Legea olandeză privind construcțiile: cum diferă de standardele internaționale

Dreptul olandez în domeniul construcțiilor diferă de majoritatea sistemelor internaționale deoarece o mare parte din alocarea riscurilor nu se află în Codul Civil olandez (BW), ci în condiții standard părțile adoptă: UAV 2012 pentru contractele tradiționale și UAV-GC 2005 pentru contractele integrate de proiectare și construcție. Codul Civil oferă cadrul și, începând cu 1 ianuarie 2024, îi face pe antreprenori răspunzători pentru defectele clădirilor descoperite după livrare, cu excepția cazului în care defectul nu le este atribuibil (articolul 7:758(4) BW).

Pentru o parte străină obișnuită cu contractele FIDIC sau de drept comun, consecința practică este că respectivele condiții standard alese, nu doar Codul, determină răspunderea, modificările, întârzierile și soluționarea litigiilor.

Ce reguli guvernează un proiect de construcție olandez?

Cadrul juridic are trei niveluri. Primul este Codul Civil: Titlul 7.12 BW privind contractul de lucrări (aanneming van werk), începând cu articolul 7:750 BW. Al doilea este dreptul public: începând cu 1 ianuarie 2024, Legea privind mediul și planificarea urbană (Omgevingswet) reglementează autorizațiile și planificarea spațială, iar Decretul privind mediul de viață în construcții (Besluit bouwwerken leefomgeving) a înlocuit Decretul privind construcțiile din 2012 în ceea ce privește cerințele tehnice.

Al treilea nivel îl reprezintă condițiile standard. UAV 2012 se aplică atunci când clientul furnizează proiectul, iar antreprenorul îl construiește. UAV-GC 2005 se aplică contractelor integrate în care antreprenorul preia și proiectarea. Acestea se aplică numai dacă contractul le declară aplicabile.

Cum alocă Codul Civil riscul?

Conform articolului 7:754 BW, antreprenorul trebuie să avertizeze clientul cu privire la erorile din proiect și la defectele materialelor, solului, planurilor sau calculelor furnizate de client. Pentru lucrările de construcții, avertizarea trebuie să fie scrisă, lipsită de ambiguitate și să includă posibilele consecințe; în cazul unui client consumator, aceasta nu poate fi anulată.

Conform articolului 7:760 BW, clientul suportă consecințele defectelor a ceea ce a furnizat, inclusiv ale solului pe care este construită lucrarea, cu excepția cazului în care antreprenorul a încălcat obligația de avertizare sau a avut în alt mod o lipsă de expertiză sau de grijă. Acest lucru oferă un punct de plecare diferit pentru condițiile terenului față de multe contracte internaționale, unde alocarea este stabilită în întregime prin contract.

Conform articolului 7:755 BW, antreprenorul poate percepe o majorare pentru modificările solicitate de client doar dacă acesta l-a avertizat din timp cu privire la creșterea prețului. Articolul 7:753 BW permite instanței să ajusteze prețul pentru creșteri de costuri neprevăzute care nu sunt atribuibile antreprenorului.

Ce s-a schimbat odată cu Legea privind asigurarea calității în construcții?

Legea privind asigurarea calității în construcții (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2024. De atunci, articolul 7:758(4) BW îl face pe antreprenorul unei clădiri răspunzător pentru defectele nedescoperite la livrare, cu excepția cazului în care acestea nu sunt imputabile antreprenorului.

În cazul unui client consumator, această regulă nu poate fi anulată. În cazul unui client comercial, aceasta poate fi anulată doar dacă acest lucru este inclus în mod expres în contract. Reclamațiile pentru defectele unei clădiri se prescriu la doi ani de la reclamația clientului și, în orice caz, la 20 de ani de la livrare (articolul 7:761 BW).

Cum se compară regulile olandeze cu standardele internaționale?

Contractele olandeze au în comun trăsături cu formulare internaționale precum FIDIC, dar diferă în mai multe aspecte pe care părțile străine le trec adesea cu vederea.

• Rezonabilitate și corectitudine: În temeiul articolului 6:248(2) BW, o clauză contractuală nu se aplică atunci când acest lucru ar fi inacceptabil din punct de vedere al standardelor de rezonabilitate și echitate, o corecție judiciară mai amplă decât în ​​multe sisteme de drept comun.
• Atribuții legale: Obligația de avertizare (articolul 7:754 BW) și regula privind munca suplimentară (articolul 7:755 BW) se aplică chiar dacă contractul nu prevede nimic.
• Mod de livrare: Dacă clientul nu inspectează și nu acceptă sau nu respinge lucrarea într-un termen rezonabil după notificarea de finalizare, aceasta se consideră acceptată (articolul 7:758(1) BW).
• Dispute: UAV 2012 și UAV-GC 2005 trimit litigiile spre arbitrajul Comisiei de Arbitraj pentru Industria Construcțiilor (Raad van Arbitrage voor de Bouw) în loc de instanțele ordinare.

Ce înseamnă asta pentru partidele internaționale?

Alegerea între condițiile standard olandeze și un formular internațional precum FIDIC este o decizie de proiect. Condițiile olandeze se potrivesc cu normele legale olandeze și cu practica instanțelor și arbitrilor olandezi; un formular internațional poate necesita modificări pentru a funcționa alături de normele obligatorii ale Titlului 7.12 BW. În ambele cazuri, contractul ar trebui să precizeze ce lege se aplică și ce for decide litigiile.

Autorizațiile se solicită în temeiul Legii mediului și planificării prin intermediul sistemului digital național (Omgevingsloket). Normele locale de planificare urbanistică sunt stabilite în planul de mediu al municipalității (omgevingsplan), astfel încât aceeași clădire se poate confrunta cu cerințe diferite în municipalități diferite.

Ce ar trebui să verifici ca și client?

• Verificați dacă se aplică UAV 2012, UAV-GC 2005 sau un alt formular și dacă acesta este declarat aplicabil în contract.
• Verificați modul în care este alocat riscul aferent condițiilor solului și propriile planuri (articolul 7:760 BW).
• Verificați dacă antreprenorul a exclus răspunderea Wkb conform articolului 7:758(4) BW și dacă acceptați acest lucru.
• Conveniți asupra unei proceduri de inspecție la livrare, astfel încât lucrarea să nu fie considerată acceptată prin tăcere.
• Reclamați imediat defectele de redactare; termenul de prescripție de doi ani curge de la data depunerii reclamației.

Ce ar trebui să verificați ca antreprenor?

• Avertizați clientul în scris și fără echivoc cu privire la erorile din planuri, materiale sau sol (Articolul 7:754 BW).
• Avertizați cu privire la efectul modificărilor asupra prețului înainte de a le efectua (articolul 7:755 BW).
• Verificați-vă răspunderea pentru vicii ascunse în temeiul articolului 7:758(4) BW și acoperirea asigurării dumneavoastră.
• Verificați clauza de litigiu: arbitraj de către Raad van Arbitrage voor de Bouw sau instanțele ordinare.
• Documentați notificarea de finalizare și răspunsul clientului.

Ce putem face pentru dumneavoastră cu un contract de construcții?

Avocații noștri specializați în construcții oferă consultanță clienților și antreprenorilor olandezi și internaționali.

• Verificăm contractul dumneavoastră de construcție și condițiile standard aplicabile.
• Comparăm un formular internațional precum FIDIC cu regulile olandeze obligatorii și proiectele de amendamente.
• Redactăm avertismente, cereri de modificare și notificări de finalizare.
• Evaluăm reclamațiile pentru defecte după livrare în conformitate cu articolele 7:758 și 7:761 BW.
• Desfășurăm arbitraj în fața Raad van Arbitrage voor de Bouw și proceduri judiciare.

Rezumat

• În construcțiile olandeze, condițiile standard precum UAV 2012 și UAV-GC 2005 alocă o mare parte din risc.
• Codul Civil adaugă obligații obligatorii: obligația de avertizare (articolul 7:754 BW) și regula privind munca suplimentară (articolul 7:755 BW).
• Începând cu 1 ianuarie 2024, antreprenorii sunt răspunzători pentru viciile ascunse ale clădirilor, cu excepția cazului în care acestea nu le sunt imputabile (articolul 7:758(4) BW).
• Începând cu 1 ianuarie 2024, autorizațiile intră sub incidența Legii mediului și planificării și a normelor tehnice din cadrul Legii urbanistice.

Întrebări frecvente