Într-o casă olandeză nou construită, antreprenorul de construcții, nu vânzătorul terenului, este cel care răspunde pentru defectele de construcție, iar începând cu 1 ianuarie 2024, această responsabilitate acoperă și defectele pe care nu le-ați observat la livrare, cu excepția cazului în care antreprenorul dovedește că nu îi pot fi atribuite. Ceea ce decide poziția dumneavoastră în practică este procesul-verbal de livrare, cât de repede reclamați în scris și dacă locuința este acoperită de o schemă de garanție, cum ar fi Woningborg sau SWK. Articolul 7:761 din Codul Civil olandez stabilește limitele expirate: o creanță se prescrie la doi ani de la contestarea dumneavoastră și, pentru o clădire, în orice caz, la douăzeci de ani de la livrare.
Acest articol prezintă modul în care este structurată răspunderea pentru defectele locuințelor nou construite în temeiul legislației olandeze privind construcțiile , care sunt termenele limită, ce a modificat Legea privind construcțiile și ce ar trebui să faceți atunci când apare un defect.
Cum se face o achiziție de construcție nouă
O casă nouă este aproape întotdeauna cumpărată în baza unui koop-en aannemingsovereenkomst: un document unic care conține două acorduri diferite. Cumpărarea terenului este o vânzare de bunuri imobile, transferată ulterior prin act notarial, iar construcția casei este un contract de lucrări guvernat de articolele 7:750 și următoarele din Codul Civil olandez. Această separare este importantă, deoarece cele două jumătăți au reguli diferite și părți partenere diferite. Întrebările despre teren, titlu și limite aparțin vânzătorului și legislației imobiliare ; întrebările despre casa în sine aparțin antreprenorului de construcții.
Deoarece jumătatea din vânzare privește o locuință cumpărată de un consumator, aceasta trebuie să fie în scris, iar articolul 7:2 din Codul Civil olandez acordă cumpărătorului o perioadă legală de reflecție de trei zile de la primirea unei copii a contractului semnat. Majoritatea contractelor model utilizate pentru construcții noi prelungesc această perioadă. Folosește-o: odată ce perioada de reflecție a expirat, descrierea tehnică, desenele și graficul de plată sunt fixate și reprezintă criteriul în funcție de care se evaluează fiecare reclamație ulterioară. O revizuire înainte de semnare valorează mult mai mult decât o dispută ulterioară.
Un avertisment cu privire la acte. Clauzele care aparțin vânzării unei case existente, cum ar fi o clauză outerdomsclause care limitează răspunderea pentru uzura legată de vârstă sau o clauză niet-zelfbewoningsclause utilizată de un vânzător care nu a locuit niciodată în proprietate, nu își au locul într-un contract de construcție nouă și nu ar trebui copiate într-unul. Dacă le întâlniți într-un contract preliminar de cumpărare pentru o casă care nu a fost încă construită, întrebați de ce sunt acolo.
Ce se consideră defect la o casă nou construită
Un defect este orice aspect în care lucrarea livrata nu îndeplinește așteptările prevăzute în contract, interpretat în raport cu normele de construcție aplicabile. Nu există un catalog legal separat al defectelor pentru construcțiile noi; criteriul de referință este acordul în sine, în special descrierea tehnică și desenele, completate de cerințele de drept public privind construcțiile. Aceste cerințe sunt acum stabilite în Besluit bouwwerken leefomgeving, care a înlocuit Bouwbesluit 2012 la 1 ianuarie 2024, odată cu intrarea în vigoare a Omgevingswet. O casă care îndeplinește cerințele desenelor, dar nu și normele de construcție, este totuși defectă.
Distincția clasică este între defectele vizibile și cele ascunse, și este o distincție legată mai degrabă de momentul livrării decât de gravitatea problemei. O faianță crăpată, o ușă prost montată, o zgârietură în rama unei ferestre: acestea sunt lucruri pe care un cumpărător rezonabil de atent le poate observa atunci când se plimbă prin casă. Cablaj defect în spatele gips-cartonului, o țeavă cu scurgeri într-o șapă, o armătură insuficientă în fundație: acestea sunt defecte ascunse care se anunță abia mai târziu, uneori mai târziu. Unde se situează linia într-un anumit caz este o chestiune de fapt și este decisă în mare măsură de ceea ce consemnează raportul de livrare.
Nu orice imperfecțiune este un defect care oferă o soluție. Lucrarea trebuie să fie adecvată utilizării normale ca locuință și trebuie să corespundă cu ceea ce s-a convenit, dar abaterile minore care nu afectează utilizarea, valoarea sau siguranța rareori justifică mai mult decât repararea. La celălalt capăt al scalei se află defectele grave : tasarea și mișcarea fundației, elementele portante care nu funcționează, structurile acoperișului expuse riscului, pătrunderea apei prin detalii sau membrane defecte și instalațiile care nu sunt sigure. Acestea sunt cazurile în care contează perioadele lungi de oprire și schemele de garanție.
Pentru terenul în sine, testul este conformitatea: articolul 7:17 din Codul Civil olandez impune ca bunul imobil livrat să posede calitățile pe care cumpărătorul era îndreptățit să le aștepte. Aceasta este calea pentru probleme precum solul contaminat sau o restricție privind titlul de proprietate, nu pentru un acoperiș cu scurgeri. Rețineți că regula de două luni pentru reclamații din articolul 7:23 din Codul Civil olandez se aplică achizițiilor de bunuri mobile de către consumatori și nu achiziționării unei case; pentru o locuință, standardul este că trebuie să depuneți o reclamație într-un termen rezonabil.
Ce a schimbat Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
Legea privind cumpărătorii de locuințe noi (Wkb) a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2024 și este cea mai importantă modificare pentru cumpărătorii de locuințe noi din ultimii ani. Aceasta are o parte de drept public și o parte de drept privat, iar domeniile de aplicare sunt diferite.
Legea publică a introdus pe jumătate asigurarea independentă a calității. Pentru clădirile din clasa de consecință 1, care acoperă casele unifamiliale obișnuite și spațiile comerciale mai mici, evaluarea tehnică municipală a clădirilor a fost înlocuită de un expert independent în calitate de constructor (kvaliteitsborger), care verifică în timpul construcției și emite o declarație la finalizare. Extinderea acestui regim la lucrările de renovare a fost amânată și nu a fost stabilită nicio dată; o evaluare a sistemului este planificată pentru 2027. Până atunci, renovarea continuă în conformitate cu regimul municipal anterior.
Partea de drept privat este partea care vă modifică drepturile și se aplică contractelor de construcții în general, nu doar clasei de consecințe 1. Patru modificări contează pentru un cumpărător.
- Răspunderea pentru defectele nedescoperite la livrare. Conform articolului 7:758 alineatul 4 din Codul Civil Olandez, antreprenorul rămâne răspunzător după livrare pentru defectele care nu au fost descoperite la momentul respectiv, cu excepția cazului în care aceste defecte nu îi pot fi atribuite. Prin urmare, sarcina contractului revine antreprenorului, iar pentru un consumator această regulă este obligatorie: nu poate fi renunțată la ea prin contract.
- Un dosar de predare. Articolul 7:757a obligă antreprenorul să furnizeze clientului, la finalizare, un dosar care să arate că lucrarea îndeplinește cerințele convenite, inclusiv desene, calcule și informații despre materiale și instalații.
- O obligație de avertisment scris. Articolul 7:757b impune antreprenorului să avertizeze în scris, fără echivoc și în timp util cu privire la inexactitățile din sarcina de serviciu și să indice consecințele.
- Informații despre securitate. Articolul 7:765a impune antreprenorului să informeze în scris un client consumator dacă și cum este asigurată sau garantată în alt mod împotriva defectelor și insolvenței.
Wkb a înăsprit, de asemenea, regula privind banii de reținere. Conform articolului 7:768 din Codul Civil Olandez, un consumator care construiește o locuință poate reține restul de cinci procente din prețul contractului în escrow la notar; antreprenorul trebuie acum să informeze cumpărătorul în scris că această sumă va fi eliberată numai dacă cumpărătorul nu obiectează, iar notarul trebuie să întrebe cumpărătorul ce se va întâmpla cu ea. Predarea acelor cinci procente în ziua livrării elimină cea mai puternică pârghie practică, așa că tratați problema cu seriozitate.
Livrarea: momentul care îți fixează poziția
Livrarea, în olandeză „oplevering”, este momentul în care antreprenorul declară că lucrarea este gata și clientul o acceptă. Articolul 7:758 din Codul Civil Olandez atribuie două consecințe acceptării: riscul aferent lucrării trece la client, iar antreprenorul este descărcat de obligații în ceea ce privește defectele pe care clientul ar fi trebuit în mod rezonabil să le descopere la momentul respectiv. Începând cu 1 ianuarie 2024, această descărcare de obligații nu se mai extinde la defectele care nu au fost descoperite, dar ideea este că tot ceea ce puteți vedea este responsabilitatea dumneavoastră să înregistrați.
Luați inspecția în serios și nu o faceți singur. Un inspector de construcții independent care vă însoțește va vedea lucruri pe care un cumpărător aflat la prima achiziție nu le va vedea, iar costul acestei inspecții este stabilit de piață și nu de lege, așa că merită să comparați ofertele. Testați instalațiile, dați drumul la robinete, deschideți fiecare fereastră și ușă, verificați finisajele și nivelurile în raport cu descrierea tehnică și fotografiați totul. Dacă casa nu este încă terminată, o inspecție înainte de închiderea pereților este mult mai informativă decât una ulterioară.
Fiecare punct pe care îl găsiți este consemnat în procesul-verbal de livrare, procesul-verbal van oplevering, pe care ambele părți îl semnează. Acest document este coloana vertebrală a oricărei dispute ulterioare: stabilește ce era vizibil, ce s-a convenit ca fiind lucrări restante și până când acestea vor fi remediate. Nu semnați un raport fără erori, deoarece antreprenorul promite să rezolve lucrurile informal și nu acceptați un raport care descrie defectele vag. În cazul în care defectele sunt atât de grave încât casa nu poate fi utilizată în mod rezonabil, puteți refuza complet livrarea, dar aceasta este o decizie cu consecințe financiare și nu ar trebui luată fără avizul prealabil.
Conform contractelor model utilizate pe piața olandeză a construcțiilor noi, o perioadă de întreținere de trei luni urmează livrării. În această perioadă, antreprenorul trebuie să remedieze punctele enumerate în raportul de livrare și orice alte defecte care apar. Perioada de întreținere este o facilitate contractuală, nu o perioadă de prescripție: la sfârșitul acesteia, drepturile dumneavoastră legale și orice acoperire de garanție continuă. Aceasta este, de asemenea, etapa în care diligența necesară se amortizează și în care acordurile dintre dezvoltator și antreprenori stabilesc cui ar trebui să vă adresați de fapt.
Cât timp rămâne responsabil antreprenorul
Două ceasuri separate funcționează, iar confundarea lor este cel mai frecvent motiv pentru care o afirmație bună eșuează.
Prima este obligația de a depune o plângere. Articolul 6:89 din Codul Civil olandez vă obligă să protestați într-un termen rezonabil de la descoperirea defectului sau de la descoperirea acestuia în mod rezonabil. Nu există o perioadă fixă de două luni aici; ceea ce este rezonabil depinde de natura defectului, de investigația necesară și de poziția antreprenorului. Cert este că tăcerea este fatală: un cumpărător care se confruntă cu o scurgere timp de doi ani înainte de a o semnala va avea dificultăți, indiferent de meritele acesteia.
A doua este prescripția. Articolul 7:761 din Codul Civil olandez prevede că orice cerere privind un defect al lucrării livrate expiră la doi ani de la protestarea clientului. Dacă stabiliți antreprenorului un termen pentru remedierea defectului, acest termen de doi ani începe să curgă numai la expirarea termenului sau la momentul în care antreprenorul precizează că nu va repara defectul. Pe lângă aceasta, există o perioadă lungă de prescripție: cererea expiră în orice caz la douăzeci de ani de la livrare, în cazul unei clădiri, și la zece ani de la livrare, în toate celelalte cazuri. Un termen de prescripție curgător poate fi întrerupt printr-o cerere scrisă în temeiul articolului 3:317 din Codul Civil olandez, iar dacă există vreo îndoială cu privire la dată, întreruperea este ieftină, iar pierderea cererii nu este.
Observați ce nu sunt aceste perioade. Nu reprezintă o promisiune că antreprenorul este răspunzător pentru ceva timp de douăzeci de ani; ele marchează doar limita exterioară în care o reclamație existentă poate fi încă formulată. Existența reclamației depinde în continuare de faptul dacă lucrarea a fost deficitară și dacă defectul poate fi atribuit antreprenorului.
Schemele de garanție Woningborg și SWK
Majoritatea locuințelor noi construite în Olanda sunt vândute cu acoperire de la un institut de garanții, în practică Woningborg sau SWK. Aceasta este o protecție contractuală pe lângă normele legale, nu un substitut pentru acestea și nu este automată: verificați contractul pentru a vedea dacă locuința este înregistrată și solicitați certificatul.
O schemă de acest tip are două scopuri. Garanția vă protejează dacă antreprenorul devine insolvent înainte de finalizarea casei, prin aranjarea finalizării sau prin compensarea pierderilor. Garanția acoperă defectele din casa finalizată. Conform regulamentului Woningborg pentru construcții noi, garanția de calitate începe la trei luni de la livrare, odată ce perioada de întreținere a expirat, și apoi durează șase ani pentru majoritatea elementelor. Pentru defecte grave, adică defecte care afectează soliditatea structurii sau fac locuința improprie pentru locuit, garanția este valabilă timp de zece ani. Acoperirea trece la un proprietar ulterior dacă casa este vândută în această perioadă.
Două aspecte practice. În primul rând, garanția are propria procedură de notificare și propriile termene limită, care se desfășoară independent de cele legale, astfel încât o reclamație în cadrul schemei nu vă menține în sine dreptul de a revendica dreptul împotriva antreprenorului, iar inversul este la fel de valabil. În al doilea rând, schemele exclud o mare parte din acestea: uzura normală, lucrările efectuate de dumneavoastră sau de o terță parte și daunele indirecte sunt de obicei în afara acoperirii. Citiți regulamentul care se aplică certificatului dumneavoastră, mai degrabă decât un rezumat general al acestuia.
Raportarea unui defect și exercitarea revendicării
Începeți în scris și începeți din timp. Descrieți defectul, când și cum a apărut, consultați descrierea tehnică sau desenul de la care se abate și stabiliți o perioadă concretă și rezonabilă pentru reparare. O astfel de scrisoare este o notificare de neîndeplinire a obligațiilor în temeiul articolului 6:82 din Codul Civil olandez și este cea care îl pune pe antreprenor în culpă dacă perioada trece fără nicio acțiune. Trimiteți-o prin poștă recomandată sau prin e-mail cu o confirmare de livrare și păstrați întregul dosar: fotografii cu date, corespondență, raportul de livrare și dosarul de predare.
Dacă antreprenorul contestă cauza, un raport de expertiză independent este de obicei decisiv, deoarece majoritatea litigiilor în domeniul construcțiilor se bazează pe cauzalitate și nu pe lege. În cazul în care este puțin probabil ca un raport obținut de una dintre părți să fie acceptat, procedura olandeză vă permite să solicitați instanței o expertiză provizorie, iar în cazul în care faptele depind de ceea ce s-a spus sau s-a făcut la fața locului, o audiere preliminară a martorilor poate asigura probele înainte de începerea procedurii.
Odată ce a avut loc o neîndeplinire a obligațiilor, puteți solicita repararea, puteți efectua lucrările singur și puteți solicita costul drept daune în temeiul articolului 6:74 din Codul Civil olandez sau, în cazuri grave, puteți rezilia contractul în temeiul articolului 6:265. De asemenea, puteți suspenda plata ratelor restante, ceea ce, într-un proiect de construcție nouă, este adesea cea mai eficientă presiune disponibilă.
Soluționarea litigiului depinde de contract. Contractele de construcții noi desemnează în mod obișnuit Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, organismul de arbitraj în construcții, sau Geschillencommissie în cadrul schemei de garanție. Un consumator nu este pur și simplu obligat de o astfel de clauză: articolul 6:236 subpunctul n din Codul Civil olandez prevede că unui consumator i se acordă cel puțin o lună pentru a alege instanțele ordinare. Dacă celeritatea contează, de exemplu în cazul infiltrărilor active de apă, procedurile provizorii în fața instanței civile rămân disponibile pe lângă orice cale de arbitraj. Pentru o imagine mai amplă a opțiunilor, consultați prezentarea noastră generală a soluționării litigiilor în Țările de Jos și modul în care legislația olandeză în domeniul construcțiilor se compară cu standardele internaționale.
Greșeli care îi costă pe cumpărători revendicarea
Erorile recurente sunt procedurale mai degrabă decât tehnice. Semnarea unui proces-verbal de livrare impecabilă pe baza unei promisiuni verbale este prima, deoarece îi oferă antreprenorului argumentul că nu a fost nimic în neregulă. Eliberarea reținerii de cinci procente în ziua livrării este a doua. Presupunerea că se aplică o regulă de două luni sau, dimpotrivă, că se aplică douăzeci de ani de protecție necondiționată este a treia; termenul limită real este de doi ani de la protestul dumneavoastră.
Alte două greșeli se referă la documente. Cumpărătorii se adresează în mod obișnuit dezvoltatorului atunci când obligația de construcție revine antreprenorului sau invers și pierd luni întregi făcând acest lucru; koopen aannemingsovereenkomst vă spune care este care. Iar cumpărătorii care închiriază proprietatea la scurt timp după livrare descoperă că un chiriaș complică accesul pentru reparații și că drepturile chiriașilor limitează ce se poate face și când. Dacă închirierea este planul, aranjați remedierea defectelor înainte de începerea închirierii.
În cele din urmă, nu tratați contractul ca pe un șablon standard. Plafoanele de răspundere, excluderile pentru pierderi indirecte și clauzele care transferă riscul condițiilor de teren sunt comune și, deși un consumator nu poate fi privat de protecția obligatorie prevăzută la articolul 7:758 alineatul 4, multe alte aspecte sunt negociabile. Regulile privind protecția consumatorilor în contracte și revizuirea generală a contractelor, de tipul celor descrise în ghidul nostru privind dreptul contractual olandez, se aplică aici la fel ca și în cazul acordurilor comerciale , iar o revizuire specifică a contractului înainte de semnare este mult mai ieftină decât un litigiu.
Ce trebuie făcut când apare un defect
Acționați în ziua în care observați defectul. Fotografiați defectul, notați data și trimiteți antreprenorului o reclamație scrisă în care să descrieți ce este în neregulă și ce doriți să se facă, cu un termen limită rezonabil. Nu eliberați banii de reținere cât timp punctul de lucru este deschis și nu permiteți ca o promisiune informală să înlocuiască o confirmare scrisă. Dacă antreprenorul contestă cauza, angajați un expert înainte ca proba să se epuizeze.
Situația nu este diferită dacă ați cumpărat proprietatea în comun sau ca nou-venit în Olanda. Îndrumările noastre privind cumpărarea unei case împreună și privind cumpărarea unei case în Olanda ca expat prezintă punctele care cel mai adesea îi derutează pe cumpărători, iar un avocat imobiliar vă poate spune într-o singură întâlnire dacă merită să se acționeze asupra unui defect și împotriva cui. Dacă procedurile devin inevitabile, un avocat imobiliar va derula acțiunea de la notificarea de neplată până la arbitraj sau instanță.
Întrebări frecvente
Cumpărătorii de locuințe nou construite în Olanda beneficiază de protecții legale specifice și garanții contractuale în cazul apariției defectelor. Întrebările de mai jos acoperă aspectele care apar cel mai des în practică.
Care sunt drepturile unui proprietar de locuință atunci când întâmpină defecte după achiziționarea unei case nou construite în Olanda?
Aveți o protecție legală mai puternică atunci când cumpărați o casă nou construită în comparație cu o proprietate existentă. Antreprenorul de construcții rămâne responsabil pentru defecte chiar și după ce preluați proprietatea.
Trebuie să depuneți o plângere scrisă antreprenorului într-un termen rezonabil de la descoperirea unui defect; regula de două luni pe care oamenii o invocă adesea se aplică achizițiilor de bunuri mobile de către consumatori, nu și achizițiilor de case. După ce ați protestat, articolul 7:761 din Codul Civil olandez vă oferă doi ani pentru a depune reclamația.
Antreprenorul trebuie să aranjeze o inspecție înainte de livrare înainte de a prelua dreptul de proprietate. Nu trebuie să semnați niciodată documentele de acceptare până când un profesionist independent nu efectuează o inspecție amănunțită.
Cum se aplică perioada de garanție pentru defectele descoperite la construcția unei case noi?
Contractele model utilizate pentru construcțiile noi prevăd o perioadă de întreținere de trei luni de la livrare, timp în care antreprenorul trebuie să remedieze punctele consemnate în raportul de livrare și orice defecte ulterioare care apar.
Începând cu 1 ianuarie 2024, antreprenorul este răspunzător și pentru defectele care nu au fost descoperite la livrare, cu excepția cazului în care dovedește că acestea nu îi pot fi atribuite. O acțiune se prescrie la doi ani de la contestația formulată și, în cazul unei clădiri, în orice caz la douăzeci de ani de la livrare.
O eroare structurală se califică drept gravă atunci când face proprietatea inutilizabilă sau creează un risc de prăbușire. Antreprenorul poate scăpa de răspundere doar dovedind că defectul nu a fost vina sa.
Ce pași trebuie urmați pentru a depune o reclamație privind defectele de construcție la constructor sau dezvoltator?
Trebuie să documentați în scris fiecare defect pe care îl găsiți. Faceți fotografii și păstrați evidențe detaliate ale momentului în care a apărut fiecare problemă.
Trimiteți o notificare scrisă antreprenorului într-un termen rezonabil de la descoperirea defectului. Notificarea dumneavoastră trebuie să descrie problema în mod clar și să solicite reparații sau despăgubiri.
Solicitați ca un expert independent în construcții să inspecteze defectul și să întocmească un raport profesional. Această documentație devine esențială dacă antreprenorul refuză să remedieze problema.
Dacă antreprenorul nu va remedia defectul sau nu va plăti daunele, va trebui să intentați un proces. Contactați un avocat specializat în proprietăți pentru a revizui contractul de cumpărare și a evalua opțiunile legale.
Există protecții legale specifice pentru cumpărătorii de locuințe noi împotriva defectelor de construcție în Olanda?
Legea olandeză impune antreprenorilor să livreze o locuință care îndeplinește specificațiile din contractul de cumpărare. Proprietatea trebuie să fie potrivită pentru uz rezidențial normal.
Antreprenorul nu își poate limita răspunderea pentru defecte grave prin clauze din contractul de vânzare-cumpărare. Se aplică regulile standard de protecție a consumatorilor în cazul achizițiilor de locuințe noi.
Începând cu 1 ianuarie 2024, articolul 7:758 alineatul 4 din Codul Civil olandez plasează sarcina răspunderii asupra contractantului: pentru defectele care nu au fost descoperite la livrare, acesta este răspunzător, cu excepția cazului în care dovedește că acestea nu îi pot fi atribuite. Pentru un consumator, această regulă este obligatorie.
Ce rol joacă garanția pentru construcția locuințelor (Woningborg) în remedierea defectelor locuințelor nou construite?
Schema Woningborg oferă protecție suplimentară atunci când antreprenorul dumneavoastră intră în faliment sau nu reușește să finalizeze lucrările. Această garanție acoperă finalizarea construcției și remedierea defectelor structurale.
Nu toate casele nou construite includ asigurarea Woningborg. Verificați contractul de achiziție pentru a confirma dacă constructorul a înscris proprietatea dumneavoastră în această schemă.
Conform regulamentului Woningborg privind construcțiile noi, garanția începe la trei luni de la livrare și durează șase ani pentru majoritatea elementelor și zece ani pentru defectele grave care afectează soliditatea structurii sau fac locuința improprie pentru locuit. Această protecție completează, nu înlocuiește, obligațiile legale ale antreprenorului.
Cum stabilește legislația olandeză răspunderea pentru defectele de construcție constatate după transferul legal al proprietății?
Transferul dreptului de proprietate nu pune capăt răspunderii antreprenorului pentru defectele locuințelor nou construite. Antreprenorul rămâne răspunzător pe durata tuturor perioadelor de garanție, indiferent de cine deține proprietatea.
Instanțele examinează dacă defectul a fost vizibil în timpul inspecției premergătoare livrării. Nu puteți solicita despăgubiri pentru defecte evidente pe care ar fi trebuit să le observați și să le raportați înainte de semnarea documentelor de acceptare.
Spre deosebire de casele mai vechi, puteți trage la răspundere antreprenorul pentru problemele care ar rezulta în mod normal din cauza înaintării în vârstă și uzurii. Vârsta proprietății nu scuză defectele caselor nou construite în perioadele de garanție.
