Care sunt drepturile dumneavoastră ca locatar?

Fiecare locatar are dreptul să aibă două drepturi importante: dreptul la bucurie de viață și dreptul la protecția chiriei. Unde am discutat primul drept al chiriașului în legătură cu obligațiile proprietarului, al doilea drept al chiriașului a venit într-un blog separat despre protecția chiriei. De aceea, o altă întrebare interesantă va fi discutată în acest blog: ce alte drepturi mai are chiriașul? Dreptul la bucurarea vieții și dreptul la protecția chiriei nu sunt singurele drepturi pe care le are chiriașul împotriva proprietarului. De exemplu, chiriașul are, de asemenea, dreptul la o serie de drepturi în contextul transferului proprietății care nu traversează chiria și subînchirierea. Ambele drepturi sunt discutate consecutiv în acest blog.

Care sunt drepturile dumneavoastră ca locatar?

Transferul proprietății nu încrucișează chiria

Alineatul 1 al articolului 7: 226 din Codul civil olandez, care se aplică chiriașilor de spații rezidențiale și comerciale, prevede următoarele:

Transferul proprietății la care se referă contractul de închiriere (...) de către proprietar transferă drepturile și obligațiile proprietarului din contractul de închiriere către achizitor. "

Pentru chiriaș, acest articol înseamnă în primul rând că transferul dreptului de proprietate asupra proprietății închiriate, de exemplu prin vânzarea de către proprietar către altul, nu pune capăt contractului de închiriere. În plus, chiriașul poate susține pretenții împotriva succesorului legal al proprietarului, acum că acest succesor legal își asumă drepturile și obligațiile proprietarului. Pentru întrebarea carei pretenții pe care le are tocmai chiriașul, este important să se stabilească mai întâi ce drepturi și obligații ale proprietarului trec succesorului său legal. Conform paragrafului 3 al articolului 7: 226 din Codul civil, acestea sunt în special drepturile și obligațiile proprietarului care sunt direct legate de utilizarea proprietății închiriate cu titlu oneros care urmează să fie plătit de chiriaș, adică chiria. Aceasta înseamnă că pretențiile pe care chiriașul le poate face succesorului legal al proprietarului, în principiu, se referă la cele mai importante două drepturi ale sale: dreptul la bucurie de viață și dreptul la protecția chiriei.

Totuși, adesea, chiriașul și proprietarul fac și alte acorduri în contractul de închiriere în ceea ce privește alt conținut și le înregistrează în clauze. Un exemplu obișnuit este o clauză referitoare la dreptul preventiv al chiriașului. Deși nu dă dreptul chiriașului la livrare, aceasta implică o obligație a proprietarului de a oferi: proprietarul va trebui mai întâi să ofere chiria proprietatea închiriată înainte de a putea fi vândută unui alt succesor legal. Următorul proprietar va fi, de asemenea, legat de această clauză față de chiriaș? Având în vedere jurisprudența, nu este cazul. Aceasta prevede că un drept preventiv al chiriașului nu este direct legat de chirie, astfel încât clauza privind dreptul de cumpărare a proprietății închiriate nu trece succesorului legal al proprietarului. Acest lucru este diferit doar dacă se referă la o opțiune de cumpărare de la chiriaș și suma care trebuie plătită periodic proprietarului include, de asemenea, un element de compensare pentru achiziția finală.

Subînchiriere

În plus, articolul 7: 227 din Codul civil prevede următoarele cu privire la drepturile chiriașului:

„Locatarul este autorizat să dea proprietatea închiriată în folosință, totală sau parțială, altcuiva, cu excepția cazului în care trebuia să presupună că locatorul ar avea obiecții rezonabile cu privire la utilizarea celeilalte persoane.

În general, este clar din acest articol că chiriașul are dreptul să subînchirieze o parte sau o parte din proprietatea închiriată unei alte persoane. Având în vedere a doua parte a articolului 7: 227 din Codul civil, chiriașul nu poate, totuși, să procedeze la subînchiriere dacă are motive să suspecteze că proprietarul va obiecta la aceasta. În unele cazuri, obiecția proprietarului este evidentă, de exemplu dacă în contractul de închiriere este inclusă o interdicție de subînchiriere. În acest caz, nu este permisă închirierea de către chiriaș. Dacă chiriașul face acest lucru oricum, ar putea exista o amendă în schimb. Această amendă trebuie apoi legată de interdicția de subînchiriere din contractul de închiriere și trebuie să fie obligată la o sumă maximă. De exemplu, subînchirierea unei camere de la un Air B&B poate fi astfel interzisă în contractul de leasing, ceea ce se dovedește a fi adesea cazul.

În acest context, articolul 7: 244 din Codul civil este, de asemenea, important pentru subînchirierea spațiului de locuit, care prevede că chiriașului spațiului de locuit nu i se permite să închirieze întregul spațiu de locuit. Acest lucru nu se aplică unei părți dintr-un spațiu de locuit, cum ar fi o cameră. Cu alte cuvinte, chiriașul este în principiu liber să subînchirieze parțial un spațiu de locuit către altul. În principiu, locatarul are dreptul să rămână în proprietatea închiriată. Acest lucru se aplică și în cazul în care chiriașul trebuie să părăsească el însuși proprietatea închiriată. La urma urmei, articolul 7: 269 din Codul civil olandez prevede că proprietarul va continua să subînchirieze prin aplicarea legii, chiar dacă principalul contract de închiriere sa încheiat. Cu toate acestea, următoarele condiții trebuie îndeplinite în sensul prezentului articol:

  • Spațiu de locuit independent. Cu alte cuvinte, un spațiu de locuit cu propriul acces și propriile facilități esențiale, cum ar fi o bucătărie și o baie. Prin urmare, doar o cameră nu este văzută ca un spațiu de locuit independent.
  • Contract de subînchiriere. Fiind un acord între chiriaș și locatar care îndeplinește cerințele pentru un contract de închiriere, așa cum este descris în articolul 7: 201 din Codul civil.
  • Contractul de închiriere se referă la închirierea spațiului de locuit. Cu alte cuvinte, principalul contract de închiriere între chiriaș și proprietar trebuie să se refere la închirierea și închirierea spațiului pentru care se aplică prevederile legale privind spațiul locativ.

În cazul în care nu sunt respectate prevederile de mai sus, sublocatarul nu are încă dreptul sau titlul de a pretinde proprietarului dreptul de a rămâne în proprietatea închiriată după încheierea contractului principal de închiriere dintre chiriaș și proprietar, astfel încât și evacuarea să fie inevitabil pentru el. În cazul în care sublocatarul îndeplinește condițiile, el trebuie să țină cont de faptul că proprietarul poate iniția proceduri împotriva sublocatarului după șase luni, pentru a determina încetarea subînchirierii și evacuarea chiriei.

La fel ca spațiul de locuit, spațiul comercial poate fi, de asemenea, subînchiriat de către chiriaș. Dar ce legătură are locatarul cu proprietarul în acest caz, dacă chiriașul nu a fost autorizat să facă acest lucru sau trebuie să renunțe la proprietatea închiriată? Pentru 2003 a existat o distincție clară: proprietarul nu a avut nimic de-a face cu locatarul, deoarece acesta nu avea decât o relație juridică cu chiriașul. În consecință, sublocatarul nu avea niciun drept și, prin urmare, o cerere împotriva proprietarului. De atunci, legea s-a schimbat în acest punct și prevede că, dacă contractul principal de închiriere dintre chiriaș și proprietar se încheie, chiriașul trebuie să aibă grijă de interesele și poziția sublocatarului, de exemplu, alăturându-se sublocatarului în procedurile cu proprietar. Dar dacă principalul contract de închiriere este încă reziliat după procedură, și drepturile sublocatarului se vor încheia.

Ești chiriaș și ai vreo întrebare cu privire la acest blog? Apoi contactați Law & More. Avocații noștri sunt experți în domeniul dreptului chiriei și sunt bucuroși să vă ofere sfaturi. De asemenea, vă pot ajuta în mod legal în cazul în care disputa dvs. privind închirierea duce la proceduri legale.

Share