Creșterea chiriei în Olanda: ce pot percepe proprietarii și ce pot face chiriașii

Aproape fiecare contract de închiriere olandez vede o creștere a chiriei o dată pe an. Ceea ce poate solicita proprietarul și dacă majorarea este validă depind de segmentul în care se află proprietatea dintre cele trei segmente, de prevederile contractului și de respectarea de către proprietar a unui set scurt, dar strict de formalități. Acest articol prezintă segmentul în care se încadrează contractul de închiriere, cum se calculează maximul anual, ce trebuie să conțină o propunere de majorare validă și cum o contestă un chiriaș.

Trei segmente, trei seturi de reguli

De la intrarea în vigoare a Legii privind chiriile accesibile ( Wet betaalbare huur ), la 1 iulie 2024, închirierile rezidențiale olandeze se împart în trei segmente. Segmentul care se aplică este determinat de numărul de puncte pe care locuința îl obține în cadrul sistemului de evaluare a locuințelor ( woningwaarderingsstelsel ), nu de ceea ce părțile numesc contractul.

• Segment social reglementat – cea mai joasă bandă de puncte. Chiria nu poate depăși niciodată maximul produs de puncte, iar creșterea anuală este plafonată cu un procent stabilit anual de ministru.
• Segmentul pieței medii (chirie medie de piață) – banda punctului mediu. Acest segment a fost reglementat pentru prima dată prin Legea privind chiria accesibilă. Are propria chirie maximă și, începând cu 1 iulie 2025, propria creștere anuală plafonată.
• Sectorul liber (sectorul privat, liberalizat) – intervalul de punctaj superior. Nu există o chirie maximă, dar creșterea anuală este plafonată prin lege din 2021, iar acest plafon a fost prelungit până la 1 mai 2029.

Limitele punctuale și pragurile de chirie sunt indexate anual, astfel încât o locuință își poate schimba segmentul atunci când se semnează un nou contract. Segmentul este fix la începutul contractului de închiriere și nu se modifică pe parcursul contractului deoarece se modifică un prag.

Cum se calculează maximul anual

Maximul mediu al pieței poate ieși mai mare decât cel al sectorului liber, ceea ce surprinde oamenii, dar nu este o greșeală. Formulele diferă: plafonul mediu al pieței este legat de evoluția salarială colectivă plus un punct procentual, în timp ce plafoanele sectorului reglementat și ale sectorului liber iau în considerare oricare dintre evoluția prețurilor și evoluția salariilor este cea mai mică, din nou plus un punct procentual. Într-un an în care salariile depășesc prețurile, cifra medie a pieței este cea mai mare dintre cele două. Baza legală este art. 7:248 BW, elaborat în art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Procentele în sine sunt recalculate în fiecare an și nu sunt reproduse în mod deliberat aici, deoarece o cifră citată într-un articol devine expirată în câteva luni. Ministrul le corectează, Huurcommissie și rijksoverheid.nl le publică și reprezintă singura sursă pe care merită să te bazezi. Rețineți calendarele diferite: în segmentul reglementat, noul maxim se aplică creșterilor care intră în vigoare de la 1 iulie, în timp ce în sectoarele pieței medii și libere se calculează în funcție de anul calendaristic. O creștere propusă în funcție de procentul de anul trecut pentru o dată din noua perioadă este excesivă, iar excesul este recuperabil.

Cerințele formale ale unei propuneri de creștere a chiriei

În segmentele reglementate și de piață medie, creșterea nu se produce automat. Proprietarul trebuie să facă o propunere scrisă ( voorstel tot huurverhoging ) în conformitate cu art. 7:252 BW, iar formalitățile contează mai mult decât se așteaptă majoritatea proprietarilor.

• Perioada de preaviz. Propunerea trebuie să ajungă la chiriaș cu cel puțin două luni întregi înainte de data de intrare în vigoare propusă. Pentru o creștere la 1 iulie, propunerea trebuie trimisă cel târziu până la 30 aprilie.
• Formă scrisă. În general, se acceptă e-mailul, cu condiția să se prezinte chitanța.
• Cuprins. Art. 7:252 BW prevede ce trebuie să menționeze propunerea: chiria în vigoare în prezent, modificarea propusă, noua chirie rezultată și data de la care aceasta se aplică. În cazul în care proprietarul se bazează pe creșterea dependentă de venit, declarația de venit a autorității fiscale trebuie anexată. O propunere care omite una dintre aceste informații este defectuoasă.
• O dată la douăsprezece luni. În prima perioadă de douăsprezece luni de la începerea contractului de închiriere, chiria poate fi majorată cel mult o singură dată, iar ulterior numai până la sfârșitul fiecărei perioade succesive de douăsprezece luni (art. 7:250 BW). În cazul în care majorarea se bazează pe o clauză contractuală, se aplică același interval de douăsprezece luni, iar o clauză care produce mai mult de o majorare în douăsprezece luni este nulă (art. 7:251 BW). Există o excepție restrânsă în cazul în care o reducere temporară de chirie este eliminată treptat (art. 7:252c BW).

Consecința unei propuneri defectuoase este simplă și, pentru proprietari, costisitoare: creșterea nu intră în vigoare. Nu este redusă, corectată sau amânată prin lege. Chiria rămâne la valoarea inițială, iar proprietarul trebuie să o ia de la capăt cu o propunere nouă, conformă, și cu o nouă perioadă de preaviz de două luni – în practică, costând adesea un an întreg de indexare. Chiriașii care au plătit deja pot recupera diferența.

Cum și când obiectează un chiriaș

Ruta depinde de segment, iar cele două rute funcționează în direcții opuse.

Propuneri reglementate și de piață medie în temeiul art. 7:252 BW

Chiriașul îi scrie proprietarului, înainte de data de intrare în vigoare propusă, spunând că obiectează și de ce. Nu se mai cere nimic din partea chiriașului. Dacă proprietarul dorește să continue, acesta este cel care trebuie să solicite Huurcommissie să se pronunțe, în termen de șase săptămâni de la data de intrare în vigoare propusă (art. 7:253 BW). Dacă acest interval de timp trece, creșterea pur și simplu nu intră în vigoare - acesta este cel mai util lucru pe care îl poate ști un chiriaș care obiectează.

Indexare în baza unei clauze contractuale (piața medie și sectorul liber)

În cazul în care creșterea decurge dintr-o clauză de indexare și nu dintr-o propunere conform art. 7:252 BW, chiriașul se adresează direct comisiei de locuințe (Huurcommissie), în termen de patru luni de la data la care creșterea a intrat în vigoare (art. 7:248 BW). Ratarea termenului de patru luni este fatală pentru contestație, așadar trebuie să o trimiteți în jurnal. Comisia de locuințe va plafona creșterea la maximul legal dacă clauza a produs mai mult.

Clauzele de indexare: sectorul liber și problema clauzelor abuzive

În sectoarele pieței medii și libere nu există dreptul legal la o creștere anuală. Totul depinde de contract. Dacă contractul de închiriere nu conține nicio clauză de creștere a chiriei, proprietarul nu poate crește chiria anual - punct. Dacă conține o clauză care stabilește un procent sub plafonul legal, prevalează cifra contractuală. Dacă stabilește un procent peste plafon, prevalează plafonul.

Peste acest nivel legal se află legislația europeană privind protecția consumatorilor, iar aici este în joc o sumă considerabilă de bani. Contractele de închiriere rezidențiale cu persoane fizice sunt contracte de consum, așadar se aplică normele privind clauzele abuzive, iar instanțele trebuie să verifice clauzele de creștere a chiriei din proprie inițiativă.

Autoritatea principală este hotărârea prejudiciabilă a Hoge Raad din 29 noiembrie 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, pronunțată cu privire la întrebările adresate de Rechtbank Amsterdam la 11 ianuarie 2024. Aceasta se referea la formula foarte comună din sectorul liber de „indexare IPC plus o suprataxă”. Instanța a hotărât, în rezumat:

• Elementul de indexare și elementul de suprataxă sunt evaluate separat, chiar și acolo unde apar într-o singură propoziție contractuală. Ele servesc unor scopuri diferite: una compensează deprecierea monedei, cealaltă creșterile de costuri dincolo de inflație.
• O clauză care prevede indexarea IPC nu este, în sine, injustă.
• O clauză care adaugă o suprataxă fixă ​​de până la 3% peste indexarea IPC este nu nedrept, în absența unor circumstanțe speciale: consecințele financiare sunt previzibile, locatorul are un interes legitim, iar chiriașul poate rezilia contractul.
• Dacă există o clauză de suprataxă is nedrept, trebuie neaplicat in intregimea saInstanța nu o poate reduce la un nivel acceptabil de 3%. Chiriașul este repus în situația în care s-ar fi aflat fără clauză și are o cerere de restituire pentru creșterile plătite în exces.

Consecințele pentru proprietarii care utilizează o formulă de „indexare plus până la 5%” sau „plus până la 7%” sunt grave. Suprataxa nu este redusă; aceasta dispare pe întreaga durată a contractului de închiriere, iar suprataxele anterioare devin rambursabile. Pentru un proprietar din portofoliu cu un șablon standard, expunerea este cumulativă pentru fiecare unitate. Litigiile privind suprataxele de peste 3% continuă în instanțele subdistrictuale și, deoarece standardul aplicat este cel european privind clauzele abuzive, posibilitatea unei trimiteri la Curtea de Justiție a Uniunii Europene nu a dispărut. Un proprietar care se bazează pe o clauză de suprataxă și un chiriaș care solicită restituirea a ceea ce a plătit în temeiul acesteia ar trebui să verifice amândoi care este jurisprudența înainte de a se angaja într-o poziție.

Două aspecte de nuanță contează. Hotărârea se referă la clauză , nu la plafon: nici măcar o clauză abuzivă nu poate oferi mai mult decât plafonul legal în vigoare pentru anul respectiv. Și o clauză abuzivă nu este remediată prin faptul că proprietarul percepe o taxă mai mică decât permite; se verifică formularea.

Creșterea chiriei după renovare sau îmbunătățire

O creștere după lucrări este un aspect diferit de creșterea anuală și nu este supusă plafonului procentual anual. Distincția care decide majoritatea disputelor este între îmbunătățiri și întreținere : modificările fizice sau adăugirile care sporesc confortul locuinței - electrocasnice încorporate, o nouă instalație sanitară, izolație și alte măsuri energetice - pot justifica o creștere. Înlocuirea și repararea nu pot, deoarece menținerea proprietății în stare bună este ceea ce se acoperă deja prin chirie.

În cazul în care proprietarul dorește să renoveze o locuință ocupată, art. 7:220 BW impune o propunere rezonabilă : un dosar scris care să precizeze lucrările, perturbările, orice compensație și noua chirie propusă. Un chiriaș care refuză o propunere rezonabilă poate fi obligat să o facă; un chiriaș confruntat cu una nerezonabilă nu poate.

Dacă părțile nu pot ajunge la un acord asupra consecințelor chiriei, oricare dintre ele poate solicita Huurcommissie să se pronunțe asupra rezonabilității creșterii propuse, în termen de trei luni de la finalizarea lucrărilor. Huurcommissie trimite un investigator, verifică dacă lucrările reprezintă într-adevăr o îmbunătățire și testează creșterea în raport cu costurile suportate efectiv. Această modalitate există atât în ​​segmentul reglementat, cât și în cel mediu al pieței (art. 7:255 BW), cât și în sectorul liber (art. 7:255a BW), deși în sectorul liber nu există un plafon de puncte pentru compararea rezultatului.

Creșterea suplimentară dependentă de venit

Numai în segmentul social reglementat, un proprietar poate propune o majorare mai mare pentru gospodăriile care depășesc anumite niveluri de venit (art. 7:252a BW), exprimată ca o sumă fixă ​​în euro pe lună, mai degrabă decât ca procent.

• Există două tranșe de venit peste pragul obișnuit, fiecare având propria sumă lunară fixă, mai degrabă decât un procent.
• Limitele de venit, sumele lunare și anul de referință sunt stabilite anual și publicate de Huurcommissie; evaluarea se face în funcție de venitul gospodăriei dintr-un an fiscal anterior, nu din cel curent.
• Venitul unui copil rezident care nu a împlinit vârsta de 23 de ani nu este luat în considerare în cazul în care venitul agregat al copilului respectiv (verzamelinkomen) rămâne sub limita publicată.
• Grupurile desemnate de chiriași cu boli cronice și dizabilități sunt exceptate.

Proprietarul trebuie să obțină o indicație a venitului de la Belastingdienst și să o anexeze la propunere. Omiterea acesteia face ca propunerea să fie defectuoasă, cu consecința obișnuită că creșterea nu este aprobată. Creșterile maxime nu pot fi cumulate: proprietarul ia fie procentul obișnuit, fie suma dependentă de venit, nu ambele. Deoarece pragurile și sumele se modifică în fiecare an, verificați tabelul publicat de Huurcommissie pentru anul în care creșterea urmează să intre în vigoare.

Scăderea chiriei: imaginea în oglindă și adesea mișcarea mai puternică

Chiriașii tind să gândească defensiv în privința creșterii anuale, când întrebarea mai bună este dacă chiria a fost vreodată legală. În segmentele reglementate și cele de piață medie, chiria nu poate depăși maximul produs de punctele locative. Dacă se întâmplă acest lucru, chiriașul nu ar trebui doar să se opună creșterii, ci să propună o reducere.

Procedura conform art. 7:254 BW reflectă procedura de creștere a chiriei. Chiriașul trimite o propunere scrisă în care se precizează chiria curentă, chiria mai mică propusă, reducerea și data intrării în vigoare, care nu poate fi mai devreme de două luni calendaristice complete de la trimiterea propunerii. Dacă proprietarul refuză sau nu răspunde, chiriașul solicită Comisiei de Proprietate (Huurcommissie) să se pronunțe, și trebuie să facă acest lucru în termen de șase săptămâni de la data propusă pentru reducere. Chiriașul continuă să plătească chiria existentă până la luarea deciziei.

În cazul în care punctele indică o suprataxă substanțială, această metodă valorează mult mai mult decât un punct procentual din indexare și poate fi combinată cu o reclamație pentru defecte. Verificarea punctelor ar trebui să fie primul pas ori de câte ori un chiriaș reglementat sau de pe piața medie își pune la îndoială chiria.

Ce nu poate face un proprietar

• Creșteți de mai multe ori în douăsprezece luni. O a doua majorare în aceeași perioadă de douăsprezece luni este invalidă (art. 7:251 BW), indiferent de prevederile contractului.
• Creștere pe o perioadă determinată, fără bază contractuală. În sectoarele pieței medii și libere, lipsa clauzei de indexare înseamnă nicio creștere anuală pe întregul termen.
• Creștere prin refuzul reînnoirii. Un contract de închiriere rezidențială olandez pe perioadă nedeterminată nu expiră și nu poate fi „reînnoit” în termeni noi, la alegerea proprietarului. Oferirea unui chiriaș a opțiunii între o chirie mai mare și plecarea din proprietate nu este o cale legală către o creștere a chiriei: încetarea unui contract de închiriere necesită motive legale și, dacă chiriașul nu este de acord, o hotărâre judecătorească.
• Recuperează creșterea prin taxe de servicii. Includerea chiriei în taxele de serviciu sau un preț forfetar nu rezistă examinării amănunțite.
• Ignoră o obiecție. În segmentele reglementate și de piață medie, un proprietar nu poate respinge o obiecție în mod unilateral; singura cale de urmat este Huurcommissie, în termen de șase săptămâni.

Îndrumări practice

Pentru chiriași. Verificați mai întâi segmentul, apoi aritmetica, apoi formalitățile – în această ordine, deoarece un defect formal anulează creșterea, indiferent de procent. Notați cele două termene limită: obiectați înainte de data intrării în vigoare în segmentele reglementate și de piață medie și solicitați Huurcommissie în termen de patru luni o indexare contractuală. Dacă contractul de închiriere din sectorul liber adaugă o suprataxă de peste 3% la indexare, cereți sfaturi înainte de a plăti. Și efectuați verificarea punctelor chiar dacă creșterea pare corectă.

Pentru proprietari. Verificați-vă șablonul: o clauză de suprataxă redactată înainte de decizia Hoge Raad din 2024 reprezintă o obligație reală. Trimiteți propunerile din timp, în scris, menționând chiria actuală, noua chirie, data intrării în vigoare și calea de contestare și păstrați dovada expedierii. Atașați declarația autorității fiscale pentru orice creștere dependentă de venit. Dacă un chiriaș obiectează, încadrați imediat termenul limită de șase săptămâni al Huurcommissie - nerespectarea acestuia costă întregul an.