Legea imobiliară

O due diligence temeinică a proprietății acoperă: cercetarea cadastrală (dreptul de proprietate, ipoteci, atașamente), o verificare a planului de zonare, starea structurală și istoricul autorizațiilor, certificatele de contaminare a solului, documentele VvE (pentru apartamente), contractele de închiriere și taxele de serviciu, precum și rapoartele de mediu și cele privind azbestul. Pentru proprietățile comerciale, veniturile din chirii, riscurile de neocupare și valoarea de piață sunt, de asemenea, relevante. Law & More coordonează întregul proces de due diligence.

Când un consumator cumpără o locuință, legea acordă o perioadă de reflecție de trei zile de la primirea contractului de vânzare-cumpărare semnat. În această perioadă, cumpărătorul se poate retrage din achiziție fără a oferi vreun motiv și fără a datora penalități. Perioada de reflecție trebuie să includă cel puțin două zile lucrătoare. După expirarea acesteia, acordul devine obligatoriu, sub rezerva oricăror condiții prealabile convenite.

Chiriașii spațiilor rezidențiale se bucură de o protecție extinsă împotriva rezilierii. Proprietarul poate rezilia contractul de închiriere doar din motive legale, cum ar fi uzul personal urgent, și trebuie să respecte perioada de preaviz corectă. Dacă chiriașul nu este de acord cu rezilierea, contractul de închiriere continuă până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești. Situația diferă pentru spațiile comerciale, în funcție de tip.

O clădire este împărțită în drepturi de apartament printr-un act notarial de partajare, care este înregistrat în Registrul Funciar. Actul descrie părțile private și părțile comune și conține regulamentul de partajare. La partajare, prin lege se înființează o Asociație de Proprietari (APC), din care fiecare proprietar de apartament este membru.

Dacă bunul livrat nu are calitățile pe care cumpărătorul era îndreptățit să le aștepte, există neconformitate. Cumpărătorul trebuie să raporteze defectul vânzătorului într-un termen rezonabil. În funcție de circumstanțe, cumpărătorul poate solicita repararea, o reducere de preț, despăgubiri sau rezilierea contractului. Răspunderea vânzătorului depinde parțial de clauzele convenite și de obligația cumpărătorului de a investiga.

Contractul de cumpărare consemnează aranjamentele dintre cumpărător și vânzător și este obligatoriu odată ce ambele părți l-au semnat (sub rezerva perioadei de reflecție și a oricăror condiții prealabile). Cu toate acestea, dreptul de proprietate se transferă doar prin actul notarial de transfer, care este întocmit de notar și apoi înregistrat în registrele publice ale Registrului Funciar. De obicei, există câteva săptămâni până la luni între cumpărare și transfer.

Aceasta este o clauză din contractul de cumpărare care permite cumpărătorului să rezilieze achiziția gratuit dacă nu poate aranja ipoteca într-o perioadă convenită. Cumpărătorul trebuie să invoce condiția în timp util și în scris, de obicei furnizând una sau mai multe respingeri din partea unui creditor. Dacă termenul limită expiră, protecția expiră și se poate aplica o penalizare de obicei 10%.

Pe lângă prețul de achiziție, cumpărătorul plătește de obicei taxa de transfer (sau TVA pentru construcțiile noi), onorariile notariale pentru actul de transfer și actul de ipotecă, precum și costul înregistrării la Registrul Funciar. Comisia agenției imobiliare este, în general, suportată de partea care angajează agentul. Alocarea exactă este stabilită în contractul de cumpărare.

Chiriașii spațiilor rezidențiale se bucură de o protecție legală extinsă, inclusiv protecție împotriva rezilierii contractului și împotriva creșterii chiriei. Pentru spațiile comerciale, legea face distincție între „spații comerciale” (cum ar fi magazine și unități hoteliere, cu propriile reguli privind durata și rezilierea contractului) și „alte spații comerciale” (cum ar fi birourile, cu o protecție considerabil mai redusă). Regimul aplicabil determină puternic poziția fiecărei părți.

Nu. Pentru spațiile rezidențiale reglementate, se aplică maxime legale la creșterea anuală a chiriei, stabilite de guvern. În sectorul privat, părțile au mai multă libertate, dar se aplică adesea clauze de indexare contractuală și, în ultimii ani, plafoane legale. În anumite circumstanțe, un chiriaș poate solicita revizuirea unei creșteri propuse de către Tribunalul Chiriei sau de către instanță.

O servitute este o sarcină asupra unei proprietăți (terenul aservit) în beneficiul unei alte proprietăți (terenul dominant), de exemplu un drept de trecere. O servitute apare prin constituire printr-un act notarial și înregistrare în Registrul Funciar sau prin prescripție. Conținutul și domeniul de aplicare al acesteia decurg în principal din actul de constituire.

Deciziile unei Asociații de Proprietari pot fi, în anumite circumstanțe, anulate sau nule, de exemplu, în cazul în care intră în conflict cu actul de partaj, cu regulamentul sau cu standardele de rezonabilitate și echitate. Un proprietar poate solicita instanței subdistrictuale anularea unei decizii într-un termen legal scurt. De asemenea, se pot iniția proceduri privind întreținerea amânată sau gestionarea fondului de rezervă.

Un contract de arendă funciară oferă dreptul de a utiliza și de a se bucura de terenul altei părți în schimbul unei rente funciare (canon). Un drept de construire, în schimb, oferă dreptul de a deține clădiri, lucrări sau plantații pe sau deasupra terenului altei părți, separat de proprietatea asupra terenului în sine. Ambele sunt drepturi de proprietate imobiliară independente, create prin act notarial, care pot fi transferate sau grevate.

Un proprietar nu poate evacua un chiriaș din proprie inițiativă; este necesară o hotărâre judecătorească. Procedura începe de obicei cu o citație prin care se solicită anularea contractului de închiriere și evacuarea, de exemplu din cauza restanțelor la chirie. Dacă instanța admite cererea, evacuarea poate fi efectuată cu ajutorul unui executor judecătoresc. În cazuri urgente, sunt uneori posibile proceduri provizorii.

În domeniul imobiliar comercial, mizele sunt mari, iar aspectele juridice, fiscale și structurale sunt complexe. O investigație amănunțită identifică riscuri precum contractele de închiriere existente, servituțile, restricțiile de drept public, contaminarea solului și limitările planului de zonare. Prin identificarea acestor riscuri înainte de semnare, cumpărătorul poate ajusta prețul, termenii sau garanțiile sau poate decide să renunțe la tranzacție.

Un VvE trebuie, printre altele, să se întrunească anual, să mențină un fond de rezervă pentru lucrări majore de întreținere și să asigure clădirea. Din 2018 se aplică o contribuție minimă legală la fondul de rezervă. Dacă cumpărați un apartament, întrebați întotdeauna despre sănătatea financiară și despre procesul-verbal al VvE.

Dacă un vânzător ascunde un defect cunoscut de el, care împiedică utilizarea normală a bunului, acesta poate fi răspunzător în ciuda unei clauze de „cumpărat ca a fost văzut”. Cumpărătorul poate solicita repararea, despăgubiri sau, în cazuri grave, rezoluțiunea achiziției. Notificarea la timp a defectului este esențială.

Subînchirierea este de obicei permisă doar cu acordul proprietarului, iar contractul de închiriere o interzice adesea în mod expres. Subînchirierea ilegală poate duce la rezilierea contractului de închiriere și la obligația de a preda orice profit. De asemenea, municipalitățile își impun frecvent propriile reguli privind închirierile pe termen scurt.

Prin intermediul unui contract de închiriere funciară puteți utiliza terenul altcuiva în schimbul plății unei taxe periodice (canon), în timp ce un drept de construire vă face proprietarul unei clădiri sau structuri situate pe sau în terenul altcuiva. Ambele sunt drepturi de proprietate stabilite în fața unui notar și înregistrate în Registrul Funciar.

Un cumpărător privat al unei locuințe are la dispoziție o perioadă legală de reflecție de trei zile după primirea contractului de vânzare-cumpărare semnat și se poate retrage apoi fără a oferi un motiv. În plus, o condiție prealabilă, de exemplu pentru finanțare, oferă o cale de ieșire în termenul convenit.