Mulți proprietari se confruntă cu aceeași întrebare. Veniturile din chirii sunt în scădere, în timp ce costurile de întreținere, taxele și alte cheltuieli continuă să crească. Este firesc, așadar, să ne gândim dacă o proprietate ar putea fi mai avantajoasă dacă este închiriată în sectorul privat. Dar când este permis acest lucru? Și poți pur și simplu să transformi o proprietate de închiriat reglementată în sectorul privat?
Pe scurt: nu, de obicei nu în timpul unui contract de închiriere în desfășurare. Opțiunile dumneavoastră sunt limitate atâta timp cât chiriașul actual locuiește în proprietate. Acestea fiind spuse, există rute care pot duce de la chiria reglementată la sectorul privat în timp. Acest blog explică care sunt regulile, unde se află oportunitățile și unde greșesc adesea proprietarii.
Mai întâi elementele de bază: când este o proprietate reglementată și când nu?
Indiferent dacă o proprietate se încadrează în chiria reglementată sau în sectorul privat, aceasta depinde de sistemul de evaluare a proprietăților rezidențiale, cunoscut în olandeză sub numele de woningwaarderingsstelsel (WWS). Acest sistem bazat pe puncte evaluează calitatea unei proprietăți pe baza unor factori precum suprafața, facilitățile precum bucătăria și baia, valoarea proprietății de către municipalitate (WOZ), eticheta energetică și starea proprietății.
Închirierea în sectorul privat poate deveni posibilă doar atunci când o proprietate atinge un număr suficient de puncte la momentul relevant. Aceasta înseamnă că nu contează doar chiria pe care doriți să o percepeți - ceea ce contează mai presus de toate este clasificarea juridică a proprietății la momentul începerii contractului de închiriere.
Acesta este un punct crucial: nu puteți converti ulterior un contract de închiriere reglementat existent în sectorul privat doar pentru că piața s-a schimbat sau proprietatea a crescut în valoare.
În timpul unui contract de închiriere în desfășurare: aproape nicio marjă de manevră
Dacă un chiriaș locuiește în proprietate în baza unui contract reglementat, nu puteți crește unilateral chiria la nivelul unui contract din sectorul privat. Chiriașul are atât siguranța dreptului de ocupare, cât și protecția prețului chiriei. Tocmai aceasta este esența închirierii reglementate.
Mulți proprietari cred că schimbarea este posibilă odată ce valoarea de piață a proprietății a crescut, valoarea proprietății municipale a crescut sau proprietatea a fost îmbunătățită. Însă aceste circumstanțe nu sunt aproape niciodată suficiente în sine pentru a transforma o închiriere reglementată existentă într-un contract din sectorul privat.
Acorduri cu chiriașul: mai puțin simple decât pare
Uneori se presupune că proprietarul și chiriașul pot pur și simplu să convină împreună că proprietatea va intra de acum înainte în sectorul privat. În teorie, acest lucru este posibil, dar în practică este rareori o cale sigură din punct de vedere juridic. Legea privind închirierile rezidențiale conține o mulțime de reglementări obligatorii menite să protejeze chiriașii.
Asta înseamnă că nu orice acord este automat valid, chiar dacă ambele părți par să fie de acord. Dacă un acord are ca rezultat pierderea protecției la care are dreptul chiriașul, acordul respectiv poate fi ulterior anulat. Prin urmare, pentru proprietari, aceasta nu este, în general, o cale înțeleaptă de urmat fără o verificare juridică adecvată în prealabil.
Cea mai realistă cale: reînchirierea după ce chiriașul pleacă
Pentru majoritatea proprietarilor, oportunitatea reală apare doar atunci când proprietatea devine vacantă. Odată ce chiriașul pleacă, puteți reevalua, în momentul reînchirierii, în ce segment se încadrează proprietatea. În acel moment, întrebările relevante sunt: câte puncte are proprietatea în prezent, o plasează acest lucru în categoria chirie reglementată, în segmentul mediu al pieței sau în sectorul privat și ce chirie de pornire puteți accepta din punct de vedere legal?
Pentru mulți proprietari, acesta este punctul de cotitură natural. Nu în timpul contractului de închiriere existent, ci în momentul în care apare un nou chiriaș.
A cere o chirie mai mare nu este o soluție
Aceasta este o greșeală frecventă. Unii proprietari pur și simplu trec o chirie mai mare în contract și presupun că, prin urmare, proprietatea se încadrează în sectorul privat. Dar dacă proprietatea nu se califică pentru închiriere în sectorul privat în cadrul sistemului de puncte, chiriașul poate contesta ulterior chiria. Aceasta va fi apoi redusă la nivelul reglementat, eventual cu obligații de rambursare.
Lecția practică este simplă: mai întâi se stabilește dacă proprietatea poate fi închiriată gratuit, apoi se stabilește chiria.
Îmbunătățirea proprietății: adesea cea mai inteligentă pregătire
Dacă obiectivul dumneavoastră este să treceți în timp la sectorul privat, poate fi util să faceți îmbunătățiri specifice proprietății. Nu orice investiție ajută, dar unele schimbări pot adăuga cu adevărat puncte. Gândiți-vă la îmbunătățiri ale sustenabilității și o etichetă energetică mai bună, renovarea bucătăriei sau a băii, îmbunătățiri ale calității structurale sau facilități și finisaje mai bune.
Lucrările cosmetice nu sunt de obicei suficiente. Îmbunătățirile trebuie să fie cele care contează cu adevărat în sistemul de puncte. De aceea, este logic să se efectueze mai întâi o evaluare prin puncte și să se investească abia după aceea. În acest fel, veți ști dacă o renovare vă va împinge cu adevărat peste prag sau dacă veți cheltui bani fără niciun beneficiu legal.
Contractele temporare nu sunt o cale de ieșire
Unii proprietari speră că, prin utilizarea contractelor de închiriere temporară, pot obține mai mult control asupra momentului în care proprietatea devine vacantă. Însă contractele temporare au fost puternic restricționate din 2024. În multe cazuri, punctul de plecare este acum, când un chiriaș primește un contract pe durată nedeterminată. Oricine încearcă să creeze mai multă flexibilitate printr-un acord temporar își asumă riscul ca chiriașul să se dovedească a avea, indiferent de situație, securitatea deplină a posesiunii. Ca strategie pentru trecerea de la chiria reglementată la sectorul privat, închirierea temporară este rareori fiabilă.
Nu uitați de segmentul de piață mediu
Piața de închirieri nu mai constă doar din chirii reglementate și din sectorul privat. Segmentul mediu joacă un rol din ce în ce mai important. O proprietate care pare atractivă din punct de vedere economic pentru sectorul privat se poate încadra în reguli de închiriere mai restrictive din punct de vedere legal. De aceea, atunci când se reînchiriază, nu este suficient să se întrebe pur și simplu dacă este posibilă închirierea în sectorul privat. De asemenea, trebuie să se verifice dacă proprietatea se încadrează în segmentul mediu al pieței.
Plan practic pas cu pas
În calitate de proprietar, doriți să știți dacă proprietatea dumneavoastră poate fi transferată în sectorul privat? Parcurgeți următorii pași în ordine. Începeți prin a cartografia situația actuală a chiriei: tipul de contract, momentul începerii contractului de închiriere, chiria actuală și poziția chiriașului. Apoi, efectuați o evaluare actualizată a punctelor - nu instinctiv, ci concret și cu o bază adecvată. În continuare, evaluați dacă proprietatea ar putea fi dereglementată în momentul reînchirierii. După aceea, investigați ce îmbunătățiri ar adăuga puncte suplimentare și efectuați o analiză cost-beneficiu. Stabiliți chiria doar după o analiză juridică și solicitați evaluarea prealabilă a contractelor și a strategiei de către un specialist.
Ce înseamnă asta pentru tine în practică?
Ca proprietar, opțiunile tale în timpul unei închirieri continue sunt limitate. Cele mai bune oportunități apar atunci când proprietatea devine vacantă și o reînchiriezi. Atunci poți evalua dacă proprietatea se califică pentru un segment diferit pe baza scorului său și dacă investițiile merită.
Trecerea de la chiria reglementată la sectorul privat nu este o schimbare pe care o poți face pur și simplu. Este un moment strategic care necesită o evaluare solidă a punctelor, o înțelegere a regulilor actuale de închiriere, o planificare realistă și uneori investiții inițiale. Proprietarii care se pregătesc bine evită disputele ulterioare și iau decizii mai bine informate cu privire la randamente și strategia de închiriere.
Vrei să știi dacă proprietatea ta ar putea fi închiriată în sectorul privat atunci când o reînchiriezi? Începe prin a evalua corect scorul de puncte și poziția legală de închiriere. Tocmai la această intersecție se fac multe greșeli în practică, iar o analiză amănunțită prealabilă poate preveni un risc financiar semnificativ.
