Garanția de chirie, taxele de serviciu și Legea privind buna administrare a proprietății în Olanda

Aproape fiecare străin care închiriază în Olanda plătește un avans, iar mulți își fac griji la sfârșitul contractului de închiriere dacă îl vor mai vedea. De când Legea privind Buna Administrare a Proprietății ( Wet goed verhuurderschap ) a intrat în vigoare la 1 iulie 2023, regulile au devenit mai clare: există un plafon pentru avans, un termen limită pentru rambursarea acestuia și obligația de a explica în scris orice reținere. Acest articol prezintă ce prevede legea despre avansuri, comisioane de serviciu și comisioane de agenție și ce poate face fiecare parte într-un litigiu.

Depozitul: cât poate cere un proprietar

Conform regulilor generale de conduită din articolul 2 din Wet goed verhuurderschap și prevederii inserate în articolul 261b din Cartea 7 a Codului Civil olandez ( Burgerlijk Wetboek ), un proprietar nu poate solicita un depozit ( waarborgsom ) mai mare decât dublul chiriei simple . „Chiria simplă” ( kale huur ) este chiria pentru locuința în sine, excluzând taxele pentru servicii, utilitățile și orice supliment pentru mobilier.

Plafonul a fost introdus odată cu Legea la 1 iulie 2023, iar garanțiile mai mari convenite în temeiul contractelor mai vechi sunt încă respectate în practică. Un chiriaș cu un astfel de contract nu ar trebui să presupună că suma este incontestabilă. Cu mult înainte de existența plafonului, instanțele subdistrictuale anulau garanțiile excesive ca fiind un beneficiu nerezonabil în temeiul articolului 264 din Cartea 7 a Codului Civil olandez: Rechtbank Noord-Holland a anulat un depozit pe șase luni la 5 august 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), hotărând că un depozit mai mare decât dublul chiriei lunare nu este rezonabil, iar Rechtbank... Amsterdam a redus un depozit de peste patru luni de chirie la două la 4 martie 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Acestea sunt decizii de primă instanță, nu autoritate obligatorie, și se pare că nicio decizie raportată nu a aplicat încă standardul de bună conduită a proprietarului unui depozit convenit înainte de iulie 2023. Cu toate acestea, argumentul trebuie susținut cu privire la această afirmație mai veche.

Dacă un proprietar solicită mai mult, chiriașul nu trebuie să plătească excesul, poate solicita rambursarea oricărui lucru plătit în plus, iar municipalitatea poate executa silința. Rețineți că „două luni de avans plus o lună de chirie în avans” nu este un avans pe trei luni: chiria plătită în avans este chirie, nu garanție. O „comision administrativ” nerambursabilă alături de avans nu este permisă deloc.

Recuperarea depozitului: cele două termene limită

Legea stabilește două termene limită, iar diferența dintre ele este punctul cel mai adesea înțeles greșit.

• Unde proprietarul nu deduce nimic, depozitul trebuie rambursat în termen de paisprezece zile de la sfârșitul contractului de închiriere.
• În cazul în care proprietarul deduce ceva, perioada este Treizeci de zile de la sfârșitul contractului de închiriere. Perioada mai lungă există astfel încât proprietarul să poată inspecta, cuantifica și documenta deducerea.

Un proprietar care deduce trebuie să ofere chiriașului o specificație scrisă a ceea ce este reținut și de ce, cu o defalcare completă. O simplă afirmație că „s-au constatat daune” nu îndeplinește obligația, iar absența acesteia constituie în sine o încălcare. Perioada de treizeci de zile nu este o licență pentru amânare: un proprietar care nu poate încă stabili prețul unei reparații ar trebui să ramburseze soldul necontestat și să specifice ce rămâne în discuție.

Ce poate și ce nu poate fi dedus

Deducerile permise sunt limitate: chiria neplătită, taxele de serviciu neplătite, taxa pentru o măsură de performanță energetică convenită și daunele cauzate de chiriaș. Uzura obișnuită nu se încadrează în listă, iar „costurile administrative” nu pot fi deduse doar pentru că acest lucru este stipulat în contract.

Majoritatea disputelor se bazează pe linia de demarcație dintre deteriorare și uzură. Conform articolului 218 din Cartea a VII-a a Codului Civil, chiriașul este răspunzător pentru daunele cauzate de o defecțiune atribuibilă chiriașului, iar daunele se prezumă a fi cauzate, cu excepția incendiului și, pentru bunurile imobile construite, a daunelor aduse exteriorului. Această prezumție este reală, dar funcționează alături de articolul 224 - unde raportul de inspecție devine decisiv.

Raportul de inspecție și ce se întâmplă când nu există

Articolul 224 din Cartea a 7-a a Codului Civil prevede că, în cazul în care părțile au întocmit o descriere scrisă a bunului la început, chiriașul trebuie să o returneze în starea înscrisă acolo, cu excepția modificărilor legale și a oricăror deteriorații cauzate de învechire sau de utilizarea normală. În cazul în care nu a fost întocmită o astfel de descriere, se presupune că chiriașul a primit bunul în starea în care se afla la sfârșitul contractului de închiriere , sub rezerva dreptului locatorului de a dovedi contrariul.

Efectul practic este evident. Cu un raport de check-in semnat și fotografii datate, un proprietar care găsește un blat de lucru pârjit poate arăta raportul și poate arăta schimbarea. Fără unul, punctul de plecare este că proprietatea se afla deja în starea sa actuală, iar proprietarul trebuie să infirme această presupunere cu alte dovezi. Un proprietar care a sărit peste inspecția de check-in constată frecvent că deducerea nu poate fi susținută.

Taxe de servicii și plăți în avans

Taxele de serviciu ( servicekosten ) se plătesc pe lângă chiria simplă pentru bunurile și serviciile legate de ocuparea proprietății: curățenia spațiilor comune, îngrijitor, iluminat comun, întreținerea grădinii, utilizarea mobilierului. Acestea sunt aproape întotdeauna facturate ca o plată lunară în avans ( voorschot ) și se achită în funcție de costurile reale.

În conformitate cu articolul 259 din Cartea 7 a Codului Civil, locatorul trebuie să furnizeze chiriașului o situație anuală detaliată a costurilor reale și a modului în care acestea au fost calculate, în termen de șase luni de la sfârșitul anului calendaristic - în practică, până la 1 iulie. În cazul în care contractul de închiriere se încheie la mijlocul anului, acesta acoperă partea expirată a anului. În temeiul articolului 261, un avans poate fi perceput numai în cazul în care s-au convenit bunuri sau servicii noi sau în urma unei situații, iar fiecare situație susține o singură majorare. Articolul 260 permite oricăreia dintre părți să solicite Huurcommissie să stabilească ce se cuvine.

Taxele de serviciu reprezintă o transferare a costurilor reale, nu un centru de profit. Este posibil ca unele elemente să nu fie facturate deloc ca taxe de serviciu: serviciile de îngrijire, cum ar fi mesele sau serviciile de alarmă, și taxele care revin proprietarului și nu ocupantului, cum ar fi impozitul pe proprietate. Taxele care revin ocupantului, cum ar fi taxa pe deșeuri, pot fi transferate. Furnizarea de căldură este reglementată separat de Warmtewet.

Utilitățile sunt din nou diferite. În cazul în care proprietatea are propriile contoare, gazul, apa și electricitatea sunt de obicei contractate direct de către chiriaș sau furnizate de către proprietar și achitate în funcție de consumul contorizat; acestea sunt taxe pentru utilități ( nutsvoorzieningen ), nu taxe pentru servicii. O chirie „tot inclusă” care reunește totul într-o singură cifră poate fi împărțită în componentele sale, la cerere.

Noi reguli de la 1 ianuarie 2027

Costurile de serviciu pentru modernizare (Wet modernisering servicekosten) intră în vigoare la 1 ianuarie 2027 , odată cu Besluit servicekosten și Regeling servicekosten. Aceasta înlocuiește abordarea actuală deschisă cu o listă închisă de opt categorii de costuri ale serviciilor taxabile, confirmă faptul că se pot percepe doar costurile reale și că nu se pot obține profituri și stabilește modul în care acestea sunt calculate. Enumerarea din Besluit servicekosten este exhaustivă, iar declarația finală trebuie să ajungă la chiriaș până la 1 iulie următor anului calendaristic la care se referă. Sălile de sport și piscinele comunale nu se încadrează în listă. Puterile de revizuire ale Huurcommissie sunt extinse. Normele se aplică contractelor încheiate începând cu 1 ianuarie 2027, iar un proprietar le poate aplica contractelor de închiriere existente cu acordul chiriașului.

Comisioanele agenției și interdicția de facturare dublă

Legea Wet goed verhuurderschap interzice proprietarilor și intermediarilor să perceapă comisioane duble de agenție - adică să perceapă un comision atât de la proprietar, cât și de la chiriaș pentru aceeași tranzacție. Aceasta se adaugă regulii mai vechi din articolele 417 și 427 din Cartea 7 a Codului Civil: un agent care acționează în numele proprietarului nu are dreptul la un comision de la chiriaș. Dacă proprietatea se află în registrele proprii ale agentului, chiriașul nu ar trebui să plătească nimic.

Costurile contractuale și banii cheie ( sleutelgeld ) nu pot fi percepute unui chiriaș. Un proprietar poate percepe taxe pentru ceva de care chiriașul beneficiază efectiv, cum ar fi o plăcuță cu numele la ușă, iar un chiriaș poate cumpăra articole de la chiriașul care pleacă la un preț convenit ( overnamekosten ), dar niciuna dintre aceste taxe nu reprezintă o modalitate de reintroducere a unei taxe de închiriere. Un chiriaș plătește în mod corespunzător o taxă numai în cazul în care a angajat el însuși un agent de căutare care lucrează independent de proprietari și găsește locuințe în afara portofoliului acelui agent. Taxele plătite contrar acestor reguli pot fi recuperate.

Umed a mers verhuurderschap dincolo de depozit

Legea are o arie mai largă decât cea financiară. Articolul 2 stabilește reguli naționale de conduită pentru fiecare proprietar și intermediar în domeniul închirierii. Acestea impun proprietarului să:

• abține de la discriminare în selectarea chiriașilor și să utilizeze o procedură de selecție transparentă;
• abține de la intimidare, care include amenințarea cu reținerea reparațiilor, întreruperea serviciilor sau păstrarea garanției pentru a face presiuni asupra unui chiriaș;
• înregistrați contractul de închiriere într-un acord scris;
• informează chiriașul în scris, într-o limbă pe care o înțelege, despre drepturi și obligații — cum funcționează garanția și când va fi returnată, cum se achită taxele de serviciu, datele de contact ale proprietarului și punctul de raportare municipal (punctul datoria de informareCerința lingvistică nu se limitează la migranții de muncă, așadar, pentru un chiriaș internațional, aceasta înseamnă în practică că informațiile trebuie furnizate în limba engleză;
• respectați plafonul depozitului și regulile privind comisioanele de serviciu și nu percepeți comisioane duble de agenție;
• respectați reguli suplimentare în cazul în care chiriașul este un migrant de muncă din UE, inclusiv un contract de închiriere separat de contractul de muncă și informațiile necesare într-o limbă pe care lucrătorul o înțelege.

Articolul 3 impune proprietarilor și intermediarilor care închiriază imobile în cadrul unei activități comerciale să aibă o metodă de lucru scrisă pentru prevenirea discriminării în domeniul locuințelor și să o publice și să o aplice.

Punctul de raportare municipal și aplicarea legii

Începând cu 1 ianuarie 2024, fiecare municipalitate trebuie să opereze un punct de raportare (punctul de raportare) în temeiul articolului 4: raportări anonime, cu prag redus, gratuite și deschise privind comportamentele nedorite de închiriere. Eindhoven și Amsterdam ambele operează câte unul. Un raport nu este o cerere de bani — meldpunt nu va dispune rambursarea depozitului dumneavoastră — dar declanșează rolul de supraveghere al municipalității.

Aplicarea legii se intensifică. O primă încălcare atrage de obicei un avertisment, care precizează că o încălcare ulterioară poate duce la o amendă și la publicarea datelor contravenientului. Încălcările repetate sau grave pot fi sancționate cu o sancțiune cu titlu cominatoriu ( last onder dwangsom ) sau constrângere administrativă, precum și cu amenzi. Articolul 19 din Wet goed verhuurderschap stabilește cuantumul maxim la o amendă din a patra categorie, care crește la a cincea categorie pentru un proprietar care încalcă din nou aceeași regulă în termen de patru ani. Suma aferentă fiecărei categorii este stabilită în articolul 23 din Codul penal olandez (Wetboek van Strafrecht) și este ajustată periodic, astfel încât cifra actuală ar trebui citită acolo, mai degrabă decât să fie preluată dintr-un număr citat în altă parte. Ca ultimă soluție, municipalitatea poate prelua administrarea proprietății. În temeiul articolului 5, aceasta poate solicita, de asemenea, un permis de închiriere în zonele desemnate.

Ce traseu să urmați

Chiriașii și proprietarii aleg adesea forumul greșit și pierd luni întregi. Cele trei căi servesc unor scopuri diferite și pot fi utilizate în paralel.

O cerere de garanție, dacă nu poate fi soluționată, se adresează tribunalului subdistrictual; procedurile în acest caz nu necesită un avocat. Litigiile privind taxele pentru servicii sunt de competența Huurcommissie și sunt mult mai ieftine: taxa (leges) este o sumă fixă ​​modestă pentru un chiriaș sau o altă persoană fizică și considerabil mai mare pentru un proprietar sau o altă persoană juridică. Tarifele sunt stabilite prin regulament ministerial și publicate de Huurcommissie, așadar verificați cifra actuală de acolo înainte de a aplica. După o decizie a Huurcommissie, o parte nemulțumită poate emite o citație în fața tribunalului subdistrictual în termen de opt săptămâni ; în cazul în care președintele a decis singur, se poate depune o obiecție ( verzet ) în termen de trei săptămâni.

Termene limită

Pentru taxele de serviciu, articolul 260 din Cartea 7 a Codului Civil permite o solicitare adresată Huurcommissie care să acopere maximum douăsprezece luni per categorie de costuri, formulată în termen de douăzeci și patru de luni de la expirarea perioadei în care ar fi trebuit furnizată declarația anuală. Dacă ratați această fereastră, ruta Huurcommissie se închide.

O cerere de rambursare a depozitului este o cerere obișnuită de executare, supusă termenului de prescripție de cinci ani prevăzut la articolul 307 din Cartea a 3-a a Codului Civil. Cinci ani este un termen generos, dar întârzierile costurilor de probă, așadar solicitați plata în scris și prompt; o cerere întrerupe, de asemenea, prescripția.

Îndrumări practice

Pentru chiriași

• Înainte de semnare, verificați depozitul în raport cu chiria pe două luni și întrebați dacă există vreo taxă contractuală, administrativă sau de închiriere.
• Insistați asupra unui raport de check-in (opnamestaat) semnat de ambele părți, se vor face fotografii datate ale fiecărei camere și se vor înregistra citirile contorului.
• Păstrați dovada plății depozitului și a fiecărui avans pentru taxa de serviciu și comunicați proprietarului noua adresă și datele bancare în scris atunci când plecați.
• Jurnalul din 1 iulie pentru extrasul de cont al taxelor de serviciu de anul trecut și notați intervalul de douăzeci și patru de luni.
• Dacă termenul limită expiră, trimiteți o cerere scrisă cu o perioadă scurtă și clară pentru plată; dacă aceasta nu reușește, raportați-o către meldpunt și luați în considerare o procedură judiciară.

Pentru proprietari

• Aliniați-vă documentele: un acord scris, plus o fișă informativă care să acopere depozitul, taxele de serviciu, datele dumneavoastră de contact și meldpunt — în limba engleză, dacă închiriați străinilor.
• Nu luați niciodată mai mult de două luni de chirie pentru o nouă închiriere și nu transformați excesul într-o taxă.
• Verificați la început și la sfârșit, în scris și, de preferință, în prezența chiriașului.
• Rambursați în termen de paisprezece zile dacă nu rețineți nimic; dacă rețineți nimic, rambursați soldul necontestat și trimiteți o defalcare completă în scris în termen de treizeci de zile, împreună cu facturile. Nu percepeți taxe pentru uzură sau redecorare obișnuită.
• Trimiteți declarația anuală până la 1 iulie, detaliată și bazată pe costurile reale, și pregătiți-vă pentru lista închisă care intră în vigoare la 1 ianuarie 2027.