Închirieri de scurtă durată într-o VvE: ce permite actul de partajare

Dacă vă permiteți să închiriați apartamentul pentru perioade scurte de timp este decis mai întâi prin actul de partajare ( splitsingsakte ), nu de către municipalitate și nu de regulamentul casei. Dacă actul desemnează unitățile drept locuințe sau interzice utilizarea comercială, instanțele judecătorești consideră în mod regulat că închirierea apartamentului în mod repetat către ocupanți schimbători, la tarife comerciale și cu servicii precum curățenia sau lenjeria, nu constituie utilizare rezidențială; principala excepție este un act care permite în mod expres utilizarea pentru perioade scurte de timp.

Dacă șederea pe termen scurt nu este permisă, asociația de proprietari ( Vereniging van Eigenaars , VvE) poate rezilia închirierea, dacă este necesar prin proceduri provizorii cu plata unor penalități pentru fiecare zi de încălcare continuă. O autorizație municipală nu schimbă acest lucru: dreptul public și actul de partaj se aplică concomitent.

Ce se consideră ședere de scurtă durată?

Șederea pe termen scurt este o închiriere temporară pentru o perioadă limitată, în practică aproximativ între una și șase luni, către un grup definit, cum ar fi expatriați, studenți sau personal de proiect. Legislația olandeză nu are o definiție legală unică.

În practică, se utilizează trei categorii. Închirierea de vacanță sau turistică acoperă nopți sau săptămâni pentru schimbarea oaspeților și este reglementată de normele municipale privind locuințele. Șederea pe termen scurt acoperă aproximativ între una și șase luni. Închirierea rezidențială obișnuită înseamnă ocupare durabilă cu protecție deplină a chiriașului în temeiul articolelor 7:232 și următoarele din Codul Civil olandez (BW).

Șederea pe termen scurt se situează între celelalte două, iar instanțele și autoritățile fiscale o tratează din ce în ce mai mult ca pe un serviciu comercial. Un apartament comercializat continuu, mobilat pentru ocupare imediată, oferit cu curățenie sau utilități incluse și ocupat de o serie de persoane diferite funcționează mai degrabă ca o cazare decât ca o locuință.

Cine decide: actul de partaj sau regulamentul casei?

Actul de partaj decide. Regulile casei și deciziile de ședință pot doar să se bazeze pe ceea ce prevede deja actul; nu pot adăuga o nouă restricție privind modul în care utilizați propriul apartament.

În partea de sus se află actul de partaj, un act notarial înregistrat în registrele publice, care de obicei declară aplicabil un set model de regulament de partaj (cel mai recent este modelul din 2017). Sub acesta se află regulamentul casei ( huishoudelijk reglement ) și deciziile ordinare ale adunării proprietarilor.

O interdicție privind șederea pe termen scurt restricționează utilizarea apartamentului în sine și, prin urmare, trebuie inclusă în actul de proprietate. Un VvE care interzice șederea pe termen scurt doar printr-o decizie a majorității în regulamentul casei are un temei slab. Puteți solicita instanței subdistrictuale ( kantonrechter ) să anuleze o astfel de decizie în termen de o lună de la ziua în care ați aflat sau ați fi putut afla despre aceasta (articolul 5:130(2) BW).

Curtea Supremă ( Hoge Raad ) a explicat în hotărârea sa din 21 iunie 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) când începe luna respectivă. Dacă nu este obișnuit să se facă publice deciziile, un proprietar absent este așteptat să facă cercetări în termen de o săptămână de la ședință, așadar nu așteptați procesul-verbal.

Și inversul este valabil. Dacă actul de proprietate conține deja o denumire rezidențială sau o interdicție de utilizare comercială, VvE nu necesită o nouă decizie pentru a o pune în aplicare. Majoritatea regulamentelor model impun, de asemenea, ca proprietarul care închiriază apartamentul să solicite utilizatorului să semneze o declarație prin care promite să respecte actul de proprietate și regulile casei.

Actul poate, de asemenea, să funcționeze în favoarea proprietarului. În hotărârea sa din 8 februarie 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), Amsterdam Curtea de Apel a hotărât că închirierea pe termen scurt a apartamentelor în Zandvoort era permisă, deoarece actul de proprietate permitea în mod expres proprietarilor să utilizeze apartamentul pentru perioade mai mici de două luni.

Cum decid instanțele dacă utilizarea este rezidențială?

Instanțele analizează modul în care este utilizat efectiv apartamentul, nu doar contractul sau numărul de nopți de închiriere. Utilizarea rezidențială implică un grad de permanență; o rotație constantă a ocupanților indică exploatare.

În hotărârea sa din 21 octombrie 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), Amsterdam Curtea de Apel a subliniat lipsa unei ocupări durabile, orientate spre viitor. Actul limita fiecare apartament la o singură familie, iar un grup rotativ de patru studenți fără legătură de rudenie nu îndeplinea acest criteriu; instanța a confirmat, de asemenea, o amendă de 1,000 de euro impusă de VvE.

Factorii care se repetă în judecăți includ:

• cât de des se schimbă ocupanții;
• cum este comercializat apartamentul și cui;
• dacă sunt furnizate servicii suplimentare, cum ar fi curățenia sau lenjeria;
• dacă chiria este comercială în comparație cu o închiriere obișnuită în zonă;
• dacă proprietarul administrează apartamentul ca parte a unui portofoliu mai larg.

Un lanț de închirieri pe patru luni către expatriați succesivi poate fi totuși o exploatare pe termen scurt. Închirierea întregului apartament o singură dată unei singure familii care locuiește acolo este, în mod normal, o utilizare rezidențială, chiar și pe o perioadă determinată. Contează modelul, nu contractul individual.

O autorizație municipală rezolvă problema?

Nu. Regulile municipale reprezintă un nivel separat de drept public în temeiul Legii locuințelor din 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) și al regulamentului local privind locuințele, iar un permis nu vă protejează împotriva VvE.

Municipalitățile pot solicita un permis pentru scoaterea unei locuințe din fondul locativ, pentru transformarea acesteia în camere sau pentru închiriere de vacanță, iar orașele mai mari impun numere de înregistrare și limite de nopți. Planul de mediu ( omgevingsplan ) poate interzice separat utilizarea unei locuințe pentru cazare. Puteți deține fiecare permis și totuși să fiți obligat de instanța civilă, la cererea VvE, să încetați închirierea; un act permisiv nu vă ajută nici el fără permisul necesar.

Două evoluții au înrăutățit situația. Începând cu 1 ianuarie 2026, unitățile de cazare ( logies ) sunt impozitate la cota generală de TVA de 21% în loc de 9%. Iar, începând cu 20 mai 2026, se aplică Regulamentul UE 2024/1028 privind datele pentru serviciile de închiriere pe termen scurt: în cazul în care există un sistem de înregistrare, numărul trebuie să fie afișat în anunț, iar platformele partajează date despre gazde și rezervări cu autoritățile.

Cum aplică un VvE o interdicție de ședere pe termen scurt?

În etape: un avertisment scris, apoi sancțiunea contractuală, apoi proceduri provizorii, dacă este necesar. Asociațiile care sar peste o etapă plătesc de obicei costurile legale.

Avertismentul denumește prevederea actului sau a regulamentului, descrie comportamentul și stabilește un termen limită. O sancțiune contractuală necesită o interdicție care există deja în act sau în regulamentul model, iar procedura din regulament trebuie să fi fost respectată. În conformitate cu articolul 6:94 BW, o instanță poate reduce o sancțiune dacă acest lucru este în mod clar impus de echitate.

Dacă închirierea continuă, VvE poate solicita judecătorului de proceduri preliminare ( voorzieningenrechter ) un ordin de încetare, însoțit de o amendă ( dwingsom ) pe zi sau pe încălcare, de obicei în câteva săptămâni. În cazuri grave, majoritatea regulamentelor model permit adunării, după un avertisment scris, să refuze proprietarului sau ocupantului utilizarea în continuare a apartamentului; instanțele examinează îndeaproape această măsură.

VvE trebuie să acționeze consecvent. Tolerarea șederii scurte a trei proprietari timp de ani de zile și apoi acțiunea împotriva celui de-al patrulea poate fi contestată ca fiind contrară rezonabilității și echității (articolul 5:130(1) BW). Dacă asociația rămâne pasivă, consultați articolul nostru despre ce puteți face atunci când o VvE nu își îndeplinește atribuțiile.

Ce riscați ca proprietar?

De obicei, mai mult decât venitul din chirie. O ordonanță judecătorească, penalitățile zilnice, costurile juridice și lacunele în asigurare pot depăși rapid veniturile din închiriere.

Polițele de construcții încheiate de asociații pot exclude sau limita acoperirea pentru daunele cauzate de utilizarea comercială. Dacă un incendiu sau o scurgere izbucnește într-un apartament închiriat, încălcând actul de proprietate, asigurătorul poate reduce sau refuza acoperirea, lăsând VvE și alți proprietari cu un deficit. Prezentarea noastră generală a cine plătește pentru daunele dintr-un bloc de apartamente explică modul în care sunt împărțite aceste pierderi.

Legea privind închirierile adaugă un alt aspect. O închiriere care este cu adevărat scurtă prin natura sa nu intră sub incidența protecției chiriașilor (articolul 7:232(2) BW), dar această excepție este interpretată în sens restrictiv. De când Legea privind închirierile pe termen determinat ( Wet vaste huurcontracten ) a intrat în vigoare la 1 iulie 2024, închirierile pe termen determinat pentru locuințe independente nu mai sunt, în principiu, posibile. Dacă vă înșelați în privința excepției, vă puteți confrunta cu un chiriaș căruia nu i se poate cere cu ușurință să plece și cu un VvE care se opune în același timp. Obligațiile care revin unui proprietar se aplică atunci în întregime.

Ce ar trebui să verifici ca proprietar de apartament?

Citiți documentele înainte de a închiria sau cumpăra. Verificați:

• desemnarea unităților și orice interdicție de utilizare comercială din actul de partajare, disponibil la Registrul Funciar (Kadaster);
• ce regulamente model se aplică și dacă acestea impun o declarație a utilizatorului;
• regulamentul casei și procesele-verbale recente, pentru a vedea ce politică aplică de fapt VvE;
• permisul municipal, numărul de înmatriculare și limitele de noapte pentru adresă;
• dacă asigurarea clădirii exclude daunele provenite din uz comercial;
• dacă o decizie VvE contestată se află încă în termenul de o lună prevăzut la articolul 5:130(2) BW.

Nota noastră despre capcanele legislației olandeze privind proprietatea acoperă ce altceva trebuie verificat înainte de a cumpăra.

Ce ar trebui să verifici pe o placă VvE?

Puneți documentele în ordine și aplicați-le în mod consecvent. Verificați:

• dacă actul conține o denumire rezidențială sau o interdicție de utilizare comercială care acoperă șederea pe termen scurt;
• dacă actul nu conține nicio mențiune, modificarea acestuia, ceea ce, în temeiul articolului 5:139 BW, necesită votul tuturor proprietarilor sau o majoritate de patru cincimi din voturi, urmată de un act notarial;
• dacă au fost respectate clauza de penalizare și procedura aferentă prevăzută în regulament;
• dacă cazurile comparabile din clădire sunt tratate în mod similar și dacă politica este consemnată în procesul-verbal;
• dacă asigurătorul clădirii a fost informat cu privire la orice schimbare de utilizare.

Acolo unde relațiile dintre proprietari s-au întărit, medierea obține adesea mai mult decât o simplă ședință de judecată.

Ce putem face pentru dumneavoastră cu închirieri pe termen scurt într-o proprietate VvE?

Consiliem asociațiile de proprietari și proprietarii de apartamente cu privire la actul de partaj și închirierea pe termen scurt; consultați și paginile noastre cu avocați specializați în domeniul imobiliar și chiriași .

• Citim actul dumneavoastră de partajare și regulamentul model și vă informăm dacă este permisă șederea pe termen scurt.
• Redactăm avertismentul sau răspunsul la un avertisment VvE.
• Depunem sau apărăm o petiție de anulare a unei decizii VvE în termenul de o lună prevăzut la articolul 5:130 BW.
• Inițiem sau apărăm proceduri provizorii privind închirierile pe termen scurt și penalitățile.
• Pregătim împreună cu notarul un amendament la act în temeiul articolului 5:139 BW.

Rezumat

• Actul de partaj decide dacă este permisă șederea pe termen scurt în clădirea dumneavoastră; regulamentul casei nu poate adăuga o nouă interdicție.
• Instanțele judecătorești analizează modelul real de utilizare: fluctuația frecventă a personalului, prețurile comerciale și serviciile indică exploatare, nu locuință.
• Un permis municipal și un act de autorizare sunt cerințe separate; aveți nevoie de ambele.
• O situație de tip VvE se aplică printr-un avertisment, o penalitate contractuală și, dacă este necesar, proceduri provizorii cu penalități zilnice.
• Pentru a contesta o decizie VvE, aveți la dispoziție o lună în temeiul articolului 5:130(2) BW.

Întrebări frecvente