La ce ar trebui să fii atent atunci când cumperi și vinzi proprietăți imobiliare?
Achiziționarea unei locuințe trebuie înregistrată în scris (articolul 7:2 din Codul Civil olandez). Deveniți proprietar numai după ce actul notarial de transfer a fost înregistrat în registrele publice ale Registrului Funciar (Kadaster) (articolul 3:89 din Codul Civil olandez). Majoritatea litigiilor apar în săptămânile dintre semnarea contractului de cumpărare și transfer.
Un cumpărător privat al unei locuințe are la dispoziție o perioadă de reflecție (bedenktijd) de trei zile după semnare. După aceea, achiziția devine obligatorie, cu excepția cazului în care se aplică o condiție ulterioară (ontbindende voorwaarde), cum ar fi condiția de finanțare. O astfel de condiție funcționează numai dacă o invocați la timp și în mod corect. Așadar, acordați o atenție deosebită datelor din contractul de cumpărare.
Dacă o parte nu își îndeplinește obligațiile, cealaltă parte o poate notifica în caz de neîndeplinire a obligațiilor (ingebrekestelling) și apoi poate solicita executarea, rezilierea sau daune-interese. Multe contracte standard de vânzare-cumpărare conțin o penalitate de 10% din prețul de achiziție. Instanța poate reduce această penalitate dacă aplicarea integrală a acesteia ar fi în mod clar inacceptabilă (articolul 6:94 din Codul Civil olandez). Un avocat specializat în imobiliare poate verifica contractul de vânzare-cumpărare cu privire la aceste aspecte înainte de semnare. Citiți mai multe despre rezilierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Ce poți face în cazul viciilor ascunse?
O locuință trebuie să aibă proprietățile la care aveați dreptul în temeiul contractului de cumpărare (articolul 7:17 din Codul Civil olandez). Dacă nu le are, există neconformitate (non-conformiteit) și puteți trage la răspundere vânzătorul.
Argumentul solid pe care îl aveți depinde de obligația vânzătorului de a dezvălui (mededelingsplicht) și de obligația cumpărătorului de a investiga (onderzoeksplicht). Un vânzător trebuie să dezvăluie defectele pe care le cunoaște. Un cumpărător trebuie să investigheze ceea ce a putut descoperi în mod rezonabil, de exemplu printr-o inspecție structurală. O clauză privind vechimea sau o clauză privind azbest vă poate limita poziția. Un avocat specializat în imobiliare evaluează, împreună cu un specialist în construcții, dacă este necesar, dacă defectul putea fi descoperit pentru dumneavoastră.
Trebuie să informați vânzătorul într-un termen rezonabil de la descoperire (articolul 7:23 din Codul Civil olandez). Dacă cumpărați în calitate de consumator de la un vânzător profesionist, notificarea în termen de două luni este în orice caz oportună. O reclamație se prescrie, în principiu, la doi ani de la notificare. Consultați și pagina noastră despre viciile ascunse ale unei locuințe.
Ce se întâmplă dacă cumperi teren de la stat?
O municipalitate sau o altă autoritate publică care vinde terenuri trebuie, în principiu, să ofere oportunități egale tuturor părților interesate. Acest lucru rezultă din hotărârea Didam a Curții Supreme (Hoge Raad) din 26 noiembrie 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).
Autoritatea trebuie să își anunțe intenția de a vinde în timp util și să aplice criterii obiective de selecție. Numai dacă se stabilește în prealabil sau se poate presupune în mod rezonabil că există un singur candidat serios, aceasta poate vinde pe bază unu-la-unu. Această jurisprudență are consecințe majore pentru dezvoltatorii de proiecte și investitori. Citiți și articolul nostru despre acordurile de dezvoltare funciară.
Ce reguli se aplică închirierii și locațiunilor de bunuri imobiliare?
Legea privind închirierea din Cartea 7 a Codului Civil olandez face o distincție clară între spațiul rezidențial și spațiile comerciale. Un chiriaș al unui spațiu rezidențial are o securitate solidă a dreptului de proprietate (huurbescherming): contractul de închiriere încetează numai dacă chiriașul este de acord sau dacă tribunalul subdistrictual (kantonrechter) decide acest lucru (articolele 7:272 și 7:274 din Codul Civil olandez).
Începând cu 1 iulie 2024, se aplică Legea privind abolirea contractelor de închiriere pe termen fix (Wet vaste huurcontraten): contractele de închiriere pentru spații rezidențiale sunt, în principiu, pe o perioadă nedeterminată. Ca urmare a Legii privind chiria accesibilă (Wet betaalbare huur), sistemul de puncte se aplică și unei mari părți din segmentul chiriei medii de la aceeași dată. Începând cu 1 iulie 2023, Legea privind buna gestionare a proprietății (Wet goed verhuurderschap) a stabilit reguli pentru fiecare proprietar, cum ar fi un depozit maxim de două luni de chirie de bază.
Spațiile comerciale sunt împărțite în două categorii. Magazinele, restaurantele, cafenelele și afacerile artizanale intră sub incidența articolului 7:290 din Codul Civil olandez, cu o perioadă de închiriere în principiu de cinci plus cinci ani. Birourile intră sub incidența articolului 7:230a din Codul Civil olandez, cu protecție doar împotriva evacuării. Începând cu 1 ianuarie 2023, o clădire de birouri trebuie, în principiu, să aibă și cel puțin eticheta energetică C; în caz contrar, nu mai poate fi utilizată ca birou.
Avocații noștri specializați în dreptul locațiunilor se ocupă de litigii privind contractele de locațiune, chiria, viciile și evacuarea. Citiți mai multe pe pagina noastră despre avocatul specializat în dreptul locațiunilor.
Care sunt drepturile dumneavoastră în construcții, lucrări suplimentare și finalizare?
În baza unui contract de construcție (aanneming van werk), antreprenorul se obligă să construiască o lucrare și să o livreze (articolul 7:750 din Codul Civil olandez). Începând cu 1 ianuarie 2024, se aplică Legea privind Asigurarea Calității Construcțiilor (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). De atunci, antreprenorul este răspunzător și după finalizare pentru defectele care nu au fost descoperite la momentul respectiv, cu excepția cazului în care acestea nu îi pot fi atribuite.
Pentru un client privat, antreprenorul trebuie să furnizeze un dosar de finalizare (opleverdossier) (articolul 7:757a din Codul Civil olandez). Un client privat poate depune cel mult 5% din prețul contractului la un notar, ca garanție pentru repararea defectelor de finalizare (articolul 7:768 din Codul Civil olandez). O cerere de chemare în judecată pentru un defect de construcție se prescrie în termen de cel mult douăzeci de ani de la finalizare (articolul 7:761 din Codul Civil olandez).
Lucrările suplimentare sunt lucrări în afara sarcinii inițiale. În principiu, antreprenorul poate percepe o creștere de preț doar dacă v-a avertizat în timp util despre necesitatea acesteia, cu excepția cazului în care ar fi trebuit să înțelegeți singur această nevoie (articolul 7:755 din Codul Civil olandez). Așadar, înregistrați întotdeauna modificările în scris, inclusiv prețul. La finalizare, înregistrați și toate defectele vizibile într-un proces-verbal de finalizare.
Proiectele de afaceri sunt adesea guvernate de UAV 2012 sau UAV-GC 2005 (termeni standard olandezi în domeniul construcțiilor), cu propriile reguli privind lucrările suplimentare, finalizarea și răspunderea antreprenorilor și arhitecților. Pentru litigii în domeniul construcțiilor, puteți apela la avocatul nostru specializat în dreptul construcțiilor . În dezvoltarea proiectelor, unde construcția și achiziția se întâlnesc, avocații noștri specializați în dreptul construcțiilor și avocatul specializat în imobiliare lucrează împreună.
Ce reglementează o asociație de proprietari și ce drepturi limitează proprietatea?
Oricine cumpără un apartament devine proprietar al unui drept de apartament (appartementsrecht) și automat membru al asociației de proprietari (Vereniging van Eigenaren, VvE). Actul de partaj (splitsingsakte) și regulamentul de partaj stabilesc care părți sunt private și cum sunt împărțite costurile.
O asociație de proprietari trebuie să rezerve fonduri în fiecare an pentru lucrări majore de întreținere: pe baza unui plan multianual de întreținere sau cel puțin 0.5% din valoarea de restabilire (articolul 5:126 din Codul Civil olandez). Dacă nu sunteți de acord cu o decizie a adunării, puteți solicita instanței de fond anularea acesteia. Trebuie să depuneți această cerere în termen de o lună (articolul 5:130 din Codul Civil olandez). Un avocat specializat în imobiliare poate revizui actul de partaj și decizia pentru dumneavoastră. Consultați și pagina noastră despre avocatul specializat în asociații de proprietari.
Proprietatea poate fi limitată și de drepturile altora. Acestea sunt înregistrate în registrele publice și trec la noul proprietar la vânzare. Regulile se află în Cartea 5 a Codului Civil olandez.
- Un contract de arendă funciară oferă dreptul de a folosi terenul altcuiva, de obicei în schimbul unei rente anuale (canon) (articolul 5:85 din Codul Civil Olandez). Când cumpărați, acordați atenție termenului și datelor de revizuire.
- Un drept de superficie dă dreptul de a avea clădiri sau lucrări pe sau deasupra terenului altcuiva (articolul 5:101 din Codul Civil olandez), de exemplu panouri solare pe acoperișul altei părți.
- O servitute (erfdienstbaarheid) este o sarcină asupra unei parcele în beneficiul unei alte parcele, cum ar fi un drept de trecere (articolul 5:70 din Codul Civil Olandez).
Legea vecinătății se află, de asemenea, în Cartea 5. Nu aveți dreptul să le provocați vecinilor probleme ilegale, de exemplu prin zgomot sau miros (articolul 5:37 din Codul Civil olandez). Copacii trebuie să fie, în principiu, la cel puțin doi metri de limita proprietății, iar arbuștii și gardurile vii la o jumătate de metru (articolul 5:42 din Codul Civil olandez). Citiți mai multe pe pagina noastră avocat specializat în litigii vecinale.
