Erfpacht: explicații pentru cumpărători privind contractul de închiriere pe termen lung a terenurilor din Olanda

Dacă veți crede că ajungeți cumpărarea unei case în Olanda, și în special în Amsterdam, detaliile pot menționa că proprietatea este în pazăAtunci nu cumperi terenul, ci un drept real limitat asupra terenului altcuiva, în condiții scrise de proprietarul respectiv, uneori cu un secol în urmă. Aceste condiții decid cât plătești, pentru cât timp și dacă o bancă te va împrumuta vreodată.

Ce este erfpacht în dreptul olandez al proprietății?

Erfpacht este un drept real limitat ( beperkt recht ) care îi conferă titularului său, erfpachter-ul , dreptul de a deține și utiliza bunuri imobile aparținând altei persoane (art. 5:85 BW). Proprietarul terenului rămâne proprietarul terenului. Dreptul erfpachter-ului este un drept in rem, nu unul contractual: este înregistrat la Registrul Funciar (Kadaster), poate fi vândut, ipotecat și moștenit și supraviețuiește vânzării terenului.

Actul de proprietate poate obliga erfpachter-ul să plătească o sumă periodică, canonul sau renta funciară (art. 5:85 BW). Un canon nu este obligatoriu din punct de vedere legal, dar aproape toate erfpacht-urile rezidențiale au unul. În caz contrar, erfpachter-ul are, în linii mari, folosința pe care ar fi avut-o proprietarul (art. 5:89 BW), inclusiv fructele proprietății și dreptul de a o închiria, iar reparațiile îi revin. Ceea ce nu poate face este să schimbe destinația proprietății sau să efectueze lucrări pe care condițiile le rezervă consimțământului proprietarului.

Proprietatea deplină ( volle eigendom ) este perpetuă, nu costă nimic și răspunde doar legii generale. Erfpacht se exercită pe terenul altuia, este guvernat de condițiile acelui proprietar și poate fi revizuit sau poate înceta. Un apartament în erfpacht cu un canon curent valorează în mod normal mai puțin decât același apartament în proprietate deplină, iar diferența nu este întotdeauna vizibilă în prețul cerut.

Erfpacht, opstal și un contract de închiriere a unei clădiri

• Contract de leasing dă dreptul de a deține și utiliza terenul altuia (art. 5:85 BW). Clădirile de pe parcelă fac, în general, parte din dreptul de proprietate.
• Clădire, dreptul de superficie (art. 5:101 BW), dă dreptul de a deține sau de a dobândi clădiri, lucrări sau plantații pe sau deasupra terenului altuia, încălcând regula conform căreia o clădire aparține proprietarului solului. Poate avea ca efect o plată numită retribuție...și este adesea acordat ca un drept dependent alături de erfpacht sau de un contract de leasing - pentru un cablu, panouri solare - deși poate fi considerat independent. Normele legale privind erfpacht se aplică în mod corespunzător dreptului de superficie (art. 5:104 BW).
• Chirie, contractul de închiriere a unei clădiri sau locuințe, este un contract, nu un drept real: nu există niciun drept înregistrabil, nicio ipotecă și se aplică regulile de închiriere din Cartea 7 BW. Un chiriaș plătește chirie pentru ocupare; un erfpachter plătește un canon pentru un drept de proprietate pe care îl deține și îl poate vinde.

Actul și condițiile generale

Un drept de proprietate (erfpacht) este creat prin act notarial și înregistrat în registrele publice. Erfpachtakte stabilește termenii individuali - parcela, termenul, canonul inițial, utilizarea permisă - și apoi declară aproape invariabil un set de condiții generale aplicabile. Aceste condiții generale reprezintă substanța acordului: mecanismul de revizuire, regulile de răscumpărare, cerințele de consimțământ, regimul de compensare, puterile de reziliere.

Condițiile anului de emitere prevalează

Acesta este aspectul cel mai adesea trecut cu vederea și este decisiv. O municipalitate nu are un singur set de condiții, ci o serie, emise în ani diferiți, fiecare guvernând parcelele acordate în baza sa. AmsterdamSeriile sunt identificate în funcție de an - printre care AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 și 2016, dintre care AB 1994, AB 2000 și AB 2016 sunt seriile cel mai des întâlnite astăzi. Diferențele nu sunt cosmetice: seturile mai vechi pot oferi proprietarului o largă discreție în ceea ce privește revizuirea și drepturi restrânse la compensare.

Întrebarea nu este niciodată „care sunt condițiile erfpacht în acest oraș?”, ci „ce set se aplică acestei parcele?”. Răspunsul se află la Kadaster: actul de înființare și orice acte de modificare ulterioare menționează condițiile pe ani. Rugați -vă notarul să obțină actul și textul integral al acestor condiții și să le citească - nu un rezumat, nu paragraful agentului.

Renta funciară (canonul)

Canonul este plata periodică pentru utilizarea terenului. Structura obișnuită este un procent canonic aplicat la o valoare evaluată a terenului, derivat rezidual, dintr-o proporție din valoarea proprietății sau dintr-un program. În Amsterdam Acest factor este cotația buurtstraat, care exprimă valoarea terenului ca proporție din valoarea proprietății pentru strada în cauză.

Între revizii, majoritatea condițiilor moderne indexează anual canonul în funcție de un indice al prețurilor de consum. Indexarea nu este o revizuire: aceasta urmărește inflația și este previzibilă, în timp ce revizuirea resetează valoarea terenului și poate multiplica canonul. Neplata poate, în cele din urmă, să-l coste pe arendaș dreptul în sine.

Cele trei tipuri de erfpacht

„Voortdurend” și „eeuwigdurend” sunt ambele traduse ca „perpetuu” în limba engleză. Nu sunt același lucru, iar diferența valorează o sumă considerabilă de bani. Un drept perpetuu în durată poate avea, de asemenea, un canon răscumpărat doar pentru o perioadă: durata și răscumpărarea sunt chestiuni separate.

Revizuirea la sfârșitul unei perioade: cel mai mare risc financiar

În cazul erfpacht-ului continuu, sfârșitul unei perioade este momentul în care proprietarul terenului poate reseta canonul la valoarea actuală a terenului. Deoarece perioadele se întind pe decenii, iar valorile terenurilor urbane olandeze au crescut brusc, noul canon poate fi un multiplu mare al vechiului.

• Nu este treptat. Creșterea vine într-o singură etapă, la o dată fixată cu zeci de ani mai devreme.
• Mecanismul se află în condițiile vechi. În cadrul unor seturi mai vechi, discreția proprietarului este largă, iar contestarea este limitată la o procedură de evaluare, mai degrabă decât la o instanță judecătorească.
• Creditorii privesc înainte. O dată de revizuire apropiată afectează atât creditul, cât și piața de revânzare cu care vă veți confrunta.

Înainte de semnare, stabiliți data la care se încheie perioada curentă, mecanismul de revizuire și — în cazul în care sunt publicate cifre orientative — care ar fi canonul dacă este revizuit astăzi. Dacă este în curs o revizuire, trebuie consultate oferta și termenul limită pentru orice obiecție.

Cumpărarea chiriei de la proprietate (afkoop)

În loc să plătească un canon, erfpachter-ul ar putea să îl răscumpere pentru o sumă de capital. Afkoop pentru o perioadă plătește în avans canonul pentru restul perioadei curente; când acea perioadă se termină, obligația reintră în vigoare în termeni revizuiți, astfel încât o proprietate anunțată ca „canon răscumpărat” poate fi acoperită doar până la o dată acum destul de apropiată. Eeuwigdurende afkoop stinge canonul pe termen nelimitat, fără nicio revizuire ulterioară.

Răscumpărarea nu înseamnă cumpărarea terenului: proprietatea absolută rămâne la proprietar, doar obligația de plată încetează, iar condițiile guvernează în continuare utilizarea și consimțământul. Dacă trebuie oferită o răscumpărare, cum se calculează aceasta și dacă se poate face la mijlocul perioadei sunt chestiuni care țin de condiții, nu de legea generală. Se efectuează prin act notarial și se înregistrează. Tratamentul fiscal urmează aceeași distincție și nu este același pentru un canon periodic ca și pentru o răscumpărare de capital, așa că, înainte de a vă angaja în această privință, asigurați-vă că consecințele căii alese este confirmată de un consultant fiscal.

Amsterdamde la o erfpacht continuă la una perpetuă

Amsterdam De aceea, acest subiect este important pentru majoritatea cumpărătorilor internaționali: o mare parte din fondul locativ al orașului se află pe terenuri concesionate de municipalitate, continuând în mod tradițional erfpacht cu revizuiri periodice.

Din 2016, municipalitatea a început să emită erfpacht perpetuu pentru noi granturi în baza unui nou set de condiții generale și a deschis o schemă care permite arendașilor existenți să schimbe proprietatea ( overstappen ). Arendașul solicită o ofertă care prevede un canon perpetuu sau o sumă de răscumpărare perpetuă, calculată din valoarea terenului la un moment de referință; acceptarea duce la un act modificativ, înregistrat la Kadaster.

Punctul semnificativ din punct de vedere financiar este data de referință și reducerea. Cererile depuse înainte de 8 ianuarie 2020 au fost calculate în condiții mai favorabile decât cele ulterioare: această dată este data de referință care guvernează dreptul la prima favorabilă de transfer și la reducerea la valoarea terenului, valoarea terenului în sine fiind derivată din valoarea proprietății prin intermediul buurtstraatquote. De atunci, au urmat acorduri de a doua șansă pentru cei care au ratat această dată, fiecare în termenii și cu propria dată de închidere, fiind stabilite doar de municipalitate, nu prin lege. Prin urmare, dacă există o fereastră deschisă pentru o anumită proprietate și pe baza cărei calcule este ceva ce trebuie stabilit din schema publicată de municipalitate înainte de a vă angaja: întrebați vânzătorul despre orice ofertă deja emisă și verificați termenul limită actual direct cu municipalitatea. Diferența dintre o bază de calcul și alta se ridică la zeci de mii de euro.

Din aceasta decurg trei aspecte practice:

• Stabiliți ce deține vânzătorul. Erfpacht continuu; erfpacht continuu cu o schimbare solicitată, dar nefinalizată; erfpacht perpetuu cu un canon indexat; și erfpacht perpetuu răscumpărat în perpetuitate sunt patru active diferite la patru prețuri.
• O ofertă nu este o schimbare. Până la executarea și înregistrarea actului de modificare, proprietatea rămâne în regimul vechi. Dacă un cumpărător poate prelua o ofertă restantă și până când, este o chestiune care ține de termenii schemei.
• Schemele municipale se schimbă. AmsterdamPolitica erfpacht a este contestată și a fost modificată în mod repetat; termenele limită, reducerile, factorii de valoare a terenului și procentele canonice diferă de la an la an. Nimic din ceea ce se menționează aici nu reprezintă situația din ziua în care cumpărați.

Pachet privat: dezvoltatori, corporații și proprietari instituționali

Terenurile sunt, de asemenea, închiriate pe termen lung de către dezvoltatori imobiliari, corporații imobiliare, investitori instituționali, fundații caritabile și proprietari privați de terenuri. Legea este aceeași; condițiile adesea nu sunt.

Condițiile private tind să fie mai puțin favorabile în moduri ușor de recunoscut: termene mai scurte sau fixe, fără continuare; revizuiri la intervale mai scurte, uneori la fiecare cinci sau zece ani; revizuiri legate de valoarea proprietății, mai degrabă decât de valoarea terenului, astfel încât îmbunătățirile proprii ale arendașului alimentează creșterea; compensațiile excluse sau plafonate; cerințe ample de consimțământ pentru închiriere, modificare și vânzare. Unele scheme comercializate către cumpărătorii pentru prima dată, unde vânzătorul păstrează terenul pentru a reduce prețul, sunt construcții erfpacht de acest tip.

O municipalitate este o instituție permanentă cu constrângeri politice și un interes pentru o piață imobiliară funcțională; un proprietar privat de terenuri deține o investiție. Un erfpacht privat nu este tocmai de aceea rău, dar nu presupuneți niciodată că condițiile sale seamănă cu cele municipale despre care ar fi putut citi un cumpărător.

Compensații la sfârșitul contractului de leasing

Când un drept de proprietate încetează, fostul erfpachter are, în principiu, dreptul la o despăgubire pentru valoarea clădirilor, lucrărilor și plantațiilor pe care le-a construit singur sau le-a dobândit de la predecesorul său contra cost (art. 5:99 BW) și poate păstra proprietatea până la plata despăgubirii respective (art. 5:100 BW).

Două calificări contează. Dreptul poate fi limitat sau exclus prin act în limitele permise de lege, iar condițiile private mai vechi fac adesea acest lucru. Și este vorba de o compensație pentru clădiri, nu pentru diferența dintre valoarea dreptului de leasing și cea a proprietății libere: un arendaș al cărui drept temporar expiră nu primește valoarea de piață a locuinței. În cazul în care condițiile vorbesc despre „valoarea clădirilor”, baza de evaluare decide totul.

Poziția creditorului ipotecar

Un drept de erfpacht poate fi ipotecat, iar majoritatea creditorilor olandezi vor acorda împrumuturi pentru proprietăți în leasing. Dacă un creditor va acorda împrumuturi pentru proprietatea dumneavoastră depinde aproape în întregime de condițiile generale. Creditorii evaluează tipul de drept și, dacă este temporar, termenul rămas din durata împrumutului; dacă canonul este fix, indexat sau revizuibil și când are loc următoarea revizuire; dacă rezilierea ar putea distruge garanția; dacă creditorul trebuie notificat și trebuie să i se permită să remedieze o neîndeplinire a obligațiilor; și dacă despăgubirea la final supraviețuiește.

Două lucruri fac acest lucru funcțional. Condițiile standard ale marilor municipalități sunt în general acceptate de principalii creditori, astfel încât o achiziție asupra acestora rareori ridică o problemă de finanțare. Erfpacht-ul privat este cazul mai dificil, deoarece condițiile sunt cele elaborate de proprietarul terenului. Acolo, acceptabilitatea construcției trebuie stabilită pentru acel set specific de condiții, cu creditorul și, acolo unde este implicat, cu garantul ipotecar. În cazul în care se solicită o garanție ipotecară națională (NHG), poziția este publicată. Condițiile și standardele NHG, republicate anual, acceptă erfpacht-ul tradițional, dar stabilesc cerințe privind durata rămasă a contractului de leasing măsurată în raport cu durata împrumutului, iar aceste cerințe sunt mai stricte pentru drepturile create înainte de 1 ianuarie 1992, când a intrat în vigoare dreptul legal la compensații pentru clădiri. O construcție care nu este tradițională și orice formă de sprijin din partea cumpărătorului ( koperssteun ) trebuie să fi fost acceptate de NHG însăși, iar NHG publică lista construcțiilor pe care le-a acceptat. Una care nu se află pe acea listă nu va fi finanțată prin NHG.

O condiție de finanțare ( financieringsvoorbehoud ) nu protejează nimic dacă cererea nu a ajuns niciodată la creditor cu condițiile de leasing atașate.

Vânzare: consimțământ și restanțe

Un drept de proprietate este transferabil, dar actul poate necesita consimțământul proprietarului terenului pentru un transfer sau o partajare (art. 5:91 BW); în cazul în care consimțământul este refuzat, legea permite înlocuirea acestuia cu autorizația instanței. În majoritatea municipalităților, consimțământul este o formalitate, dar nu presupuneți niciodată că este așa: calendarul trebuie să corespundă finalizării, iar condițiile pot impune să nu existe restanțe și nicio încălcare nerezolvată.

Restanțele urmează dreptului: dobânditorul și vânzătorul sunt răspunzători solidar pentru canonul scadent în cei cinci ani anteriori transferului (art. 5:92 BW). Notarul trebuie să obțină o declarație scrisă de la proprietarul terenului cu privire la situația canonului, restanțele, sarcinile și presupusele încălcări.

Rezilierea de către proprietarul terenului

Proprietarul terenului poate rezilia erfpacht-ul ( opzegging ) în cazul în care canonul a rămas neplătit timp de doi ani consecutivi sau dacă erfpachter-ul încalcă grav legea (art. 5:87 BW). Formalitățile sunt stricte și protejează creditorul: rezilierea se efectuează prin ordin al executorului judecătoresc, cu cel puțin o lună înainte de data la care este invocată, în cazul în care motivul este neplata datoriei, și trebuie comunicată în termen de opt zile oricărei persoane înregistrate ca și creditor ipotecar sau alt titular de drepturi limitate, astfel încât banca să poată interveni și să remedieze restanțele (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separat, odată ce au trecut douăzeci și cinci de ani de la crearea erfpacht-ului, oricare dintre părți poate solicita instanței să îl modifice sau să îl rezilească din circumstanțe neprevăzute (art. 5:97 BW) - o cale îngustă, nu un remediu împotriva unui canon care a devenit pur și simplu costisitor.

Ce trebuie să verifice un cumpărător înainte de a semna

• Actul de constituire înregistrat și fiecare act ulterior de modificare sau răscumpărare.
• Ce set de condiții generale se aplică, pe ani, și textul integral al acestora.
• Dacă dreptul este temporar, continuu sau perpetuu și data exactă de expirare sau de sfârșit al perioadei.
• Canonul actual, baza sa de indexare și dacă este răscumpărat - dacă da, până când.
• Data și mecanismul următoarei revizuiri, precum și orice procedură de revizuire sau schimbare în curs.
• Dacă este necesar acordul proprietarului terenului pentru transfer și cât durează.
• O declarație scrisă din partea proprietarului terenului privind restanțele, taxele și presupusele încălcări.
• Confirmare scrisă din partea creditorului că acesta va acorda împrumutul în aceste condiții.
• Pentru apartamente: modul în care interacționează contractul de închiriere cu asociația de proprietari și cine plătește taxa.
• Pentru Amsterdampoziția publicată în prezent de municipalitate privind schimbarea, în ziua achiziției.

Contracte de închiriere (Erfpacht) nu reprezintă un defect. Având actele de proprietate în față, este o modalitate mai condiționată de a deține proprietatea și poate fi perfect validă. Greșelile sunt făcute de cumpărătorii care tratează paragraful privind contractul de închiriere ca pe o schemă standard.