Viciile ascunse: când este vânzătorul răspunzător în Olanda?

Un vânzător din Țările de Jos este răspunzător pentru un viciu ascuns atunci când bunul livrat nu are calitățile pe care cumpărătorul era îndreptățit să le aștepte. Articolul 7:17 din Codul Civil Olandez (Burgerlijk Wetboek) formulează acest lucru în mod intenționat: întrebarea nu este dacă există un viciu, ci dacă cumpărătorul se putea aștepta în mod rezonabil ca bunul să fie lipsit de acesta.

Acest test se elaborează prin intermediul a două obligații opuse. Vânzătorul are obligația de a dezvălui (mededelingsplicht) defectele pe care le cunoaște și știe că sunt relevante pentru cumpărător. Nu poate evita această obligație păstrând tăcerea sau bazându-se pe o clauză generală de excludere. Cumpărătorul are obligația de a investiga (onderzoeksplicht). Această obligație acoperă ceea ce un cumpărător rezonabil de atent ar fi descoperit la o inspecție sau despre ce ar fi întrebat având în vedere ceea ce i s-a spus. În cazul în care cele două obligații se ciocnesc, obligația de a dezvălui prevalează, în general: un vânzător care știa de un defect nu se poate baza, de obicei, pe incapacitatea cumpărătorului de a-l descoperi.

Momentul decisiv decide multe litigii de la sine. Conform articolului 7:23 din Codul Civil, un cumpărător trebuie să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil după descoperirea defectului sau după momentul în care ar fi trebuit în mod rezonabil să îl descopere. Pentru un consumator, o notificare în termen de două luni de la descoperire este întotdeauna la timp. O reclamație se prescrie apoi la doi ani de la notificare. O reclamație prea târzie pune capăt unei reclamații altfel valide.

În vânzarea unei case, clauzele standard fac o mare parte din treabă. Clauza prin care vânzătorul garantează doar că proprietatea este potrivită pentru utilizare normală ca locuință și clauza de vechime utilizată pentru proprietățile mai vechi transferă ambele riscul către cumpărător. Ar trebui să înțelegeți efectul lor înainte de semnare, nu ulterior.

Ce este un viciu ascuns conform legislației olandeze?

Un viciu ascuns este o deficiență a bunului vândut de care cumpărătorul nu știa și pe care nu o putea observa în mod rezonabil la semnarea contractului. Legislația olandeză nu utilizează un concept separat de „victorii ascunse”: întrebarea este întotdeauna dacă bunul livrat este conform cu contractul (conformiteit).

Articolul 7:17 din Codul Civil stabilește standardul. Proprietatea trebuie să aibă calitățile pe care cumpărătorul era îndreptățit să le aștepte în baza contractului. Se iau în considerare natura proprietății și declarațiile făcute de vânzător despre aceasta. Cumpărătorul se poate aștepta la calitățile necesare pentru o utilizare normală și la cele necesare pentru o utilizare specială convenită în contract. Aceleași reguli se aplică vânzării de bunuri, cum ar fi utilaje, vehicule sau stocuri, și vânzării de bunuri imobiliare.

Cuvântul „ascuns” este important din cauza articolului 7:17(5). Un cumpărător nu se poate baza pe o lipsă de conformitate de care știa sau de care putea ști în mod rezonabil la momentul încheierii contractului. O crăpătură vizibilă într-un perete sau un acoperiș cu scurgeri pe care oricine ar observa-o în timpul unei vizionări va da rareori naștere unei reclamații. Un defect care apare abia ulterior sau pe care vânzătorul l-a ascuns este o altă chestiune.

Cum aplică instanțele judecătorești testul de conformitate?

Instanța întreabă ce ar putea aștepta în mod rezonabil acest cumpărător de la această proprietate, la acest preț, având în vedere aceste informații. O imperfecțiune minoră nu face ca proprietatea să fie neconformă; defectul trebuie să împiedice utilizarea normală sau o utilizare asupra căreia părțile au convenit.

Mai mulți factori joacă un rol în această evaluare:

• Natura și vechimea proprietății : un cumpărător al unei case construite în urmă cu un secol trebuie să se aștepte la o uzură mai mare decât un cumpărător al unei case noi.

• Prețul : un preț foarte scăzut poate semnala că cumpărătorul s-ar putea aștepta la mai puțin.

• Declarațiile vânzătorului : ceea ce a spus vânzătorul în anunț, în chestionar sau în timpul vizionărilor determină așteptările cumpărătorului.

• Contractul : o utilizare specială convenită, cum ar fi transformarea unei clădiri sau desfășurarea unei afaceri în cadrul acesteia, ridică ștacheta.

• Ceea ce a putut observa cumpărătorul : cu cât defectul este mai evident, cu atât reclamația este mai slabă.

Exemple tipice sunt daunele structurale ascunse în spatele tencuielii noi, o problemă a fundației care nu este vizibilă din exterior sau o defecțiune mecanică a unei mașini care apare doar la sarcină maximă. Fiecare caz se bazează pe propriile circumstanțe.

Ce trebuie să-i spună vânzătorul cumpărătorului?

Vânzătorul trebuie să informeze cumpărătorul despre defectele pe care le cunoaște și despre care știe că sunt importante pentru cumpărător. Această obligație merge mai departe decât a răspunde la întrebări directe: un vânzător care cunoaște un defect relevant trebuie să îl semnaleze din proprie inițiativă.

Obligația de dezvăluire decurge din cerințele de rezonabilitate și echitate (redelijkheid en billijkheid) care guvernează contractele în temeiul legislației olandeze. Un vânzător nu poate pur și simplu să păstreze tăcerea cu privire la un defect cunoscut și să spere că cumpărătorul nu îl va descoperi. Tăcerea cu privire la un fapt pe care vânzătorul îl știa a fi important poate duce la răspundere pentru neconformitate și, în unele cazuri, la anularea contractului pentru eroare (dwaling).

Un cumpărător care dorește să revendice despăgubiri trebuie, în general, să demonstreze că proprietatea nu era așa cum se aștepta. În practică, cumpărătorul va trebui să stabilească:

• Defectul exista la livrare : problema exista deja când proprietatea a trecut la cumpărător, chiar dacă s-a manifestat abia ulterior.

• Că cumpărătorul nu știa și nu putea în mod rezonabil să știe despre acesta : defectul nu era vizibil la o inspecție rezonabilă.

• Că defectul este important : afectează utilizarea normală sau o utilizare specială convenită a proprietății.

• Că defectul nu a fost cauzat de cumpărător : defectul nu este rezultatul propriilor acțiuni ale cumpărătorului după livrare.

Pentru achizițiile de bunuri mobile de către consumatori, legea îl ajută pe cumpărător. Dacă apare o neconformitate în termen de un an de la livrare, se prezumă că aceasta a existat la momentul livrării, cu excepția cazului în care vânzătorul dovedește contrariul. Această prezumție nu se aplică vânzării unei case.

Ce riscuri își asumă vânzătorul?

Un vânzător care nu dezvăluie un defect cunoscut riscă o cerere de reparare, o reducere de preț, daune sau chiar rezilierea vânzării. Ceea ce poate solicita cumpărătorul depinde de tipul de vânzare, de gravitatea defectului și de ceea ce prevede contractul.

Ce fapte ar trebui să dezvăluie un vânzător?

Un vânzător ar trebui să dezvăluie fiecare fapt cunoscut pe care un cumpărător rezonabil ar dori să îl știe înainte de a decide să cumpere sau de a stabili prețul. Taxa se aplică atât vânzării de case, spații comerciale, cât și activelor comerciale.

În tranzacțiile imobiliare, acest lucru se referă adesea la daune sau scurgeri anterioare cauzate de apă, probleme de fundație, reparații structurale, azbest, contaminarea solului, litigii privind limitele de proprietate cu vecinii și probleme legate de autorizații pentru extinderi sau transformări. În cazul bunurilor, acest lucru se poate referi la defecțiuni anterioare, reparații, daune provocate de accidente sau defecte de proiectare cunoscute.

Vânzătorul nu este obligat să dezvăluie ceea ce nu știe. Cu toate acestea, un vânzător care a avut indicii clare ale unei probleme și a ales să nu investigheze mai departe poate constata că instanța îl tratează ca și cum ar cunoștea proprietatea. Ascunderea unui defect, de exemplu prin vopsirea petelor umede înainte de o vizionare, va slăbi serios orice apărare.

Ce poate pretinde cumpărătorul?

Cumpărătorul poate solicita remedierea defectului, poate solicita daune sau, în cazuri grave, poate rezilia contractul. Consumatorii care cumpără bunuri au, de asemenea, dreptul legal de a anula sau de a reduce prețul.

O cerere de despăgubire necesită, de obicei, ca vânzătorului să i se acorde mai întâi o posibilitate rezonabilă de a executa contractul, printr-o notificare scrisă de neîndeplinire a obligațiilor (ingebrekestelling), cu excepția cazului în care executarea a devenit imposibilă. Instanța va evalua natura defectului, ceea ce știa vânzătorul și ceea ce ambele părți se puteau aștepta în mod rezonabil la momentul vânzării.

Tabelul de mai jos prezintă pe scurt principalele remedii.

Cum transferă clauzele contractuale riscul?

Clauzele contractuale pot transfera o parte din riscul de vicii ascunse de la vânzător la cumpărător, dar nu pot proteja un vânzător care a ascuns în mod conștient un defect. Formularea fiecărei clauze determină cât de departe se extinde aceasta.

Într-un contract standard de cumpărare a unei case în Olanda, vânzătorul garantează de obicei doar că proprietatea este potrivită pentru utilizare normală ca locuință. Orice altceva, cum ar fi utilizarea ca birou sau transformarea în apartamente, este pe riscul cumpărătorului, cu excepția cazului în care se convine altfel. Pentru casele mai vechi, o clauză de vechime (ouderdomsclausule) este comună. Aceasta prevede că calitatea clădirii este inferioară celei a unei proprietăți noi și că cumpărătorul acceptă acest lucru. Instanțele judecătorești, în general, dau efect unor astfel de clauze, dar le interpretează în lumina a ceea ce știa și a spus vânzătorul.

Dacă obligația cumpărătorului de a investiga a fost îndeplinită depinde și de circumstanțe. Un cumpărător care observă semne de umezeală și nu întreabă despre ele sau care omite o inspecție a unui acoperiș evident vechi, va întâmpina mai greu de făcut o reclamație. Un cumpărător care a pus o întrebare specifică și a primit un răspuns liniștitor se poate baza, în principiu, pe acel răspuns, chiar dacă o inspecție mai atentă ar fi dezvăluit problema.

În vânzările comerciale, părțile convin adesea asupra unor garanții specifice și asupra unui plafon sau a unei limite de timp pentru reclamații. Un vânzător profesionist care utilizează termeni și condiții generale trebuie să ia în considerare și regulile privind clauzele oneroase în mod nerezonabil, în special față de consumatori.

Ce ar trebui să facă un cumpărător după ce descoperă un defect?

Înregistrați defectul, anunțați vânzătorul în scris cât mai curând posibil și solicitați sfaturi înainte de a efectua reparații costisitoare. Acționarea rapidă vă protejează atât reclamația, cât și dovezile.

Cum înregistrezi defectul?

Adunați dovezi imediat ce descoperiți problema, înainte de a fi reparat. Fără dovezi este dificil să demonstrați că defectul a existat la livrare și cât costă remedierea.

Dovezile utile includ:

• Fotografii și înregistrări video datate

• Un raport al unui expert independent , cum ar fi un expert în construcții pentru o casă sau un expert tehnic pentru utilaje

• Documentele de vânzare : contractul de cumpărare, listarea, chestionarul vânzătorului și orice raport de inspecție

• Înregistrări de întreținere și reparații primite de la vânzător

• Toată corespondența cu vânzătorul , inclusiv mesajele schimbate înainte de vânzare

• Oferte de preț pentru reparații de la cel puțin un antreprenor

Un raport de expertiză este adesea decisiv. Acesta poate stabili cauza defectului, dacă acesta era deja prezent la livrare și dacă era vizibil la o inspecție normală. Oferiți-i vânzătorului posibilitatea de a inspecta defectul înainte de a-l repara, cu excepția cazului în care sunt necesare măsuri urgente pentru a preveni daune suplimentare.

În general, va trebui să dovediți faptele pe care se bazează cererea dumneavoastră. Multe litigii se soluționează după un schimb de rapoarte de expertiză. Dacă nu se ajunge la o înțelegere, cererea ajunge la instanța civilă, iar instanța poate numi un expert.

Ce limite de timp se aplică?

Trebuie să anunțați vânzătorul într-un termen rezonabil după descoperirea defectului și apoi trebuie să depuneți reclamația în termen de doi ani de la notificare. Aceste reguli sunt prevăzute la articolul 7:23 din Codul Civil.

Detaliile contează:

• Notificare : cumpărătorul își pierde dreptul de a se prevala de defectul dacă nu notifică vânzătorul într-un termen rezonabil de la descoperirea acestuia sau după ce ar fi trebuit în mod rezonabil să îl descopere.

• Consumatori : într-o vânzare către consumatori, notificarea în termen de două luni de la descoperire este întotdeauna la timp.

• Cunoștințele vânzătorului : dacă bunului îi lipsește o calitate pe care vânzătorul a declarat că o are sau dacă defectul se referă la fapte pe care vânzătorul le știa sau ar fi trebuit să le știe, dar nu le-a dezvăluit, termenul rezonabil începe să curgă abia de la descoperirea efectivă.

• Prescripție : pretențiile se prescriu în termen de doi ani de la notificare. Cumpărătorul poate totuși invoca o reducere de preț sau daune-interese ca apărare împotriva unei cereri de plată a prețului.

• Intenție : perioada de doi ani nu curge atâta timp cât cumpărătorul nu își poate exercita drepturile din cauza intenției vânzătorului.

Trimiteți o notificare scrisă, descrieți clar defectul și păstrați dovada trimiterii. Un scurt e-mail sau o scrisoare este suficientă pentru a îndeplini cerința de notificare; nu este necesar să conțină o reclamație completă.

Ce ar trebui să verifici ca și cumpărător?

Majoritatea cererilor de chemare în judecată se câștigă sau se pierd pe baza a ceea ce ați solicitat și consemnat înainte de semnare și pe baza rapidității cu care ați dat notificarea ulterior. În conformitate cu articolul 7:17(5) din Codul Civil, nu vă puteți baza pe un defect de care ați fi putut cunoaște în mod rezonabil.

• Solicitați vânzătorului chestionarul completat și fiecare raport de inspecție sau expertiză pe care îl deține înainte de a semna.
• Solicitați efectuarea unei inspecții independente a clădirii (bouwkundige keuring) sau condiționați achiziția de aceasta.
• Verificați dacă contractul conține o clauză de utilizare normală sau o clauză de vechime și ce riscuri vă expune.
• Puneți întrebări specifice vânzătorului în scris și păstrați răspunsurile.
• După descoperirea unui defect, notificați vânzătorul în scris; în calitate de consumator, o notificare în termen de două luni este întotdeauna făcută la timp (articolul 7:23).
• Păstrați fotografii și un raport de expertiză și permiteți vânzătorului să inspecteze înainte de a repara.

Cum își poate limita un vânzător răspunderea?

Un vânzător își limitează răspunderea în principal prin dezvăluirea a ceea ce știe, în scris și înainte de semnarea contractului. Termenii contractuali clari ajută, dar nu protejează un vânzător care a păstrat tăcerea cu privire la un defect cunoscut.

Ce ar trebui să înregistreze și să dezvăluie vânzătorul?

Adunați documentele relevante înainte de vânzare și împărtășiți-le cu cumpărătorul. O înregistrare scrisă a ceea ce ați dezvăluit este cea mai bună dovadă în cazul în care apare o dispută ulterior.

Documentele utile includ:

• Înregistrări de întreținere

• Rapoarte de inspecție și expertiză

• Istoricul proprietății sau al obiectului , inclusiv problemele anterioare

• Facturi și documentație pentru reparații și renovări

• Rapoarte de mediu sau structurale , cum ar fi studii privind solul sau azbestul

Înregistrați defectele cunoscute într-o declarație scrisă sau în chestionarul vânzătorului și menționați-le în contractul de cumpărare. Cu cât un defect este descris mai specific, cu atât este mai greu pentru cumpărător să argumenteze ulterior că nu știa de el. O remarcă vagă, cum ar fi „ar putea fi necesară o anumită întreținere”, oferă puțină protecție.

Poate o clauză de excludere să protejeze vânzătorul?

O clauză de excludere poate proteja vânzătorul împotriva defectelor de care nu era conștient, dar, în general, nu împotriva defectelor pe care le era conștient și pe care nu le-a dezvăluit. O clauză generală prin care cumpărătorul „acceptă bunul așa cum este” este interpretată în sens restrictiv.

Redactați clauze specifice. Numiți defectul cunoscut, precizați că cumpărătorul îl acceptă și conveniți, acolo unde este cazul, asupra unui termen limită sau a unui plafon pentru reclamații. O clauză specifică despre un defect menționat va fi de obicei valabilă; o excludere generală este mult mai puțin fiabilă.

Cum ar trebui să răspundă vânzătorul la întrebările cumpărătorului?

Răspundeți la fiecare întrebare pe deplin și sincer, și în scris, acolo unde este posibil. Un răspuns greșit poate face vânzătorul răspunzător chiar și pentru un defect pe care cumpărătorul l-ar fi putut descoperi.

Dezvăluiți din timp. Un defect menționat pentru prima dată la notar, după ce cumpărătorul și-a asumat angajamentul, invită la o dispută. Informațiile furnizate la timp permit cumpărătorului să decidă asupra achiziției și a prețului în deplină cunoștință de cauză, ceea ce îl protejează pe vânzător mai târziu.

Ce ar trebui să verifici ca vânzător?

Cea mai bună protecție este o înregistrare scrisă a ceea ce ați dezvăluit înainte de semnarea contractului. O clauză nu poate repara o dezvăluire pe care nu ați făcut-o niciodată.

• Enumerați în chestionar toate defectele pe care le cunoașteți, inclusiv scurgerile anterioare, reparațiile la fundație, azbestul și problemele legate de autorizații.
• Atașați rapoarte și facturi de reparații la contractul de achiziție și faceți referire la ele în acesta.
• Verificați dacă fiecare clauză de excludere menționează defectul specific; o clauză generală „ca atare” se interpretează în sens restrâns.
• Răspundeți în scris la întrebările cumpărătorului și corectați un răspuns anterior dacă aflați mai multe înainte de livrare.
• Permiteți cumpărătorului o inspecție completă înainte de semnare.
• Ca vânzător profesional, verifică dacă asigurarea ta de răspundere civilă acoperă cererile de despăgubire pentru neconformitate.

Ce putem face pentru dumneavoastră în cazul viciilor ascunse?

Echipa noastră de avocați imobiliari asistă atât cumpărătorii, cât și vânzătorii, de la contractul de vânzare-cumpărare până la o acțiune în instanță.

• Verificăm contractul de cumpărare, chestionarul și orice clauze de excludere înainte de semnarea acestuia.
• Evaluăm dacă un defect constituie o lipsă de conformitate în temeiul articolului 7:17 din Codul Civil și dacă notificarea dumneavoastră a fost făcută în timp util.
• Redactăm notificarea scrisă privind defectul și notificarea de neîndeplinire a obligațiilor (ingebrekestelling) către vânzător.
• Angajăm un expert independent și folosim raportul în negocieri.
• Răspundem la reclamațiile unui cumpărător în numele unui vânzător, pe baza a ceea ce a fost dezvăluit și a momentului.
• Introducem sau apărăm acțiunea în fața tribunalului districtual (rechtbank).

Rezumat

• Vânzătorul este răspunzător atunci când bunul nu are calitățile la care cumpărătorul se putea aștepta în mod rezonabil (articolul 7:17 din Codul Civil).

• Vânzătorul trebuie să dezvăluie defectele cunoscute care sunt importante pentru cumpărător; cumpărătorul trebuie să investigheze în mod rezonabil. Obligația de dezvăluire prevalează, în general.

• Cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil de la descoperirea faptei (pentru consumatori: două luni sunt întotdeauna termenul limită), iar pretențiile se prescriu la doi ani de la notificare (articolul 7:23).

• Clauzele standard, cum ar fi clauzele de utilizare normală și de vechime în vânzările de case, transferă riscul către cumpărător, dar nu protejează un vânzător care a ascuns un defect cunoscut.

• Înregistrați defectul, notificați-l în scris și păstrați dovezile; vânzătorii ar trebui să dezvăluie în scris înainte de semnare.

Întrebări frecvente