Ce este un contract de management conform legislației olandeze
Unde se utilizează contractele de management
Același cadru juridic presupune aranjamente comerciale foarte diferite, iar redactarea trebuie să respecte contextul.Managementul proprietatii
Cea mai comună formă este contractul de administrare a proprietății, în baza căruia un proprietar sau investitor deleagă administrarea proprietății închiriate unui administrator profesionist. Domeniul de aplicare acoperă de obicei găsirea și selectarea chiriașilor, încheierea și administrarea contractelor de închiriere, colectarea chiriei și urmărirea restanțelor, organizarea întreținerii și reparațiilor, efectuarea de inspecții și raportarea periodică a veniturilor și cheltuielilor. Două specificități olandeze merită atenție aici. În primul rând, administratorul care încheie contracte de închiriere și dă notificare în numele proprietarului acționează în baza unei procuri, iar domeniul de aplicare al acestei autorități trebuie înregistrat cu precizie, deoarece un contract de închiriere încheiat în afara mandatului administratorului obligă în continuare proprietarul față de un chiriaș care acționează cu bună-credință. În al doilea rând, legea privind închirierile rezidențiale este în mare parte obligatorie, astfel încât un proprietar nu poate instrui un administrator să convină asupra unor termeni pe care legea nu îi permite; o instrucțiune de acest fel îl pune pe administrator în poziția de a o refuza.Managementul artiștilor și talentelor
În sectorul creativ, managerul reprezintă artistul din punct de vedere comercial: negociază contracte de performanță și înregistrare, gestionează drepturile de publicare și de imagine și conturează direcția pe termen lung a unei cariere. Remunerația este de obicei un procent din venitul pe care artistul îl câștigă pe durata mandatului. Punctele care cauzează dispute sunt previzibile. Ce fluxuri de venituri acoperă comisionul și continuă acesta după încheierea acordului pentru contractele încheiate în timpul acestuia? Are managerul autoritatea de a semna în numele artistului sau doar de a negocia? Ce se întâmplă cu drepturile și înregistrările create pe durata mandatului? Deoarece artistul este adesea o persoană fizică, mai degrabă decât o întreprindere, normele obișnuite ale dreptului contractual privind clauzele abuzive și limitele stabilite de rezonabilitate și echitate au o greutate reală, iar termenele lungi de exclusivitate cu reînnoire automată sunt exact genul de clauză pe care o instanță o va analiza cu atenție.Management corporativ și interimar
Al treilea context este cel corporativ: un acționar, un consiliu de administrație sau un investitor angajează o parte externă pentru a conduce compania sau o divizie, adesea în timpul unei tranziții, al unei redresări sau al unei perioade între numirile permanente. Aici se suprapune cel mai adesea contractul de management cu dreptul societăților comerciale, deoarece persoana care administrează afacerea poate fi numită și director statutar, ceea ce reprezintă o relație separată cu propriile reguli. Această combinație este tratată mai jos.Clauzele care decid rezultatul
Domeniul serviciilor
Descrierea lucrării este coloana vertebrală a contractului. Ar trebui să precizeze ce va face administratorul, cât de des și la ce standard, în termeni suficient de specifici încât o terță parte să poată spune din document dacă lucrarea a fost efectuată. Efectuarea de inspecții trimestriale și raportarea în scris în termen de două săptămâni este o obligație funcțională; gestionarea profesională a proprietății nu este. Domeniul de aplicare are, de asemenea, o funcție juridică ușor de trecut cu vederea: marchează limita exterioară a ceea ce administratorul este angajat să facă și, prin urmare, a ceea ce administratorul poate fi tras la răspundere pentru neîndeplinirea obligațiilor. Un domeniu de aplicare lăsat vag în speranța flexibilității tinde să fie interpretat, după ce ceva a mers prost, ca acoperind tot ceea ce a fost omis.Taxe și cheltuieli
Legislația olandeză prevede doar că, în cazul în care nu s-a convenit niciunul, un onorariu obișnuit sau rezonabil, și că respectivul client trebuie să ramburseze costurile suportate de manager pentru efectuarea lucrării. În rest, totul este în sarcina părților. Modelele utilizate în practică sunt familiare: un onorariu periodic fix, previzibil pentru ambele părți; un procent din venituri, care leagă venitul managerului de performanța activului; și un element variabil legat de obiectivele convenite. Oricare ar fi alegerea, contractul trebuie să definească baza cu precizie. Acordurile procentuale se bazează pe diferența dintre brut și net, pe faptul dacă procentul se aplică sumelor facturate sau încasate și pe elementele care constituie costuri. Comisioanele legate de obiective se bazează pe obiective care nu sunt măsurabile sau care depind de factori care nu se află sub controlul managerului. Notați cine calculează cifrele, pe baza căror date și ce se întâmplă dacă părțile nu sunt de acord cu privire la acestea.Autoritate și puteri
Gestionarea unui activ înseamnă asumarea de angajamente, iar contractul trebuie să precizeze ce angajamente poate face administratorul singur. Soluția obișnuită este un prag: cheltuielile și obligațiile sub o anumită limită convenită sunt pentru administrator, peste aceasta fiind necesară aprobarea scrisă a proprietarului. Anumite categorii sunt în mod normal rezervate, indiferent de valoare, cum ar fi litigiile, angajarea de personal și orice lucru care obligă proprietarul dincolo de termenul acordului. Două avertismente. Limitele convenite intern nu obligă automat lumea exterioară: dacă administratorul deține o procură și depășește o limită internă, contrapartea care nu știa și nu avea nevoie să știe de această limită îl poate obliga în continuare pe proprietar să respecte tranzacția, lăsând proprietarului o creanță împotriva administratorului, mai degrabă decât o cale de ieșire din contract. Și în cazul în care administratorul este și un administrator statutar al companiei, puterea legală de a reprezenta compania nu poate fi limitată cu efect împotriva terților; restricțiile interne obligă administratorul, nu partea de cealaltă parte a mesei.Răspundere, excluderi și despăgubiri
Punctul de plecare este dreptul contractual obișnuit: un manager care nu își îndeplinește obligațiile este răspunzător pentru daunele rezultate. Contractele ajustează de obicei această poziție printr-o limitare a răspunderii, o excludere a pierderilor indirecte și consecutive și o despăgubire pentru pretențiile terților care decurg din executarea corespunzătoare a lucrării. Astfel de clauze sunt valabile în principiu, dar nu necondiționat. O limitare a răspunderii poate fi anulată atunci când invocarea acesteia ar fi inacceptabilă conform standardelor de rezonabilitate și echitate, aceasta fiind poziția pe care o instanță o va adopta cu ușurință în cazurile de abatere intenționată sau neglijență gravă. În cazul în care clauza apare în termenii și condițiile generale, există un nivel suplimentar de control, iar în cazul în care cealaltă parte este un consumator, standardele sunt din nou mai stricte. Prin urmare, o despăgubire ar trebui să fie limitată la actele efectuate cu bună-credință în cadrul sarcinii și ar trebui să excludă în mod expres intenția și neglijența gravă, ceea ce protejează proprietarul și face clauza mai robustă, nu mai puțin. Asigurarea face parte din aceeași discuție. Acoperirea răspunderii civile profesionale pentru manager și acoperirea directorilor și a funcționarilor în cazul în care este implicată o funcție de director statutar sunt mai benefice în practică decât un paragraf care alocă un risc pe care niciuna dintre părți nu îl poate suporta.Confidențialitatea, datele și GDPR-ul
Un manager gestionează aproape întotdeauna date cu caracter personal aparținând clientului: dosare ale chiriașilor, înregistrări ale personalului, baze de date ale clienților. Acest lucru face ca acordul să fie atât o chestiune de protecție a datelor, cât și una contractuală. În cazul în care managerul prelucrează aceste date conform instrucțiunilor proprietarului și în scopurile proprietarului, proprietarul este operatorul, iar managerul este o persoană împuternicită de operator, iar Regulamentul general privind protecția datelor impune un acord de prelucrare scris care să acopere obiectul și durata prelucrării, măsurile de securitate, utilizarea subcontractanților, asistența privind drepturile persoanelor vizate, gestionarea încălcărilor de date și ce se întâmplă cu datele la încheierea acordului. În cazul în care managerul își stabilește propriile scopuri, de exemplu prin utilizarea datelor pentru propriile activități comerciale, acesta este un operator de sine stătător, iar analiza se schimbă. Stabiliți care dintre cele două se aplică de la bun început, deoarece răspunsul decide cine este responsabil în fața autorității de supraveghere și în fața persoanelor vizate. O clauză de confidențialitate nu înlocuiește aceasta: confidențialitatea protejează clientul, în timp ce legislația privind protecția datelor protejează persoanele ale căror date sunt prelucrate.Neconcurența și protecția clienților
Clauzele restrictive sunt tratate diferit într-o cesiune față de angajare. Regulile legale stricte privind clauzele de neconcurență din contractele de muncă, inclusiv cerința formulării scrise, limitele contractelor pe durată determinată și posibilitatea de compensare, nu se aplică unui overeenkomst van opdracht. Părțile sunt în mare măsură libere să convină asupra a ceea ce doresc. Această libertate nu este nelimitată. O clauză care are un domeniu de aplicare, o durată sau o zonă geografică nerezonabil de largă poate fi moderată sau anulată pe baza caracterului rezonabil și a echității, iar dreptul concurenței își stabilește propriile limite exterioare. În practică, o clauză care vizează protejarea relațiilor și informațiilor specifice pe care managerul le-a obținut prin cesiune este executorie; o clauză care pur și simplu împiedică un profesionist cu experiență să lucreze în propriul sector timp de ani de zile nu este. Rețineți și riscul invers: un regim de neconcurență și de instruire neobișnuit de strict este una dintre caracteristicile care fac o instanță mai înclinată să considere o relație de muncă.Termen, reînnoire și ieșire
Termenul ar trebui să fie o alegere deliberată, mai degrabă decât una implicită. Un prim termen de un an cu o prelungire convenită oferă ambelor părți o oportunitate reală de a reconsidera; reînnoirea automată pentru o perioadă lungă suplimentară, care poate fi reziliată doar într-un interval de timp restrâns, este clauza care produce cele mai multe reclamații și cea mai adesea uitată până când este deja reînnoită. Prevederile de ieșire contează mai mult decât orice altceva în contract, iar legislația olandeză are propriile reguli în acest sens, tratate în secțiunea despre încetarea acordului de mai jos. Contractul ar trebui să stabilească perioada de preaviz, forma în care trebuie dată preavizul, ce se întâmplă cu lucrările în curs, modul în care se întocmește contul final și obligațiile care rămân după încetarea contractului, care includ în mod normal confidențialitatea, returnarea înregistrărilor și datelor și transferul fișierelor necesare pentru continuarea funcționării activului.Adevăratul risc: este o cesiune sau un contract de muncă?
Aplicarea legii a fost reluată
Ani de zile, autoritățile fiscale au aplicat un moratoriu privind aplicarea legii în acest domeniu, ceea ce a permis persistența unei doze considerabile de ambiguitate. Moratoriul respectiv s-a încheiat la 1 ianuarie 2025, iar aplicarea legii împotriva activității independente false a fost reluată de la acea dată, fără efect retroactiv pentru perioadele anterioare. O abordare tranzitorie a fost aplicată în primul an pentru părțile care au putut demonstra că își regularizează activ aranjamentele, dar regulile de bază nu s-au schimbat: acestea sunt pur și simplu aplicate din nou. Tabloul legislativ este încă în curs de dezvoltare. Proiectul de lege care introduce o prezumție legală de angajare bazată pe un tarif orar sub un anumit nivel a fost adoptat și a fost publicat în Staatsblad la 29 iunie 2026, dar intră în vigoare prin decret regal, astfel încât data trebuie verificată înainte de a se baza pe ea. Partea din propunerea inițială care ar fi clarificat testul de calificare în sine nu a supraviețuit. Până la intrarea în vigoare a unei noi reguli, evaluarea este cea descrisă mai sus. Consecințele acestei erori revin în principal clientului. Reclasificarea poate însemna perceperea retroactivă a impozitelor pe salarii și a contribuțiilor la asigurările sociale, a obligațiilor la pensii și aplicarea protecției în caz de concediere, astfel încât o relație despre care clientul credea că se poate încheia pur și simplu se dovedește a necesita consimțământul UWV sau o decizie a instanței subdistrictuale. Ghidul nostru pentru Legea muncii olandeză stabilește această protecție mai detaliat.Când administratorul este și director statutar
Contractele de administrare corporativă merg adesea împreună cu o numire în funcția de director statutar, iar cele două relații trebuie separate în redactare, deoarece se încheie în moduri diferite. Numirea este o chestiune de drept societar. Organismul competent să numească un director, în mod normal adunarea generală, îl poate suspenda și demite pe acesta în orice moment. Această putere nu poate fi retrasă prin contract, iar nicio perioadă de preaviz dintr-un contract de administrare nu o modifică. Ceea ce o decizie de concediere nu face automat este să pună capăt contractului în baza căruia este plătit managerul, iar aici redactarea neglijentă devine costisitoare. În cazul în care o persoană este angajată direct și este atât director, cât și angajat, poziția conform jurisprudenței olandeze este că o concediere corporativă validă pune capăt, în principiu, și relației de muncă, cu excepția cazului în care se aplică o interdicție legală de reziliere sau părțile au convenit altfel. În cazul în care managerul este angajat printr-un cont propriu de administrare, concedierea corporativă pune capăt mandatului de director, dar lasă contractul de administrare în vigoare până la reziliarea acestuia în conformitate cu propriii termeni. Prin urmare, un acord bine redactat leagă în mod expres cele două, prevăzând ce se întâmplă cu misiunea dacă numirea încetează și în ce termeni. Răspunderea merită aceeași atenție. Un director statutar care își îndeplinește sarcina în mod necorespunzător poate fi tras la răspundere față de companie în cazul în care i se poate aduce o mustrare gravă, iar o carte de vizită a conducerii nu protejează persoana din spatele acesteia de această expunere; nici nu previne răspunderea față de terți în cazurile de culpă personală gravă. Asigurarea directorilor și a funcționarilor, precum și o separare clară între sarcinile îndeplinite în calitate de director și cele îndeplinite în cadrul misiunii, sunt răspunsurile practice. Prezentarea noastră generală a Dreptul societar olandez explică cadrul mai larg.Încheierea unui contract de management
Ce se întâmplă dacă activul este vândut
Un contract de administrare nu urmează automat bunul. Vânzarea proprietății sau a acțiunilor companiei nu transferă contractul cu administratorul: transferul unui contract în ansamblu necesită un act și cooperarea celeilalte părți, iar fără aceasta, vânzătorul rămâne obligat. În tranzacțiile cu acțiuni, compania însăși rămâne de obicei partea contractantă, astfel încât acordul continuă, motiv pentru care un cumpărător ar trebui să îl revizuiască în timpul due diligence și de ce prevederile privind schimbarea controlului trebuie incluse în redactare. În tranzacțiile cu active, vânzătorul rămâne cu un acord de a gestiona ceva ce nu mai deține, iar singura cale de ieșire este rezilierea pe motive contractuale sau statutare. Deciderea în avans a ceea ce înseamnă o vânzare pentru cesiune scutește de o negociere în cel mai puțin convenabil moment.Redactarea unui acord care să cuprindă
Cea mai mare parte a muncii dintr-un acord de management bun se desfășoară înainte de redactarea oricărei clauze, prin descrierea exactă a ceea ce părțile intenționează de fapt să facă. Câteva obiceiuri fac diferența. Scrieți într-un limbaj simplu și fiți concret. Datele, cantitățile, pragurile și termenele limită valorează mai mult decât adjectivele, iar o obligație care nu poate fi testată nu este o obligație. Definiți modul în care va fi măsurată performanța, în termeni pe care ambele părți îi pot verifica din înregistrările deja existente; obiectivele care depind de date pe care le deține doar o parte sunt o sursă de conflict, mai degrabă decât o soluție la acesta. Stabiliți modul în care părțile vor gestiona un dezacord înainte de apariția acestuia, inclusiv cine vorbește cu cine, în ce perioadă și dacă un pas precum... consultanță independentă privind contractul sau medierea precede procedurile. Apoi, testați documentul în raport cu realitatea. Dacă intenția este o cesiune reală, acordul trebuie să descrie o cesiune, iar părțile trebuie să se comporte în consecință, deoarece un contract care este contrazis de practica zilnică are o valoare foarte mică. Revizuiți periodic acordul, în special în cazul în care o angajament temporar a devenit în liniște una permanentă: cu cât o relație cu un singur client durează mai mult, cu atât chestiunea calificării este mai presantă. În cele din urmă, renunțați la modelul internațional. Clauzele privind despăgubirea, încetarea pentru comoditate și legea aplicabilă sunt redactate pentru sisteme juridice care alocă riscul în mod diferit, iar prevederile care au sens în altă parte pot fi inaplicabile, inutile sau dăunătoare în mod activ în temeiul legislației olandeze. Și inversul este valabil: normele legale privind cesiunea descrise mai sus se aplică indiferent dacă contractul le menționează sau nu.Cum putem ajuta
Law & More întocmește și revizuiește contractele de management pentru proprietari, investitori, companii și administratori, evaluează riscul ca un acord să fie tratat ca un contract de angajare, structurează relația dintre un contract de management și un mandat statutar de director și oferă consultanță cu privire la încetarea contractului și la litigiile care decurg din aceste contracte. Dacă sunteți pe cale să încheiați sau să reziliați un contract de management, vom fi bucuroși să examinăm documentul și modul în care funcționează acesta în practică înainte de stabilirea posturilor.Întrebări frecvente
Când oamenii au de-a face cu contracte de management, apar în mod repetat câteva întrebări practice. Răspunsurile de mai jos acoperă cele mai frecvente.Cât durează de obicei un contract de management?
Nu există un singur răspuns aici - durata, sau termenul , unui acord depinde într-adevăr de industrie și de ceea ce se gestionează. Un termen de un an este un punct de plecare destul de comun. Îi oferă managerului suficientă marjă de acțiune pentru a-și demonstra valoarea, fără a-l obliga pe proprietar să intre într-o relație pe termen lung de la bun început.
Acestea fiind spuse, pentru active mai mari, cum ar fi hoteluri sau entități corporative complexe unde strategia pe termen lung este esențială, veți vedea adesea termene de trei până la cinci ani. Multe contracte au, de asemenea, o clauză de reînnoire automată încorporată. Aceasta înseamnă că acordul se va prelungi pentru o altă perioadă, cu excepția cazului în care una dintre părți notifică încetarea contractului, de obicei cu 60 sau 90 de zile înainte de încheierea perioadei curente.
Poți să reziliezi un acord înainte de termen?
Da. Conform legislației olandeze, clientul poate, în principiu, rezilia o sarcină în orice moment, iar contractul stabilește condițiile. Posibilitatea dumneavoastră de a renunța depinde în întregime de clauzele de reziliere scrise în acordul dumneavoastră specific. Un contract bine redactat ar trebui să vă ofere întotdeauna o cale de ieșire.
În general, acest lucru se gestionează în două moduri:
- Reziliere din motiv: Acest lucru vă permite să reziliați acordul dacă cealaltă parte nu își respectă partea din înțelegere. Gândiți-vă la un manager care în mod constant nu își performează sau la un proprietar care nu furnizează fondurile necesare.
- Rezilierea fără motiv: Aceasta este ieșirea esențială „fără vină”. Permite oricărei părți să încheie contractul din orice motiv, atâta timp cât notifică în scris în mod corespunzător - de obicei între 30 la 90 zile.
Fără clauze clare de reziliere, încercarea de a rezilia un contract înainte de expirarea termenului său poate deveni dificilă și ar putea duce cu ușurință la o luptă juridică pentru încălcarea contractului.
Ce se întâmplă dacă managerul nu are o performanță bună?
Dacă managerul dumneavoastră nu își îndeplinește obligațiile, primul lucru de făcut este să reziliați acordul. Un contract bun va defini standarde și indicatori de performanță (KPI) clari. Dacă aceste obiective nu sunt îndeplinite, acordul ar trebui să precizeze următorii pași. Aceasta implică, de obicei, emiterea unei notificări oficiale de neîndeplinire a obligațiilor, care îi oferă managerului o perioadă stabilită pentru a remedia problemele.
Dacă lucrurile nu se îmbunătățesc după perioada de preaviz, dreptul dumneavoastră de a rezilia contractul din motive întemeiate ar trebui să intre în vigoare. Tocmai de aceea este atât de important să existe indicatori de performanță obiectivi și măsurabili în contract - elimină incertitudinea și vă oferă o bază solidă pentru a lua măsuri.
Chiar trebuie să angajez un avocat?
Deși puteți obține un șablon de pe internet, este foarte recomandabil să angajați un avocat care să redacteze sau, cel puțin, să revizuiască contractul de management. Un expert juridic va adapta documentul la nevoile dumneavoastră specifice, va proteja interesele dumneavoastră și se va asigura că totul este în conformitate cu legile locale, cum ar fi cele din Olanda.
Gândește-te în felul următor: costul inițial al obținerii unei consultanțe juridice adecvate este adesea o mică parte din costul unui contract prost redactat, în litigii și răspunderi pe viitor.
