Ce se consideră renovare conform legislației olandeze
Propunerea rezonabilă și când trebuie să cooperați
Renovarea în timpul contractului de închiriere se desfășoară prin propunerea rezonabilă prevăzută la art. 7:220 lid 2 BW. Proprietarul vă prezintă planul în scris; dacă propunerea este rezonabilă, trebuie să cooperați, iar dacă nu este, puteți refuza. Nu există o perioadă legală de preaviz pentru propunerea în sine, ceea ce surprinde mulți chiriași, dar absența unui termen limită este reciproc dăunătoare: proprietarul nu poate începe lucrările pe baza unei scrisori cu care nu ați fost de acord. O propunere este evaluată în funcție de conținutul său, iar una serioasă stabilește ce implică lucrările, de ce este necesară cooperarea dumneavoastră, cât timp va dura, cât îl va costa pe proprietar, ce creștere a chiriei este propusă și ce se întâmplă cu dumneavoastră în timp ce lucrările sunt în desfășurare. O propunere care menționează o creștere a chiriei fără a arăta investiția din spatele ei este greu de evaluat și, numai din acest motiv, greu de numit rezonabilă. obligațiile proprietarului Clauzele care se aplică pe durata contractului de închiriere nu dispar în timpul unei renovări; proprietatea trebuie să rămână locuibilă, iar liniștea dumneavoastră trebuie respectată în măsura în care lucrările permit acest lucru. Complexele imobiliare sunt tratate diferit. În cazul în care renovarea privește o clădire sau un bloc de cel puțin zece locuințe sau unități comerciale care formează o unitate, art. 7:220 lid 3 BW presupune că propunerea este rezonabilă odată ce cel puțin șaptezeci la sută dintre chiriași au fost de acord cu aceasta. Dacă vă aflați în minoritate, nu sunteți obligat în mod automat: puteți solicita instanței subdistrictuale o hotărâre conform căreia propunerea este totuși nerezonabilă și trebuie să faceți acest lucru în termen de opt săptămâni de la notificarea scrisă de către proprietar că a fost atins pragul de șaptezeci la sută. Dacă ratați acest termen, propunerea este respinsă. Este cel mai strict termen limită din acest domeniu al dreptului.Când proprietarul trebuie să încheie contractul de închiriere
Renovarea în sine nu pune capăt unui contract de închiriere. Art. 7:220 lid 4 BW spune acest lucru în mod expres și contează: un proprietar nu poate invoca demolarea sau o renovare completă ca motiv pentru care contractul dumneavoastră de închiriere a expirat pur și simplu. Dacă lucrările nu pot fi efectuate cu contractul de închiriere în vigoare, proprietarul trebuie să rezilieze contractul, iar pentru o locuință, aceasta înseamnă utilizarea motivelor legale. Motivul este utilizarea proprie urgentă în temeiul art. 7:274 lid 1 sub c BW, iar art. 7:274 lid 3 sub a BW confirmă că renovarea care nu poate fi realizată fără încetarea contractului de închiriere se consideră o astfel de utilizare. Sunteți liber să refuzați notificarea. Proprietarul trebuie apoi să se adreseze tribunalului subdistrictual, care va rezilia contractul de închiriere numai dacă urgența este demonstrată, dacă aveți la dispoziție o locuință alternativă adecvată și după ce a evaluat ambele părți. Instanța stabilește, de asemenea, o dată până la care trebuie să plecați și poate acorda o contribuție la costurile de mutare. Acesta este un obstacol real, nu o formalitate, și este motivul pentru care majoritatea proprietarilor preferă calea propunerii rezonabile. Dacă se ajunge la aceasta, procesul de evacuare si reguli privind încetarea unui contract pe durată nedeterminată Merită citite înainte de a răspunde. Ideea practică de care trebuie să țineți cont: refuzul unei creșteri a chiriei nu este același lucru cu refuzul lucrărilor. O instanță căreia i se solicită să vă rezilieze contractul de închiriere analizează dacă obstrucționați renovarea în sine. Opuneți-vă în scris la plata banilor, cooperați cu constructorii și păstrați cele două întrebări separate.Mutarea în timpul lucrărilor și indemnizația de relocare
Cât de multă chirie suplimentară poate justifica o renovare
Răspunsul depinde în întregime de segmentul în care se încadrează locuința dumneavoastră, iar aici este locul în care îndrumările mai vechi care circulă online tind să inducă în eroare. În segmentele reglementate și cele de piață medie, chiria este plafonată de sistemul de evaluare a locuințelor (set de garanții, WWS), care punctează o locuință în funcție de suprafața construită, valoarea oficială WOZ, facilități, etichetă energetică, spațiu exterior și alte caracteristici. Îmbunătățirile adaugă puncte, punctele cresc chiria maximă rezonabilă, iar proprietarul poate propune o creștere pe această bază în conformitate cu art. 7:255 BW. Există două limite. Noua chirie nu poate depăși niciodată maximul permis de puncte, astfel încât un proprietar care percepe deja chiria maximă nu câștigă nimic din lucrări. Iar creșterea se calculează din investiția reală: Huurcommissie aplică un ghid de politici care atribuie fiecărui tip de lucrare o durată de viață economică presupusă, împarte investiția la acea durată de viață în luni și scade orice subvenție sau grant primit de proprietar. Prin urmare, izolația subvenționată susține o creștere mult mai mică decât sugerează factura. În segmentul liberalizat, WWS nu plafonează chiria, iar Huurcommissie nu are niciun cuvânt de spus asupra nivelului. Ceea ce guvernează în schimb este... contractDacă acordul conține o clauză de indexare, proprietarul este obligat să o respecte; dacă acesta conține o clauză care permite o creștere suplimentară după îmbunătățiri, clauza respectivă constituie baza, iar formularea sa stabilește plafonul. Un proprietar fără bază contractuală are nevoie de acordul dumneavoastră, iar în lipsa acestuia trebuie să solicite instanței subdistrictuale. Pentru o analiză mai completă a mecanismului anual, consultați articolul nostru despre... creșterea chiriei în Olanda.În ce segment se află locuința ta și de ce s-a schimbat în 2024
Din 1 iulie 2024, Wet betaalbare huur a împărțit Piața olandeză de închirieri în trei segmente în loc de două, iar limita trece prin scorul WWS. Până la 143 de puncte inclusiv, o locuință independentă este locuință socială reglementată. De la 144 până la 186 de puncte inclusiv, aceasta se încadrează în segmentul pieței medii, care a fost liberalizat înainte de această dată și este acum, de asemenea, cu chirie controlată. De la 187 de puncte este liberalizată, iar chiria este ceea ce părțile convin. Consecințele practice sunt considerabile. În cele două segmente controlate, chiria nu poate depăși maximul permis de puncte, iar un chiriaș care consideră că chiria inițială este prea mare poate solicita Huurcommissie să o testeze în termen de șase luni de la începerea contractului de închiriere, în temeiul art. 7:249 BW. Proprietarii care închiriază o locuință controlată trebuie să declare numărul de puncte și chiria maximă corespunzătoare la încheierea contractului. Limitele punctelor și chiriile maxime atașate acestora sunt stabilite în Besluit huurprijzen woonruimte și indexate anual; Huurcommissie publică un instrument de calcul care aplică normele în vigoare, iar pe acest instrument, nu pe o cifră dintr-un articol, ar trebui să vă bazați. A doua modificare din acea vară este ușor de trecut cu vederea. Wet vaste huurcontracten, tot în vigoare de la 1 iulie 2024, a făcut din închirierea pe termen nelimitat normă pentru locuințe: închirierile pe termen determinat sunt acum excepția, permise doar în cazurile enumerate de lege. Orientările care spun că un proprietar poate pur și simplu să lase un contract de doi ani să expire pentru a renova între contractele de închiriere descriu situația de dinainte de 2024 și nu mai sunt valabile pentru majoritatea închirierilor rezidențiale. Spațiile comerciale reprezintă un regim complet diferit, așa cum face comparația noastră dintre... reguli privind închirierea comercială și imobiliarele și articolul nostru despre Impactul legii privind închirierile comerciale asupra afacerilor a pornit.Creșterea anuală a chiriei și termenele limită care o decid
Pe lângă orice creștere a costurilor de renovare, există și creșterea anuală obișnuită, iar cele două sunt adesea propuse în aceeași scrisoare. Păstrați-le separat, deoarece respectă reguli diferite. Chiria poate fi majorată o dată la fiecare douăsprezece luni. Art. 7:252 BW impune proprietarului să facă propunerea în scris cu cel puțin două luni înainte de data la care noua chirie urmează să intre în vigoare și să precizeze chiria actuală, chiria propusă, data începerii și modul în care puteți obiecta. O propunere întârziată sau care omite aceste detalii este defectuoasă și poate fi contestată doar din acest motiv. Pentru locuințele controlate, procentul maxim este stabilit în fiecare an prin regulament ministerial și diferă în funcție de segment; pentru locuințele liberalizate, plafonul provine din contract, sub rezerva unui plafon legal privind creșterile anuale pe care legislativul l-a extins pentru segmentele medii și superioare. Căutați procentul care se aplică segmentului dvs. în anul în cauză, mai degrabă decât să presupuneți că cifra de anul trecut este încă valabilă. Dacă nu sunteți de acord, spuneți acest lucru în scris înainte de data propusă de începere. Tăcerea nu este neutră: o propunere fără opoziție intră în vigoare. Dacă obiectați, proprietarul care dorește creșterea chiriei trebuie să se adreseze instanței de judecată (Huurcommissie), iar art. 7:253 BW acordă trei luni de la data propusă de începere a activității pentru a face acest lucru. Pentru o creștere după îmbunătățire, se aplică același termen de trei luni, începând de la data la care noua chirie propusă urma să intre în vigoare. Orice parte nemulțumită de decizia Huurcommissie are la dispoziție opt săptămâni de la data trimiterii deciziei pentru a sesiza instanța subdistrictuală în temeiul art. 7:262 BW; dacă niciuna dintre părți nu o face, se consideră că părțile au convenit asupra deciziei Huurcommissie.Unde să faci obiecții: Huurcommissie sau tribunalul subsectorului
Alegerea forului greșit irosește luni întregi, așa că merită să fii precis. Huurcommissie se pronunță asupra nivelului chiriei locuințelor controlate: chiria inițială, creșterea anuală, o creștere după îmbunătățire, taxele de serviciu și o reducere a chiriei pentru defecte. Nu se poate pronunța asupra nivelului unei chirii liberalizate și nu decide dacă o propunere de renovare ca atare este rezonabilă. Această chestiune aparține tribunalului subdistrictual, care este, de asemenea, forumul pentru orice litigiu privind o chirie liberalizată, despre o clauză de indexare și despre încetarea contractului de închiriere. Procedura Huurcommissie este în mod deliberat accesibilă. Depuneți o cerere împreună cu contractul de închiriere, scrisoarea proprietarului și dovezile dumneavoastră; taxa este modestă și este rambursată părții care are câștig de cauză. Decizia este obligatorie pentru ambele părți, cu excepția cazului în care una dintre ele o depune la tribunalul subdistrictual în termen de opt săptămâni. Consultanță gratuită de primă linie este disponibilă de la Juridisch Loket, iar... avocat specializat în chirii merită să fie instruită odată ce sumele sau lucrările devin substanțiale. Dacă un caz ajunge în instanță și este împotriva dumneavoastră, nota noastră despre cum să contesti o decizie explică ce urmează. O problemă actuală merită semnalată. Multe contracte de închiriere liberalizate conțin o clauză care permite creșterea chiriei în funcție de inflație, plus un procent suplimentar fix. O serie de instanțe olandeze au decis că o astfel de clauză poate fi o clauză abuzivă în temeiul dreptului UE privind protecția consumatorilor, în cazul în care chiriașul este consumator, având ca consecință dispariția întregii clauze, în loc să fie redusă la elementul inflației. Jurisprudența este încă în curs de dezvoltare, iar rezultatul depinde de formularea utilizată, dar este un argument serios și este aplicat cu succes. Dacă contractul dumneavoastră conține o clauză de acest tip, solicitați interpretarea acesteia în raport cu normele privind... clauze contractuale abuzive înainte de a plăti majorarea.Construirea fișierului înainte de a obiecta
Litigiile de acest fel se câștigă pe baza documentelor. Păstrați contractul de închiriere și fiecare anexă, propunerea de renovare a proprietarului și specificațiile din spatele acesteia, scrisorile de creștere a chiriei cu datele la care le-ați primit, obiecțiile dumneavoastră scrise și dovada a ceea ce ați plătit. Solicitați proprietarului o situație detaliată a investiției și dovezi ale oricărei subvenții: aveți dreptul să testați calculul, iar un proprietar care nu va prezenta cifrele își slăbește propria argumentație. Fotografiați proprietatea înainte de începerea lucrărilor și în timp ce acestea sunt în desfășurare și notați datele la care lucrările au început, s-au oprit și s-au încheiat. Dacă perturbarea depășește ceea ce a fost propus, acea înregistrare este cea care susține o cerere de reducere a chiriei. Punctele generale din ghidul nostru pentru... navigarea în legislația olandeză privind închirierile se aplică și aici, știind ce poate cere un chiriaș menține corespondența scurtă.Închiriere ca expat sau lucrător detașat
Naționalitatea nu are nicio importanță pentru niciuna dintre cele de mai sus. Protecțiile din Cartea 7 a Codului Civil sunt lege obligatorie și nu pot fi anulate prin contract, indiferent de limba în care este redactat acordul și de orice prevede acesta despre acceptarea de către chiriaș a creșterilor viitoare. O traducere în limba engleză este convenabilă, dar acolo unde versiunile olandeză și engleză diferă, textul olandez va fi interpretat, așa că citiți ambele înainte de semnare. Două situații necesită o atenție sporită. În cazul în care cazarea este aranjată prin intermediul unui angajator sau al unei agenții, stabiliți cine deține proprietatea și cine este proprietarul dvs., deoarece partea care trimite facturile nu este întotdeauna partea cu obligații. Și în cazul în care locuința și angajarea se află în același contract, încetarea locului de muncă poate afecta dreptul de ședere; acesta este un regim diferit de o închiriere rezidențială obișnuită și ar trebui verificat înainte, nu după, anunțarea unei renovări. regulile privind creșterea anuală aplicați în același mod odată ce știți în ce segment se află locuința.Ce Law and More pot face
Contractul nostru de închiriere și avocați imobiliari a evalua propunerile de renovare, a verifica dacă o creștere propusă este justificată de investiție și de punctele de credit, a desfășura proceduri în fața Huurcommissie și a tribunalului subdistrictual și a consilia proprietarii cu privire la modul corect de a aplica procedura de la bun început. Dacă ați primit o propunere sau o creștere și nu sunteți sigur dacă este corectă, trimiteți-ne scrisoarea și contractul de închiriere și vă vom comunica poziția dumneavoastră.Întrebări frecvente
Proprietarii trebuie să respecte proceduri legale stricte atunci când majorează chiria după renovări, iar chiriașii au drepturi clare de a contesta aceste majorări prin canale oficiale. Mărimea oricărei majorări depinde de costurile reale, de durata de viață a îmbunătățirilor și de dacă proprietatea este reglementată sau liberalizată.Care sunt limitele legale pentru creșterile chiriei după o renovare în Olanda?
Creșterea chiriei se calculează împărțind investiția proprietarului la numărul de luni din durata de viață economică a îmbunătățirii. Comisia de Închirieri publică un ghid de politici care enumeră lucrările specifice de renovare și durata lor medie de viață estimată.
Doar costurile reale sunt luate în considerare în calcul. Dacă proprietarul dumneavoastră a primit subvenții sau granturi pentru măsurile de sustenabilitate, acestea trebuie deduse din investiția totală înainte de calcularea creșterii lunare a chiriei.
Pentru proprietățile neliberalizate, noua chirie nu poate depăși chiria de bază maximă (kale huur), nici după renovări. Acest plafon oferă o protecție importantă pentru chiriașii din locuințele reglementate.
Cât timp trebuie să acorde un preaviz un proprietar înainte de a crește chiria din cauza renovărilor?
Proprietarul trebuie să vă prezinte o propunere rezonabilă de renovare înainte de a începe orice lucrare. Această propunere trebuie să includă natura lucrărilor preconizate, consecințele financiare pentru proprietar și creșterea chiriei propusă.
Legea nu specifică o perioadă exactă de preaviz pentru propunerea în sine. Cu toate acestea, proprietarul nu poate pur și simplu să impună modificări sau să înceapă lucrările fără consimțământul dumneavoastră.
Dacă dumneavoastră și proprietarul ajungeți la o înțelegere, noua chirie intră în vigoare conform termenilor conveniți. Dacă nu sunteți de acord, trebuie depusă o cerere la Comisia de Închirieri în termen de trei luni de la data la care noua chirie propusă urma să intre în vigoare.
Ce se califică drept o renovare substanțială care justifică o creștere a chiriei conform legislației olandeze?
Articolul 7:220(2) din Codul Civil olandez definește renovarea ca fiind „demolarea cu înlocuirea unei construcții noi sau renovarea parțială prin modificarea sau adăugarea la o construcție existentă”. Lucrările trebuie să ducă la o îmbunătățire a confortului locuinței.
Măsurile de sustenabilitate pot fi considerate renovări dacă îndeplinesc această definiție. Printre exemple se numără izolarea proprietății, instalarea de geamuri de înaltă eficiență sau montarea unei pompe de căldură.
Nu orice reparație sau lucrare de întreținere se consideră renovare. Proprietarul nu poate mări chiria pentru întreținerea de rutină sau reparații minore care pur și simplu mențin proprietatea în starea sa actuală.
Au chiriașii dreptul la despăgubiri dacă renovările le perturbă semnificativ condițiile de viață?
Dacă renovarea necesită o mutare temporară, propunerea proprietarului trebuie să includă o cazare alternativă temporară. Proprietarul trebuie să specifice, de asemenea, indemnizația de mutare pe care v-o va plăti.
Rezonabilitatea propunerii de renovare include luarea în considerare a modului în care lucrările vă afectează. O instanță sau o comisie de închirieri va evalua dacă proprietarul a abordat în mod adecvat aceste perturbări atunci când evaluează propunerea.
Nu aveți automat dreptul la despăgubiri pentru fiecare inconvenient. Factorul cheie este dacă perturbarea este atât de semnificativă încât devine necesară o relocare temporară.
Ce proceduri trebuie să urmeze proprietarii pentru a implementa creșteri legitime ale chiriei după renovare?
Proprietarul trebuie să obțină mai întâi consimțământul dumneavoastră înainte de a efectua orice modificări la proprietatea închiriată. Nu poate face modificări unilateral.
Propunerea de renovare trebuie să fie rezonabilă și să acopere aspecte specifice. Acestea includ natura lucrărilor, de ce este necesară cooperarea dumneavoastră, consecințele financiare pentru proprietar și creșterea propusă a chiriei.
Dacă refuzați propunerea, proprietarul dumneavoastră se poate adresa tribunalului subdistrictual pentru a evalua dacă aceasta este rezonabilă. Pentru proprietățile liberalizate, proprietarii trebuie să se adreseze direct tribunalului subdistrictual.
Pentru proprietățile neliberalizate, proprietarii se pot adresa Comisiei de Închirieri.
Poate un chiriaș să conteste o creștere a chiriei și, dacă da, cum este gestionat legal acest proces în Olanda?
Aveți dreptul să refuzați propunerea de renovare a proprietarului dacă considerați că este nerezonabilă. Proprietarul nu poate continua fără acordul dumneavoastră sau o hotărâre judecătorească în favoarea sa.
Dacă nu se ajunge la un acord, fie dumneavoastră, fie proprietarul vă puteți adresa Comisiei de Închirieri sau instanței subdistrictuale. Organismul competent depinde de faptul dacă proprietatea dumneavoastră este liberalizată sau neliberalizată.
Comisia de Închirieri sau instanța va stabili dacă creșterea chiriei este justificată și va calcula suma corespunzătoare. Aceștia iau în considerare costurile proprietarului și durata de viață economică a îmbunătățirilor atunci când iau această decizie.
Dacă instanța consideră propunerea rezonabilă, dar refuzați în continuare să cooperați cu lucrările în sine (nu doar cu creșterea chiriei), proprietarul poate rezilia contractul de închiriere în temeiul articolului 7:274(1) din Codul Civil olandez.
