Cumpărarea unei case în Olanda ca străin

Cumpărarea unei case în Olanda are o formă juridică fixă: o ofertă, un act de cumpărare scris, o perioadă legală de reflecție, condiții prealabile, un depozit și un act notarial de transfer înregistrat la Registrul Funciar. Majoritatea îndrumărilor pentru străini provin de la agenții imobiliari și se concentrează pe preț. Acest articol prezintă în schimb etapele legale - ce vă obligă și când și la ce puteți încă să renunțați. Este vorba de îndrumare juridică, nu de consultanță financiară.

Poate un cetățean străin să cumpere o casă în Olanda?

Da. Nu există nicio restricție de naționalitate privind proprietatea asupra proprietăților rezidențiale olandeze. Nu trebuie să fiți cetățean olandez, cetățean al UE sau rezident în Olanda pentru a deveni proprietar înregistrat. Nu există permis și nici o perioadă minimă de ședere. Registrul Funciar (Kadaster) înregistrează proprietarul fiecărei parcele, indiferent de pașaportul proprietarului.

Două aspecte sunt adesea confundate cu o interdicție care nu există. În primul rând, proprietatea nu este un statut de imigrare: cumpărarea nu îți oferă drept de ședere, iar un statut de locuitor nedeterminat nu te împiedică să deții o proprietate. În al doilea rând, unele municipalități restricționează achizițiile pentru închiriere, nu și străinii. În cadrul schemei numite opkoopbescherming , în vigoare de la 1 ianuarie 2022, o municipalitate poate desemna cartiere în care o locuință mai ieftină sau cu preț mediu nu poate fi închiriată o perioadă după cumpărare fără autorizație. Aceasta depinde de ceea ce faci cu casa, nu de cine ești.

Ce trebuie să aveți înainte de a licita

Un număr de servicii pentru cetățeni (BSN)

Numărul de identificare fiscală (BSN) este emis automat tuturor persoanelor înregistrate în baza de date olandeză cu evidențe personale; nerezidenții pot fi înregistrați în baza de date cu evidențe ale nerezidenților și pot obține unul în acest fel. Dreptul de proprietate nu depinde de deținerea unui BSN, ci de declarația de impozit pe transfer depusă de notarul public, iar băncile îl vor solicita.

Un cont bancar olandez

Nicio lege nu impune unul, dar veți dori unul. Prețul și costurile sunt plătite în contul clientului notarului ( derdengeldenrekening ), iar plățile dintr-un cont străin sunt mai lente și mai des blocate de cecuri anti-spălare de bani. Fondurile care nu au fost compensate în dimineața transferului îl vor opri.

Ce va solicita un creditor ipotecar, la nivel legal

• O ipotecă olandeză este un drept real creat printr-un act notarial separat, executat la aceeași întâlnire ca și transferul și înregistrat în aceleași registre.
• Creditorului ofertă scrisă obligatorie este ceea ce ar trebui să fie legat de condiția dumneavoastră de finanțare. O indicație provizorie nu este o ofertă, iar bazarea pe una dintre ele este cea mai frecventă modalitate prin care cumpărătorii pierd un avans.
• Dacă sunteți căsătorit sau sunteți într-un parteneriat înregistrat, soțul/soția dumneavoastră va trebui, de obicei, să fie parte sau să își dea consimțământul. Regimurile matrimoniale străine complică acest lucru; discutați acest lucru cu notarul din timp.

Agenți imobiliari: cine acționează pentru cine

Aici sunt cel mai adesea prinși cumpărătorii străini. Agentul care vă arată casa, vă răspunde la întrebări și întocmește actul de cumpărare este agentul de vânzare ( verkoopmakelaar ), instruit și plătit de vânzător și acționând în interesul vânzătorului. Nimic din ceea ce se spune la o vizionare nu schimbă acest lucru. El nu este neutru, nu este consilierul dumneavoastră și nu are nicio obligație de a negocia prețul în jos sau de a vă sfătui cu privire la condițiile asupra cărora ar trebui să insistați.

Un agent de cumpărare ( aankoopmakelaar ) este instruit de dumneavoastră cu următoarele sarcini: evaluarea, licitarea, verificarea asociației de proprietari și a expertizei imobiliare și asistența dumneavoastră în îndeplinirea obligației de investigare. Conform regulilor profesionale ale principalelor asociații de agenți, un singur agent nu ar trebui să acționeze în numele ambelor părți în aceeași tranzacție.

Oferta și de ce nu vă obligă încă

Prețul cerut este o invitație la negociere, nu o ofertă. Vânzătorul poate respinge cea mai mare ofertă, poate accepta una mai mică în condiții mai bune sau poate vinde în altă parte. În cazul în care dobânda este mare, proprietatea poate fi scoasă la licitație ( inschrijving ), iar vânzătorul tot alege.

Cel mai important aspect juridic este următorul. În cazul în care cumpărătorul este o persoană fizică care nu acționează în cadrul unei activități comerciale sau profesionale, iar proprietatea este destinată locuirii, achiziția trebuie încheiată în scris (art. 7:2 BW). Până când ambele părți nu semnează actul, nu există o vânzare obligatorie. O ofertă acceptată prin telefon, e-mail sau prin strângere de mână nu vă obligă.

Corolarul este inconfortabil: nici nu îl obligă pe vânzător. Până la semnare, el poate accepta o ofertă mai mare, iar dumneavoastră nu aveți nicio pretenție. Cumpărătorii care presupun că „oferta noastră a fost acceptată” înseamnă că locuința este a lor și, în consecință, își rezervă dreptul de a muta proprietatea, sunt expuși. Faceți rapid apel la actul scris.

Actul de cumpărare (koopoverenkomst)

Aproape fiecare locuință existentă este vândută pe baza unui model standard de act de vânzare-cumpărare întocmit în comun de asociațiile agenților și organizațiile consumatorilor. Utilizarea acestuia nu este obligatorie, dar abaterile merită sub semnul întrebării: modelul este deliberat echilibrat, așa că o clauză adăugată peste acesta favorizează de obicei vânzătorul. Verificați cel puțin:

• Descrierea cadastrală și dacă terenul este în proprietate absolută sau deținut în baza unui contract de arendă.
• Lista obiectelor mobile și a corpurilor de iluminat — disputele legate de bucătării și podele sunt evitabile.
• Data transferului și data ocupării, care pot fi diferite.
• Condițiile prealabile, termenele aferente și modul în care trebuie invocate.
• Depozitul sau garanția bancară și când trebuie constituită.
• Clauze adăugate: o clauză privind vârsta, o clauză privind „așa cum este”, o clauză privind azbest sau o înregistrare care să ateste că vânzătorul nu a locuit niciodată acolo.
• Sarcini: servituți, obligații calitative și restricții municipale.

Verificați actul înainte de semnare: odată ce perioada de reflecție a expirat și condițiile au expirat, termenii acestuia reprezintă pur și simplu contractul dumneavoastră.

Perioada legală de reflecție

Un cumpărător privat al unei locuințe are la dispoziție o perioadă legală de reflecție de trei zile în care poate rezilia achiziția (art. 7:2 BW).

• Începe a doua zi după ce vi se înmânează actul semnat sau o copie. Solicitați o chitanță datată.
• Cel puțin două dintre cele trei nu trebuie să fie sâmbătă, duminică sau sărbătoare legală recunoscută; în caz contrar, se adaugă o zi.
• Nu este nevoie să se ofere niciun motiv și nu se plătesc despăgubiri. Aceasta protejează doar cumpărătorul; vânzătorul nu are niciun drept echivalent.
• Dizolvarea în scris și asigurarea notificării ajunge vânzătorul sau agentul de vânzări în termenul stabilit — trimis în ultima zi, dar primit mai târziu, este prea târziu.

Condiții precedente (ontbindende voorwaarden)

Condițiile prealabile sunt rutele de ieșire negociate în actul de proprietate - cea mai valoroasă protecție a cumpărătorului și primul lucru sacrificat pe o piață competitivă. Renunțarea la ele pentru a câștiga un concurs de licitație transformă o achiziție nefinanțată într-o răspundere personală de aproximativ zece procente din preț.

Condiția de finanțare

• Stabiliți un termen limită realist. Între patru și șase săptămâni este o perioadă obișnuită; un creditor care se ocupă de venituri din străinătate sau de angajări în perioada de probă ar putea avea nevoie de mai mult timp.
• Specificați suma și, dacă este posibil, termenii în care trebuie să fie disponibilă finanțarea.
• Actul model necesită în mod normal ca invocarea să fie documentatNotificare scrisă, în timp util, susținută de refuzuri scrise din partea creditorului. O declarație nejustificată conform căreia finanțarea a eșuat este, în mod obișnuit, refuzată.
• Dacă termenul limită va fi depășit, solicitați o prelungire în scris înainte expiră și obțineți acordul scris al vânzătorului. Tăcerea nu este o prelungire.

Condițiile de studiu structural

Acest lucru vă permite să dizolvați sau să renegociați dacă o evaluare relevă costuri de reparații peste un prag convenit. Două lucruri trebuie să fie corecte: pragul și costurile care se iau în considerare la acesta - o condiție care ia în considerare doar reparațiile „imediat necesare” este mult mai restrânsă decât una care ia în considerare toate defectele găsite.

Condiția garanției ipotecare naționale

Garanția Ipotecară Națională ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) reduce riscul creditorului și, în mod normal, rata dobânzii și protejează împrumutatul împotriva unei datorii reziduale în circumstanțe definite. Împrumutul maxim care poate fi garantat, plafonul mai mare care se aplică în cazul în care măsurile de economisire a energiei sunt finanțate cu aceasta și taxa unică sunt stabilite anual de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen și publicate pe propriul site web; solicitați creditorului cifrele actuale la data solicitării dumneavoastră. Deoarece NHG se atașează de împrumut și nu de casă, un cumpărător care se bazează pe aceasta ar trebui să condiționeze achiziția de obținerea finanțării de la NHG, nu doar de obținerea acesteia.

Oricare ar fi condiția, regula este aceeași: invocați-o la timp, în scris, în forma prevăzută de contract. O condiție invocată greșit nu valorează nimic.

Depozitul sau garanția bancară

Actul vă va solicita, în mod normal, într-o perioadă stabilită după expirarea condițiilor, să plătiți un depozit în contul de client al notarului sau să furnizați o garanție bancară. Modelul de contract de cumpărare al NVM, VBO, VastgoedPRO și Vereniging Eigen Huis stabilește suma la 10% din prețul de achiziție . O garanție este emisă de banca dumneavoastră contra cost și evită blocarea numerarului; un depozit este reținut de notar și compensat cu prețul la transfer. Oricare dintre acestea garantează penalitatea pe care ați datora-o în cazul nerespectării acestui depozit. Nerespectarea acestuia constituie în sine o încălcare și este termenul limită pe care cumpărătorii care finanțează din străinătate îl ratează cel mai adesea.

Ancheta, dezvăluirea și propria dumneavoastră obligație de a investiga

Legislația olandeză impune obligații ambelor părți. Vânzătorul trebuie să livreze o proprietate conformă contractului și adecvată utilizării normale ca locuință (art. 7:17 BW) și trebuie să o transfere fără sarcini și restricții speciale, altele decât cele pe care le-ați acceptat în mod expres (art. 7:15 BW). El trebuie să dezvăluie ceea ce știe despre proprietate.

Împotriva acestui fapt se opune obligației cumpărătorului de a investiga. Defectele pe care le-ați fi putut descoperi uitându-vă, solicitând sau comandând o expertiză sunt, de regulă, problema dumneavoastră. Obligația de a dezvălui este, în general, mai puternică atunci când vânzătorul știa de un defect și nu a spus nimic, dar nu intenționează niciodată să câștige acel argument. Investigați în schimb: comandați o expertiză, citiți chestionarul vânzătorului și planul de mediu, iar pentru un apartament, documentele asociației de proprietari.

Două clauze transferă riscul asupra cumpărătorului. Clauza de vechime ( ouderdomsclausule ), comună la casele mai vechi, limitează răspunderea vânzătorului astfel încât să acceptați standardele de construcție și întreținere ale epocii clădirii; formularea contează, deoarece unele versiuni merg dincolo de defectele legate de vechime. Clauza „ca atare” vinde proprietatea în starea sa actuală, cu excluderea răspunderii vânzătorului în măsura în care legea permite, adesea însoțită de o clauză care consemnează că vânzătorul nu a locuit niciodată acolo. În cazul în care vedeți oricare dintre acestea, o expertiză nu mai este opțională.

Dacă apare un defect după transfer, trebuie să anunțați imediat vânzătorul în scris. Art. 7:23 BW impune cumpărătorului să se plângă într-un termen rezonabil ( bekwame tijd ) de la descoperirea defectului sau din momentul în care ar fi trebuit în mod rezonabil să îl descopere; perioada fixă ​​de două luni prevăzută de acest articol se aplică achizițiilor de bunuri mobile efectuate de consumatori, nu achiziționării unei case, deci nu există un număr sigur de săptămâni pe care să se poată baza. Un cumpărător care așteaptă pierde dreptul de a revendica dreptul de proprietate.

Notarul, actul de transfer și momentul dobândirii dreptului de proprietate

Proprietățile olandeze nu pot fi transferate privat. Dreptul de proprietate se transferă numai prin semnarea unui act notarial de transfer de către un notar public stabilit în Olanda, urmat de înregistrarea în registrele publice ținute de Oficiul de Cadastru (art. 3:89 BW). Transferul necesită, de asemenea, un titlu valabil și un vânzător cu putere de dispunere (art. 3:84 BW).

Munca notarului este cea mai mare parte a protecției dumneavoastră:

• Caută în registre pentru a confirma dreptul de proprietate al vânzătorului și a identifica ipotecile, atașamentele, servituțile și restricțiile — repetând acest lucru în ziua semnării și după înregistrare.
• Verifică identitatea și sursa fondurilor dumneavoastră în conformitate cu normele anti-spălare a banilor.
• Întocmește actul de transfer și, dacă luați un împrumut, actul de ipotecă și emite o declarație de finalizare.
• Se asigură că ipotecile existente sunt stinse, eliberează banii vânzătorului numai după confirmarea clară a înregistrării și plătește taxa de transfer.

Deveniți proprietar la înregistrarea actului — nu la semnătură și nu la plată. În mod tradițional, cumpărătorul alege notarul, deoarece el plătește. Alegeți: onorariile variază și merită să găsiți un notar obișnuit să lucreze în limba engleză.

Cheltuieli

Locuințele existente sunt de obicei vândute kosten koper (kk): cumpărătorul suportă costurile de transfer pe lângă preț. Construcțiile noi sunt adesea „vrij op naam” (von), acestea fiind incluse. Principalul element este taxa de transfer ( overdrachtsbelasting ). Există patru regimuri paralele: o scutire unică pentru un cumpărător pentru prima dată, într-o anumită categorie de vârstă, care va locui în casă și a cărui achiziție rămâne sub o valoare maximă; o cotă redusă pentru o locuință pe care o veți ocupa personal ca reședință principală; o cotă mai mare pentru o locuință pe care nu o veți ocupa, cum ar fi o casă de vacanță sau o proprietate de închiriat; și cota generală pentru alte bunuri imobile. Cotele, categoria de vârstă și plafonul de valoare se află în Wet op belastingen van rechtsverkeer, sunt ajustate de către legiuitor în pachetul fiscal anual și sunt publicate de Belastingdienst; verificați cifra aplicabilă la data transferului, mai degrabă decât la data contractului, și solicitați-o de la consilierul dumneavoastră fiscal. Cota pentru locuințele care nu sunt utilizate ca reședință principală a fost redusă începând cu 1 ianuarie 2026, astfel încât rezumatele mai vechi indică o cifră mai mare.

De asemenea, bugetați onorariile notariale pentru actele de transfer și ipotecă; taxa de înregistrare la Cadastru pentru fiecare act, stabilită anual de către Kadaster; o evaluare; un studiu topografic; taxa NHG; consultanță ipotecară; și onorariul unui agent de cumpărare.

Contract de arendă funciară și asociații de proprietari

Contract de arendă funciară (arendare). În anumite părți ale Amsterdam și în alte orașe cumperi clădirea și un contract de închiriere pe termen lung a terenului, nu terenul în sine: un drept de utilizare, supus unor condiții și unei chirii funciare care poate fi fixată, revizuită periodic sau răscumpărată pe termen nelimitat. Citiți condițiile și mecanismul de revizuire înainte de a licita - o revizuire care ajunge la scurt timp după cumpărare poate fi costisitoare.

Asociații de proprietari ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Cumpărarea unui apartament înseamnă cumpărarea unui drept de apartament, iar calitatea de membru este automată și obligatorie. Înainte de semnare, obțineți actul de partajare, regulamentul de ordine interioară, procesul-verbal recent, conturile, soldul fondului de rezervă și orice plan de întreținere și verificați dacă lucrările majore au fost finalizate, dar nu au fost plătite. O asociație subfinanțată este o datorie pe care o moșteniți.

Dacă vânzătorul nu își îndeplinește obligațiile

Odată ce perioada de reflecție a trecut și condițiile au expirat, contractul este obligatoriu pentru ambele părți. Dacă vânzătorul refuză să transfere contractul la data convenită, modelul standard oferă o soluție structurată: transmiterea unei notificări scrise de neîndeplinire a obligațiilor, permițând perioada scurtă prevăzută de contract; dacă tot nu execută contractul, fie reziliază contractul și solicită penalizarea, fie solicită executarea contractului și solicită o penalizare zilnică pentru întârziere. Penalizarea este în mod normal de 10% din prețul de achiziție - motiv pentru care garanția este stabilită la această valoare.

Aceeași mașinărie funcționează împotriva ta: un cumpărător care nu poate finaliza, fără nicio condiție de invocat, se confruntă cu acea penalizare, iar notarul reține avansul. Fii avertizat la primul semn că termenul limită va fi ratat.

Cronologie pas cu pas