7:290 sau 7:230a DCC? Ce regim de închiriere se aplică spațiilor dumneavoastră comerciale

Doi antreprenori pot închiria spații aproape identice pe aceeași stradă, la aproximativ același preț. Cu toate acestea, poziția lor juridică și protecția pe care le-o oferă legea pot diferi enorm. Această diferență nu depinde de ceea ce părțile consemnează pe hârtie, ci de natura utilizării. Legea olandeză privind închirierea recunoaște două regimuri separate pentru spațiile comerciale: articolul 7:290 din Codul Civil olandez (DCC) și articolul 7:230a DCC. Ambele sunt în mare parte legi obligatorii, ceea ce înseamnă că părțile nu se pot abate pur și simplu de la ele. Prin urmare, regimul corect nu este o alegere contractuală, ci un fapt juridic care rezultă din modul în care spațiile sunt utilizate efectiv. Înțelegerea din timp a contractului de închiriere comercială vă poate ajuta să evitați greșeli costisitoare.

Antreprenorii care nu știu ce regim li se aplică riscă să piardă perioadele de preaviz, să nu își exercite drepturile de protecție sau să semneze un contract care le slăbește inutil poziția. Acest articol explică diferențele dintre cele două regimuri și cum puteți determina ce regim se aplică situației dumneavoastră.

Ce este spațiul comercial 7:290?

Articolul 7:290 DCC protejează chiriașii a ceea ce legea numește spații comerciale cu amănuntul. Acesta este un spațiu comercial accesibil publicului și utilizat pentru furnizarea directă de bunuri sau servicii către consumatori la fața locului. Legea dă ca exemple un magazin, un restaurant sau o cafenea, un restaurant cu mâncare la pachet, o afacere artizanală cu o zonă de vânzare orientată spre public și un hotel sau un camping.

Exemple caracteristice

Spațiile tipice 7:290 sunt brutăria cu o zonă de magazin în față, magazinul de haine, coaforul, reparatorul de biciclete cu showroom, restaurantul cu mâncare la pachet și hotelul. Ceea ce au în comun este faptul că publicul intră în incintă pentru a obține un bun sau un serviciu acolo, în acel moment.

Caracteristica principală: accesibilitatea publicului și furnizarea la fața locului

Cel mai decisiv criteriu este combinarea a două elemente: spațiile sunt accesibile publicului, iar furnizarea produsului sau serviciului are loc la fața locului. Prin urmare, un depozit de depozitare situat în spatele magazinului nu se încadrează la 7:290, chiar dacă este vorba de același chiriaș. Același lucru este valabil și pentru spațiul de birouri de deasupra unui magazin, cu excepția cazului în care spațiul de birouri funcționează și ca punct de vânzare.

Ce este un spațiu comercial 7:230a?

Articolul 7:230a DCC este categoria reziduală. Toate spațiile comerciale care nu sunt rezidențiale și nu se încadrează în definiția articolului 7:290 intră automat sub incidența acestui regim. Acestea includ birouri, hale de depozitare, centre de distribuție, fabrici, locuri de parcare, sălile de practică ale profesioniștilor (avocați, fizioterapeuți, arhitecți) și showroom-uri fără vânzare directă către public la fața locului.

Diferența de protecție este semnificativă. În timp ce regimul 7:290 oferă chiriașului o protecție extinsă a contractului de închiriere, regimul 7:230a oferă doar o protecție limitată împotriva evacuării. În cadrul acestui din urmă regim, chiriașul nu are dreptul la continuarea contractului de închiriere, dar poate amâna evacuarea prin intermediul instanței subdistrictuale cu până la trei ani.

Cele cinci diferențe practice pe scurt

1. Protecția chiriașilor

Pentru spațiile comerciale 7:290, se aplică protecția legală a termenului. Contractul de închiriere este încheiat în principiu pe cinci ani, cu o prelungire pentru încă cinci ani. În această perioadă, locatorul poate rezilia contractul de închiriere doar pe motive legale exhaustive. Chiriașul poate solicita prelungirea prin intermediul instanței de judecată. Pentru spațiile comerciale 7:230a nu există o protecție comparabilă a termenului. Contractul de închiriere se încheie conform convenirii părților.

2. terminare

Locatorul unui spațiu comercial 7:290 poate rezilia contractul doar din motivele enumerate exhaustiv în lege, cum ar fi utilizarea personală urgentă sau o închiriere persistent de proastă calitate. Pentru spațiul comercial 7:230a, rezilierea este, în principiu, lipsită de motive formale, iar locatorul nu trebuie să precizeze un motiv. Chiriașul poate solicita doar amânarea evacuării. O discuție detaliată a motivelor de reziliere poate fi găsită în partea a 2-a a acestei serii.

3. Revizuirea chiriei

Pentru spațiul comercial 7:290, după expirarea perioadei de închiriere convenite, oricare dintre părți poate solicita instanței subdistrictuale să ajusteze chiria la chiria medie a unui spațiu comercial comparabil din localitate în ultimii cinci ani (art. 7:303 DCC). Această procedură necesită o opinie de specialitate. Pentru spațiul comercial 7:230, acest drept nu există. Părțile sunt obligate să respecte ceea ce au convenit contractual, de obicei o clauză de indexare.

4. Durata contractului

Regimul 7:290 are termene minime legale: în principiu cinci plus cinci ani. Termene mai scurte sunt posibile doar cu aprobarea tribunalului subdistrictual. Pentru spațiul comercial 7:230a nu există termene minime legale. Părțile sunt libere să încheie un contract pe un an, trei ani sau orice altă durată.

5. Abaterea de la lege

Pentru spațiile comerciale 7:290, abaterea de la majoritatea prevederilor legale de protecție în detrimentul chiriașului este permisă numai dacă a fost aprobată de instanța subdistrictuală. Aceasta este o garanție solidă. Pentru spațiile comerciale 7:230 există mult mai multă libertate contractuală. Părțile pot stabili ele însele multe aranjamente, în limitele rezonabilității și echității.

Cazuri dubioase: utilizare mixtă și situații limită

Utilizare mixtă: testul scopului predominant

În practică, utilizarea mixtă are loc în mod regulat: chiriașul administrează un magazin în față și folosește jumătatea din spate a spațiilor ca spațiu de depozitare. Jurisprudența rezolvă acest lucru prin testul destinației predominante: utilizarea care prevalează efectiv determină regimul aplicabil. Dacă zona magazinului formează inima afacerii, iar depozitarea este subordonată, întreaga proprietate închiriată intră sub incidența articolului 7:290 DCC.

Showroom, magazin online sau practică acasă

Un showroom unde clienții vizualizează produse, dar nu le pot cumpăra imediat, în principiu, nu intră sub incidența articolului 7:290. La urma urmei, nu există o furnizare directă la fața locului. Pentru un magazin online cu punct de colectare, situația este mai nuanțată: dacă clienții își ridică comenzile, dar nu fac achiziții la fața locului, punctul de vânzare lipsește. Nici un cabinet medical la domiciliu al unui fizioterapeut independent care folosește o parte din locuința sa ca sală de tratament nu va fi, de obicei, clasificat drept spațiu 7:290.

În caz de îndoială, instanța decide în cele din urmă pe baza utilizării efective și a intenției părților la încheierea acordului. O clasificare contractuală („acesta nu este un spațiu 7:290”) nu obligă instanța dacă utilizarea efectivă dovedește contrariul.

Ce înseamnă asta pentru contractul dumneavoastră?

În primul rând: înregistrați cu atenție și concret utilizarea preconizată în contractul de închiriere. Acest lucru previne disputele ulterioare cu privire la regimul aplicabil. În al doilea rând: verificați dacă modelul ROZ utilizat de proprietar se potrivește situației dumneavoastră. Modelul ROZ pentru spațiul de 7:290 m diferă semnificativ de modelul pentru spațiul de 7:230 m, iar un model greșit poate duce la consecințe neașteptate. În al treilea rând: o clasificare contractuală care se abate de la utilizarea reală nu are niciun efect obligatoriu asupra regimului legal, dar poate influența poziția dumneavoastră în cadrul procedurii.

În caz de dubiu, verificați contractul de închiriere înainte de a-l semna. Este mai ușor și mai ieftin să discutați în prealabil o opțiune contractuală decât să fiți nevoiți să vă certați ulterior în instanță pentru a stabili care regim se aplică.

De ce 7:290 sau 7:230a îți decide poziția

Diferența dintre 7:290 și 7:230 pentru un spațiu comercial nu este o formalitate. Aceasta determină măsura în care sunteți protejat ca și chiriaș, cât timp aveți dreptul la locația dvs., când poate proprietarul să rezilia contractul de închiriere și dacă puteți solicita revizuirea chiriei. Regimul decurge în mod obligatoriu din utilizarea efectivă și, prin urmare, este unul dintre cei mai decisivi factori în orice relație de închiriere comercială.

Avocații corporativi din Law & More Vă vom ajuta cu plăcere să vă evaluați contractul de leasing, să determinați regimul aplicabil și să vă protejați poziția în negocieri sau litigii. Vă rugăm să ne contactați pentru o întâlnire introductivă fără obligații.

Întrebări frecvente

Mai multe din această serie despre legislația privind închirierile comerciale

Acest articol face parte din seria noastră în trei părți despre legislația privind închirierile comerciale. Citiți și celelalte părți:

• Partea a 2-a: Rezilierea unui contract de închiriere comercială: perioade de preaviz, motive și capcane
• Partea 3: Defecte ale spațiilor comerciale: drepturi, întreținere și reducerea chiriei