Cum afectează criza Corona chiriile spațiilor comerciale?
Întreaga lume se confruntă în prezent cu o criză la scară inimaginabilă. Aceasta înseamnă că, de asemenea, guvernele trebuie să ia măsuri extraordinare. Prejudiciile pe care această situație le-a provocat și vor continua să provoace pot fi enorme. Cert este că în prezent nimeni nu este în măsură să evalueze amploarea crizei și nici cât va dura. Indiferent de situație, închirierile spațiilor comerciale sunt încă în vigoare. Acest lucru ridică câteva întrebări. În acest articol, am dori să răspundem la câteva întrebări care pot apărea cu chiriași sau proprietari de spații comerciale.
Plata chiriei
Mai trebuie să plătiți chiria? Răspunsul la această întrebare depinde de circumstanțele cazului. În orice caz, trebuie să se distingă două situații. În primul rând, spațiile comerciale care nu mai pot fi utilizate în scopuri comerciale, cum ar fi restaurantele și cafenelele. În al doilea rând, există magazine care pot fi încă deschise, dar care aleg să își închidă ușile singure.
Chiriașul este obligat să plătească chiria în baza contractului de închiriere. Dacă acest lucru nu se întâmplă, este o încălcare a contractului. Acum se pune întrebarea, poate exista forță majoră? Poate că există acorduri în contractul de închiriere cu privire la circumstanțele în care se poate aplica forța majoră. Dacă nu, drept se aplică. Legea prevede că există forță majoră dacă chiriașul nu poate fi făcut responsabil pentru nerespectare; cu alte cuvinte nu este vina chiriașului că nu poate plăti chiria.
Nu este clar dacă neîndeplinirea obligațiilor din cauza coronavirusului duce la forță majoră. Deoarece nu există un precedent pentru acest lucru, este dificil de judecat care va fi rezultatul în acest caz. Ceea ce joacă un rol, însă, este contractul ROZ (Consiliu Imobiliar) folosit frecvent în acest tip de relație de închiriere. În acest contract, o cerere pentru reducerea chiriei este exclusă ca standard. Întrebarea este dacă un proprietar poate menține în mod rezonabil acest punct de vedere în situația actuală.
Dacă chiriașul alege să își închidă magazinul, situația va fi diferită. Cu toate acestea, în prezent nu există nicio obligație în acest sens, realitatea este că există mai puțini vizitatori și, prin urmare, mai puțin profit. Întrebarea este dacă circumstanța ar trebui să fie în totalitate în detrimentul locatarului. Nu este posibil să dați un răspuns clar la această întrebare, deoarece fiecare situație este diferită. Aceasta trebuie evaluată de la caz la caz.
Circumstanțe neașteptate
Atât chiriașul, cât și proprietarul pot invoca circumstanțe neprevăzute. În general, o criză economică este responsabilă în numele antreprenorului, deși în majoritatea cazurilor acest lucru poate fi diferit din cauza crizei corona. Pot fi luate în considerare și măsurile implementate de guvern. O cerere bazată pe circumstanțe neprevăzute oferă posibilitatea ca contractul de închiriere să fie modificat sau anulat de către instanță.
Acest lucru este posibil în cazul în care un chiriaș nu mai poate fi obligat în mod rezonabil la continuarea contractului. Potrivit istoriei parlamentare, un judecător trebuie să acționeze cu reținere în această chestiune. De asemenea, ne aflăm acum într-o situație în care și instanțele sunt închise: prin urmare, nu va fi ușor să obțineți rapid un verdict.
Deficiența proprietății închiriate
Chiriașul poate solicita o reducere a chiriei sau o despăgubire în caz de neajuns. O deficiență în starea proprietății sau orice altă condiție duce la lipsa beneficiului de închiriere la care un chiriaș avea dreptul la începutul contractului de închiriere. De exemplu, o deficiență poate fi: defecte de construcție, un acoperiș cu scurgeri, mucegai și incapacitatea de a obține o autorizație de exploatare din cauza absenței unei ieșiri de urgență.
În general, instanțele nu sunt dornice să judece că există o circumstanță care trebuie să fie în sarcina proprietarului. În orice caz, o afacere slabă din cauza absenței unui public nu este o circumstanță care ar trebui să fie în sarcina proprietarului. Aceasta face parte din riscul antreprenorial. Ceea ce joacă, de asemenea, un rol este că, în multe cazuri, proprietatea închiriată poate fi încă folosită. Prin urmare, mai multe restaurante livrează sau primesc mesele ca alternativă.
Obligația de exploatare
Majoritatea contractelor de închiriere a spațiilor comerciale includ o obligație de exploatare. Aceasta înseamnă că chiriașul trebuie să utilizeze spațiile comerciale închiriate. În circumstanțe speciale, obligația de exploatare poate apărea din lege, dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Aproape toți proprietarii de spații comerciale și de birouri folosesc modelele ROZ. Prevederile generale asociate cu modelele ROZ afirmă că chiriașul va folosi spațiul închiriat „eficient, complet, corect și personal”. Aceasta înseamnă că chiriașul este supus unei obligații de exploatare.
Până acum, nu există nicio măsură guvernamentală generală în Țările de Jos care să dispună închiderea unui centru comercial sau a unui spațiu de birouri. Cu toate acestea, guvernul a anunțat că toate școlile, unitățile de alimentație și băutură, cluburile sportive și de fitness, saunele, cluburile sexuale și cafenelele ar trebui să rămână închise la nivel național până la o nouă notificare. Dacă un chiriaș este obligat prin ordin al guvernului să închidă proprietatea închiriată, chiriașul nu va fi răspunzător pentru acest lucru.
Aceasta este o circumstanță pentru care, conform situației naționale actuale, chiriașul nu ar trebui să fie tras la răspundere. În conformitate cu prevederile generale, chiriașul este, de asemenea, obligat să urmeze instrucțiunile guvernamentale. În calitate de angajator, el este, de asemenea, obligat să asigure un mediu de lucru sigur. Această obligație derivă din neexpunerea angajaților la riscul contaminării cu coronavirus. În aceste condiții, proprietarul nu poate obliga chiriașul să opereze.
Datorită asistenței medicale a personalului și / sau a clienților, vedem că însuși chiriașii aleg, de asemenea, să închidă în mod voluntar proprietatea închiriată, chiar dacă nu au fost instruiți să facă acest lucru de către guvern. În circumstanțele actuale, considerăm că proprietarii nu vor putea depune cerere pentru îndeplinirea obligației, plata amenzilor sau compensații pentru daune. Pe baza raționalității și corectitudinii, precum și a obligației de a limita cât mai mult posibil prejudiciul din partea chiriașului, ne este greu să ne imaginăm că un proprietar va opune o închidere (temporară).
Utilizarea diferită a proprietății închiriate
Unitățile de alimentație și băuturi sunt închise în acest moment. Cu toate acestea, este încă permis să ridici și să livrezi alimente. Cu toate acestea, un contract de închiriere prevede de cele mai multe ori o politică strictă; ceea ce face ca preluarea să fie diferită de un restaurant. Drept urmare, un chiriaș poate acționa contrar contractului de închiriere și - posibil - pierde amenzi.
În situația actuală, fiecare are datoria de a-și limita prejudiciul cât mai mult posibil. Trecând la o funcție de ridicare / livrare, un locatar respectă. În aceste condiții, este dificil, în orice motiv, să apărăm punctul de vedere că acest lucru este contrar scopului contractual. De fapt, un proprietar este mai probabil să solicite chiriașului dacă chiriașul nu face tot ce îi stă la dispoziție pentru a-și menține activitatea în funcție pentru a putea plăti chiria.
Concluzie
Cu alte cuvinte, toată lumea este obligată să-și limiteze daunele pe cât posibil. Guvernul a anunțat deja măsuri de anvergură pentru a ajuta antreprenorii și pentru a-și reduce presiunea financiară. Se recomandă utilizarea posibilităților acestor măsuri. Dacă un locatar refuză acest lucru, poate fi considerat dificil să transmită proprietarului pierderile. Acest lucru se aplică și invers. Între timp, politicienii au solicitat proprietarilor să modereze chiria în perioada următoare, astfel încât riscul să fie împărțit.
Deși chiriașul și proprietarul au o relație contractuală unul cu celălalt și principiul „o înțelegere este o înțelegere”. Vă recomandăm să vorbiți unul cu celălalt și să priviți posibilitățile. Chiriașul și proprietarul se pot întâlni în aceste momente excepționale. În timp ce chiriașul nu are venituri din cauza închiderii, cheltuielile proprietarului continuă și ele. Este în interesul tuturor ca ambele afaceri să supraviețuiască și să depășească această criză.
În acest fel, chiriașul și proprietarul pot conveni ca chiria să fie temporar plătită parțial, iar deficitul va fi recuperat la redeschiderea sediului comercial. Trebuie să ne ajutăm reciproc acolo unde este posibil și, în plus, proprietarii nu beneficiază de chiriași falimentați. La urma urmei, un nou chiriaș nu este ușor de găsit în aceste vremuri. Orice alegere ai face, nu lua decizii pripite și lasă-ne să te sfătuim cu privire la posibilități.
Contact
Deoarece situația actuală este atât de imprevizibilă, ne putem imagina că acest lucru poate ridica multe întrebări pentru dvs. Urmărim cu atenție evoluțiile și suntem fericiți să vă informăm cu privire la ultimele stări de fapt. Dacă aveți întrebări despre acest articol, nu ezitați să contactați avocații din Law & More.