În Olanda, evacuarea este un proces controlat de instanță. Proprietarul nu poate pune capăt procedurii singur, iar chiriașul este rareori dat afară peste noapte. Între prima plată neachitată și duba de mutare intervin o cerere de chemare în judecată, o citație, o audiere, o hotărâre judecătorească și un anunț al executorului judecătoresc. Acest articol prezintă această secvență, calendarul, costurile și situațiile în care fiecare parte are marjă de acțiune.
Regula fundamentală: nicio evacuare fără hotărâre judecătorească
Un proprietar nu poate niciodată evacua din proprie inițiativă. Încheierea contractului de închiriere și evacuarea proprietății sunt decizii separate, ambele aparținând instanței. Până când un judecător a emis un ordin de evacuare și un executor judecătoresc l-a pus în aplicare, chiriașul poate rămâne în locuință, indiferent de restanțe și de prevederile contractului.
El nu poate:
- schimbați încuietorile sau montați un lanț;
- întreruperea apei, gazului, electricității sau a încălzirii pentru a forța chiriașul să plece;
- a îndepărta, depozita sau a elimina bunurile chiriașului;
- a intra în locuință fără consimțământ, indiferent dacă aceasta îi aparține sau nu.
Legea olandeză numește această acțiune „eigenrichting” ( auto-ajutorare ), iar aceasta este ilegală. Chiriașul poate iniția o ordonanță provizorie ( kort geding ) și, de obicei, se întoarce în câteva zile, proprietarul fiind obligat să restabilească accesul sub sancțiunea unei penalități zilnice și fiind răspunzător civil delictual pentru pierderea rezultată. Intrarea într-o locuință împotriva voinței ocupantului poate echivala, de asemenea, cu infracțiunea de huisvredebreuk (articolul 138 Sr). Un proprietar care schimbă încuietorile transformă un proces pe care probabil l-ar fi câștigat într-unul pe care cu siguranță îl va pierde.
Două rute: opzegging și ontbinding
Încetare prin notificare (opzegging)
Încheierea contractului de închiriere este încetarea contractului de închiriere a unei locuințe prin notificare scrisă, trimisă prin poștă recomandată, pe baza unuia dintre motivele prevăzute de lege. Acestea apar în articolele privind încetarea contractului de închiriere din Cartea 7, Titlul 4, Secțiunea 5 BW (articolele 271-282 BW): că locatarul nu s-a comportat ca un bun locatar, că locatorul are nevoie urgentă de proprietate pentru uz propriu ( dringend eigen gebruik ), că locatarul refuză o ofertă rezonabilă pentru un nou contract și că proprietatea este necesară pentru demolare sau reamenajare.
Perioadele de preaviz sunt de la trei luni pentru un contract de închiriere sub un an, crescând cu o lună pentru fiecare an suplimentar, până la un maximum de șase. Preavizul în sine nu pune capăt niciunui lucru: cu excepția cazului în care chiriașul își dă consimțământul în scris, contractul de închiriere continuă de drept până când o instanță decide altfel, iar proprietarul trebuie să acționeze în justiție. Contractele pe durată determinată pentru locuințe au fost, de asemenea, restricționate de Wet vaste huurcontraten, în vigoare de la 1 iulie 2024, care a restabilit contractul de închiriere pe durată nedeterminată ca regulă principală, astfel încât un proprietar care a presupus că contractul său va expira poate deține un contract de închiriere pe durată nedeterminată.
Dizolvare pentru încălcare (obligatorie)
Articolul 6:265 BW prevede că fiecare neîndeplinire a obligațiilor conferă celeilalte părți puterea de a dizolva contractul, cu excepția cazului în care neîndeplinirea obligațiilor, având în vedere natura sa specială sau importanța minoră, nu justifică dizolvarea. Pentru locuințe, această putere nu este exercitată prin scrisoare: articolul 7:231 BW rezervă instanței judecătorești puterea de a dizolva contractul de închiriere a spațiilor construite. Excepția este închiderea administrativă a proprietății, în temeiul articolului 13b din Legea opiului sau al articolului 174a din Legea municipalităților, unde proprietarul poate dizolva contractul fără a se adresa instanței.
În cazurile de restanțe la chirie, aproape întotdeauna se folosește calea de stabilire a obligațiilor. Nu curge mai întâi o perioadă de preaviz, faptele nu trebuie neapărat să se încadreze într-o listă închisă, iar proprietarul poate combina cererea de despăgubire, rezilierea și evacuarea într-o singură citație. Aceeași abordare este valabilă și în cazul daunelor provocate, subînchirierii neautorizate și cultivării de canabis.
Cât este suficient? Pragul de toleranță
Cuvintele „cu excepția cazului în care neîndeplinirea obligațiilor, având în vedere natura sa specială sau importanța minoră, nu justifică dizolvarea” reprezintă principala apărare a chiriașului. În hotărârea sa prejudiciabilă din 28 septembrie 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad a confirmat modul în care funcționează testul. Este o regulă principală cu o excepție: orice încălcare de principiu dă puterea de dizolvare; locatorul dovedește încălcarea, iar chiriașul trebuie să stabilească excepția. Excepția nu se limitează la factorii numiți în statut - toate circumstanțele pot fi cântărite, inclusiv interesul chiriașului de a-și păstra locuința, iar instanța trebuie să le cântărească chiar și în caz de lipsă.
Așadar, o plată întârziată sau un sold rezidual mic nu va produce un ordin de evacuare. Dar nu există un prag de luni la care să aibă loc dizolvarea: nicio lege și nicio orientare națională a instanțelor nu stabilește unul. Restanțele de mai multe luni sunt, în practică, punctul în care proprietarii depun acțiuni în judecată și în care o cerere are o șansă reală, însă cifra nu decide nimic de la sine - instanța trebuie să cântărească încălcarea în raport cu tot ceea ce Hoge Raad îi cere să cântărească și poate refuza dizolvarea în cazul restanțelor mai mari sau o poate permite în cazul restanțelor mai mici.
Cazurile limită se bazează la fel de mult pe comportament ca și pe aritmetică: dacă chiriașul a răspuns la scrisoarea de cerere, dacă i s-a oferit o înțelegere și aceasta a fost ruptă și dacă s-a solicitat ajutor pentru datorii.
Procedura obișnuită, pas cu pas
Litigiile privind închirierea se adresează tribunalului subdistrictual ( kantonrechter ), indiferent de suma în joc, și încep cu o citație a executorului judecătoresc ( dagvaarding ). Un avocat nu este obligatoriu, deși este obișnuit de partea proprietarului și adesea decisiv în cazul chiriașului.
| Pas | Ce se întâmplă | Timp indicativ |
|---|---|---|
| Scrisoare de solicitare | Notificare de întârziere care specifică restanțele și o perioadă de plată. | 2-6 (de) săptămâni |
| citație | Executorul judecătoresc sesizează tribunalul prin care solicită restanțe, dizolvare și evacuare. | Servit cu cel puțin o săptămână înainte |
| Apărare | Chiriașul răspunde în scris sau oral. Lipsa unui răspuns înseamnă neîndeplinire a obligațiilor, dar cererea este totuși verificată. | 2–6 săptămâni după serviciu |
| Auz | Ambele părți au ascultat; de obicei, judecătorul explorează mai întâi un aranjament. | O sesiune, adesea sub o oră |
| Hotărâre | Vonnis reziliind contractul de închiriere, dispunând plata și autorizând evacuarea. | 2–6 săptămâni după audiere |
| Ordin de eliberare | Executorul judecătoresc înmânează hotărârea judecătorească și dispune plecarea chiriașului. | De obicei 14 de zile |
| Anunț | Executorul judecătoresc anunță data evacuării printr-o acțiune separată. | Minim legal scurt |
| Eviction | Executorul judecătoresc evacuează proprietatea, cu ajutorul poliției și al persoanelor care se ocupă de mutări, dacă este necesar. | La data anunțată |
Un caz de restanțe neapărat durează de obicei între trei și cinci luni. Tratați acest lucru și fiecare interval din tabel ca o practică, mai degrabă decât ca un drept: în afară de perioada minimă de preaviz pentru evacuarea în sine, niciuna dintre aceste perioade nu este stabilită prin lege. Instanța stabilește data anulării în hotărârea sa, iar timpul până la o audiere și până la pronunțarea unei hotărâri respectă regulile procedurale pentru cazurile subdistrictuale și volumul de muncă al instanței respective, lucru pe care Rechtspraak îl raportează în cifrele sale publicate privind volumul de muncă. Un caz apărat sau unul în care chiriașul respectă un acord durează mai mult și adesea se încheie fără nicio evacuare.
Executare provizorie și apel
O hotărâre judecătorească de evacuare este, în mod normal, declarată executorie provizoriu ( uitvoerbaar bij voorraad ) în temeiul articolului 233 Rv. Acesta este punctul pe care chiriașii îl înțeleg cel mai adesea greșit: un apel, guvernat de articolele despre hoger beroep, inclusiv articolul 350 Rv, nu suspendă în sine executarea. Proprietarul poate evacua în timp ce aceasta este în curs de desfășurare.
Un chiriaș poate solicita curții de apel să suspende executarea silită, pe baza unui test restrâns care necesită, în general, o eroare de drept sau de fapt sau o urgență pe care primul judecător nu a putut-o evalua. Alternativ, acesta poate sesiza judecătorul de măsuri provizorii cu o contestație a executării ( executiegeschil ) în temeiul articolului 438 Rv, argumentând că executarea hotărârii judecătorești acum constituie un abuz de drept. Niciuna dintre acestea nu este o rejudecare a cazului. Ambele presupun un apel formulat în termen, iar perioada este scurtă: trei luni de la data pronunțării hotărârii într-o cauză obișnuită, dar doar patru săptămâni de la o hotărâre în kort geding (articolul 339 Rv).
Calea interdicției provizorii (kort geding)
Un kort geding este o procedură sumară în fața judecătorului de soluționare a problemelor provizorii ( voorzieningenrechter ) în temeiul articolelor care încep de la articolul 254 Rv. Aceasta emite o decizie provizorie, de obicei în câteva săptămâni, dar nu poate rezilia un contract. Aceasta este limita cheie: un proprietar nu poate obține o obligativitate în kort geding, ci doar un ordin de evacuare.
Proprietarul are acces la această soluție doar în cazul în care cererea este urgentă și rezultatul procedurilor obișnuite nu este în mod serios pus la îndoială - tulburări grave, utilizare ilegală a proprietății, continuarea ocupării după încheierea clară a contractului de închiriere sau ocupare fără titlu. Un caz simplu de restanțe rareori se califică: interesul chiriașului în locuința sa depășește interesul proprietarului în ceea ce privește rapiditatea.
Pentru chiriași este cel puțin la fel de util: este instrumentul împotriva unui proprietar care a schimbat încuietorile și pentru oprirea unei evacuări anunțate în cazul în care circumstanțele s-au schimbat decisiv.
Ocupanți ilegali, spații comerciale și ocupanți fără titlu de proprietate
Squatters
Ocuparea ilegală a unei locuințe este o infracțiune și există două căi de atac: o acțiune civilă de către proprietar sau o soluționare a litigiului de către procuror. În hotărârea sa din 28 octombrie 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Hoge Raad a hotărât că evacuarea pe cale penală reprezintă o încălcare atât de gravă a dreptului la respectarea domiciliului în temeiul articolului 8 din CEDO, încât necesită o revizuire judiciară prealabilă: autoritățile trebuie să o anunțe în scris, să acorde cel puțin șapte zile pentru un kort geding și să aștepte decizia judecătorului, cu excepția unor circumstanțe excepționale, cum ar fi o amenințare la adresa siguranței publice.
Locale comerciale
Chiriașii spațiilor comerciale și de ospitalitate, în temeiul articolelor 290 și următoarele din BW, au propriul regim de termeni și motive de reziliere. Chiriașii altor spații comerciale, în principal birouri și spații industriale, intră sub incidența articolului 7:230a din BW; distincția este stabilită în articolul nostru privind contractele de închiriere comercială, în temeiul articolelor 290 și 230a : odată ce contractul de închiriere s-a încheiat și s-a dat notificarea de evacuare, chiriașul poate solicita instanței subordonate prelungirea perioadei de evacuare, iar evacuarea este suspendată cât timp cererea respectivă este în curs de soluționare. Cererea trebuie depusă în termen de două luni de la data anunțată pentru evacuare, iar instanța poate acorda cel mult trei prelungiri de câte un an fiecare.
Ocupanți fără titlu
Cineva care se află în proprietate fără contract - partenerul unui fost chiriaș rămas în urmă, un oaspete care nu pleacă, un ocupant în baza unui acord anti-squat expirat - nu are garanția dreptului de proprietate, iar acestea sunt cele mai clare cazuri de „kort geding”. Atenția este că un acord etichetat drept „anti-squat” este uneori considerat, în baza faptelor, o închiriere, cu protecția pe care o aduce.
Executorul judecătoresc, anunțul și bunurile
Doar un executor judecătoresc ( gerechtsdeurwaarder ) poate pune în aplicare un ordin de evacuare și este un funcționar public, nu angajatul proprietarului. El înmânează hotărârea judecătorească, dispune ca chiriașul să părăsească locuința, apoi anunță evacuarea printr-o nouă procedură judiciară. Evacuarea forțată este reglementată de articolele privind gedwongen ontruiming, articolele 555-562 Rv. Articolul 555 Rv stabilește o perioadă minimă de trei zile între ordinul respectiv și evacuare; acest minim legal scurt nu este perioada voluntară mai lungă prevăzută în hotărâre.
În ziua respectivă, executorul judecătoresc poate chema poliția pentru a obține acces și a menține ordinea, precum și un lăcătuș. Proprietarul aranjează și plătește în primul rând persoanele care se ocupă de mutări, iar bunurile lăsate în urmă sunt scoase. Ce se întâmplă cu ele nu mai este o chestiune de practică locală. Municipalitatea trebuie să ia bunurile și să le depoziteze, pe cheltuiala părții care execută hotărârea, iar normele privind executarea silită administrativă se aplică acestei depozitări (articolul 556 Rv, referindu-se la articolele 5:29 și 5:30 Awb). Depozitarea durează până la treisprezece săptămâni, după care bunurile pot fi vândute sau distruse; în cazul vânzării, fostul proprietar își păstrează dreptul la venituri timp de trei ani. Bunurile care nu au o valoare rezonabilă pentru proprietarul lor și orice bun periculos sau perisabil pot fi aduse imediat. Costurile ajung la chiriaș prin intermediul proprietarului, nu printr-o factură de la municipalitate.
O evacuare poate fi anulată până în ultimul moment. Executorii judecătorești o opresc în mod obișnuit atunci când restanțele și costurile sunt plătite integral sau când se convine la un acord, iar proprietarul dispune suspendarea. Însă flexibilitatea scade brusc odată ce agenții de mutare sunt angajați.
Costuri și cine plătește în cele din urmă
Taxele judiciare ( griffierecht ) în cauzele subdistrictuale depind de valoarea cererii și de faptul dacă reclamantul este o societate, o persoană fizică sau o parte cu mijloace limitate, care plătește o cotă fixă redusă în majoritatea tranșelor. Tranșele și sumele sunt stabilite prin lege, ajustate începând cu 1 ianuarie a fiecărui an și publicate în tabelul pe care îl ține Rechtspraak; cota care se aplică este cea în vigoare la momentul introducerii cauzei. Taxa judiciară nu se percepe TVA.
La acestea se adaugă taxele executorului judecătoresc, care sunt stabilite de către Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders și indexate începând cu 1 ianuarie a fiecărui an. Pronunțarea unei hotărâri judecătorești executorii are un tarif modest; evacuarea forțată în sine costă un multiplu al acestuia. Tarifele actuale sunt publicate odată cu decretul respectiv, iar executorul judecătoresc le va oferi la cerere. Taxele de mutare, depozitare și onorariile avocaților proprietarului se adaugă la aceste tarife și nu sunt fixate de nimic, astfel încât totalul depinde de dimensiunea proprietății și de starea în care aceasta este lăsată.
Partea care pierde plătește costurile câștigătorului, dar ordinul olandez privind cheltuielile de judecată reprezintă o contribuție fixă, nu o despăgubire integrală și, în mod normal, mult sub cheltuielile legale reale. Pentru proprietar, o evacuare reușită este adesea totuși o pierdere financiară, deoarece ordinul și restanțele sunt executate împotriva unui chiriaș care, prin definiție, nu are bani. Pentru chiriaș, pierderea înseamnă restanțe, dobânzi, taxe judiciare și de executor judecătoresc, mutare și depozitare, pe lângă găsirea unui loc de locuit - iar datoria supraviețuiește evacuării.
Chiriași aflați într-o poziție vulnerabilă
Faptul că are copii nu îi conferă chiriașului dreptul de a rămâne, dar este o circumstanță evaluată în temeiul excepției din articolul 6:265 BW și un motiv puternic pentru ca judecătorul să facă presiuni asupra ambelor părți în vederea ajungerii la un acord. Instanțele judecătorești acordă frecvent o hotărâre de „ultimă șansă”: dizolvarea și evacuarea sunt dispuse, dar nu sunt executate atâta timp cât chiriașul respectă un program convenit.
Un chiriaș admis într-un acord legal de restructurare a datoriilor este și mai puternic, deoarece moratoriul restricționează ceea ce creditorii individuali pot executa. În temeiul articolului 305 din Legea falimentului, proprietarul nu poate rezilia contractul de închiriere sau evacua pe baza restanțelor la chirie apărute înainte de intrarea în vigoare a acordului de restructurare a datoriilor, iar o evacuare deja în curs pentru acea datorie veche este suspendată de drept. Protecția este condiționată: chiriașul trebuie să plătească fiecare rată de chirie scadentă la timp de atunci încolo, iar o nouă restanță reia puterea proprietarului de a rezilia contractul și de a evacua. Un chiriaș care se confruntă cu evacuarea ar trebui să solicite imediat asistență pentru datoriile municipale; proprietarul ar trebui să verifice dacă există deja o cerere în curs de desfășurare.
Începând cu 1 ianuarie 2021, Olanda are un sistem național de avertizare timpurie. Proprietarii, furnizorii de energie, companiile de apă și asigurătorii de sănătate trebuie să raporteze restanțele la plată municipalității, fără consimțământul chiriașului, odată ce propriile eforturi de colectare au eșuat. Conform legii Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, municipalitatea trebuie să răspundă la fiecare semnal cu o ofertă pentru o primă conversație; articolele 3 și 4 din legea respectivă impun acest lucru în termen de patru săptămâni sau trei zile lucrătoare în cazul în care situația este urgentă - o evacuare iminentă fiind exemplul standard. Corporațiile imobiliare consideră informarea ca o condiție prealabilă a procedurilor.
Îndrumări practice
Pentru proprietari:
- Nu lua niciodată lucrurile în propriile mâini.
- Documentați totul: registrul de chirii, notificările, scrisoarea de cerere, ofertele de aranjament, reclamațiile datate de la vecini.
- Înainte de a intenta un proces, înmânați o notificare scrisă privind neplata și permiteți ca restanțele să depășească în mod clar pragul de toleranță, în loc să intentați un proces anticipat și să pierdeți la excepție.
- Raportați restanțele către municipalitate, acolo unde este necesar, și fiți în măsură să le dovediți.
Pentru chiriași:
- Nu ignorați citația; un caz apărat este foarte diferit de unul în lipsă.
- Participați la audiere sau depuneți în prealabil o apărare scrisă; este gratuită și nu necesită avocat.
- Solicitați imediat asistență pentru datoriile municipale, aduceți dovezile la audiere și plătiți ceva în mod constant, chiar dacă nu puteți plăti totul.
- Dacă proprietarul a schimbat încuietorile sau a întrerupt utilitățile, cereți sfatul în aceeași zi.
- Înțelegeți că un apel nu va opri, în sine, evacuarea.
Poate proprietarul să mă evacueze fără a merge în instanță?
Nu. Un proprietar are nevoie de o hotărâre judecătorească pentru a încheia un contract de închiriere pentru încălcarea contractului și de autorizație pentru a evacua proprietatea, iar evacuarea poate fi efectuată doar de un executor judecătoresc. Schimbarea încuietorilor, scoaterea bunurilor sau întreruperea utilităților reprezintă un act de auto-ajutorare ilegal. Un chiriaș care se confruntă cu o astfel de situație poate obține o hotărâre de restabilire a accesului în câteva zile, de obicei cu o amendă atașată, și poate solicita daune.
În câte luni de restanțe la chirie voi putea fi evacuat?
Nu există un prag legal și nici un număr fix de luni. Testul este dacă încălcarea, având în vedere natura sau importanța sa minoră, justifică rezilierea, iar instanța evaluează toate circumstanțele (ECLI:NL:HR:2018:1810). Restanțe de câteva luni sunt în practică atunci când proprietarii inițiază acțiuni în justiție, dar aritmetica nu rezolvă nimic de la sine: răspunsul la scrisoarea de cerere, încheierea unui acord și respectarea acestuia, precum și solicitarea de ajutor pentru datorii, toate acestea contribuie la balanță.
Cât durează o evacuare de la început până la sfârșit?
Un caz de restanțe neapărat durează de obicei între trei și cinci luni de la cererea de chemare în judecată până la evacuare: câteva săptămâni pentru cerere, câteva săptămâni între citație și audiere, încă câteva până la judecată, apoi o perioadă voluntară de obicei paisprezece zile și un scurt anunț al executorului judecătoresc. Un caz apărat în judecată sau unul în care se convine asupra unui acord durează mai mult și adesea se încheie fără evacuare.
Oprește apelul evacuarea?
De obicei, nu. Hotărârile judecătorești de evacuare sunt, în mod normal, declarate executorii provizorii, astfel încât proprietarul poate executa în timp ce apelul este în curs de soluționare. Pentru a opri acest lucru, chiriașul trebuie să solicite separat instanței de apel suspendarea executării sau să introducă un litigiu de executare în fața judecătorului de măsuri provizorii, invocând abuzul de drept. Niciunul dintre ei nu reia argumentul pe fond.
Ce se întâmplă cu mobila mea dacă sunt evacuat?
Executorul judecătoresc dispune scoaterea bunurilor rămase, iar municipalitatea trebuie apoi să le îndepărteze și să le depoziteze pe cheltuiala părții care execută hotărârea (articolul 556 Rv). Depozitarea durează până la treisprezece săptămâni, după care bunurile pot fi vândute sau distruse, iar încasările din vânzare pot fi revendicate timp de trei ani. Costul se adaugă la ceea ce datorează deja chiriașul, așa că scoaterea bunurilor în avans este întotdeauna mai ieftină.
Poate fi oprită o evacuare în ultimul moment?
Da, deși devine mai greu pe măsură ce data se apropie. Plata integrală a restanțelor și a costurilor acumulate va opri, în mod normal, executarea, la fel și un acord pe care proprietarul îl acceptă și îl instruiește pe executorul judecătoresc să acționeze. În cazul în care circumstanțele s-au schimbat decisiv de la pronunțarea hotărârii, o ordonanță provizorie poate opri executarea. Odată ce persoanele care se mută sunt rezervate, flexibilitatea proprietarului scade brusc.
Law & More consiliază proprietarii și chiriașii în Eindhoven, Amsterdam și în întreaga Țară a Olandei privind restanțele la chirie, rezilierea contractului, dizolvarea contractului și evacuarea, în olandeză și engleză.
Law & More Acționează în numele proprietarilor și chiriașilor în procedurile de evacuare în fața tribunalului subdistrictual și în procedurile de evacuare prin kort geding, de la cererea de chemare în judecată până la executorul judecătoresc. Deoarece un caz apărat se desfășoară foarte diferit față de o situație de neprezentare și deoarece un apel nu oprește în sine o evacuare, vă rugăm să ne contactați imediat ce primiți o citație sau o notificare de evacuare.
