Cine este responsabil: proprietarul sau chiriașul?
Principala regulă
Regula principală a articolului 7:206 DCC este clară: locatorul este obligat să remedieze defectele la cererea chiriașului. Această obligație se aplică cu excepția cazului în care remedierea este imposibilă sau cu excepția cazului în care cheltuielile pentru aceasta nu pot fi solicitate în mod rezonabil de la locator. Prin urmare, locatorul nu poate pur și simplu să se sustragă de la obligația de reparare invocând costurile. Se aplică o excepție pentru reparațiile minore. Reparațiile care, în virtutea legii sau a obiceiului, sunt în contul chiriașului nu trebuie neapărat efectuate de către locator. Gândiți-vă la înlocuirea unui mâner de ușă spart, repararea unei plinte deteriorate sau remedierea defectelor minore pe care chiriașii se pot aștepta în mod rezonabil să le efectueze singuri. Granița dintre o „reparație minoră pentru chiriaș” și o „întreținere majoră pentru locator” nu este întotdeauna clară și duce în mod regulat la discuții în practică.Abateri contractuale prin termenii ROZ
În practică, contractele de închiriere pentru spații comerciale sunt aproape întotdeauna încheiate pe baza modelelor standard ale Consiliului pentru Imobiliare (ROZ). Dispozițiile generale ROZ pentru spațiile comerciale conțin abateri majore de la regula principală legală: multe obligații de întreținere sunt transferate contractual de la proprietar la chiriaș. Astfel, în modelele ROZ, aspecte precum întreținerea interioară, întreținerea instalațiilor, înlocuirea pieselor de uzură și uneori chiar reparații mai mari sunt plasate pe cheltuiala chiriașului. Acest lucru este în principiu permis, deoarece regimul 7:230a și, cu aprobarea instanței, și regimul 7:290 permit abateri de la lege. Limitele sunt determinate de caracter rezonabil și echitate și de regulile privind clauzele nerezonabil de oneroase. Prin urmare, este esențial să citiți cu atenție dispozițiile generale înainte de a semna un contract de închiriere și să înțelegeți ce obligații de întreținere vă revin în calitate de chiriaș.Drepturile chiriașilor pentru defectele spațiilor comerciale
Remediu solicitant
Primul pas în cazul unui defect este emiterea unei notificări de neîndeplinire a obligațiilor: o solicitare scrisă adresată proprietarului de a remedia defectul într-un termen rezonabil. Fără o notificare de neîndeplinire a obligațiilor, proprietarul nu este în culpă, iar dumneavoastră, în calitate de chiriaș, nu aveți dreptul la căile de atac legale. Notificarea de neîndeplinire a obligațiilor trebuie să descrie concret care este defectul, în ce perioadă trebuie să aibă loc remedierea și ce consecințe atribuiți neremedierii.Reducerea chiriei
Dacă, în ciuda unei notificări de neplată, locatorul nu remediază defectul, chiriașul are dreptul, în temeiul articolului 7:207 DCC, la o reducere proporțională a chiriei pentru perioada în care există defectul. Reducerea se calculează în funcție de raportul dintre utilizarea efectivă a chiriașului și utilizarea pe care ar fi avut-o fără defectul respectiv. Chiriașul poate aplica această reducere prin intermediul instanței de judecată. Reducerea chiriei intră în vigoare din momentul în care defectul este raportat locatorului, nu numai din momentul hotărârii instanței. Prin urmare, este recomandabil să se raporteze întotdeauna defectul în scris și cât mai curând posibil, astfel încât data de începere a reducerii să fie bine documentată.Compensare
Dacă defectul este atribuibil proprietarului, de exemplu pentru că acesta nu a efectuat întreținerea necesară în timp ce știa sau ar fi trebuit să știe că defectul era iminent, chiriașul poate solicita despăgubiri suplimentare în temeiul articolului 7:208 DCC. Aceste daune pot consta în pierderi indirecte, cum ar fi pierderea cifrei de afaceri din cauza defectului sau costurile pe care chiriașul a trebuit să le suporte pentru a-și continua operațiunile comerciale.Auto-reparare și declanșare
Dacă, după o notificare de neplată corespunzătoare și expirarea perioadei stabilite, locatorul nu remediază defectul, chiriașul are, în principiu, dreptul ca reparația să fie efectuată singur și să compenseze costurile rezonabile din chirie (Art. 7:206(3) DCC). Acest drept este, însă, supus unor limite. În primul rând, trebuie să se refere în mod real la un defect pe care locatorul este obligat să îl remedieze. Oricine repară o obligație de întreținere care îi revine contractual în calitate de locatar și transferă costurile nu va ajunge nicăieri. În al doilea rând, locatarul trebuie să poată demonstra că i-a oferit locatorului posibilitatea de a remedia defectul în prealabil și că locatorul nu a făcut acest lucru. În al treilea rând, costurile suportate nu trebuie să fie disproporționate. Compensarea cu chiria fără îndeplinirea acestor condiții poate duce la proceduri de compensare pentru restanțe la chirie. Prin urmare, este recomandabil să solicitați consiliere juridică înainte de a proceda la compensare.Întreținere, termeni ROZ și clauze de exonerare
Dispozițiile generale ROZ împart întreținerea în întreținere exterioară (pentru proprietar) și întreținere interioară (pentru chiriaș), dar limita exactă diferă în funcție de versiunea contractului. Mai mult, dispozițiile generale conțin în mod regulat clauze de exonerare: prevederi prin care proprietarul exclude sau limitează răspunderea pentru anumite daune. O exonerare nu este întotdeauna valabilă. Dacă daunele rezultă din intenție sau din imprudența conștientă a proprietarului sau dacă exonerarea este inacceptabilă în circumstanțele date, conform standardelor de rezonabilitate și echitate, instanța poate anula clauza. Același lucru este valabil și dacă o exonerare se califică drept o clauză nerezonabil de oneroasă în sensul articolului 6:233 DCC. În cazul consumatorilor, acest lucru se întâmplă rapid; în cazul chiriașilor comerciali, ștacheta este mai mare, dar și aici există limite. Solicitați revizuirea contractului de închiriere înainte de a semna pentru împărțirea clauzelor de întreținere și exonerare, în special pentru spații mari sau chirii mari. Costul consultanței juridice este de obicei limitat în raport cu riscurile financiare pe care vi le asumați dacă semnați un contract fără a cunoaște prevederile generale.Revizuirea chiriei în timp
Pentru spațiile comerciale 7:290, legea oferă și posibilitatea revizuirii chiriei. După expirarea perioadei de închiriere convenite sau după cinci ani în cazul unui contract pe termen lung, oricare dintre părți poate solicita instanței de fond să ajusteze chiria la media chiriilor pentru spații comerciale comparabile din localitate din ultimii cinci ani (Art. 7:303 DCC). Aceasta necesită o opinie obligatorie a unui expert: instanța numește unul sau mai mulți experți care stabilesc chiria conformă pieței. Această procedură este deschisă atât proprietarului care consideră că chiria a devenit prea mică, cât și chiriașului care consideră că plătește prea mult. Rezultatul este obligatoriu, cu excepția cazului în care părțile decid altfel de comun acord. Pentru spațiile comerciale 7:230, acest drept legal de revizuire a chiriei nu există. Ajustarea chiriei este posibilă doar pe cale contractuală, de obicei printr-o clauză de indexare. Revizuirea chiriei completează cercul dinamicii juridice din jurul spațiilor comerciale: nu numai accesul la spații și încetarea contractului, ci și prețul pe care îl plătiți sunt determinate în mod consecvent de regimul aplicabil.Mai multe din această serie despre dreptul leasingului comercial
Acest articol face parte din seria noastră în trei părți despre legislația privind leasingul comercial. Citiți și celelalte părți:- Partea 1: 7:290 sau 7:230a DCC? Ce regim de închiriere se aplică spațiilor dumneavoastră comerciale
- Partea a 2-a: Rezilierea unui contract de închiriere comercială: perioade de preaviz, motive și capcane
Ce poți face în privința defectelor
Defectele spațiilor comerciale reprezintă o problemă frecventă și uneori costisitoare. Fie că este vorba de un acoperiș cu scurgeri, o instalație de încălzire defectă sau întreținere restantă care împiedică operațiunile comerciale: în calitate de chiriaș, aveți drepturi concrete, dar trebuie să invocați în mod activ aceste drepturi și să urmați procedura corectă. Raportați întotdeauna defectele în scris, emiteți o notificare de neîndeplinire a obligațiilor și înregistrați totul. În calitate de proprietar, este recomandabil să mențineți un plan clar de întreținere și să nu permiteți ca defectele să persiste. Răspunderea pentru pierderile indirecte poate crește rapid la sume considerabile.Law & More Oferă consultanță atât chiriașilor, cât și proprietarilor de spații comerciale cu privire la defecte, împărțirea întreținerii, revizuirea chiriei și aspecte conexe. Contactați-ne pentru o discuție fără obligații.Întrebări frecvente
Am dreptul la o reducere a chiriei pentru un defect al spațiului meu comercial?
Da. Dacă există un defect în sensul articolului 7:204 DCC și locatorul nu îl remediază în timp util după o notificare de neplată, puteți solicita o reducere proporțională a chiriei în temeiul articolului 7:207 DCC. Reducerea respectivă intră în vigoare din momentul raportării scrise a defectului.
Ce reparații minore sunt pentru contul meu ca și chiriaș?
Reparațiile minore sunt reparații care, în virtutea legii sau a obiceiului, sunt în mod rezonabil în sarcina chiriașului, cum ar fi înlocuirea întrerupătoarelor defecte, etanșarea micilor fisuri din îmbinări sau repararea pieselor care se uzează prin utilizarea zilnică. Limita cu întreținerea majoră, care revine proprietarului, poate fi neclară în practică și este uneori descrisă mai detaliat contractual în prevederile ROZ.
Pot repara eu însumi o defecțiune și să deduc costurile din chirie?
Acest lucru este posibil, dar numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale: a fost trimisă o notificare de neplată, proprietarul a permis expirarea termenului, se referă la un defect pe care proprietarul trebuie să îl remedieze și costurile sunt rezonabile. Compensarea fără îndeplinirea acestor condiții poate duce la inițierea unor proceduri pentru plata restanțelor la chirie.
Pot, în calitate de chiriaș, să solicit revizuirea chiriei?
Pentru spațiul comercial 7:290, puteți, după perioada de închiriere convenită sau după cinci ani, să solicitați instanței de fond să ajusteze chiria la chiria conformă cu piața pentru un spațiu comparabil din localitate (art. 7:303 DCC). Pentru spațiul comercial 7:230a, acest drept legal nu există.
