Locuință comună și un fost partener care refuză să vândă: ce poți face?

Dacă fostul/fosta soț/soție refuză să vândă casa pe care o dețineți împreună, puteți solicita instanței să dispună partajarea casei. Aceasta poate însemna o vânzare către o terță parte, o licitație publică sau alocarea casei unuia dintre voi contra cost. Conform articolului 3:178 din Codul Civil Olandez (BW), niciun coproprietar nu poate fi obligat să rămână în coproprietate pe termen nelimitat; principala excepție este că instanța poate bloca partajarea timp de până la trei ani, într-un moment în care o partajare imediată ar prejudicia grav interesele uneia dintre părți.

În cazul în care coproprietarii nu pot ajunge la un acord, articolul 3:185 BW permite instanței să decidă partajul în sine: prin alocarea casei unuia dintre voi în schimbul plății cotei celuilalt, prin dispunerea unei vânzări și împărțirea veniturilor nete sau printr-o altă metodă. În temeiul articolului 3:300 BW, instanța poate, de asemenea, să hotărască faptul că hotărârea sa ia locul cooperării pe care fostul partener refuză să o ofere.

Două probleme practice se suprapun cu chestiunea juridică. Prima este ipoteca: un coproprietar care dorește să fie eliberat de răspunderea solidară are nevoie de consimțământul creditorului, iar creditorul îl dă doar dacă partenerul care rămâne poate suporta ipoteca din veniturile proprii. A doua este perioada intermediară: dobânzile ipotecare, taxele municipale și, eventual, o compensație pentru utilizarea exclusivă se acumulează în continuare și se soluționează prin divizare.

De ce refuză un fost partener să coopereze la vânzare?

De obicei, din cauza atașamentului emoțional, a grijilor financiare sau a unor tactici în cadrul separării mai ample. Înțelegerea motivului te ajută să alegi abordarea care are cele mai mari șanse să funcționeze.

Blocajul este mai mult decât o tensiune emoțională. Atâta timp cât ipoteca existentă se aplică în limita capacității dumneavoastră de împrumut, o bancă nu vă va acorda, de obicei, o nouă ipotecă, deci nu puteți cumpăra o locuință nouă. În practica noastră, un refuz vine de obicei din cauza unuia dintre aceste motive:

• Atașament emoțional: A părăsi casa se simte ca o recunoaștere finală a faptului că relația s-a terminat.
• Griji financiare: Fostul/fosta ta partener/partenera se teme că nu își poate permite o casă nouă singur/ă și amână să se confrunte cu acest lucru.
• Dezacord strategic: litigii privind prețul cerut, agentul imobiliar sau momentul folosit ca punct de sprijin în divorț sau în partajul altor active.
• Litigii privind întreținerea: refuzul de a contribui la reparațiile necesare înainte de vânzare, ceea ce afectează valoarea.

Care sunt drepturile dumneavoastră legale în calitate de coproprietar?

În toate cazurile, puteți solicita partajul în temeiul articolului 3:178 BW. Modul de partajare a casei depinde de modul în care ați deținut-o: printr-o comunitate de bunuri în căsătorie sau parteneriat înregistrat, în baza unui acord prenupțial sau de concubinaj sau pur și simplu ca și coproprietari în actul de proprietate.

Dreptul de a solicita partajul poate fi exclus doar prin acord pentru o perioadă de maximum cinci ani (articolul 3:178(5) BW). Prin urmare, un impas nu este niciodată răspunsul final: dacă nu vă puteți înțelege, instanța decide. Pentru mai multe informații, citiți articolul nostru despre partajul bunurilor în cadrul și după căsătorie.

Cum îți determină statutul relațional drepturile?

Căsătoriile încheiate începând cu 1 ianuarie 2018 fără un acord prenupțial intră sub incidența comunității limitate de bunuri; căsătoriile mai vechi intră, în principiu, sub incidența comunității depline de bunuri. Tabelul arată cum afectează aceasta, de obicei, casa.

Cum pot negocierea și medierea să depășească impasul?

Începeți cu o propunere scrisă concretă și, dacă aceasta nu funcționează, medierea. Ambele sunt mai rapide și mai ieftine decât procedurile care pot dura luni de zile, iar un acord poate deveni obligatoriu printr-un acord de soluționare amiabilă ( vaststellingsovereenkomst , articolul 7:900 BW).

Trimiteți propunerea dumneavoastră prin scrisoare recomandată ( aangetekende brief ) sau prin e-mail, pentru a putea demonstra ulterior instanței că ați depus eforturi rezonabile. Declarați calm că doriți să puneți capăt coproprietății și includeți:

• o agenție imobiliară propusă sau o metodă echitabilă de a alege una împreună;
• un preț cerut bazat pe o evaluare efectuată de un evaluator independent, înregistrat;
• un calendar pentru scoaterea casei pe piață, de exemplu în termen de patru săptămâni;
• o alternativă: fostul partener preia casa, cu un termen limită pentru o declarație de finanțare de la o bancă.

Dacă negocierea directă eșuează, un mediator vă poate îndruma pe amândoi către o soluție. Medierea este confidențială și permite o conversație mai deschisă despre obstacolele reale, cum ar fi grijile financiare. Aduceți extrasele de cont ipotecar, evaluările și dovada costurilor pe care le-ați plătit personal. Citiți mai multe despre serviciile noastre profesionale de mediere . Dacă divorțați, acordurile pot fi incluse și în acordul de divorț ( echtscheidingsconvenant ), pe care instanța îl poate atașa la decizia sa.

Ce măsuri legale poți lua dacă fostul/fosta partener/partenera nu cooperează?

Puteți solicita instanței să dispună partajul casei în temeiul articolului 3:185 BW și să decidă că hotărârea sa înlocuiește cooperarea fostului partener. În cazuri urgente, uneori sunt posibile proceduri sumare ( kort geding ).

Cum funcționează procedura de divizare?

Solicitați instanței să stabilească modul de împărțire a casei: alocarea către unul dintre dumneavoastră în schimbul plății cotei celuilalt, o vânzare cu împărțirea veniturilor nete sau o altă metodă (articolul 3:185(2) BW). Instanța evaluează interesele ambelor părți și interesul public.

Dacă divorțați, puteți solicita instanței să decidă asupra partajului în cadrul procedurii de divorț sau în cadrul unei proceduri separate ulterioare. Dacă nu ați fost căsătoriți, puteți iniția o procedură separată la tribunalul districtual ( rechtbank ), cu un avocat. Dacă unul dintre voi dorește să preia casa, instanța analizează dacă acea persoană o poate finanța și îi poate plăti celeilalte sume; dacă nu, rezultatul este de obicei o vânzare.

Poate hotărârea instanței să înlocuiască semnătura fostului partener?

Da. În conformitate cu articolul 3:300 BW, instanța poate decide că hotărârea sa înlocuiește semnătura fostului partener pe contractul de vânzare-cumpărare sau pe actul de transfer și vă poate autoriza să instruiți agentul imobiliar și să semnați documentele dumneavoastră.

Un judecător nu acordă acest lucru cu ușurință. Trebuie să demonstrați că ați depus eforturi rezonabile pentru a ajunge la un acord, de exemplu prin propunerile dumneavoastră scrise și un raport de evaluare, și că refuzul nu este justificat.

Când sunt o opțiune procedurile sumare?

Numai atunci când există o urgență reală. Judecătorul de proceduri preliminare ( voorzieningenrechter ) poate ordona fostului partener să coopereze la o vânzare în câteva săptămâni, dar este precaut, deoarece o vânzare nu poate fi anulată.

Urgența există, de exemplu, atunci când plățile ipotecare nu mai pot fi efectuate și banca este pe cale să vândă casa la licitație sau când fostul partener refuză să semneze un contract de vânzare-cumpărare cu un cumpărător pe care l-ați găsit deja. În absența unei astfel de urgențe, judecătorul vă va trimite la o procedură ordinară de partaj.

Poate instanța să stabilească termenii vânzării?

Da. Pentru a împiedica fostul partener să blocheze fiecare pas, puteți solicita instanței să stabilească:

• agentul imobiliar sau evaluatorul cine se ocupă de vânzare;
• prețul cerut și prețul minim, de obicei bazată pe o evaluare independentă;
• un orar pentru scoaterea casei pe piață și acceptarea ofertelor;
• cooperare cu vizionările, cu o penalizare (plata penalitatii) pentru fiecare încălcare a relației dacă fostul partener locuiește în casă.

Ce ar trebui să verifici dacă vrei să vânzi casa?

Poziția dumneavoastră în instanță depinde de un dosar bine documentat. Verificați dacă aveți:

• actul de proprietate și orice acord prenupțial sau de concubinaj care indică cotele de proprietate;
• o evaluare recentă realizată de un evaluator independent sau mai multe estimări realizate de agenți imobiliari;
• extrase de cont ipotecar și dovada cine a plătit ipoteca, taxele municipale și asigurarea;
• copii ale propunerilor tale scrise și ale răspunsurilor fostului partener;
• dacă poți solicita o compensație pentru utilizare dacă fostul/fosta partener/partenera locuiește singur/ă în casă.

Ce ar trebui să verifici dacă vrei să păstrezi casa?

O preluare funcționează doar dacă îți poți plăti fostul partener și banca te acceptă ca unic împrumutat. Verifică:

• dacă o bancă vă va emite o declarație de finanțare pentru ipotecă doar pe baza venitului dumneavoastră;
• valoarea casei și suma pe care trebuie să o plătești fostului/fostei partener/partenere pentru partea sa;
• dacă creditorul îl va exonera pe fostul partener de răspunderea solidară;
• dacă acordul dumneavoastră prenupțial sau de concubinaj conține o clauză de preluare sau o formulă de preț;
• dacă îi datorezi fostului partener o compensație pentru utilizarea exclusivă în perioada intermediară.

Care sunt consecințele financiare în timp ce așteptați și după o vânzare?

Ipoteca și costurile aferente proprietății continuă pe durata litigiului, iar valoarea casei poate crește sau scădea. Cine a plătit ce se stabilește la partaj.

Conform articolului 3:172 BW, costurile aferente proprietății sunt, în principiu, suportate proporțional cu cotele dumneavoastră; partenerul care locuiește în casă plătește costurile de utilizare, cum ar fi energia și apa. Față de bancă, ambii sunteți, de obicei, răspunzători solidar: dacă unul dintre voi nu mai plătește, banca poate solicita suma integrală de la celălalt, iar restanțele pot fi înregistrate la oficiul de înregistrare a creditelor olandez (BKR).

• Dobânzi și rambursări la credite ipotecare: în principiu, sunt comune; plățile efectuate de unul dintre voi singur duc la o cerere de despăgubire.
• Impozitul pe proprietate municipală (OZB) și asigurarea: costuri de proprietate, împărțite de oricine locuiește în casă.
• Reparații necesare: Un acoperiș cu scurgeri, de exemplu, păstrează valoarea pentru amândoi, așa că, în principiu, costurile sunt împărțite.

Dacă unul dintre parteneri are dreptul exclusiv de utilizare a casei, celălalt poate, în anumite cazuri, solicita o compensație pentru utilizare ( gebruiksvergoeding ). Reușita acestei solicitări depinde de circumstanțe și de momentul în care ați solicitat-o, așa că adresați-vă problema din timp și în scris.

Cum sunt împărțite încasările?

Notarul public ( notaris ) care se ocupă de transfer rambursează mai întâi ipoteca, apoi plătește comisionul agentului imobiliar și alte costuri de vânzare și apoi distribuie soldul conform instrucțiunilor dumneavoastră sau ale hotărârii instanței.

Soldul este împărțit în funcție de cotele dumneavoastră de proprietate și de orice cereri de despăgubire pentru costurile pe care unul dintre voi le-a plătit singur. Dacă sumele sunt mai mici decât datoria ipotecară, rămâne o datorie reziduală ( restschuld ), pentru care, de obicei, amândoi rămâneți răspunzători față de bancă.

Ce putem face pentru tine cu o locuință comună pe care fostul tău partener nu o vinde?

Avocații noștri de dreptul familiei asistă foștii soți și parteneri de la prima propunere până la decizia instanței. Putem:

• revizuiți actul de proprietate, contractul prenupțial sau de concubinaj și stabiliți cota-parte a proprietății;
• redactați propunerea scrisă pentru fostul/fosta partener/partenera, împreună cu o evaluare, un agent imobiliar și un calendar;
• înregistrați acordurile într-un acord de soluționare amiabilă sau în acordul de divorț;
• calcularea creanțelor de decontare pentru plățile ipotecare, costurile și orice compensații pentru utilizare;
• să inițiați o procedură de partajare în temeiul articolului 3:185 BW și să solicitați o hotărâre judecătorească care să înlocuiască semnătura fostului soț/fostei soții;
• să evalueze dacă procedurile sumare sunt posibile atunci când o vânzare forțată de către bancă este iminentă.

Rezumat

• Nimeni nu poate fi obligat să rămână în coproprietate: fiecare coproprietar poate cere partajul în temeiul articolului 3:178 BW.
• Începeți cu o propunere scrisă și mediere; un acord poate fi consemnat într-un acord de soluționare obligatoriu.
• Dacă aceasta eșuează, instanța poate dispune o vânzare sau o alocare în temeiul articolului 3:185 BW și poate decide că hotărârea sa înlocuiește cooperarea fostului partener (articolul 3:300 BW).
• O preluare presupune ca partenerul care rămâne să poată purta singur ipoteca și ca creditorul să îl elibereze pe celălalt.
• Păstrați evidența tuturor plăților: costurile, ipoteca și orice compensație pentru utilizare sunt decontate în cadrul diviziunii.

Întrebări frecvente