În Olanda, un proprietar nu poate niciodată evacua un chiriaș din proprie inițiativă. Evacuarea necesită o hotărâre judecătorească și numai un executor judecătoresc o poate executa. Înainte ca instanța să acorde această permisiune, proprietarul trebuie mai întâi să fi reziliat contractul de închiriere - fie prin rezilierea acestuia din cauza faptului că chiriașul este în culpă, fie prin notificare pe unul dintre motivele permise de lege. Evacuarea în sine nu este reglementată de o singură dispoziție legală, dar drumul către aceasta este supus unor reguli stricte, iar fiecare pas pe parcurs îl protejează pe chiriaș.
Această strictețe este deliberată. Evacuarea este o măsură drastică pentru ambele părți: chiriașul este obligat să părăsească proprietatea cu toate bunurile sale, iar proprietarul care greșește poate ajunge să plătească daune. Prin urmare, înțelegerea secvenței este mai valoroasă decât cunoașterea oricărei reguli.
De ce nu poate un proprietar să evacueze pur și simplu un chiriaș?
Chiar și atunci când chiriașul încalcă în mod evident obligațiile – luni de restanțe la chirie , tulburări grave sau utilizarea proprietății pentru ceva ce contractul de închiriere nu permite – proprietarul nu poate schimba încuietorile sau pune bunurile chiriașului pe stradă. Un proprietar care ia lucrurile în propriile mâini acționează, în general, ilegal față de chiriaș, iar chiriașul poate solicita despăgubiri pentru daunele care rezultă. Permisiunea acordată de instanță este permisiunea de a evacua proprietatea, nu de a o face personal.
Cum încheie un proprietar contractul de închiriere înainte de evacuare?
Evacuarea este ultimul pas, nu primul. Contractul de închiriere trebuie să fie reziliat înainte ca instanța să elibereze proprietatea, iar legislația olandeză oferă proprietarului două căi pentru a ajunge acolo.
Dizolvare
Dizolvarea contractului de închiriere necesită o neîndeplinire a obligațiilor asumate de chiriaș prin contractul de închiriere – cu alte cuvinte, neîndeplinirea obligațiilor. Restanțele la plata chiriei și tulburările de împotrivă ilegale sunt exemplele clasice. Neîndeplinirea obligațiilor trebuie să fie suficient de gravă pentru a justifica dizolvarea contractului; o singură întârziere la plată nu va fi suficientă. În cazul în care proprietatea este un spațiu rezidențial sau așa-numitul spațiu comercial de dimensiuni medii, chiriașul este protejat într-un mod specific: dizolvarea se poate realiza doar pe calea instanțelor judecătorești, niciodată printr-o scrisoare din partea proprietarului.
Notificare de terminare
A doua cale este rezilierea prin preaviz, iar aici cerințele depind în întregime de ceea ce se închiriază. Pentru spațiile rezidențiale și spațiile comerciale de dimensiuni medii, chiriașul beneficiază din nou de protecție: preavizul poate fi dat doar pe motivele exhaustive prevăzute la articolele 7:274 și 7:296 din Codul Civil olandez. Utilizarea personală urgentă a proprietății este un motiv care apare în ambele regimuri. Pe lângă motive, locatorul trebuie să respecte o serie de formalități, în special termene limită, iar o notificare care nu îndeplinește o formalitate pur și simplu nu pune capăt contractului de închiriere.
Ce se întâmplă dacă proprietatea este un spațiu comercial de tip 230a?
Nu toate contractele de închiriere comercială beneficiază de aceeași protecție. În cazul în care spațiul închiriat nu este nici rezidențial, nici spațiu comercial de dimensiuni medii – categoria cunoscută în practică sub numele de spațiu comercial 230a, după articolul 7:230a din Codul Civil olandez – chiriașul nu beneficiază de nicio protecție a chiriei de tipul celor descrise mai sus, iar proprietarul poate rezilia contractul de închiriere relativ rapid și ușor.
Aceasta nu este, în mod evident, același lucru cu a putea evacua rapid. Chiriașul unui spațiu comercial 230a are dreptul la protecție împotriva evacuării: în termen de două luni de la notificarea scrisă de evacuare, acesta poate solicita instanței prelungirea perioadei de evacuare cu până la un an. Un chiriaș care a părăsit sau a eliberat deja spațiul poate totuși face această cerere.
Instanța decide cu privire la o astfel de cerere prin evaluarea intereselor. Aceasta va acorda prelungirea dacă interesele chiriașului sunt grav prejudiciate prin evacuare și aceste interese depășesc interesul proprietarului de a utiliza proprietatea. Dacă cererea este refuzată, chiriașul nu are nicio cale de atac și nicio cale de recurs împotriva acestei decizii – singura excepție fiind cazul în care instanța a aplicat în mod greșit articolul 7:230a sau nu l-a aplicat deloc.
Oprește apelul evacuarea?
De obicei, da. Depunerea unui apel suspendă, în mod normal, efectul hotărârii judecătorești și, odată cu aceasta, evacuarea, până la pronunțarea unei hotărâri de către instanța de apel. Există o excepție importantă: dacă instanța a declarat executoria hotărârii de evacuare în pofida apelului, apelul chiriașului nu suspendă nimic, iar proprietarul poate continua procesul.
A acționa în această situație prezintă un risc real pentru proprietar. Dacă instanța de apel adoptă ulterior o altă opinie, evacuarea va fi deja avut loc, iar proprietarul s-ar putea confrunta cu o cerere de despăgubire pentru consecințele unei evacuări care nu ar fi trebuit să aibă loc niciodată. Este o decizie de luat cu sfatul cuvenit, nu din reflex.
Ce se întâmplă după ce instanța a acordat permisiunea?
Hotărârea judecătorească stabilește data de la care proprietatea poate fi evacuată, iar proprietarul trebuie să angajeze un executor judecătoresc pentru a face acest lucru. Executorul judecătoresc înmânează ordinul de evacuare chiriașului, ceea ce, în practică, îi oferă chiriașului o ultimă oportunitate de a pleca de bunăvoie. Majoritatea evacuărilor se termină la această dată, chiriașul mutându-se înainte de întoarcerea executorului judecătoresc.
Dacă chiriașul nu pleacă, evacuarea propriu-zisă are loc, iar costurile aferente acesteia sunt suportate de chiriaș. În mod normal, proprietarul va trebui să avanseze aceste costuri și să le recupereze ulterior, acesta fiind încă un motiv pentru care un dosar bine pregătit este important: forța hotărârii judecătorești determină cât din această cheltuială este realist recuperabilă.
Întrebări frecvente
Pot fi evacuat doar pentru restanțe la chirie?
Nu automat. Proprietarul trebuie să obțină mai întâi rezilierea contractului de închiriere de la instanță, iar instanța va evalua dacă restanțele sunt suficient de grave pentru a o justifica. Numai după rezilierea contractului și obținerea unei permisiuni separate de evacuare poate un executor judecătoresc să evacueze proprietatea.
Cât timp înainte de sosirea executorului judecătoresc trebuie să primească un chiriaș?
Hotărârea judecătorească însăși precizează data de la care este permisă evacuarea, iar executorul judecătoresc înmânează ordinul înainte de a-l executa. Nu există un termen legal unic care să se aplice fiecărui caz; acesta rezultă din ceea ce a dispus instanța.
Poate un proprietar să evacueze rapid un chiriaș dintr-un spațiu comercial?
Încheierea contractului de închiriere pentru un spațiu comercial de tip 230a este relativ simplă, dar evacuarea nu este. Chiriașul poate solicita instanței, în termen de două luni de la notificarea scrisă de evacuare, prelungirea perioadei de evacuare cu până la un an, iar instanța evaluează interesele ambelor părți înainte de a decide.
Ce poate face un chiriaș care a fost deja evacuat ilegal?
Un proprietar care evacuează fără o hotărâre judecătorească sau care efectuează evacuarea el însuși, în loc să o facă printr-un executor judecătoresc, acționează, în general, ilegal. Chiriașul poate trage la răspundere proprietarul pentru daunele rezultate, inclusiv costurile de depozitare, cazare temporară și bunurile deteriorate.
Asistență juridică în caz de evacuare
Indiferent dacă sunteți un proprietar care dorește să recupereze proprietatea sau un chiriaș care se confruntă cu un ordin de evacuare, rezultatul depinde de obicei de pașii întreprinși înainte ca cineva să ajungă la executorul judecătoresc. Avocații noștri vă oferă consultanță cu privire la drepturile chiriașilor în Olanda, privind procedurile în fața Tribunalul Chiriilorși procedurile de evacuare în sine. Aveți întrebări sau aveți nevoie de asistență? Vă rugăm să contactați Law & More; specialiștii noștri în dreptul locațiunilor vă stau la dispoziție cu plăcere.
