Contract preliminar de cumpărare în Olanda: la ce vă obligă

În Olanda, un contract preliminar de cumpărare nu este deloc preliminar. Denumirea olandeză pentru acesta, voorlopige koopovereenkomst, este o denumire istorică improprie: odată ce cumpărătorul și vânzătorul au semnat contractul, există un contract obligatoriu și niciuna dintre părți nu poate pur și simplu să renunțe. Un consumator care cumpără o casă are la dispoziție trei zile pentru a rezilia achiziția fără a oferi motive; după aceea, singurele căi de ieșire sunt o condiție convenită, cum ar fi o clauză de finanțare, consimțământul celeilalte părți sau un temei legal pentru reziliere.

Ce voorlopige koopovereenkomst este cu adevărat

Acordul este numit provizoriu deoarece precede actul notarial de transfer. Acesta este singurul sens în care este provizoriu. Conform legislației olandeze, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se transferă doar printr-un act executat de un notar public (notaris) și înregistrat în Kadaster, astfel încât între semnare și finalizare există o perioadă, de obicei de una până la trei luni, în care părțile sunt obligate una față de cealaltă, dar proprietatea nu și-a schimbat încă proprietarul. Contractul de cumpărare guvernează această perioadă.

Ambele obligații prevăzute în contract sunt reale. Vânzătorul trebuie să livreze bunul în starea convenită și liber de sarcinile care nu au fost dezvăluite; cumpărătorul trebuie să plătească prețul și să se prezinte la notar la data convenită. Nerespectarea acestei prevederi constituie o încălcare a contractului, iar modelele de acorduri utilizate pe piața olandeză prevăd o penalizare. Oricine semnează crezând că documentul doar consemnează o intenție a înțeles greșit ce a făcut.

Ce trebuie să conțină acordul

Un contract de vânzare-cumpărare există odată ce părțile convin asupra obiectului și prețului. În principiu, orice altceva poate fi completat de lege, dar un contract de vânzare-cumpărare olandez funcțional conține mult mai multe: numele și adresele complete ale părților, o descriere exactă a proprietății cu denumirea cadastrală, prețul, data transferului, ce bunuri mobile sunt incluse și statul în care este livrat bunul.

Dincolo de acestea, vin clauzele care decid cine își asumă ce risc. Ce condiții trebuie îndeplinite și până când. Dacă cumpărătorul plătește un avans sau oferă o garanție bancară. Ce a declarat vânzătorul despre proprietate și ce acceptă cumpărătorul ca defect cunoscut. Dacă vânzătorul a dezvăluit aspecte precum contaminarea solului, un rezervor de combustibil subteran, azbestul, statutul monumentului sau o dispută activă cu un vecin. Majoritatea disputelor după finalizarea tranzacției se dovedesc a fi dispute legate de o sentință care nu a fost niciodată scrisă.

Forma scrisă și perioada de reflecție de trei zile

Articolul 7:2 din Codul Civil Olandez (Burgerlijk Wetboek) se aplică în cazul în care o locuință este cumpărată de o persoană fizică care nu acționează în cadrul unei profesii sau activități comerciale. Din acesta decurg două reguli. Achiziția trebuie încheiată în scris, astfel încât un acord verbal privind prețul nu obligă încă cumpărătorul privat al unei locuințe. Iar cumpărătorul are o perioadă de reflecție (bedenktijd) de trei zile, începând de la ziua următoare primirii unei copii a contractului semnat, în care achiziția poate fi reziliată fără a oferi vreun motiv și fără a datora nimic.

Trei detalii decid cazurile. Perioada trebuie să includă cel puțin două zile care nu sunt sâmbătă, duminică sau sărbătoare legală, astfel încât o livrare vineri nu îl costă pe cumpărător weekendul. Perioada curge de la primirea documentului semnat, motiv pentru care momentul predării trebuie înregistrat. Iar dreptul aparține numai cumpărătorului: un vânzător care regretă tranzacția nu are o perioadă de reflecție, la fel cum nici un cumpărător care este o companie sau care cumpără în cadrul unei afaceri. Protecția nu poate fi contractată în dezavantajul cumpărătorului.

Perioada de reflecție este scurtă și absolută. Folosiți-o pentru a verifica acordul, nu pentru a negocia. Dacă aceleași părți încheie o nouă achiziție a aceleiași proprietăți în termen de șase luni, cumpărătorul nu primește încă trei zile.

Condiții: cum funcționează de fapt un voorbehoud

O condiție, sau voorbehoud, este principala cale de scăpare a cumpărătorului după expirarea perioadei de reflecție. Cea mai cunoscută este clauza de finanțare (financieringsvoorbehoud), care dă dreptul cumpărătorului să rezilieze achiziția dacă nu se obține nicio ofertă de ipotecă. Nu este automată. Există numai dacă a fost inclusă în contract, este valabilă doar până la data menționată acolo și, în mod normal, poate fi invocată doar printr-o notificare scrisă transmisă în timp util și susținută de documentația refuzurilor.

Această ultimă cerință îi pune în eroare pe oameni. Un cumpărător care lasă să treacă data sau care trimite un e-mail nejustificat pierde clauza și rămâne obligat la o achiziție pe care nu o poate finanța, exact situația pentru care este concepută clauza de penalizare. Dacă un consultant ipotecar are nevoie de mai mult timp, solicitați în scris vânzătorului o prelungire și obțineți și prelungirea în scris. Sunt frecvente și alte condiții: o evaluare structurală satisfăcătoare, vânzarea casei cumpărătorului, acordarea unui permis sau un rezultat pozitiv din partea municipalității cu privire la utilizarea preconizată.

Depozitul, garanția bancară și clauza penală

Modelele de contracte utilizate de asociațiile agenților imobiliari olandezi impun cumpărătorului să plătească un depozit în contul notarului client sau să furnizeze o garanție bancară pentru aceeași sumă, de obicei zece procente din prețul de achiziție, în termen de un număr stabilit de săptămâni după încheierea perioadei de reflecție. Aceleași modele stabilesc penalitatea pentru neexecutare la zece procente din preț, plătibilă pe lângă obligația de executare sau ca despăgubire în cazul în care vânzătorul se dizolvă.

Penalizarea nu se plătește automat. De regulă, partea în culpă trebuie să primească o notificare scrisă pentru a executa contractul într-un termen stabilit, iar numai după trecerea acestei perioade fără executare, partea se află în culpă. Partea vătămată alege apoi: să solicite executarea contractului sau să rezolve contractul și să solicite penalizarea. O instanță poate reduce o penalizare contractuală, dar numai atunci când echitatea o impune în mod evident, ceea ce reprezintă un test exigent; presupunerea că un judecător va reduce pur și simplu suma este un plan prost.

Observații: înregistrarea achiziției pentru a vă proteja poziția

Între semnătură și transfer, cumpărătorul este expus. Vânzătorul ar putea vinde aceeași casă altcuiva, ar putea acorda o ipotecă asupra acesteia sau ar putea fi declarat falimentar, iar un contract de cumpărare-cumpărare în sine îi oferă cumpărătorului doar o creanță personală. Articolul 7:3 din Codul Civil permite înregistrarea achiziției de bunuri imobile în registrele publice. Această înregistrare, cunoscută sub denumirea germană Vormerkung, îl face pe cumpărător imun la o vânzare ulterioară, o ipotecă ulterioară, un poprire sau o insolvență din partea vânzătorului.

Înregistrarea se face de către notar și costă puțin. Efectul său își pierde efectul retroactiv dacă proprietatea nu a fost transferată în termen de șase luni, iar o nouă înregistrare între aceleași părți este apoi blocată pentru încă șase luni, deci reprezintă un scut pentru o perioadă normală de finalizare, mai degrabă decât o rezervare nelimitată. În perioada de răcire de trei zile, înregistrarea necesită un act notarial. Pentru orice achiziție cu o perioadă lungă de așteptare înainte de finalizare sau în cazul în care finanțele vânzătorului sunt incerte, aceasta ar trebui să fie implicită.

Întreruperea negocierilor înainte de semnarea oricărui lucru

Există o etapă premergătoare acordului în care nu s-a semnat nimic, iar legislația olandeză nu lasă această libertate completă. Punctul de plecare este că fiecare parte poate întrerupe negocierile. Această libertate se încheie în cazul în care cealaltă parte s-a putut baza în mod justificat pe încheierea unui contract sau în cazul în care întreruperea negocierilor ar fi inacceptabilă din alte motive; în aceste circumstanțe, partea care renunță poate fi răspunzătoare pentru cheltuieli de judecată și, în mod excepțional, pentru pierderea înțelegerii. Curtea Supremă a stabilit acest test în hotărârea sa din 12 august 2005 în cauza CBB v JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) și îl aplică cu strictețe: răspunderea pentru întreruperea negocierilor este excepția, nu regula.

Scrisori de intenție în achizițiile de afaceri

În vânzarea unei afaceri sau a unor acțiuni, documentul care precede tranzacția este o scrisoare de intenție (intentieverklaring). Aici, eticheta contează mai puțin decât formularea. Majoritatea scrisorilor de intenție lasă termenii comerciali neobligatori, în timp ce o serie de clauze sunt pe deplin obligatorii: confidențialitatea, exclusivitatea pentru o perioadă determinată, cine plătește costurile due diligence, legea aplicabilă și forul. Dacă intenția este ca nicio tranzacție să nu existe până la semnarea unui contract de cumpărare de acțiuni, exprimați acest lucru într-o singură propoziție lipsită de ambiguitate, deoarece o scrisoare care se citește ca o tranzacție finalizată va fi tratată ca una.

Dezvăluirea, investigația și clauzele care transferă riscul

Legislația olandeză împarte responsabilitatea pentru defecte între obligația vânzătorului de a dezvălui și obligația cumpărătorului de a investiga. Vânzătorul trebuie să-i spună cumpărătorului ce știe despre defectele care împiedică utilizarea normală, chiar dacă cumpărătorul nu întreabă; un vânzător care nu spune nimic despre un acoperiș cu scurgeri sau o problemă structurală nu se poate ascunde ulterior în spatele faptului că cumpărătorul nu a verificat. Cumpărătorul, la rândul său, trebuie să facă investigațiile pe care le-ar face un cumpărător rezonabil de atent, ceea ce, pentru o proprietate mai veche, înseamnă de obicei o inspecție structurală.

În cazul în care cele două obligații se întâlnesc, obligația vânzătorului prevalează, în general: tăcerea cu privire la un defect cunoscut nu este remediată de faptul că cumpărătorul nu a investigat. De aceea, contractele standard conțin un set de clauze menite să modifice linia de demarcație. O clauză de vechime (ouderdomsclausule) consemnează că proprietatea este veche și că cumpărătorul acceptă un standard de construcție inferior. O clauză de neocupare (niet-zelfbewoningsclausule) este utilizată de moștenitori și investitori care nu au locuit niciodată în proprietate și, prin urmare, nu pot spune prea multe despre aceasta. O clauză în care cumpărătorul acceptă un defect menționat elimină complet acel defect din discuție.

Niciuna dintre aceste clauze nu este o schemă standard inofensivă. Fiecare dintre ele limitează ceea ce cumpărătorul poate revendica ulterior și fiecare este negociabilă. Dacă un vânzător adaugă una târziu în proces, tratați-o ca pe un semnal pentru a-l întreba ce știe și înregistrați răspunsul în acord, mai degrabă decât într-un e-mail.

Ce trebuie să verificați înainte de a semna

Citește descrierea a ceea ce cumperi în raport cu extrasul cadastral și planurile, nu cu broșura de vânzare. Verifică dacă fiecare condiție pe care te bazezi se află în document, cu o dată și o procedură pentru invocarea acesteia. Verifică data finalizării în raport cu data expirării ofertei tale de ipotecă și, dacă vinzi și tu, în raport cu data finalizării propriei vânzări. Verifică ce a declarat vânzătorul și ce ai acceptat tu, deoarece o clauză în care accepți proprietatea așa cum este îți restrânge considerabil căile de atac ulterioare.

Două puncte merită o atenție separată. Reclamațiile privind defectele trebuie depuse într-un termen rezonabil de la descoperire; regula fixă ​​de două luni care se aplică achizițiilor de bunuri mobile de către consumatori nu se aplică achiziției unei case, dar întârzierea îl costă totuși pe cumpărător să își despăgubească pretenția. Iar taxa de transfer, scutirea de dobândă ipotecară și orice consecințe fiscale ale structurii pe care o alegeți sunt aspecte care țin de consilierul fiscal, nu de avocatul sau agentul imobiliar.

Law and More Revizuiește și redactează contracte de achiziție olandeze pentru cumpărători și vânzători, negociază condițiile și datele de finalizare și acționează atunci când o tranzacție eșuează și se solicită o penalizare. avocații contractuali lucrați în olandeză și engleză și oferiți un răspuns clar cu privire la poziția dumneavoastră. Vedeți și articolele noastre despre cumpărarea unei case în Olanda și pe rolul notaruluisau contact Law & More B.V. pentru a vă verifica acordul înainte de expirarea perioadei de reflecție.