Restanțele la chirie în Olanda: opțiuni legale pentru proprietari

Restanțele la chirie nu permit proprietarului să încheie contractul de închiriere, să schimbe încuietorile sau să îndepărteze bunurile chiriașului. În conformitate cu articolul 7:231(1) din Codul Civil Olandez (BW), un contract de închiriere pentru o clădire, fie că este o locuință sau un spațiu comercial, poate fi reziliat doar pentru neplată de către instanță; excepțiile sunt limitate, cum ar fi închiderea spațiului de către primar din motive de ordine publică.

Prin urmare, calea este fixă: o notificare și o cerere scrisă, un acord de plată, dacă este posibil, și, în caz contrar, proceduri de plată, reziliere și evacuare în fața instanței subdistrictuale (kantonrechter). În practică, instanțele tratează de obicei restanțele de aproximativ trei luni de chirie ca fiind suficient de grave pentru a justifica rezilierea, dar evaluează și circumstanțele chiriașului.

Când este chiriașul în incapacitate de plată?

Chiria se datorează de obicei la o dată fixă. În temeiul articolului 6:83(a) BW, un debitor care nu plătește până la un termen convenit este în incapacitate de plată (verzuim) fără o notificare separată. Din acel moment, se calculează dobânda legală (wettelijke rente) asupra sumei neplătite (articolul 6:119 BW).

Costurile de colectare sunt supuse unei etape suplimentare atunci când chiriașul este o persoană fizică. Conform articolului 6:96(6) BW, aceste costuri sunt datorate numai după o notificare care acordă chiriașului 14 zile pentru a plăti și care precizează costurile care vor fi percepute dacă plata nu are loc. Pentru un chiriaș care este o companie comercială, această scrisoare de 14 zile nu este necesară, deși contractul de închiriere reglementează adesea costurile.

Ce ar trebui să faci la prima plată ratată?

Contactați imediat chiriașul în scris, menționați suma și data scadenței și întrebați-l care este motivul. Multe întârzieri provin dintr-o omisiune sau o problemă temporară; o dovadă scrisă de la prima plată ratată vă consolidează poziția ulterioară.

Dacă chiriașul are dificultăți financiare, oferiți-i un acord de plată în scris, cu sume și date fixe. O instanță va verifica dacă proprietarul i-a oferit chiriașului o posibilitate rezonabilă de a plăti. De asemenea, verificați contractul de închiriere pentru clauze privind întârzierea plății, penalități și neîndeplinirea obligațiilor; față de un chiriaș consumator, clauzele penale nerezonabile pot fi anulate în conformitate cu normele privind condițiile generale (articolele 6:233 - 6:237 BW).

Cum inițiezi procedurile legale?

Dacă restanțele nu sunt plătite, proprietarul poate emite o citație în fața tribunalului subdistrictual, care se ocupă de toate cazurile de închiriere, indiferent de sumă (articolul 93 din Codul de procedură civilă olandez, Rv). Cererea combină de obicei plata restanțelor, rezilierea contractului de închiriere și evacuarea. Litigiile privind restanțele la chirie nu sunt soluționate de Tribunalul Chiriilor (Huurcommissie).

Trimiteți contractul de închiriere, prezentarea generală a plăților, notificările și orice acord de plată respins. Dacă instanța admite rezilierea și evacuarea, hotărârea judecătorească stabilește o dată până la care chiriașul trebuie să plece. Dacă chiriașul rămâne, un executor judecătoresc (gerechtsdeurwaarder) poate efectua evacuarea pe baza hotărârii judecătorești. Articolul nostru despre evacuarea în Olanda explică acest pas.

Cum decide instanța judecătorească dizolvarea?

Dizolvarea este posibilă pentru orice neîndeplinire a obligațiilor contractuale, cu excepția cazului în care neîndeplinirea obligațiilor, având în vedere natura sa specială sau importanța minoră, nu justifică dizolvarea (articolul 6:265 BW). În cazul restanțelor la chirie, instanțele examinează cuantumul și durata restanțelor, dacă există antecedente de întârziere la plată, dacă plata a fost efectuată ulterior și consecințele evacuării pentru chiriaș și orice copii.

Cum poți preveni restanțele?

Verificarea prealabilă semnării contractului de închiriere reduce riscul: verificați veniturile și angajarea și solicitați o referință unui fost proprietar, cu consimțământul solicitantului. Colectați doar datele de care aveți nevoie în temeiul Regulamentului general privind protecția datelor (RGPD) și nu selectați pe motive interzise de legea egalității de tratament.

Stabiliți instrucțiuni clare de plată și o dată scadentă și luați în considerare o debitare directă. Un avans oferă o anumită garanție; pentru contractele de leasing rezidențial, acesta nu poate depăși dublul chiriei lunare de bază (articolul 7:261b BW).

Ce ar trebui să verifici ca proprietar?

• Dacă contractul de închiriere prevede o dată fixă ​​de scadență pentru chirie.
• Dacă ați trimis o notificare scrisă de la prima plată ratată.
• Dacă, pentru un chiriaș privat, scrisoarea dumneavoastră de colectare acordă un termen de 14 zile și menționează costurile (articolul 6:96(6) BW).
• Dacă ați oferit un aranjament de plată în scris.
• Dacă restanțele sunt suficient de grave pentru a justifica dizolvarea, de obicei aproximativ trei luni.

Ce ar trebui să verifici ca chiriaș?

• Dacă suma solicitată este corectă, inclusiv dobânzile și costurile de colectare.
• Dacă ați primit o scrisoare valabilă cu 14 zile înainte de perceperea costurilor de colectare.
• Dacă puteți propune în scris un aranjament de plată realist.
• Dacă proprietarul are defecte nerezolvate pe care le-ați raportat, care pot fi relevante în cadrul procedurii.
• Dacă ați răspuns la o citație înainte de data audierii.

Ce putem face pentru dumneavoastră cu restanțele la chirie?

Avocații noștri specializați în chirii asistă proprietari și chiriași:

• Redactăm memento-ul și scrisoarea de colectare pe 14 zile.
• Redactăm și negociem un acord de plată scris.
• Întocmim citația pentru plată, desfacere și evacuare în fața tribunalului de circumscripție.
• Îl însărcinăm pe executorul judecătoresc să pună în aplicare hotărârea judecătorească.
• Revizuim contractele de leasing și procedurile de verificare pentru a reduce restanțele viitoare.

Rezumat

• Un contract de închiriere pentru o locuință sau un spațiu comercial poate fi reziliat doar pentru restanțe de către instanță (articolul 7:231 BW).
• Un chiriaș care ratează o dată scadentă fixă ​​este în incapacitate de plată și datorează dobânzi legale.
• Costurile de colectare de la un chiriaș privat necesită mai întâi o scrisoare cu 14 zile înainte.
• Tribunalul subdistrictual soluționează toate cazurile de închiriere, indiferent de sumă.
• Instanțele judecătorești solicită de obicei aproximativ trei luni de restanțe și evaluează circumstanțele chiriașului.

Întrebări frecvente