Obligațiile proprietarului

Un contract de închiriere are diverse aspecte. Un aspect important al acestui lucru este proprietarul și obligațiile pe care le are față de chiriaș. Punctul de plecare în ceea ce privește obligațiile proprietarului este „plăcerea pe care chiriașul se poate aștepta pe baza contractului de închiriere”. La urma urmei, obligațiile proprietarului sunt strâns legate de drepturile chiriașului. În mod concret, acest punct de plecare înseamnă două obligații importante pentru proprietar. În primul rând, obligația articolului 7: 203 BW de a pune articolul la dispoziția locatarului. În plus, o obligație de întreținere se aplică proprietarului sau, cu alte cuvinte, reglementarea defectelor prevăzute la articolul 7: 204 din Codul civil olandez. Ce înseamnă exact ambele obligații ale proprietarului, vor fi discutate succesiv în acest blog.

Obligațiile proprietarului Imagine

Punerea la dispoziție a proprietății închiriate

În ceea ce privește prima obligație primară a proprietarului, articolul 7: 203 din Codul civil olandez prevede că proprietarul este obligat să pună la dispoziția chiriașului proprietatea închiriată și să o lase în măsura necesară pentru utilizarea convenită. Utilizarea convenită se referă, de exemplu, la închirierea:

  • spațiu de locuit (independent sau nelimitat);
  • spațiul de afaceri, în sensul de spațiu comercial;
  • alte spații comerciale și birouri descrise la articolul 7: 203a BW

Este important să se descrie clar în contractul de închiriere care utilizare a fost convenită de părți. La urma urmei, răspunsul la întrebarea dacă proprietarul și-a îndeplinit obligația va depinde de ceea ce părțile au descris în contractul de închiriere cu privire la destinația proprietății închiriate. Prin urmare, este important nu numai să precizați destinația, sau cel puțin utilizarea, în contractul de închiriere, ci și să descrieți mai detaliat la ce se poate aștepta chiriașul pe baza acestuia. În acest context, se referă, de exemplu, la facilitățile de bază necesare pentru a utiliza proprietatea închiriată într-un mod specific. De exemplu, pentru utilizarea unei clădiri ca spațiu de vânzare cu amănuntul, chiriașul poate prevedea, de asemenea, disponibilitatea unui ghișeu, rafturi fixe sau pereți despărțitori și cerințe complet diferite pentru un spațiu închiriat, de exemplu destinat depozitării hârtiei uzate sau a fierului vechi poate fi stabilit în acest context pus.

Obligație de întreținere (decontare implicită)

În contextul celei de-a doua obligații principale a proprietarului, articolul 7: 206 din Codul civil olandez prevede că proprietarul este obligat să repare defectele. Ceea ce trebuie înțeles printr-un defect este mai detaliat în articolul 7: 204 din Codul civil: un defect este o condiție sau o caracteristică a proprietății, ca urmare a căreia proprietatea nu poate oferi chiriașului bucuria pe care o poate aștepta asupra baza contractului de închiriere. În această privință, potrivit Curții Supreme, plăcerea cuprinde mai mult decât doar starea proprietății închiriate sau a proprietăților materiale ale acesteia. Alte circumstanțe care limitează bucuria pot constitui, de asemenea, un defect în sensul articolului 7: 204 BW. În acest context, luați în considerare, de exemplu, accesibilitatea, accesibilitatea și aspectul preconizat al proprietății închiriate.

Deși este un termen larg, care cuprinde toate circumstanțele care limitează plăcerea chiriașului, așteptările chiriașului nu ar trebui să depășească așteptările unui chiriaș mediu. Cu alte cuvinte, aceasta înseamnă că chiriașul nu se poate aștepta la mai mult decât la o proprietate bine întreținută. În plus, diferite categorii de obiecte de închiriat își vor ridica fiecare așteptările, conform jurisprudenței.

În orice caz, nu există niciun defect dacă obiectul de închiriere nu oferă chiriașului bucuria așteptată ca urmare a:

  • o împrejurare atribuibilă chiriașului pe baza culpei sau a riscului. De exemplu, defectele minore ale proprietății închiriate, având în vedere distribuția legală a riscurilor, sunt în contul chiriașului.
  • O împrejurare referitoare la locatarul personal. Aceasta ar putea include, de exemplu, o limită de toleranță foarte scăzută în ceea ce privește zgomotele normale de viață de la alți chiriași.
  • O perturbare reală de către terți, cum ar fi zgomotul din trafic sau deranjamentul zgomotului de pe o terasă de lângă proprietatea închiriată.
  • O afirmație fără o perturbare reală, fiind o situație în care, de exemplu, un vecin al chiriașului pretinde doar că are dreptul de trecere prin grădina chiriașului, fără a-l folosi efectiv.

Sancțiuni în caz de încălcare a principalelor obligații de către proprietar

Dacă proprietarul nu este în măsură să pună la dispoziția chiriașului proprietatea închiriată la timp, în totalitate sau deloc, atunci există un neajuns din partea proprietarului. Același lucru se aplică dacă există un defect. În ambele cazuri, neajunsul presupune sancțiuni pentru proprietar și conferă chiriașului o serie de competențe în acest context, precum pretenția:

  • Conformitate. Chiriașul poate solicita apoi proprietarului să pună la dispoziție proprietatea închiriată la timp, integral sau deloc, sau să remedieze defectul. Cu toate acestea, atâta timp cât chiriașul nu necesită repararea proprietarului, este posibil ca proprietarul să nu remedieze defectul. Cu toate acestea, dacă remediul este imposibil sau nerezonabil, locatorul nu trebuie să facă acest lucru. Dacă, pe de altă parte, locatorul refuză repararea sau nu o face în timp, chiriașul poate remedia el însuși defectul și poate deduce costurile aferente acestuia din chirie.
  • Reducerea chiriei. Aceasta este o alternativă pentru chiriaș dacă proprietatea închiriată nu este pusă la dispoziție la timp sau în totalitate de către locator, sau dacă există un defect. Reducerea chiriei trebuie solicitată instanței sau comitetului de evaluare a chiriei. Cererea trebuie depusă în termen de 6 luni după ce chiriașul a raportat defectul proprietarului. Din acel moment, reducerea chiriei va intra și ea în vigoare. Cu toate acestea, dacă chiriașul permite expirarea acestei perioade, dreptul său la o reducere a chiriei va fi redus, dar nu va expira.
  • Rezilierea contractului de închiriere în cazul în care lipsa chiriei face ca bucuria să fie cu totul imposibilă. Dacă un defect pe care locatorul nu trebuie să îl remedieze, de exemplu pentru că remedierea este imposibilă sau necesită cheltuieli care nu pot fi așteptate în mod rezonabil de la el în circumstanțele date, dar care face ca bucuria pe care chiriașul ar putea să o aștepte este complet imposibilă, atât chiriașul, cât și locatorul dizolvă contractul de închiriere. În ambele cazuri, acest lucru se poate face printr-o declarație extrajudiciară. Adesea, însă, nu toate părțile sunt de acord cu dizolvarea, astfel încât procedurile legale trebuie încă urmate.
  • Compensare. Această cerere se datorează chiriașului doar dacă neajunsul, cum ar fi prezența unui defect, poate fi atribuit și proprietarului. Acesta este cazul, de exemplu, dacă defectul a apărut după încheierea contractului de închiriere și poate fi atribuit locatorului deoarece, de exemplu, nu a efectuat întreținere suficientă asupra imobilului închiriat. Dar, de asemenea, dacă un anumit defect era deja prezent la momentul încheierii contractului de închiriere și locatorul era la curent cu el la acel moment, ar fi trebuit să îl cunoască sau să-l informeze pe chiriaș că proprietatea închiriată nu avea defectul.

Sunteți locatar sau proprietar implicat în disputa cu privire la dacă proprietarul îndeplinește sau nu condițiile? Sau vreți să aflați mai multe despre, de exemplu, impunerea de sancțiuni împotriva proprietarului? Apoi contactați Law & More. Noastră avocați imobiliari sunt experți în dreptul chiriei și sunt bucuroși să vă ofere asistență sau consiliere juridică. Indiferent dacă sunteți chiriaș sau proprietar, la Law & More adoptăm o abordare personală și împreună cu dvs. vă vom analiza situația și vom stabili strategia (de urmărire).

Share
Law & More B.V.