2021 este un an în care câteva lucruri se vor schimba în domeniul legislației și reglementărilor. Acesta este și cazul în ceea ce privește impozitul pe transfer. La 12 noiembrie 2020, Camera Reprezentanților a aprobat un proiect de lege pentru ajustarea taxei de transfer. Scopul acestui proiect de lege este de a îmbunătăți poziția începătorilor pe piața imobiliară în raport cu investitorii, deoarece investitorii sunt adesea prea rapizi în ceea ce privește cumpărarea unei case, în special în orașele (mai mari). Acest lucru face din ce în ce mai dificil pentru începători cumpărarea unei case. Puteți citi în acest blog ce modificări se vor aplica ambelor categorii de la 1 ianuarie 2021 și la ce ar trebui să acordați atenție.
Cele două măsuri
Pentru a realiza obiectivul descris mai sus al proiectului de lege, vor fi introduse două modificări, sau cel puțin măsuri, în domeniul taxei de transfer din 2021. Se așteaptă ca acest lucru să crească numărul tranzacțiilor de locuințe de către cumpărătorii inițiali și scăderea tranzacțiilor de locuințe de către investitori.
Prima măsură în acest context se aplică începătorilor și, pe scurt, implică o scutire de la taxa de transfer. Cu alte cuvinte, începătorii nu mai trebuie să plătească taxa de transfer de la 1 ianuarie 2021, astfel încât achiziționarea unei case devine mult mai ieftină pentru ei. Ca urmare a scutirii, costurile totale legate de cumpărarea locuinței, în funcție de creșterea valorii locuințelor, vor scădea într-adevăr. Vă rugăm să rețineți: scutirea este una și prețul locuinței nu poate depăși 400,000 EUR de la 1 aprilie 2021. În plus, scutirea se aplică numai atunci când transferul proprietății are loc la notarul de drept civil la 1 sau după 2021 Ianuarie XNUMX și momentul semnării contractului de cumpărare nu este decisiv.
Cealaltă măsură se referă la investitori și înseamnă că achizițiile lor vor fi impozitate la rata generală mai mare de la 1 ianuarie 2021. Această rată va fi majorată de la 6% la 8% la data menționată. Spre deosebire de începători, devine astfel mai scump pentru investitori să cumpere o casă. Pentru ei, costurile totale asociate cu achiziționarea locuinței vor crește ca urmare a creșterii ratei impozitului pe vânzări. De altfel, această rată nu taxează doar achizițiile care nu sunt locuințe, inclusiv spații comerciale, ci și achizițiile de locuințe care nu vor fi utilizate sau folosite temporar doar ca reședință principală. În acest context, în conformitate cu expunerea de motive a proiectului de lege pentru ajustarea taxei de transfer, luați în considerare, de exemplu, o casă de vacanță, o casă pe care părinții o cumpără pentru copilul lor și case care nu sunt cumpărate de persoane fizice, ci de persoane juridice persoane precum corporațiile de locuințe.
Starter sau investitor?
Dar ce măsură ar trebui să aveți în vedere? Cu alte cuvinte, sunteți un starter sau un investitor? Dacă cineva intră efectiv pe piața locuințelor ocupate de proprietari pentru prima dată și nu a achiziționat niciodată o casă înainte, ar putea fi luat ca punct de plecare pentru a răspunde la această întrebare. Cu toate acestea, cine se califică pentru scutirea inițială și căruia i se aplică creșterea ratei impozitului pe cifra de afaceri, nu este determinat pe baza acestui criteriu. Nu contează pentru scutire dacă în calitate de cumpărător ați deținut deja o casă înainte. Cu alte cuvinte, casa nu trebuie să fie prima dvs. casă ocupată de proprietar pentru a fi eligibilă pentru scutire.
Factura pentru ajustarea taxei de transfer folosește un punct de plecare complet diferit. Faptul că puteți fi clasificat ca starter și, prin urmare, aveți șansa de a beneficia de scutirea de starter depinde de trei criterii cumulative. Criteriile sunt următoarele:
- Vârsta dobânditorului. Pentru a fi considerat începător, trebuie să ai între 18 și 35 de ani. Limita superioară de 35 este utilizată în factură, deoarece ancheta AFM a arătat că este în medie mai greu să suporte costurile pentru cumpărător la o vârstă mai mică de 35 de ani. În plus, pentru aplicarea scutirii cu limita inferioară de 18 ani, se aplică cerința de a fi major. Scopul acestei limite inferioare este de a preveni utilizarea necorespunzătoare a scutirii de la începători: nu este posibil ca reprezentanții legali să folosească scutirea atunci când cumpără o casă pe numele unui copil minor. În plus, limitele de vârstă trebuie aplicate pentru fiecare dobânditor, chiar și în cazul în care o locuință este achiziționată în comun de mai mulți dobânditori. În cazul în care unul dintre achizitori are mai mult de 15 ani, următorul valabil se aplică acestui cumpărător: nicio scutire din partea sa.
- Achizitorul nu a aplicat anterior această scutire. După cum sa menționat, scutirea de la începători poate fi utilizată o singură dată. Pentru a vă asigura că această regulă nu este încălcată, trebuie să declarați în mod clar, ferm și fără rezerve în scris că nu ați aplicat anterior scutirea la pornire. Această declarație scrisă trebuie apoi transmisă notarului de drept civil pentru a putea utiliza scutirea de la taxa de transfer. În principiu, notarul de drept civil se poate baza pe această declarație scrisă, cu excepția cazului în care știa că această declarație a fost emisă incorect. Dacă ulterior se pare că dvs., în calitate de dobânditor, ați aplicat scutirea mai devreme, în ciuda declarației emise, se va face în continuare o evaluare suplimentară.
- Utilizarea casei, altul decât temporar, ca reședință principală de către dobânditor. Cu alte cuvinte, domeniul de aplicare al scutirii de începători este limitat la achizitorii care vor locui efectiv în casă. În ceea ce privește această condiție, este necesar, de asemenea, ca dobânditor, să declarați în scris în mod clar, ferm și fără rezerve că casa va fi folosită altfel decât temporar și ca reședință principală, precum și să prezentați această declarație scrisă către notar de drept civil anterior achiziției dacă achiziția trece prin el. Utilizarea temporară înseamnă, de exemplu, închirierea casei sau utilizarea acesteia ca casă de vacanță. În timp ce reședința principală include înregistrarea la congregație și construirea unei vieți acolo (inclusiv activități sportive, școală, lăcaș de cult, îngrijire a copiilor, prieteni, familie). Dacă, în calitate de dobânditor, nu veți folosi noua locuință ca reședință principală sau doar temporar de la 1 ianuarie 2021, veți fi taxat în continuare la o rată generală de 8%.
Evaluarea acestor criterii și, prin urmare, răspunsul la întrebarea dacă vă calificați pentru aplicarea scutirii, are loc la achiziționarea casei. Mai precis, acesta este momentul în care actul de vânzare este întocmit la notar. Imediat înainte de executarea actului notarial, declarația scrisă referitoare la a doua și a treia condiție trebuie depusă și la notar. Momentul în care este semnat contractul de cumpărare nu este relevant pentru emiterea declarației scrise, la fel ca și pentru achiziționarea scutirii de la începători.
Achiziționarea unei case este un pas important atât pentru începător, cât și pentru investitor. Vrei să știi din ce categorie aparții și ce măsuri trebuie să iei în considerare începând cu 2021? Sau aveți nevoie de ajutor pentru a face declarația necesară pentru scutire? Apoi contactați Law & More. Avocații noștri sunt experți în domeniul imobiliar și în dreptul contractelor și sunt bucuroși să vă ofere ajutor și sfaturi. De asemenea, avocații noștri vă vor ajuta cu plăcere în procesul de urmărire, de exemplu atunci când vine vorba de întocmirea sau verificarea contractului de cumpărare.