiu privind chiria este acum atât o chestiune civilă, cât și una de reglementare.

Contracte temporare după Wet vaste huurcontracten

Legea privind contractele de închiriere cu termen fix a intrat în vigoare la 1 iulie 2024, în aceeași zi cu Legea privind chiria accesibilă, iar cele două se citesc cel mai bine împreună. Conform articolului 7:271 din Codul Civil olandez, un nou chiriaș al unei locuințe independente primește acum, de regulă, un contract pe durată nedeterminată. Contractele temporare rămân posibile doar pentru categoriile definite stabilite în legislația delegată - printre care anumiți studenți, persoanele care își închiriază propria locuință în timp ce lucrează temporar în străinătate, închirierea interimară în timp ce un chiriaș este înlocuit temporar și persoanele cu nevoie urgentă de locuință, cum ar fi deținătorii de statut și închirierile pentru a doua șansă - și pentru locuințe care nu sunt independente. Aceste categorii sunt stabilite în Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), care a intrat în vigoare la 1 iulie 2024. Pentru străini, acest lucru contează: vechiul contract pe doi ani, care făcea riscantă contestarea unei chirii excesive, nu mai este implicit.

Taxe de servicii

Taxele de serviciu se află în afara limitei maxime WWS și reprezintă o modalitate frecventă de a recupera ceea ce sistemul de puncte interzice. Pot fi transmise doar articolele permise, iar Huurcommissie le poate evalua. Noi reguli privind taxele de serviciu intră în vigoare începând cu 1 ianuarie 2027.

Ce înseamnă legea pentru proprietari și ce s-a întâmplat de atunci

Pentru un investitor, legea a schimbat aritmetica în trei moduri. Plafonul de venit pentru o unitate de piață medie este acum o funcție a caracteristicilor măsurabile ale clădirii, mai degrabă decât a cererii locale, astfel încât un apartament bine amplasat, dar cu un consum energetic scăzut, poate valora mult mai puțin ca închiriere. Indexarea maximului este plafonată, astfel încât creșterea veniturilor este limitată. Iar ieșirea este atractivă: vânzarea către un proprietar-ocupant valorează adesea mai mult decât continuarea închirierii.

Consecința, raportată pe scară largă, a fost că proprietarii privați au vândut unități reglementate și nou reglementate, că oferta din sectorul liber s-a redus, în timp ce chiriile cerute au crescut, și că unele dezvoltări imobiliare de pe piața medie au fost amânate. Suprataxa pentru construcțiile noi prevăzută la articolul 8a din Legea privind prețurile imobiliare pentru locuințe (Besluit huurprijzen woonruimte) a avut scopul de a contracara ultima dintre acestea. Monitorizarea pieței efectuată de Kadaster, CBS și minister confirmă această tendință: de când sistemul de puncte a devenit obligatoriu pentru segmentul de piață mediu până la 186 de puncte inclusiv, la 1 iulie 2024, numărul fostelor locuințe de închiriat vândute de proprietarii privați a crescut, iar oferta din sectorul liber s-a contractat.

Legea rămâne în vigoare așa cum a fost adoptată, iar Besluit huurprijzen woonruimte a continuat să fie modificat, cel mai recent în aprilie 2026, astfel încât regulile și pragurile de evaluare reprezintă o țintă mobilă. Rapoartele formale de monitorizare a legii sunt publicate anual de către Ministerul Locuințelor și Amenajării Teritoriului (VRO). Un proiect de lege separat, Wet toekomstbestendige huurcommissie (document parlamentar 36791), se referă la structura taxelor Huurcommissie, la disputele privind taxele de serviciu și la timpii de procesare. Camera Reprezentanților l-a adoptat la 21 aprilie 2026; în Senat, un al doilea raport al comisiei a fost emis la 14 iulie 2026, iar pregătirea scrisă este încă în curs de desfășurare.

Îndrumări practice

Dacă sunteți un chiriaș care suspectează că chiria este prea mare

• Solicitați în scris proprietarului o declarație cu punctele, menționând dacă nu vi s-a dat niciodată una.
• Calculați singur punctele folosind verificarea prețurilor chiriei realizată de Huurcommissie, având la îndemână suprafețele, eticheta energetică, decizia WOZ și spațiul exterior.
• Verificați data contractului în raport cu regulile tranzitorii de mai sus — acestea determină dacă aveți o creanță acum sau doar la reînnoire.
• Calculați în diagramă fereastra de șase luni de la începutul contractului de închiriere: în interiorul acesteia puteți obține o reducere retroactivă, în afara acesteia, în general, doar una prospectivă.
• Raportați problema în paralel la centrul de control al municipalității dumneavoastră. Punerea în aplicare a legii nu vă costă nimic și nu depinde de disponibilitatea dumneavoastră de a intenta un proces.
• Nu opriți pur și simplu plata unei părți din chirie. Reduceți chiria doar pe baza unui acord sau a unei decizii.

Dacă sunteți proprietar și aduceți un portofoliu în conformitate

• Evaluați fiecare unitate conform WWS sau WWSO actual, per unitate, mai degrabă decât per clădire, și înregistrați calculul.
• Verificați dacă se aplică o suprataxă — pentru construcții noi, monumente sau peisaje urbane protejate — deoarece acestea modifică semnificativ plafonul.
• Uitați-vă cu atenție la eticheta energetică: modernizarea izolației, a geamurilor sau a încălzirii este cea mai directă cale legală către o chirie maximă mai mare.
• Separați taxele de serviciu și facturați doar articolele permise, cu un extras de cont anual corespunzător.
• Emiteți declarația de puncte odată cu fiecare contract de închiriere nou și păstrați dovada că ați făcut-o.
• Verificați clauzele de creștere a chiriei din contractul standard în raport cu plafoanele anuale; o clauză care permite o majorare este inaplicabilă în această măsură.
• În cazul în care o unitate locativă înregistrează pierderi sub plafonul stabilit, consultați-vă înainte de restructurare. Construcțiile artificiale - taxe de serviciu false, etichetarea greșită a unui apartament drept cameră, o pretinsă închiriere de vacanță - sunt ceea ce caută echipele de aplicare a legii.

Law & More oferă consultanță atât chiriașilor, cât și proprietarilor cu privire la legislația olandeză privind închirierile, în limba engleză, de la Eindhoven și AmsterdamO numărare a punctelor și o revizuire a datei contractului se vor soluționa, de obicei, rapid în cazul în care o închiriere se încadrează în Legea privind chiria accesibilă.