Când închiriați o cazare în Olanda, aveți în mod automat dreptul de a închiria protecție. Același lucru este valabil și pentru co-chiriașii și sublocatarii. În principiu, protecția chiriei cuprinde două aspecte: protecția prețului chiriei și protecția chiriei împotriva rezilierii contractului de închiriere, în sensul că proprietarul nu poate rezilia contractul de închiriere. În timp ce ambele aspecte ale protecției chiriei se aplică chiriașilor de locuințe sociale, acest lucru nu este cazul locatarilor de locuințe din sectorul liber. Care este protecția închirierii în cauză când și ce presupune exact protecția prețului închirierii sau protecția închirierii în contextul încetării contractului de închiriere, sunt discutate în acest blog. Dar mai întâi, acest blog discută despre condiția numită spațiu de locuit pentru aplicarea generală a protecției chiriei.
Spațiu de locuit
Pentru aplicarea prevederilor legale privind protecția chiriei, trebuie să fie mai întâi o chestiune de spațiu locativ. Potrivit articolului 7: 233 din Codul civil olandez, prin spațiu locativ trebuie înțeleasă o proprietate imobiliară construită, în măsura în care este închiriată ca o casă independentă sau nelegată, o rulotă sau un stand destinat șederii permanente. Nu se face astfel o distincție suplimentară între chiriașii de cazare independentă sau non-autonomă în scopul protecției chiriei.
Conceptul de spațiu de locuit include și accesorii imobile, cu alte cuvinte facilități care prin natura lor sunt indisolubil legate de casă, rulotă sau teren sau care fac parte din acesta în virtutea contractului de închiriere. Într-un complex de locuințe, acesta poate fi, de exemplu, casa scărilor, galeriile și coridoarele, precum și instalațiile centrale, dacă acestea sunt desemnate prin contract ca spații care nu au un caracter public.
Cu toate acestea, nu există spațiu locativ în sensul secțiunii 7: 233 din Codul civil olandez dacă se referă la:
- utilizarea pe termen scurt a spațiului de locuit; dacă acesta este cazul se determină pe baza naturii utilizării, de exemplu ca casă de vacanță sau casă de schimb. În acest sens, durata scurtă se referă astfel la utilizare și nu la timpul convenit;
- un spațiu de locuit dependent; acesta este cazul dacă casa este închiriată împreună cu spațiul comercial; în acest caz, locuința face parte din spațiul comercial închiriat, astfel încât nu condițiile de locuință, ci dispozițiile privind spațiul comercial se aplică casei;
- o barcă casă; acesta este un fenomen care nu se potrivește definiției legale a articolului 7: 233 din Codul civil olandez. O astfel de casă nu poate fi considerată de obicei ca proprietate imobiliară, deoarece nu există o asociere durabilă cu solul sau malul.
Protecția prețului închirierii
Dacă condiția de spațiu locativ descrisă mai sus a fost îndeplinită, chiriașul se va bucura în primul rând de protecția prețului închirierii. În acest caz, se aplică următoarele puncte de plecare:
- raportul dintre calitate, inclusiv locația locului de cazare închiriat și între chiria care trebuie plătită pentru aceasta, trebuie să fie rezonabil;
- chiriașul are opțiunea în orice moment de a evalua prețul inițial de închiriere de către Comitetul de închiriere; acest lucru este posibil numai în termen de 6 luni de la începutul contractului de închiriere; decizia Comitetului chiriei este obligatorie, dar poate fi în continuare supusă Curții subdistricționale spre revizuire;
- proprietarul nu poate continua cu o creștere nelimitată a chiriei; Limitele legale specifice se aplică creșterii chiriei, cum ar fi procentul maxim de creștere a chiriei stabilit de ministru;
- prevederile legale privind protecția chiriei sunt o lege obligatorie, adică proprietarul nu se poate abate de la acestea în contractul de închiriere în detrimentul chiriașului.
De altfel, principiile enunțate se aplică doar locatarului unei locuințe sociale. Acesta este spațiul de locuit care se încadrează în sectorul de închiriere reglementat și, prin urmare, trebuie să se distingă de spațiul de locuit care aparține sectorului de închiriere liberalizat sau gratuit. În cazul locuințelor liberalizate sau gratuite, chiria este atât de mare încât chiriașul nu mai este eligibil pentru subvenția chiriei și, prin urmare, nu intră sub protecția legii. Limita dintre locuința liberalizată și cea socială este de aproximativ la prețul de închiriere de aproximativ 752 de euro pe lună. Dacă prețul de închiriere convenit depășește această sumă, chiriașul nu se mai poate baza pe principiile descrise mai sus, deoarece se referă atunci la închirierea unei locuințe liberalizate.
Protecția chiriei împotriva rezilierii contractului de închiriere
Cu toate acestea, pentru aplicarea celuilalt aspect al protecției chiriei, nu se face nicio distincție între locatarii locuințelor sociale și cele liberalizate. Cu alte cuvinte, aceasta înseamnă că fiecare locatar al spațiului de locuit este protejat în mare măsură și automat împotriva rezilierii contractului de închiriere, în sensul că proprietarul nu poate anula contractul de închiriere. În acest context, chiriașul este protejat în mod special deoarece:
- rezilierea de către proprietar nu încetează contractul de închiriere în conformitate cu articolul 7: 272 din Codul civil olandez; în principiu, este de latitudinea proprietarului să încerce mai întâi rezilierea contractului de închiriere de comun acord. Dacă acest lucru nu funcționează și chiriașul nu este de acord cu rezilierea, rezilierea proprietarului nu încetează cu adevărat contractul de închiriere. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere continuă ca de obicei, iar proprietarul trebuie să depună o cerere legală pentru rezilierea contractului de închiriere la instanța subdistritală. În acest caz, contractul de închiriere nu se va încheia până când instanța nu va lua o decizie irevocabilă cu privire la cererea de reziliere a proprietarului.
- având în vedere articolul 7: 271 din Codul civil olandez, proprietarul trebuie să motiveze rezilierea; dacă proprietarul va rezilia contractul de închiriere, el trebuie să respecte formalitățile articolului menționat anterior din Codul civil. În plus față de perioada de preaviz, un motiv pentru reziliere este o formalitate importantă în acest context. Proprietarul trebuie să menționeze astfel unul dintre motivele rezilierii în notificarea de reziliere, așa cum se menționează la articolul 7: 274 alineatul 1 din Codul civil olandez:
- chiriașul nu s-a comportat ca un bun chiriaș
- privește chiria pe o perioadă determinată
- proprietarul are nevoie urgentă de chirie pentru uz propriu
- chiriașul nu este de acord cu o ofertă rezonabilă de a încheia un nou contract de închiriere
- proprietarul dorește să realizeze o utilizare a terenului pe terenul închiriat conform unui plan de zonare valid
- interesele proprietarului în rezilierea contractului de închiriere sunt mai mari decât cele ale chiriașului în continuarea contractului de închiriere (în cazul închirierii proprietarului)
- contractul de închiriere poate fi reziliat de un judecător numai pentru motivele enunțate la articolul 7: 274 alineatul 1 din Codul civil olandez; Motivele menționate anterior sunt exhaustive: adică, dacă se desfășoară proceduri judiciare în fața instanțelor judecătorești, încetarea contractului de închiriere din alte motive nu este posibilă. Dacă apare unul dintre motivele menționate mai sus, instanța trebuie, de asemenea, să accepte cererea chiriașului de a rezilia. În acest caz, nu există deci spațiu pentru o cântărire (suplimentară) a intereselor. Cu toate acestea, se aplică o excepție la acest punct în ceea ce privește terenul de reziliere pentru uz personal urgent. Atunci când cererea este admisă, instanța va stabili și timpul pentru evacuare. Cu toate acestea, dacă cererea de reziliere a proprietarului este respinsă, contractul de închiriere relevant nu poate fi reziliat de acesta timp de trei ani.
Legea privind circulația pieței de închiriere
Anterior, protecția chiriei era practic supusă multor critici: protecția chiriei ar fi mers prea departe și există mai mulți proprietari care ar dori să închirieze casa dacă protecția chiriei nu ar fi atât de strictă. Legiuitorul s-a dovedit sensibil la această critică. Din acest motiv, legiuitorul a optat pentru introducerea acestei legi de la 1 iulie 2016, Legea privind transferul pieței de închiriere. Odată cu această nouă lege, protecția chiriașului a devenit mai puțin strictă. În contextul acestei legi, acestea sunt cele mai importante schimbări:
- pentru contractele de închiriere cu privire la spațiul de locuit independent de doi ani sau mai puțin și pentru contractele de închiriere cu privire la spațiul de locuit non-independent de cinci ani sau mai puțin, a fost posibil ca proprietarul să închirieze fără protecția chiriei. Aceasta înseamnă că contractul de închiriere se încheie prin aplicarea legii după termenul convenit și nu trebuie reziliat de către proprietar ca înainte.
- odată cu introducerea contractelor de grup-țintă, proprietarul a fost, de asemenea, mai ușor să rezilieze contractul de închiriere cu privire la locuințe destinate unui anumit grup-țintă, cum ar fi studenții. Dacă chiriașul nu mai aparține unui anumit grup țintă și, de exemplu, nu mai poate fi considerat student, proprietarul va putea continua rezilierea din cauza utilizării personale urgente mai ușor și mai rapid.
Ești chiriaș și vrei să știi pentru ce protecție de închiriere ești eligibil? Sunteți un proprietar care dorește rezilierea contractului de închiriere? Sau mai aveți alte întrebări cu privire la acest blog? Apoi contactați Law & More. Avocații noștri sunt experți în dreptul închirierii și sunt bucuroși să vă ofere sfaturi. De asemenea, vă pot ajuta legal în cazul în care disputa dvs. privind închirierea duce la proceduri judiciare.