În Olanda, due diligence-ul imobiliar înseamnă stabilirea a trei lucruri înainte de semnarea unui act de cumpărare: dacă vânzătorul poate transfera efectiv ceea ce se vinde, dacă cumpărătorul va avea voie să îl utilizeze conform destinației sale și dacă nicio obligație atașată terenului nu va trece neobservată către cumpărător. Legislația olandeză face ca primul aspect să fie relativ ușor de îndeplinit, iar celelalte două, înșelător de dificil de îndeplinit, deoarece registrele publice sunt complete privind drepturile, dar nu spun nimic despre planificare sau stare. Acest articol stabilește ce verifică un specialist, în ce ordine și ce constatări ar trebui să oprească o tranzacție.
Ce dovedesc și ce nu dovedesc registrele
Transferul de bunuri imobile olandeze necesită trei elemente împreună: un titlu de proprietate valabil, un act notarial de transfer și înregistrarea actului respectiv în registrele publice ținute de Kadaster. Dacă se dorește unul, dreptul de proprietate nu va fi transferat, indiferent de cantitatea de bani care s-a schimbat. Registrele înregistrează actele și faptele înregistrabile și sunt deschise oricui, motiv pentru care o investigație a titlurilor de proprietate în Olanda este rapidă în comparație cu jurisdicțiile care se bazează pe lanțuri private de titluri de proprietate.
Ceea ce registrele nu sunt este o garanție. Sistemul olandez este unul negativ, cu efect protector: înregistrarea nu garantează existența valabilă a unui drept înregistrat, iar un drept neînregistrat poate fi totuși valabil între părțile care l-au creat. Ceea ce oferă legea în schimb este protecție pentru persoana care s-a bazat cu bună-credință pe registre, sub rezerva unor anumite condiții, ceea ce este un lucru diferit și mai restrâns. În practică, aceasta înseamnă două reguli de metodă. Citiți actele în sine, mai degrabă decât extrasul rezumat, deoarece obligațiile sunt stabilite în act și nu în index. Și mergeți suficient de departe în lanț pentru a ridica actul în care a fost creată o sarcină, deoarece actele ulterioare o repetă adesea incomplet sau deloc.
Sarcini: ce anume obligă un succesor și ce nu
Distincția care cauzează cele mai mari daune este între drepturile și obligațiile care țin de teren și cele care nu țin de ele. Drepturile de proprietate limitate le obligă pe toată lumea: dreptul de arendă (erfpacht), dreptul de superficie (opstalrecht), servituțile (erfdienstbaarheden), uzufructul și ipoteca se atașează tuturor proprietății în sine și rămân valabile și după vânzare. În cazul în care proprietatea este un drept de apartament, actul de partaj și regulamentul asociației de proprietari obligă și fiecare proprietar succesiv.
Obligațiile contractuale sunt o altă chestiune. O obligație calitativă, adică o obligație de a tolera sau de a nu face ceva, trece la un succesor numai dacă este creată printr-un act notarial și înregistrată; dacă oricare dintre acestea lipsește, aceasta obligă doar partea inițială. O clauză în lanț, în schimb, nu se aplică niciodată terenului: obligă vânzătorul să impună aceeași obligație următorului cumpărător, cu o penalizare, și, prin urmare, nu mai funcționează în mod silențios imediat ce o verigă din lanț uită. Când găsiți o clauză în lanț, întrebarea nu este ce spune, ci dacă a fost de fapt transmisă în fiecare act de la crearea sa și dacă o penalizare a fost deja pierdută.
Contractul de închiriere merită un tratament separat, deoarece este comun în orașele mari, unde municipalitatea păstrează terenul și acordă un drept de utilizare pe termen lung. Economia unui contract de închiriere rezidă în renta funciară, momentele de revizuire și condițiile în care dreptul încetează sau este reînnoit, iar acestea se regăsesc în condițiile contractului de închiriere, mai degrabă decât în contractul de cumpărare. Articolul nostru despre... erfpacht și contract de leasing pe termen lung funcționează prin mecanisme, iar comparația de bază cu proprietatea deplină este prezentată în proprietate sau leasing.
Planificare: omgevingsplan a înlocuit bestemmingsplan
De la intrarea în vigoare a Legii privind mediul și planificarea urbanistică la 1 ianuarie 2024, vechile planuri de zonare nu mai sunt independente. Fiecare municipalitate are acum un singur omgevingsplan, iar fostele bestemmingsplannen au fost absorbite într-o parte temporară a acestuia, urmând să fie transformate într-un plan definitiv pe parcursul unei perioade de tranziție care se întinde pe parcursul următorului deceniu. Pentru un cumpărător, acest lucru are o consecință practică: regula aplicabilă pentru o anumită parcelă se poate afla în partea temporară, în noile reguli municipale sau în regulile naționale care se aplică direct, iar verificarea doar a vechii hărți de zonare nu mai este suficientă.
Întrebările la care trebuie să răspundem sunt aceleași ca întotdeauna. Ce utilizare permite planul, ce permite în ceea ce privește volumul construit și dacă utilizarea actuală corespunde cu aceasta sau se bazează pe o autorizație veche sau pe o protecție tranzitorie. În cazul în care utilizarea preconizată necesită o modificare, stabiliți dacă municipalitatea este dispusă să acorde o autorizație de mediu pentru o activitate deviantă înainte de a vă angaja și înregistrați acest lucru ca o condiție, mai degrabă decât ca o așteptare. Verificați dacă municipalitatea a stabilit un drept de preempțiune asupra parcelei, reglementat acum în Legea mediului și a planificării și înregistrat în registrele publice, deoarece acest lucru poate împiedica o vânzare către altcineva. Verificați statutul de monument protejat, care restricționează modificările și are propriile cerințe de autorizare, și verificați orice obligații care decurg din calitatea solului, deoarece cadrul pentru sol și contaminare se aplică acum și legislației de mediu, iar un raport recent privind solul este o practică standard.
Chiriași: cumpărarea nu rezilează contractul de închiriere
Un cumpărător al unei proprietăți închiriate preia contractul de închiriere prin efectul legii. Această singură regulă, „koop breekt geen huur”, decide mai multe tranzacții decât oricare alta și înseamnă că contractele de închiriere sunt o parte la fel de importantă a verificării prealabile ca și actele de proprietate. Pentru proprietățile rezidențiale, regulile s-au schimbat substanțial la 1 iulie 2024, odată cu intrarea în vigoare a legislației privind închirierile pe termen determinat și privind chiria accesibilă, restrângând circumstanțele în care poate fi utilizat un contract de închiriere rezidențial pe termen determinat și extinzând stabilirea reglementată a chiriei și mai sus pe piață. Presupunerile privind chiria realizabilă bazate pe poziția anterioară acestei date nu sunt fiabile.
Pentru proprietățile comerciale, clasificarea este decisivă. Spațiile comerciale și hoteliere se încadrează într-un regim de protecție cu o structură de cinci ani și cinci ani și motive limitate de reziliere, în timp ce birourile și alte spații comerciale se încadrează într-un regim mai puțin strict, în care principala protecție a chiriașului este suspendarea obligației de a părăsi proprietatea. Cele două nu sunt interschimbabile, iar un contract de închiriere redactat pe baza unui model greșit creează o protecție pe care nimeni nu a intenționat-o. Indiferent dacă o taxă de serviciu, o obligație de întreținere sau o amenajare aparțin proprietarului sau chiriașului, rezultă din contractul de închiriere și din condițiile generale aplicabile, iar aceste condiții diferă între modelele standard aflate în circulație. Comparăm cele două regimuri în... Dreptul imobiliar olandez și dreptul locațiunilor comerciale.
Contractul de cumpărare: locul în care riscul este efectiv alocat
Constatările verificării prealabile (due diligence) au valoare doar în funcție de ceea ce se întâmplă în contractul respectiv. Pentru achiziționarea unei locuințe de către un cumpărător consumator, acordul trebuie să fie întocmit în scris, iar cumpărătorul are la dispoziție o perioadă de reflecție de trei zile, care trebuie să includă cel puțin două zile lucrătoare, în care achiziția poate fi reziliată fără a se invoca motive și fără costuri. Această perioadă curge din momentul în care este predat acordul semnat, așadar data livrării documentului trebuie înregistrată, nu presupusă.
Dincolo de acestea, trei clauze își fac treaba. Clauza care descrie pentru ce trebuie să fie potrivită proprietatea stabilește dacă un defect este o problemă a vânzătorului sau a cumpărătorului, iar un vânzător care cunoaște un defect nu se poate ascunde în spatele unei excluderi generale; o clauză de vechime sau o clauză de neocupare schimbă riscul în cealaltă direcție și nu ar trebui niciodată semnată fără a înțelege ce exclude. Condiția de finanțare stabilește momentul în care cumpărătorul poate pleca și necesită o dată, o sumă definită și o descriere a dovezilor de refuz necesare. Clauza de garanție, de obicei un depozit sau o garanție bancară de zece procente din preț, stabilește ce se întâmplă dacă o parte nu își achită obligațiile, alături de penalizarea pentru neexecutare în modelele standard.
Rețineți un aspect al legislației olandeze care îi derutează pe cumpărătorii din alte sisteme: regula de notificare de două luni care se aplică achizițiilor de bunuri mobile de către consumatori nu se aplică achiziției unei case. Ceea ce se aplică acolo este obligația de a depune o reclamație într-un termen rezonabil de la descoperirea unui defect, care este mai scurt decât se așteaptă majoritatea cumpărătorilor și care este evaluat în funcție de circumstanțe. În cazul în care o reclamație poate fi prescrisă, o întrerupere în scris este singurul răspuns fiabil. Ghidurile noastre despre... contract preliminar de cumpărare și de a contractul de cumpărare imobiliară din Olanda parcurgeți textul standard.
Notarul și ce nu face notarul pentru tine
Notarul public întocmește actul de transfer și actul de ipotecă, verifică registrele imediat înainte de înregistrare, păstrează prețul de achiziție într-un cont al unei terțe persoane și achită taxele existente. Notarul este un funcționar public cu obligația de imparțialitate față de ambele părți, iar verificările de identitate și obligațiile de combatere a spălării banilor revin și notarului. Ceea ce notarul nu face este să consilieze una dintre părți cu privire la dacă tranzacția este o idee bună, să negocieze contractul sau să investigheze situația urbanistică sau starea clădirii. Cumpărătorii presupun în mod regulat contrariul și descoperă lacuna abia ulterior; rolul este prezentat în articolul nostru despre... Notarul olandez și transferul legal de proprietate.
Taxa pe transfer se plătește la achiziție, iar ratele, scutirile și condițiile sunt stabilite de legislativ și se modifică de la an la an. Deoarece rata depinde de modul în care va fi utilizată proprietatea și de poziția cumpărătorului și din cauza consecințelor alegerii greșite a terenului după finalizare, mai degrabă decât înainte, aceasta este o întrebare pentru un consultant fiscal în etapa de structurare și nu ceva ce trebuie stabilit în contractul de cumpărare. Partea de cost a cumpărătorului este prezentată în prezentarea noastră generală a... taxa de transfer și costurile cumpărătorului.
Un ordin de funcționare pentru anchetă
Începeți cu registrele, deoarece sunt ieftine și rapide și ele stabilesc dacă merită să faceți restul: actul de proprietate actual, actele în care au fost create orice drepturi limitate și obligații calitative și orice sechestre înregistrate, ipoteci sau drepturi de preempțiune. Apoi citiți situația urbanistică din omgevingsplan și istoricul autorizațiilor și abia apoi comandați studiile tehnice și de mediu, care sunt partea costisitoare. În cazul în care proprietatea este închiriată, urmează contractele de închiriere și istoricul chiriilor, împreună cu decontările de taxe de serviciu. În cazul unui drept de apartament, adăugați actul de divizare, regulamentul asociației, procesul-verbal, planul său de întreținere pe termen lung și starea fondului său de rezervă.
Înregistrați fiecare constatare în contractul de vânzare-cumpărare, mai degrabă decât în corespondență. O condiție care apare doar într-un schimb de e-mailuri are o valoare foarte mică odată ce actul a fost semnat, deoarece contractul și actul împreună determină ce a fost vândut și în ce termeni. În cazul în care o constatare nu poate fi rezolvată înainte de semnare, alegerea este între o condiție prealabilă, o ajustare a prețului, o despăgubire sau o reținere deținută de notar, iar care dintre cele patru compatibilități depinde de dacă riscul este cuantificabil și de cine este cel mai bine plasat pentru a-l elimina. Cele mai frecvente erori în practica imobiliară olandeză sunt prezentate în articolul nostru despre cum să eviți capcanele comune din legislația olandeză privind proprietățile imobiliare.
În cele din urmă, mențineți un calendar corect. Condițiile de finanțare expiră, perioadele de reflecție se desfășoară în zile, nu în săptămâni, iar o municipalitate căreia i se solicită o poziție cu privire la o utilizare deviantă nu va răspunde rapid. Un exercițiu de due diligence comprimat în zilele dinaintea datei de semnare produce constatări pe baza cărora nimeni nu poate acționa, ceea ce este un rezultat mai costisitor decât o finalizare întârziată.
Law & More Acționează pentru cumpărători, vânzători, proprietari, chiriași și dezvoltatori în probleme imobiliare olandeze, de la investigarea titlului de proprietate și a planificării, până la contractul de cumpărare, până la litigii privind defectele, contractele de închiriere și condițiile de închiriere. Dacă pregătiți o tranzacție sau ați găsit ceva în registre pe care nu îl puteți înregistra, contactați departamentul nostru. echipă de drept imobiliar in Eindhoven or Amsterdam.
