Rezilierea unui contract de închiriere comercială: perioade de preaviz, motive și capcane

Oricine dorește să rezilieze contractul de închiriere a spațiului său comercial sau care se confruntă cu rezilierea contractului de către proprietar trebuie să știe mai întâi în ce regim se încadrează contractul de închiriere. Așa cum s-a menționat în prima parte a acestei serii, se aplică reguli fundamental diferite pentru spațiile comerciale 7:290 (magazine, unități hoteliere, afaceri artizanale) și pentru spațiile comerciale 7:230a (birouri, depozitare, săli de practică). Această diferență nu este nicăieri la fel de decisivă ca în cazul rezilierii.

Pentru spațiile comerciale 7:290, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere doar dintr-un număr exhaustiv de motive legale, și se aplică cerințe formale stricte. Pentru spațiile comerciale 7:230a, pragul pentru proprietar este mult mai scăzut: rezilierea este, în principiu, lipsită de motive formale și nu necesită niciun motiv. Acest articol analizează ambele situații.

Desființarea spațiului comercial 7:290

Cerințe formale

Rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul comercial 7:290 este supusă unor cerințe formale stricte. Rezilierea trebuie făcută în scris, fie prin scrisoare recomandată, fie prin ordin al executorului judecătoresc. Perioada minimă de preaviz este de un an. O reziliere care nu îndeplinește aceste cerințe este nulă și nu are niciun efect juridic. Contractul de închiriere continuă apoi pur și simplu.

Rezilierea trebuie adresată chiriașului înainte de sfârșitul perioadei de închiriere curente. Oricine reziliază prea târziu va vedea contractul de închiriere prelungit automat cu următorul termen.

Motive de reziliere pentru proprietar

Locatorul spațiului comercial 7:290 poate rezilia contractul doar din motivele enumerate exhaustiv de lege. Pentru rezilierea la sfârșitul primului termen (primii cinci ani) se aplică doar două motive: chiriașul nu se comportă ca un chiriaș bun (contract de închiriere persistent de proastă calitate) sau proprietarul are nevoie urgentă de proprietatea închiriată pentru uz personal. Lista este mai amplă împotriva sfârșitului unui termen ulterior. Locatorul se poate baza apoi și pe faptul că chiriașul nu acceptă o ofertă rezonabilă pentru un nou contract de închiriere sau pe intenția de a realiza o utilizare a proprietății pe care planul urbanistic aplicabil o permite. Pe lângă aceste motive, instanța poate rezilia contractul de închiriere pe baza unei simple evaluări a intereselor: admite cererea dacă interesele proprietarului la reziliere depășesc interesele chiriașului la continuarea contractului.

Pentru o discuție detaliată a motivelor individuale de reziliere și a jurisprudenței privind acestea, facem referire la articolul „Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protecție și motive de reziliere a spațiului comercial” de pe acest site web.

Chiriașul care dorește să rămână

Tăcerea îl protejează pe chiriaș în acest caz, ceea ce este opusul a ceea ce presupun mulți chiriași. Un contract de închiriere reziliat pentru un spațiu comercial de 7:290 rămâne în vigoare prin lege până când tribunalul subdistrictual se pronunță irevocabil asupra unei cereri a proprietarului de a stabili data încetării. Contractul de închiriere încetează fără instanță doar în cazul în care chiriașul își dă consimțământul în scris la reziliere.

În scrisoarea de reziliere, proprietarul solicită chiriașului să declare în termen de șase săptămâni dacă este de acord. Această perioadă de șase săptămâni nu este un termen limită pentru obiecții pentru chiriaș: dacă chiriașul nu răspunde sau răspunde că nu este de acord, proprietarul trebuie să se adreseze instanței subdistrictuale. Prin urmare, un chiriaș care dorește să rămână nu este niciodată mai rău dacă nu semnează nimic, deși este de obicei mai înțelept să spună clar și în scris că acordul este refuzat.

Desființarea spațiului comercial 7:230a

Regula principală: concedierea fără motiv

Pentru spațiul comercial 7:230, legea este mult mai indulgentă față de proprietar. Contractul de închiriere încetează după reziliere, respectând perioada de preaviz convenită în contract sau, în absența acesteia, termenul legal. Nu este necesar un motiv de reziliere. Proprietarul nu trebuie să explice de ce dorește să rezilieze contractul. Chiriașul nu are, în principiu, dreptul la continuarea contractului.

Protecție împotriva evacuării: amânare prin intermediul instanței

Deși chiriașul spațiului comercial 7:230a nu are dreptul la prelungirea contractului de închiriere, acesta are dreptul la protecție împotriva evacuării. Aceasta înseamnă următoarele: după ce contractul de închiriere a fost reziliat și proprietarul a notificat evacuarea, chiriașul poate solicita instanței subdistrictuale, în termen de două luni de la data evacuării, prelungirea perioadei de evacuare. Instanța evaluează interesele ambelor părți. Prelungirea maximă este de un an per cerere, cu un total maxim de trei ani.

Prin urmare, protecția împotriva evacuării nu este un drept de a continua să se bucure de contractul de închiriere, ci doar o amânare. După expirarea termenului maxim, spațiile trebuie eliberate.

Încetarea anticipată și rolul opțiunilor de pauză

Atât pentru spațiul comercial 7:290, cât și pentru cel 7:230a, contractul poate conține o clauză de reziliere: o prevedere contractuală care oferă părților dreptul de a rezilia contractul de închiriere prematur. Pentru spațiul comercial 7:290, o astfel de clauză trebuie să fie proporțională cu protecția pe care legea o oferă chiriașului; o prevedere care oferă efectiv proprietarului dreptul de a rezilia contractul în orice moment poate intra în conflict cu caracterul obligatoriu al regimului.

Oricine utilizează o clauză de reziliere trebuie să respecte cerințele procedurale exacte: termenul corect, forma corectă (înregistrată sau prin act) și data corectă la care se acordă rezilierea. O zi prea târziu înseamnă că rezilierea nu are efect, iar contractul de leasing continuă pentru perioada următoare.

Reînnoirea tacită este, de asemenea, un aspect de luat în considerare. Dacă contractul de închiriere expiră și niciuna dintre părți nu reziliază contractul, acordul este, în majoritatea cazurilor, reînnoit tacit pe durata perioadei inițiale sau pe o perioadă nedeterminată, în funcție de textul contractului. Verificați din timp dacă se dorește reînnoirea.

Greșeli frecvente la concediere

În practică, observăm greșeli recurente în desființarea spațiilor comerciale:

• Rezilierea prea târzie, astfel încât perioada de preaviz de un an este depășită și contractul de închiriere continuă automat pentru termenul următor.
• Rezilierea fără forma legală prevăzută (prin e-mail obișnuit sau telefon în loc de scrisoare recomandată sau înmânare), determinând rezilierea nulă și neavenită.
• În calitate de proprietar, reziliarea contractului de închiriere a spațiului comercial 7:290 fără un motiv recunoscut, după care tribunalul subdistrictual refuză să stabilească o dată de încheiere, iar contractul de închiriere pur și simplu continuă.
• În calitate de chiriaș, semnarea unui consimțământ de reziliere fără aviz prealabil, renunțând astfel la protecția care altfel ar fi menținut contractul de închiriere în vigoare până la o hotărâre judecătorească.
• Uitarea obligației de livrare: chiar dacă rezilierea este valabilă, chiriașul poate fi răspunzător pentru daunele cauzate de nerestituirea spațiilor în starea convenită contractual.
• Pentru 7:230, un spațiu comercial, ratarea termenului de două luni pentru depunerea unei cereri de protecție împotriva evacuării, după care acest drept se prescrie definitiv.

Capcanele închiderii spațiilor comerciale

Rezilierea spațiilor comerciale pare simplă, dar la o analiză mai atentă prezintă nenumărate capcane formale și de fond. Indiferent dacă sunteți chiriaș sau proprietar: o greșeală în procedură poate duce la continuarea unui raport de închiriere pe care nu îl doriți sau la pierderea drepturilor de protecție pe care le-ați fi putut folosi. Verificați întotdeauna termenele limită, formularul necesar și regimul aplicabil din timp înainte de a trimite sau primi o cerere de reziliere.

Avocații specializați în chirii din Law & More Vă asistăm în toate fazele unei proceduri de reziliere, de la prima scrisoare până la orice procedură în fața instanței subdistrictuale. Contactați-ne pentru o conversație fără obligații.

Întrebări frecvente

Mai multe din această serie despre legislația privind închirierile comerciale

Acest articol face parte din seria noastră în trei părți despre legislația privind închirierile comerciale. Citiți și celelalte părți:

• Partea 1: 7:290 sau 7:230a DCC? Ce regim de închiriere se aplică spațiilor dumneavoastră comerciale
• Partea 3: Defecte ale spațiilor comerciale: drepturi, întreținere și reducerea chiriei