Introducere
Cumpărarea unei case noi în timpul unui divorț este posibilă în Olanda în anumite condiții. Posibilitatea de a cumpăra o casă independent și consecințele financiare depind în totalitate de regimul matrimonial și de momentul în care depuneți cererea de divorț la instanță.
Acest articol este destinat persoanelor care divorțează și care iau în considerare cumpărarea unei locuințe noi în timpul procedurii de divorț. Indiferent dacă doriți să știți dacă aveți nevoie de consimțământul fostului partener, ce se întâmplă cu drepturile de proprietate sau cum vă privește un creditor ipotecar situația, veți găsi răspunsurile aici. Nu acoperim perioada de după înregistrarea finală la registrul civil, deoarece se aplică regulile pentru persoanele singure în această perioadă.
Răspuns direct: Da, puteți cumpăra o locuință nouă în timpul procedurii de divorț, dar consecințele variază foarte mult. Dacă cumpărați înainte de depunerea cererii de divorț, proprietatea va fi considerată proprietate comună, iar fostul partener va deveni automat coproprietar. Dacă cumpărați după depunerea cererii, proprietatea va fi, în principiu, în întregime a dumneavoastră.
Acest articol acoperă următoarele puncte cheie:
- Cum determină regimul matrimonial dacă fostul partener devine coproprietar
- De ce este atât de important momentul depunerii cererii de divorț
- Ce consimțământ este necesar pentru cumpărare și ipotecă
- Consecințele financiare pentru pensia alimentară, costurile locuinței și impozitele
- Pași practici pentru obținerea unei ipoteci în timpul divorțului
Înțelegerea regimului matrimonial
Regimul matrimonial stabilește cine devine proprietarul unei locuințe pe care o achiziționați în timpul procedurii de divorț. Aceasta este baza pentru toate întrebările ulterioare privind consimțământul, ipotecile și partajul bunurilor. Fără a ști sub ce regim sunteți căsătorit, nu puteți evalua consecințele achiziționării unei locuințe.
Într-o căsătorie bazată pe comunitate de bunuri, bunurile și datoriile sunt automat împărțite. În cazul unui acord prenupțial, acest lucru poate fi aranjat complet diferit. Formularea exactă a contractului dumneavoastră de căsătorie este decisivă în acest sens.
Comunitate deplină de bunuri
Într-o căsătorie în regim de comunitate integrală de bunuri, în principiu, tot ce cumpărați în timpul căsătoriei intră în comunitatea de bunuri. Acest lucru se aplică căsătoriilor încheiate înainte de 1 ianuarie 2018, dar și căsătoriilor ulterioare fără un acord prenupțial, unde tot ce s-a acumulat în timpul căsătoriei intră în comunitatea restrânsă.
Consecințe pentru achiziționarea unei locuințe:
- O casă nouă pe care o achiziționați înainte de dizolvarea comunității de proprietari devine automat proprietate comună.
- Fostul tău partener devine coproprietar, chiar dacă pe actul de vânzare-cumpărare apare doar numele tău.
- Datoria ipotecară aparține, de asemenea, comunității.
- Această nouă locuință trebuie inclusă în acordul de divorț la partajare.
La prima vedere, poate părea înțelept să cumperi rapid o casă, dar acest lucru creează o proprietate suplimentară care trebuie împărțită. Acest lucru complică procedura de divorț.
Separarea bunurilor
Un acord prenupțial cu separare completă a bunurilor vă oferă considerabil mai multă libertate. Dacă locuințele sunt excluse în mod explicit din coproprietate, puteți cumpăra o locuință independent, fără ca fostul partener să devină coproprietar.
Avantajele acestui sistem:
- Noua proprietate este în întregime proprietatea dumneavoastră privată
- Nu trebuie să ceri permisiunea pentru achiziția în sine
- Celălalt partener nu participă la nicio valoare excedentară sau deficitară
- Acordul de divorț devine mult mai simplu
Atenție: Mulți oameni cred că au bunuri complet separate, chiar dacă contractul lor de căsătorie poate include clauze limitate privind comunitatea de bunuri sau clauze de conciliere. Verificați întotdeauna formularea exactă a acordului prenupțial. Dacă locuințele nu sunt excluse în mod explicit, se aplică aceleași reguli ca și în cazul bunurilor comune.
Chestiunea sistemului aplicabil determină poziția de plecare. Dar chiar și în cazul comunității de bunuri, există un moment crucial în care situația se schimbă: depunerea cererii de divorț.
Momentul depunerii cererii de divorț
Momentul în care dumneavoastră sau fostul dumneavoastră partener depuneți cererea de divorț la instanță stabilește dreptul de proprietate asupra noii locuințe. Din 2012, aceasta a fost data legală de referință: la acea dată, comunitatea de bunuri se dizolvă. Aceasta are efect retroactiv asupra tuturor achizițiilor efectuate după această dată.
Înainte de depunerea petiției
Atâta timp cât cererea de divorț nu a fost încă depusă, sunteți pe deplin obligat față de partenerul dumneavoastră în ceea ce privește dreptul proprietății . Cumpărarea unei case în această etapă are consecințe de amploare.
Ce se întâmplă:
- Noua proprietate devine automat parte a comunității de bunuri.
- Fostul dumneavoastră partener devine coproprietar, indiferent de cine semnează actul de vânzare-cumpărare
- Împrumutul aparține, de asemenea, comunității de bunuri, iar ambii parteneri sunt, în principiu, răspunzători pentru acesta.
- La momentul partajării ulterioare, trebuie stabilit cine va primi această proprietate sau dacă aceasta va fi vândută.
riscuri:
- Creați un activ suplimentar care trebuie divizat
- Celălalt partener poate revendica jumătate din orice plusvaloare viitoare
- Creditorii fostului partener își pot recupera, de asemenea, creanțele asupra acestui bun prin intermediul bunurilor comune.
- Conflictul privind distribuția s-ar putea intensifica
În practică, prin urmare, este rareori înțelept să cumperi o locuință înainte de depunerea cererii de divorț. La urma urmei, acumulezi bunuri pe care s-ar putea să fie nevoite să le împărtășești.
După depunerea petiției
Din momentul în care cererea de divorț este primită de instanță, comunitatea de bunuri se dizolvă. Acest lucru schimbă fundamental situația.
Consecințe asupra proprietății:
- O locuință nouă pe care o achiziționați aparține acum bunurilor dumneavoastră private
- Fostul dumneavoastră partener nu devine coproprietar
- Datoria este, de asemenea, privată; celălalt partener nu este răspunzător.
- Aceste bunuri nu trebuie incluse în împărțirea comunității conjugale.
Nuanță importantă privind creditul ipotecar: Deși puteți cumpăra o locuință independent, este posibil să aveți nevoie de consimțământul fostului partener pentru a contracta un credit ipotecar. Atâta timp cât divorțul nu a fost înregistrat oficial la registrul civil, unii creditori vă vor considera în continuare căsătorit. Dacă partenerul/partenera refuză, puteți solicita autorizarea la instanță.
excepţii de
Există excepții în care o proprietate poate rămâne în afara comunității chiar înainte de depunerea cererii.
Reinvestirea fondurilor proprii: Dacă finanțați proprietatea în întregime din active private – de exemplu, o donație cu clauză de excludere sau o moștenire – proprietatea poate ieși din regimul comunității de bunuri. Se aplică condiții stricte:
- Cel puțin 50% din prețul de achiziție trebuie să provină din fonduri personale demonstrabile.
- Acest lucru trebuie consemnat într-un act notarial
- Originea fondurilor trebuie să fie verificabilă
Această excepție este dificil de aplicat în practică dacă aveți nevoie și de un împrumut. Solicitați întotdeauna consiliere juridică în acest sens.
Consecințe practice și procedură
Posibilitatea legală de a cumpăra o casă este una; fezabilitatea practică este cu totul altă chestiune. Creditorii ipotecari sunt precauți în situațiile de divorț, iar consecințele financiare se extind dincolo de prețul de achiziție.
Cerere de credit ipotecar în timpul divorțului
Obținerea unui credit ipotecar în timpul procedurii de divorț este posibilă, dar necesită o pregătire temeinică. Băncile își doresc certitudine cu privire la situația dumneavoastră financiară după divorț.
Pașii pentru solicitarea unui credit ipotecar:
- Evaluează-ți situația financiară – Cartografiați-vă veniturile, datoriile, costurile locuinței și orice obligații de întreținere
- Obțineți un (proiect) de acord de divorț – Aceasta conține acorduri privind locuința comună, distribuirea plusvalorii sau a datoriei reziduale și pensia alimentară
- Obțineți claritate în legătură cu vechea casă – Banca dorește să știe dacă vindeți locuința conjugală sau dacă unul dintre voi va continua să locuiască acolo
- Solicitați o consultație preliminară cu un consultant ipotecar – Calculați-vă capacitatea maximă de împrumut cu și fără pensie alimentară
Documente necesare:
- Acord de divorț semnat sau proiect
- Acorduri privind partajarea locuinței ocupate de proprietarul actual
- Dovada venitului și a oricărei pensii alimentare
- Prezentare generală a costurilor ipotecare existente și a altor obligații
Acordul de divorț este crucial. Fără acorduri adecvate privind vechea locuință și pensia alimentară, creditorul ipotecar nu va emite adesea o ofertă fermă. Banca dorește să ia în considerare toate cheltuielile viitoare.
Compararea consecințelor financiare
| Scenariu | Statutul de proprietate | Responsabilitatea ipotecii | Impactul pensiei alimentare |
| Cumpărare înainte de cererea de divorț | Îmbinare (50/50) | Ambii parteneri sunt răspunzători | Costurile locuinței sunt luate în considerare pentru ambele |
| Achiziție după cererea de divorț | Complet privat | Numai cumpărătorul este răspunzător | Costurile locuințelor noi afectează capacitatea financiară a cumpărătorului |
| Cu acordul partenerului | Acorduri clare | În conformitate cu legământul | Calcul previzibil |
| Fără consimțământ (înainte de solicitare) | Împreună, în ciuda opoziției | Răspundere comună | Poate cauza conflicte |
Interpretare: Cea mai bună poziție de plecare este să cumpărați după depunerea cererii, cu un acord semnat care să conțină aranjamente clare privind propria locuință, pensia alimentară și împărțirea bunurilor. Acest lucru oferă creditorului ipotecar siguranță și împiedică celălalt partener să devină în mod neașteptat coproprietar.
Alegerea momentului de cumpărare are și consecințe fiscale. Schema de împrumut suplimentar înseamnă că trebuie să contribuiți cu capitalul propriu din vechea locuință la noua locuință pentru a păstra scutirea integrală de la dobânda ipotecară. În cazul unei partajări complexe, acest lucru poate fi dificil de calculat.
Probleme și soluții obișnuite
Practica arată că achiziționarea unei case în timpul unui divorț rareori merge bine. Acestea sunt cele mai frecvente probleme.
Fostul partener refuză consimțământul
Uneori, partenerul care pleacă sau partenerul rămas refuză să coopereze cu o ipotecă, fie din reticență, fie pentru a crea un efect de levier.
Soluție: Puteți solicita instanței autorizația de a înlocui consimțământul partenerului dumneavoastră. Judecătorul va evalua interesele implicate: este achiziția rezonabilă? Aveți nevoie de proprietate pentru locuință (de exemplu, pentru copii)? Își asumă celălalt partener un risc nerezonabil?
În cazul unei achiziții imobiliare rezonabile și a unei justificări financiare clare, instanța va acorda de obicei autorizația. Cu toate acestea, acest lucru necesită timp și implică costuri juridice.
Creditorul ipotecar impune cerințe suplimentare
Băncile sunt stricte. Fără un acord final de divorț sau dacă există incertitudini cu privire la vechea locuință, finanțarea poate fi blocată.
Soluții:
- Încheie acorduri clare cu fostul partener cu privire la locuința comună cât mai curând posibil.
- Precizați în mod explicit în acord că ambii parteneri își dau reciproc permisiunea de a cumpăra o altă locuință.
- Luați în considerare o închiriere temporară dacă procedurile durează prea mult
- Întrebați creditorul ipotecar ce garanții suplimentare acceptă (de exemplu, fonduri personale suplimentare, garanții sau o sumă mai mică a împrumutului).
Unele bănci utilizează o „ofertă provizorie” supusă unor condiții, care devine definitivă odată cu semnarea acordului.
Impactul asupra costurilor de întreținere și locuințe
O nouă ipotecă vă afectează capacitatea de a plăti pensia alimentară. Instanța ia în considerare costurile rezonabile ale locuinței; costurile extrem de mari datorate unei achiziții ambițioase nu sunt reflectate pe deplin.
strategii:
- Cumpărați o locuință cu costuri proporționale cu venitul dumneavoastră
- Calculați impactul asupra întreținerii în avans folosind standardele Trema
- Luați în considerare costurile duble dacă vechea casă nu a fost încă vândută
- Consultați un consilier financiar în divorț pentru a afla echilibrul optim
Alegerea unei locuințe noi și scumpe poate crește obligațiile de întreținere sau poate reduce spațiul locuibil. Cântăriți cu atenție acest aspect.
Concluzie și următorii pași
Cumpărarea unei locuințe noi în timpul divorțului este permisă prin lege, dar consecințele depind de regimul matrimonial și, mai ales, de momentul achiziției. Dacă cumpărați înainte de a depune cererea de divorț, locuința va fi considerată proprietate comună, iar fostul partener va avea o parte din aceasta. Dacă cumpărați după depunerea cererii, proprietatea este exclusiv a dumneavoastră. Cu toate acestea, este posibil să fie necesar consimțământul pentru ipotecă, cu condiția ca divorțul să nu fi fost încă finalizat și înregistrat.
Pași imediati de urmat:
- Verificați sub ce regim matrimonial sunteți căsătorit – solicitați acordul prenupțial de la avocat.
- Consultați un avocat sau un mediator cu privire la depunerea cererii de divorț, astfel încât să ajungeți la data de referință corectă.
- Încheiați acorduri clare cu privire la locuința comună actuală și consemnați-le în acordul de divorț.
- Programați o întâlnire cu un consultant ipotecar pentru a vă calcula capacitatea de împrumut, inclusiv obligațiile de întreținere
- Dacă este necesar, depuneți o cerere de autorizare la instanță dacă fostul dumneavoastră partener nu cooperează.
Subiecte conexe care pot fi relevante: schema de împrumut suplimentar pentru plusvaloare, deducerea dobânzii ipotecare după divorț și calcularea pensiei alimentare.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra o casă înainte ca divorțul să fie definitiv? Da, puteți. Momentul crucial nu este divorțul definitiv, ci data la care a fost depusă cererea de divorț la instanță. Din acel moment, comunitatea de bunuri se desface, iar o casă nouă este, în principiu, în afara comunității.
Ce se întâmplă dacă fostul meu partener nu își dă consimțământul? Nu aveți nevoie de consimțământ pentru achiziția în sine după dizolvarea comunității de bunuri. Cu toate acestea, acest lucru poate fi diferit pentru ipotecă. Dacă partenerul dumneavoastră refuză, puteți solicita autorizarea instanței. Instanța va evalua dacă achiziția este rezonabilă și dacă fostul dumneavoastră partener este expus unui risc nerezonabil.
O nouă ipotecă îmi va afecta pensia alimentară? Da. Costurile noii locuințe vor fi incluse în calculul capacității dumneavoastră de a plăti pensia alimentară. Cu toate acestea, instanța va lua în considerare costurile rezonabile ale locuinței; o locuință extrem de scumpă nu va fi compensată integral.
Pot transfera rata dobânzii favorabile la ipoteca mea la o locuință nouă? În majoritatea cazurilor, nu. Ipoteca asupra locuinței conjugale trebuie rambursată sau preluată de către persoana care rămâne acolo. Contractați o nouă ipotecă la ratele actuale. Unele bănci oferă o ipotecă transferabilă la transferul în cadrul propriului portofoliu, dar aceasta nu este o practică standard în caz de divorț.
Ce se întâmplă dacă cumpăr o locuință înainte de depunerea cererii? Atunci această locuință intră în comunitatea de bunuri, iar fostul partener devine coproprietar. Acest lucru este valabil și dacă pe act apare doar numele dumneavoastră. Locuința trebuie inclusă în partaj, ceea ce complică procedura.
