Notarul olandez și transferul legal de proprietate: un ghid pentru cumpărătorii internaționali

Dacă cumpărați o casă în Olanda , nu puteți evita notarul . Legea olandeză nu permite transferul privat al proprietății: transferul trebuie executat de un notar olandez și înregistrat în registrele publice. Pentru cumpărătorii din țări în care fiecare parte a unei vânzări își angajează propriul avocat, aceasta este cea mai puțin familiară parte a procesului și unde apar cele mai costisitoare neînțelegeri.

Ce este un notar public olandez

Un notar olandez nu este un avocat senior cu ștampilă. Biroul este unul public: un notar este numit prin decret regal, care stabilește și locul stabilirii (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt) și deține puterea de a întocmi acte autentice atunci când legea o impune sau o parte o solicită (art. 2 Wna). Un astfel de act are valoare probatorie specială și poate fi adesea pus în aplicare fără o hotărâre judecătorească.

Două consecințe contează:

• Notarul are obligația de a acționa. Un notar trebuie să îndeplinească sarcinile atribuite de lege sau solicitate de o parte, sub rezerva unor excepții limitate (art. 21 Wna).
• Notarul nu este de partea nimănui. Notarul își exercită funcția în mod independent și servește interesele... toate părțile la actul juridic, în mod imparțial și cu cea mai mare atenție posibilă (art. 17 Wna).

Cum diferă notarul de un avocat în propria țară

În Anglia, Irlanda, Statele Unite și multe alte țări, fiecare parte a unui transfer de proprietate își instruiește propriul avocat partizan. Un notar olandez este opusul: un singur funcționar public neutru care se ocupă de tranzacție, mai degrabă decât o parte. Un „notar public” străin, care în multe țări este doar martor la semnături, deține o funcție mult mai restrânsă și nu este o comparație utilă.

Notarul investighează titlul de proprietate, pregătește și explică actele, deține banii și înregistrează transferul — dar nu va negocia prețul, nu va oferi consultanță privind validitatea tranzacției și nu va acționa în numele dumneavoastră într-un litigiu.

Obligația de informare și limitele acesteia

Imparțialitatea în temeiul articolului 17 din Wna este însoțită de o obligație de informare: notarul trebuie să se asigure că fiecare parte înțelege ce conține actul și care sunt riscurile înainte de semnare - obligația cunoscută în tradiția germano-olandeză sub numele de Belehrungspflicht . În cazul în care o parte este mai slabă, mai puțin experimentată sau nu vorbește limba, această obligație devine mai strictă, iar un notar care semnează știind că un cumpărător nu a înțeles un aspect important riscă măsuri disciplinare și răspundere.

Însă informarea ambelor părți nu înseamnă susținere juridică. În cazul în care cumpărătorul și vânzătorul sunt într-un conflict real - din cauza defectelor constatate înainte de finalizare, a presiunii de a muta data sau a semnificației unei condiții - notarul se află la mijloc. Exact atunci când un cumpărător are nevoie de cineva a cărui unică datorie este față de cumpărător.

Când să vă angajați și propriul avocat

• Contractul nu este standard sau vânzătorul este un dezvoltator sau investitor care folosește proprii termeni.
• Cumpărați la licitație, de la o moștenire sau o companie sau de la un vânzător aflat în dificultate financiară.
• Proprietatea implică un contract de închiriere funciară (arendare), includerea pe lista monumentelor sau o servitute neobișnuită.
• Există o dispută privind defecte, garanții, penalități sau date, sau posibilitatea apariției acestora.
• Achiziția vizează statutul dumneavoastră de ședere, un divorț, un regim matrimonial sau o moștenire transfrontalieră.

Cele două sunt complementare: notarul execută transferul, avocatul tău se asigură că înțelegerea este una pe care ar trebui să o faci tu.

Cele două etape: obligația și transferul

Acesta este cel mai important punct structural în dreptul olandez al proprietății : separă obligația de transfer de transferul în sine. Un transfer valid necesită un titlu valid, o persoană îndreptățită să dispună de proprietate și un act de livrare valid (art. 3:84 BW). Pentru bunurile imobile, livrarea este un act executat în fața unui notar olandez, urmat de înregistrarea actului respectiv în registrele publice (art. 3:89 BW).

Prin urmare, koopovereenkomst-ul , adesea numit contract de cumpărare „provizoriu”, creează o obligație de a cumpăra și de a vinde. Nu te face proprietar. Termenul „provizoriu” este înșelător: odată ce perioada de răcire a expirat, te obligă complet. Dreptul de proprietate se transferă numai la înregistrarea actului de transfer.

De la ofertă la înregistrare

Cerința de redactare și perioada de reflecție

În cazul în care cumpărătorul este o persoană fizică care nu acționează în cadrul unei profesii sau activități comerciale, iar proprietatea este destinată uzului rezidențial, achiziția trebuie încheiată în scris (art. 7:2 BW). O strângere de mână, un e-mail sau un schimb de mesaje pe WhatsApp nu vor obliga un cumpărător consumator.

Aceeași prevedere oferă cumpărătorului sau cumpărătoarei unei locuințe o perioadă de reflecție de trei zile. Aceasta începe în ziua următoare primirii contractului semnat, nu este nevoie să se ofere niciun motiv și nu se plătesc despăgubiri. Trebuie să includă cel puțin două zile care nu sunt sâmbătă, duminică sau sărbătoare legală; în caz contrar, se prelungește. Dreptul aparține numai cumpărătorului, iar cronometrul curge de la primire - așadar, păstrați dovada momentului în care ați primit contractul.

Depozit sau garanție bancară

Contractul standard de cumpărare-cumpărare impune cumpărătorului să ofere o garanție: fie un depozit în numerar ( waarborgsom ) plătit în contul notarului către o terță parte, fie o garanție bancară ( bankgarantie ) de la o bancă cu sediul în Olanda. În contractul standard de cumpărare al NVM, VBO, VastgoedPRO și Vereniging Eigen Huis, suma este fixă ​​la 10% din prețul de achiziție, scadentă cu câteva săptămâni înainte de finalizare. Modelul conține, de asemenea, o clauză de penalizare: un cumpărător care nu finalizează contractul datorează de obicei o sumă egală cu depozitul. Corelați orice condiție de finanțare cu calendarul dumneavoastră ipotecar.

Investigarea titlului de proprietate și perchezițiile Kadaster

Kadaster menține registre publice care consemnează faptele relevante pentru statutul juridic al proprietății înregistrate (art. 3:16 BW), iar actele care afectează acest statut sunt înregistrabile (art. 3:17 BW). Acest lucru face ca transferul de proprietate olandez să fie sigur: un fapt înregistrabil care nu este înregistrat la momentul înregistrării achiziției dumneavoastră nu poate fi, în general, reținut împotriva dumneavoastră decât dacă ați știut de el (art. 3:24 BW).

Notarul va verifica de obicei:

• titlul vânzătorului și lanțul actelor anterioare;
• ipoteci existente, care trebuie răscumpărate și eliberate la finalizare;
• sechestre și confiscări (beslagen) împotriva vânzătorului sau a bunului;
• servituți, alte drepturi reale și obligații calitative sau în lanț;
• contract de închiriere a terenului (arendare): chiria terenului, datele de revizuire și sfârșitul termenului;
• restricții de drept public, cum ar fi statutul de monument istoric sau deciziile municipale privind aplicarea legii;
• actul de partaj și asociația de proprietari, în cazul în care proprietatea este un apartament;
• identitatea, capacitatea și statutul matrimonial al ambelor părți.

La fel de important este ceea ce notarul nu verifică: nici starea clădirii, nici suprafața, umezeala, azbestul sau fundațiile, nici dacă a fost permisă o extindere, cu excepția cazului în care apare în registre, nici valoarea. Starea și conformitatea urbanistică sunt responsabilitatea dumneavoastră, care trebuie stabilite înainte de semnarea contractului sau de acoperirea acestuia de o condiție.

Contul terțului și modul în care se mișcă banii

Un notar trebuie să mențină unul sau mai multe conturi speciale pe numele său, cu mențiunea acestei calități, destinate exclusiv banilor deținuți pentru alții (art. 25 Wna). Aceasta este derdengeldenrekening . Banii sunt protejați: nu aparțin notarului și sunt în afara accesului creditorilor notarului. De aceea, o finalizare olandeză este sigură, fără agenți escrow sau angajamente între avocați adversari.

• Notarul emite un extras de cont (nota van afrekening) care acoperă prețul, taxa de transfer, taxele, costurile de înregistrare, repartizarea taxelor de serviciu și a taxelor locale, precum și garanția.
• Transferați soldul în fonduri disponibile dintr-un cont pe numele dumneavoastră, de obicei cu o zi lucrătoare înainte de finalizare; creditorul vă plătește împrumutul în același cont. Fără fonduri disponibile, actul nu este semnat.
• După semnare, înregistrare și o căutare finală, notarul public răscumpără ipoteca vânzătorului, plătește vânzătorului și remite taxa de transfer.

Vânzătorul este plătit nu la semnătură, ci după ce notarul confirmă că transferul este înregistrat și că nu a intervenit nicio sechestru sau ipotecă nouă. Această lacună este cea care vă protejează.

Actele, semnătura și limba

La finalizare, semnați în mod normal două acte notariale: actul de transfer ( akte van levering sau transportakte ), actul de livrare prevăzut de art. 3:89 BW și, dacă luați un împrumut, actul de ipotecă ( hypotheekakte ) care creează dreptul de garanție reală al creditorului, care este, de asemenea, stabilit prin act notarial (art. 3:260 BW) și intră în vigoare la înregistrarea în registrele publice (art. 3:89 BW). Consultația durează până la o oră. Înainte de semnare, notarul parcurge actele, explică conținutul și consecințele acestora și răspunde la întrebări. Aduceți documentele de identitate originale; copiile nu sunt acceptate.

Un act notarial olandez se întocmește în limba olandeză: art. 42 Wna și art. 43 Wna prevăd ca actul să fie executat în limba respectivă. În cazul în care o parte comparantă nu stăpânește suficient limba olandeză, asistența unui interpret autorizat din registrul interpreților și traducătorilor autorizați (Rbtv) și o traducere a actului sunt obligatorii, iar actul consemnează acest lucru. În practică, birourile cu experiență cu cumpărătorii internaționali furnizează în prealabil o traducere în limba engleză a schițelor și aranjează un interpret. Solicitați schițele cu câteva zile înainte. Textul olandez este cel în vigoare.

Semnarea prin procură

Nu este necesar să fiți în Olanda. Este normal să se acorde o procură ( volmacht ) care să autorizeze un angajat al biroului notarial să semneze în numele dumneavoastră. Procura în sine trebuie, de obicei, semnată în fața unui notar - în Olanda sau în străinătate, cu legalizare sau apostilare, adesea cu o traducere autorizată. Aranjați-o cu săptămâni înainte; se aplică în continuare identificarea conform normelor privind spălarea banilor.

Înregistrare și momentul transferului dreptului de proprietate

După semnare, notarul prezintă actul registrelor publice deținute de Kadaster, de obicei electronic în aceeași zi; acesta este apoi procesat în Basisregistratie Kadaster, ceea ce durează de obicei câteva zile lucrătoare. Kadaster percepe o sumă fixă ​​pentru fiecare act depus; aceste taxe sunt stabilite anual de Kadaster în regulamentul său tarifar și publicate în Staatscourant, așadar solicitați suma actuală în cotația dumneavoastră.

Dreptul de proprietate se transferă la înregistrare, nu la semnătură (art. 3:89 BW). Înregistrarea produce efecte din momentul exact în care actul este prezentat Kadasterului (art. 3:19 BW), motiv pentru care intervalul dintre semnare și înregistrare este scurt. Notarul efectuează apoi o verificare finală înainte de a elibera banii.

Onorarii și cine alege notarul

Casele existente sunt aproape întotdeauna vândute kosten koper — „costuri pentru cumpărător”: cumpărătorul plătește taxa de transfer și costul actului de transfer. Deoarece cumpărătorul plătește, cumpărătorul alege în mod normal notarul. Nu acceptați pur și simplu sugestia agentului de vânzări.

Onorariile notariale nu sunt stabilite prin lege și variază de la un birou la altul, așadar obțineți oferte de preț în scris și comparați proprietățile similare. O ofertă de preț trebuie să menționeze separat onorariile pentru actul de transfer și pentru actul de ipotecă, taxele de înregistrare în Kadaster, costurile de căutare și orice taxă pentru traducere, interpret sau procură. Taxa pe transfer ( overdrachtsbelasting ) este separată și plătibilă autorităților fiscale. Cotele se află în Wet op belastingen van rechtsverkeer și sunt ajustate prin intermediul Belastingplan-ului anual: o cotă redusă pentru un cumpărător care va locui în proprietate ca reședință principală, o scutire unică pentru tinerii cumpărători eligibili, în limita unei valori indexate anual, o cotă mai mare pentru o locuință pe care cumpărătorul nu o va ocupa și o cotă separată pentru proprietățile nerezidențiale. Belastingdienst publică cotele și limita de valoare actuală; verificați-le pentru anul în care completați și consultați articolul nostru despre taxa pe transfer și costurile cumpărătorului.

În cazul în care vânzătorul se află în dificultate financiară

Dacă vânzătorul este supraîndatorat sau se îndreaptă spre faliment, intervalul dintre contract și transfer devine periculos: un creditor poate înregistra un poprire sau vânzătorul poate fi declarat falimentar înainte ca actul dumneavoastră să fie înregistrat — lăsându-vă cu o creanță împotriva unui vânzător insolvent, în loc de o casă.

Legislația olandeză oferă o protecție specifică: achiziția în sine poate fi înregistrată în registrele publice (art. 7:3 BW), o etapă numită în mod obișnuit Vormerkung . Odată ce este înregistrată, anumite evenimente ulterioare - inclusiv popririle și falimentul vânzătorului - nu pot fi invocate împotriva dumneavoastră pentru o perioadă legală limitată, cu condiția ca transferul să aibă loc în cadrul acesteia. Nu este automat: un notar trebuie să o aranjeze, sub rezerva unor condiții și termene. Dacă verificările relevă un poprire sau o ipotecă care depășește prețul, solicitați imediat sfatul separat.

Reguli privind spălarea banilor, identificare și raportare

Acest lucru îi surprinde cel mai mult pe cumpărătorii străini. Notarii se încadrează în legislația olandeză privind combaterea spălării banilor, Wwft (art. 1a Wwft) și trebuie să efectueze diligența necesară asupra clienților (art. 3 Wwft): stabilirea și verificarea identității dumneavoastră, identificarea beneficiarului real final în cazul în care este implicată o companie, stabilirea scopului și naturii relației și monitorizarea continuă a tranzacțiilor.

În practică, notarul va insista asupra documentelor de identitate originale și va pune întrebări care pot părea intruzive: de unde provin banii, cum i-ați acumulat, de ce sosesc fondurile dintr-o anumită țară sau cont și cine controlează o companie cumpărătoare. Așteptați-vă să furnizați extrase de cont bancare, dovezi ale unei alte vânzări de proprietăți, un act de donație sau o carte de angajare. Fondurile de la o terță parte, din afara UE sau într-un model inexplicabil atrag atenția și întârzie finalizarea.

Notarul are, de asemenea, obligația legală de a raporta tranzacțiile neobișnuite către FIU-Nederland, Unitatea de Informații Financiare olandeză (art. 16 Wwft). Notarul nu vă poate spune că a fost făcută o sesizare. Nimic din toate acestea nu este personal sau negociabil: furnizați notarului un cont documentat al fondurilor dumneavoastră de la început, iar procesul se va desfășura fără probleme.

Ce Law & More pot face

Notarul execută transferul; noi ne ocupăm de poziția dumneavoastră în cadrul acestuia. Law & More Revizuește contractul de cumpărare înainte de semnarea sau înainte de expirarea perioadei de reflecție, verifică condițiile de finanțare și de evaluare, garanția și clauza penală și oferă consultanță în cazurile în care un contract de închiriere a terenului, o asociație de proprietari, o înregistrare a unui monument istoric sau un vânzător aflat în dificultate financiară complică lucrurile. De asemenea, intervenim atunci când defectele, întârzierile sau o finalizare nereușită se transformă într-un litigiu. Dacă cumpărați în Olanda și doriți ca documentele să fie citite de un avocat care acționează exclusiv în numele dumneavoastră, contactați-ne.