Avocat imobiliar în Țările de Jos: ce face un vastgoedadvocaat

Un avocat specializat în imobiliare în Olanda (vastgoedadvocaat) este un avocat care acționează exclusiv în numele dumneavoastră într-o chestiune imobiliară: revizuiește și negociază contractul de cumpărare, investighează situația juridică a proprietății și desfășoară proceduri în cazul unui litigiu. Notarul public (notaris) și agentul imobiliar (makelaar) fac ceva diferit: notarul trebuie să rămână imparțial între cumpărător și vânzător, iar agentul negociază, dar nu oferă consultanță juridică.

Pentru achiziționarea unei locuințe standard pe baza unui contract model, de obicei nu aveți nevoie de un avocat. Pentru proprietăți comerciale, planuri de dezvoltare, contracte de închiriere pe termen lung, drepturi de apartament, o clădire închiriată sau un litigiu după finalizare, de obicei aveți nevoie de un avocat. Mai jos vă explicăm ce face avocatul, când merită să apelați la unul și care sunt termenele limită care decid majoritatea cazurilor de proprietate.

Ce face un avocat imobiliar și notarul și agentul nu fac?

Avocatul este singurul dintre cei trei care vă oferă consultanță cu privire la riscul juridic și vă poate reprezenta în instanță. Notarul oficializează transferul; agentul găsește proprietatea și negociază prețul.

The notary (notaris) holds a public office under the Notaries Act (Umeziți notarul). The notary executes the deed of transfer and the mortgage deed, registers them with the Land Registry (Kadaster) and handles the money through a third-party account. Under Article 17 of that Act the notary must serve both parties impartially, so the notary will tell you what a clause says, but not whether you should accept it.

Agentul imobiliar lucrează pentru oricine l-a angajat. Un agent de vânzări are obligații față de vânzător, nu față de dumneavoastră. Un agent de cumpărare oferă consultanță cu privire la preț, stare și negociere, mai degrabă decât cu privire la riscul juridic. Niciunul dintre agenți nu poate desfășura proceduri în numele dumneavoastră.

Avocatul umple spațiul dintre ei. În Legea olandeză privind proprietatea that means examining the title and the registered encumbrances, checking the planning position, drafting the resolutive conditions and, if needed, sending a notice of default or applying for interim relief. Unlike the agent and the notary, the lawyer may conduct proceedings for you.

Cum se compară cele trei roluri?

By the time the file reaches the notary, the purchase agreement is usually signed and the resolutive conditions have expired, so a lawyer adds most value before you sign. Our guide to the Rolul notarului olandez la cumpărarea unei case stabilește ce verifică și ce nu verifică notarul.

Când ai nevoie de un avocat specializat în imobiliare?

You need one when the risk in the transaction is legal rather than commercial. A standard home purchase on the model contract of the NVM, VBO, VastgoedPRO and Vereniging Eigen Huis is normally handled well enough by an agent and a notary; the cases below are different.

Commercial property is the clearest case. Buying an office, shop or warehouse brings in lease law, planning law, soil liability and the interaction of VAT and transfer tax, and an existing tenant’s rights bind you as new owner (Article 7:226 BW).

Development and renovation projects are the second case. If the value depends on being allowed to build or change the use, the contract needs a condition tied to the permit. Our guide to the autorizație de mediu în temeiul Legii mediului și planificării explains the procedure, which normally takes eight weeks for the regular procedure.

Restul cazurilor urmează aceeași logică:

• Proprietate dintr-o moșie. Mai mulți moștenitori trebuie să coopereze, iar succesiunea ar putea fi în continuare nerezolvată.
• Contract de închiriere pe termen lung (erfpacht). Chiria terenului, datele de revizuire și condițiile generale ale municipalității determină valoarea reală a proprietății.
• Drepturi asupra apartamentului. Actul de divizare și asociația de proprietari au obligații care vă sunt transferate dumneavoastră.
• Un cumpărător care locuiește în străinătate. Identificarea, finanțarea și interacțiunea dintre legislația olandeză și cea străină necesită timp.
• Un vânzător care nu a locuit niciodată în proprietate. Astfel de vânzători vând de obicei cu o clauză care limitează răspunderea pentru defecte.

Dacă achiziționați ca persoană fizică și doriți să știți ce protecție aveți, citiți ghidurile noastre despre achiziționarea unei case în Olanda ca expat și despre cumpărarea unei case împreună . Acestea acoperă situațiile care apar cel mai des.

Ce reguli guvernează contractul de vânzare-cumpărare?

Când un cumpărător privat achiziționează o locuință, acordul trebuie să fie în scris, iar cumpărătorul are apoi o perioadă de reflecție de trei zile. După aceea, doar condițiile rezolutive convenite și invocate corespunzător permit cumpărătorului să se retragă fără costuri.

Este un acord verbal obligatoriu?

Nu pentru vânzarea unei locuințe către un cumpărător privat. Conform articolului 7:2(1) BW, vânzarea unei locuințe către un cumpărător care este o persoană fizică și nu acționează în cadrul unei profesii sau activități comerciale trebuie înregistrată în scris.

Until both parties have signed, there is no enforceable contract, however firm the handshake or e-mail exchange seemed. The rule does not apply to commercial property or to a buyer acting in the course of a business; there, an oral agreement can bind.

Cum funcționează perioada de răcire?

Conform articolului 7:2(2) BW, un cumpărător privat al unei locuințe poate rezilia achiziția în termen de trei zile fără a oferi motive și fără a datora nimic. Termenul curge de la ziua următoare primirii de către cumpărător a unei copii a contractului semnat.

Under the General Time Limits Act (Algemene terminenwet), the period is extended so that it includes at least two working days. The right belongs to the buyer only; send your withdrawal in writing within the period. Our guide on retragerea dintr-o achiziție imobiliară olandeză sets out the routes that remain afterwards.

De ce sunt condițiile rezolutive adevărata protecție a cumpărătorului?

Because after the cooling-off period they are the only way out without cost. They are not implied by law: if a resolutive condition (avansuri legate) is not in the contract, it does not exist. The usual ones are:

• o condiție de finanțare, care acordă cumpărătorului o perioadă stabilită, de obicei de patru până la șase săptămâni, pentru a obține o ofertă de credit ipotecar;
• o condiție legată de Garanția Ipotecară Națională (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) în cazul în care cumpărătorul se bazează pe aceasta;
• o condiție de inspecție structurală, care permite cumpărătorului să se retragă dacă o inspecție a clădirii arată că costurile reparațiilor depășesc un prag convenit;
• pentru orice altceva decât o locuință simplă, o condiție legată de un permis, o schimbare de utilizare sau un rezultat satisfăcător al anchetei juridice.

Buyers most often lose this protection when invoking a condition. The model contracts require written notice to the seller within the agreed period and, for a financing condition, written evidence such as rejections from lenders. A late notice, or one without documents, leaves the contract in force.

Ce garanție și penalizare se aplică?

Contractele standard prevăd un depozit sau o garanție bancară de zece procente din prețul de achiziție. Aceleași contracte prevăd o penalizare de zece procente din prețul de achiziție pentru partea care rămâne în culpă.

The deposit is paid into the notary’s third-party account, or replaced by a bank guarantee, within the period set in the contract. The penalty is due once a party stays in default after a notice of default, and the other party keeps the right to claim performance or higher damages. Both are contractual, so you can negotiate them; under Article 6:94 BW a court may reduce a penalty only if full application would clearly be unacceptable.

Ce acoperă due diligence-ul juridic?

Due diligence-ul juridic analizează titlul de proprietate, limitele acesteia și tot ce este înregistrat pe proprietate, precum și poziția sa urbanistică. Este partea procesului cel mai adesea omisă într-o piață rapidă.

Ce sarcini vă leagă pe dumneavoastră în calitate de nou proprietar?

Sarcinile iau mai multe forme și obligă fiecare proprietar succesiv. Cele mai frecvente sunt:

• Servitute (erfdienstbaarheid): conferă unei proprietăți vecine un drept asupra proprietății dumneavoastră, cum ar fi un drept de trecere, un drept de drenaj sau o restricție privind construirea.
• Obligație calitativă (kwalitatieve verplichting): obligă fiecare proprietar succesiv să tolereze ceva sau să se abțină de la ceva.
• Clauză perpetuă (kettingbeding): obligă proprietarul să impună aceeași obligație următorului cumpărător, de obicei cu o penalitate.
• Drept de superficie (opstalrecht): dă altcuiva dreptul de proprietate asupra lucrărilor sau cablurilor de pe terenul dumneavoastră. Acest lucru este frecvent în cazul în care este implicată o companie de utilități sau o instalație solară.
• Contract de închiriere pe termen lung (erfpacht): Cumperi contractul de leasing în loc de proprietatea absolută, cu o chirie funciară și revizuiri periodice care pot schimba complet aspectele economice ale proprietății.

Ghidul nostru despre erfpacht și contracte de leasing pe termen lung în Olanda explică cum funcționează analiza.

Cum verificați planificarea, autorizațiile și utilizarea?

Verificați dacă utilizarea actuală este permisă, dacă fiecare modificare a avut autorizația necesară și dacă propriile planuri se încadrează în planul de mediu municipal. Începând cu 1 ianuarie 2024, aceste întrebări intră sub incidența Legii mediului și planificării (Omgevingswet).

Since 1 January 2024 the municipal zoning plans have become part of one environment plan (planul de mediu) per municipality, and most permits are applied for as one environmental permit (autorizatie de mediu). An extension or dormer built without the required permit is not merely a paper problem: the municipality can order its removal under its duty to enforce.

Also check monument status, a pre-emption right (voorkeursrecht) of the municipality, province or State under chapter 9 of the Omgevingswet, and soil contamination or asbestos. For offices, check the energy label C requirement that has applied since 1 January 2023.

Cine plătește pentru viciile ascunse?

Vânzătorul este răspunzător dacă bunul nu corespunde contractului, cu excepția cazului în care riscul a fost transferat în mod valabil către cumpărător. Cu toate acestea, cumpărătorul trebuie să se plângă în timp util: o acțiune formulată prea târziu este respinsă doar din acest motiv.

Conform articolului 7:17 BW, bunul livrat trebuie să fie conform contractului. Cumpărătorul se poate aștepta ca bunul să aibă calitățile necesare pentru utilizarea normală și pentru orice utilizare specială convenită în mod expres. Acesta este standardul de conformitate și stă la baza aproape oricărei dispute după finalizare.

Există două obligații de o parte și de alta a acesteia. Vânzătorul trebuie să dezvăluie defectele pe care le cunoaște și care contează pentru decizia cumpărătorului. Cumpărătorul trebuie să investigheze ceea ce ar investiga un cumpărător rezonabil de atent. Dacă ambele obligații au fost încălcate, tăcerea vânzătorului cântărește, în general, mai mult decât neobservarea de către cumpărător. Însă un cumpărător care a ignorat un semn de avertizare evident nu va fi pe deplin protejat.

Care clauze transferă riscul?

Clauza de vechime și clauza de neocupare sunt cele mai frecvente. Niciuna nu protejează un vânzător care știa de defect și nu a spus nimic.

An age clause (ouderdomsclausule) records that the buyer accepts an older building will not meet current standards. A non-occupancy clause (niet-zelfbewoningsclausule), used by heirs and investors, limits liability for defects the seller could not know about. Both are negotiable, and their wording decides who pays for the roof.

Cât de repede trebuie să te plângi?

Conform articolului 7:23(1) BW, cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil de la descoperirea defectului sau de la momentul în care acesta ar fi trebuit în mod rezonabil să fie descoperit. O cerere bazată pe defect se prescrie în termen de doi ani de la notificare (articolul 7:23(2) BW).

În practică, scrieți vânzătorului imediat ce apare defectul, înainte de finalizarea investigației, și păstrați dovezile. Pentru proprietățile noi, situația este din nou diferită, cu propriul regim de livrare și garanție; consultați ghidul nostru despre defectele caselor nou construite.

Ce se întâmplă cu chiriașii existenți atunci când cumperi?

Ei rămân. Conform articolului 7:226 BW, vânzarea unei proprietăți închiriate nu pune capăt contractului de închiriere: cumpărătorul preia funcția de proprietar.

For commercial space, Dutch lease law has two regimes. Retail and hospitality space falls under Article 7:290 BW, with leases of five plus five years (Article 7:292 BW) and strong protection for the tenant. Offices, warehouses and other business space fall under the lighter regime of Article 7:230a BW, where the tenant can only ask the court to extend the vacating period.

Which regime applies depends on the use actually agreed, not on the label in the contract. The ROZ model leases are the market standard; see our guide to the Leasing comercial model ROZ și a noastră comparație între dreptul olandez al proprietății și dreptul locațiunilor comerciale.

În cazul chiriașilor rezidențiali, regulile s-au modificat la 1 iulie 2024. De atunci, contractele de închiriere rezidențiale pe termen fix sunt restricționate, iar chiriile medii ale pieței sunt reglementate, ceea ce limitează acțiunile unui proprietar. Pagina noastră despre drepturile chiriașilor în Olanda prezintă situația actuală.

Ce ar trebui să verifici atunci când cumperi un apartament?

Verificați actul de divizare, procesele-verbale ale adunărilor generale recente și finanțele asociației de proprietari. Împreună, aceștia decid cea mai mare parte a riscului.

Buying a flat means buying an apartment right: a share in the building with the exclusive right to use one unit. The deed of division (splitsingsakte) decides what is communal and how costs are shared, and membership of the owners association (Vereniging van Eigenaars, VvE) follows automatically and cannot be renounced.

Pay particular attention to the reserve fund. Under Article 5:126 BW the VvE must keep a reserve fund, with a contribution based on a maintenance plan of at least ten years or at least 0.5% of the reinstatement value of the building. An underfunded reserve and a facade that needs work mean a special levy that the new owner pays.

Cum contesti o decizie a asociației de proprietari?

Solicitați anularea hotărârii de către instanța subdistrictuală (kantonrechter). Conform articolului 5:130 BW, trebuie să faceți acest lucru în termen de o lună de la data la care ați luat cunoștință sau ați fi putut lua cunoștință de aceasta.

Annulment is possible if the decision conflicts with the law, the deed of division or reasonableness and fairness. Our guide to VvE și drepturile olandeze privind apartamentele stabilește procedura.

Cât costă achiziționarea unei proprietăți pe lângă preț?

Așteptați-vă la taxe notariale, taxe de la Cadastru, taxe ale oricărui agent imobiliar, costuri de evaluare și expertiză și impozit pe transfer (overdrachtsbelasting). Cota impozitului pe transfer depinde de dacă veți locui personal în proprietate.

On top of the price come notarial fees for the deed of transfer and mortgage deed, Kadaster fees, agent’s fees and survey costs. Transfer tax (overdrachtsbelasting) in 2026 is 2% for a home you will occupy as your main residence, 8% for other residential property and 10.4% for non-residential property. Buyers aged at least 18 and under 35 who will live in the home can use a one-time starters’ exemption if the value does not exceed €555,000 in 2026. The rules on the date of the notarial transfer apply; new-build is generally subject to VAT instead. Our overview of taxa de transfer și costurile cumpărătorului stabilește unde se încadrează fiecare cost.

We do not provide tax structuring advice. Where a transaction turns on the tax outcome, such as an asset deal versus a share deal, we work alongside your tax adviser on the legal structure and the contract.

Ce poți face când cealaltă parte nu performează?

Începeți cu o notificare scrisă de neîndeplinire a obligațiilor. Dacă vânzătorul refuză să transfere sau a vândut proprietatea altcuiva, măsurile provizorii și un poprire asupra proprietății pot împiedica vânzarea acesteia.

If the other party is late, the first step is a written notice of default that gives a reasonable period to perform (Article 6:82 BW). Without it, neither damages nor dissolution of the contract (Article 6:265 BW) are generally available.

Dacă vânzătorul refuză să transfere sau a vândut către altcineva, se pot utiliza proceduri de măsuri provizorii (kort geding) pentru a obliga la cooperarea în vederea transferului. Cu permisiunea instanței, se poate înregistra și un poprire prealabilă predării proprietății, astfel încât aceasta să nu poată fi vândută mai departe. Dacă apare un defect după finalizare, se urmează această ordine: notificare, investigare, cuantificare și apoi o reclamație.

Care sunt termenele limită care decid majoritatea cazurilor de proprietate?

Termenele limită fac cele mai multe pagube. Multe cazuri care nu pot fi câștigate au fost pierdute la termenul limită, nu pe fond:

• perioadă de reflecție: trei zile, din care cel puțin două zile lucrătoare;
• condiții rezolutorii: de obicei câteva săptămâni, conform celor stabilite în contract;
• reclamație privind un defect: într-un termen rezonabil de la descoperire, apoi doi ani pentru a depune reclamația;
• anularea unei hotărâri a asociației de proprietari: o lună.

Ce ar trebui să verifici ca și cumpărător?

As buyer you carry the duty to investigate, and your rights depend on short deadlines. Check these points before and after signing:

• The financing and survey conditions are in the contract, with dates that match your mortgage timetable.
• You know when you received the signed contract, so you know when the cooling-off period of Article 7:2 BW ends.
• The Kadaster extract shows no unexpected easements, qualitative obligations or attachments.
• The current use and every extension are covered by the environment plan and a permit.
• For a flat: the deed of division, the last VvE minutes and the reserve fund are reviewed.
• For a let property: the lease and the regime that applies (Article 7:290 or 7:230a BW) are known.

Ce ar trebui să verifici ca vânzător?

As seller you must disclose what you know and deliver what the contract promises (Article 7:17 BW). Check these points:

• The sales questionnaire is complete, including known defects, permits and disputes with neighbours.
• An age clause or non-occupancy clause is included if it fits the property.
• The deposit or bank guarantee is paid on time, or you send a notice of default.
• Your spouse or registered partner consents to the sale of the family home where Article 1:88 BW requires it.
• Any complaint from the buyer after completion is answered in writing and checked against Article 7:23 BW.

What can we do for you as real estate attorney?

We act for buyers, sellers, landlords, tenants, owners associations and investors; see also our Ghiduri de legislație imobiliară olandeză. Concretely:

• We review and negotiate the purchase agreement before you sign or before the cooling-off period ends.
• We carry out legal due diligence on title, encumbrances, planning and leases.
• We draft resolutive conditions tied to financing, a permit or a change of use.
• We send the notice of default and, where needed, apply for interim relief or a prejudgment attachment.
• We notify the seller of defects under Article 7:23 BW and bring the claim.
• We file the application to annul a VvE decision within the one-month deadline of Article 5:130 BW.

Rezumat

• Un avocat specializat în imobiliare acționează numai în numele dumneavoastră; notarul este imparțial, iar agentul imobiliar lucrează pentru oricine l-a angajat.
• Cel mai bun moment pentru a apela la un avocat este înainte de semnare, cât timp condițiile și termenii rezolutivi pot fi încă negociați.
• A private buyer of a home has a written-form requirement and a three-day cooling-off period (Article 7:2 BW); after that, only the agreed resolutive conditions protect you.
• Complain about a defect within a reasonable time after discovery (Article 7:23 BW) and challenge a decision of the owners association within one month (Article 5:130 BW).
• A sale does not end an existing lease (Article 7:226 BW), so the lease is part of what you buy.

Întrebări frecvente