Proiecte de energie solară în Olanda: cadrul legal pentru sistemele solare montate pe acoperișuri și la sol

Energia solară este cea mai rapidă cale către capacitate regenerabilă în Olanda, iar munca juridică este mai dificilă decât cea inginerească. Indiferent dacă instalați panouri pe acoperișul propriului depozit, închiriați un acoperiș unui dezvoltator sau închiriați teren agricol pentru un parc solar, aceleași patru întrebări decid dacă un proiect este finanțabil: cine deține instalația, cine o poate construi, cine poate vinde energia și când o va conecta operatorul de rețea.

Trei tipuri de proiecte, trei probleme juridice diferite

Legislația olandeză nu are o „lege solară”. Un proiect solar este construit pe baza dreptului proprietății, planificării, energiei, contractelor și subvențiilor, iar tipul de proiect depinde de legislația dominantă.

Cel mai simplu caz este instalarea de panouri solare pe propriul acoperiș, pentru uz propriu . Dețineți clădirea și instalația și consumați energia. În mod normal, nu există permis, drept de teren pentru a crea și nicio problemă legată de licența de furnizare; problemele sunt construcția, asigurarea și conectarea la rețea.

Instalațiile solare pe un acoperiș închiriat unei terțe părți separă proprietatea de utilizare. Un dezvoltator construiește și deține instalația de pe acoperișul dumneavoastră și vinde energia către dumneavoastră, chiriașului dumneavoastră sau către rețeaua electrică. Acest lucru necesită un contract de închiriere pentru acoperiș, un drept de superficie, un acord privind racordarea și reguli pentru vânzarea clădirii.

O fermă solară montată la sol este un proiect de dezvoltare. Necesită autorizație de construire, un drept real asupra terenului care să supraviețuiască unei vânzări și să susțină o ipotecă, o conexiune la rețea care poate fi valabilă peste ani și un regim de eliminare la final.

Permise și planificare

Când instalațiile solare de pe acoperișuri nu au permise

Conform Omgevingswet, panourile și colectoarele de pe un acoperiș sunt desemnate la nivel național ca activitate de plan de mediu fără autorizație în Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 2.28 Bbl și art. 2.29 Bbl). Pe un acoperiș înclinat, panourile trebuie să se așeze în planul acoperișului și să urmeze unghiul acestuia; pe un acoperiș plat, acestea trebuie retrase față de margine cu cel puțin înălțimea panoului; invertorul sau stocarea trebuie să fie în interiorul clădirii.

Fără autorizații nu este fără reguli. Cerințele tehnice ale Bbl se aplică în continuare, iar rezistența acoperișului cauzează cea mai mare dificultate: un acoperiș industrial mai vechi adesea nu poate suporta un sistem de balast. Faceți calculul structural înainte de semnare.

Clădiri listate și peisaje urbane protejate

Excepția dispare pentru patrimoniul protejat. Art. 2.30 Bbl exclude monumentele naționale, monumentele naționale protejate provizoriu și clădirile situate într-o zonă protejată de oraș sau sat. Acestea necesită un omgevingsvergunning, iar în cazul unui monument național se evaluează și o activitate monumentală, ceea ce reprezintă un test de patrimoniu substanțial. Monumentele municipale și provinciale sunt tratate în planul de mediu sau în regulamentul provincial.

Sisteme solare montate la sol: omgevingsvergunning și ruta BOPA

O fermă solară pe teren agricol sau neutilizat este aproape întotdeauna contrară funcției pe care planul de mediu o atribuie terenului. Aceasta o face o activitate în afara planului de mediu, buitenplanse omgevingsplanactiviteit sau BOPA, pentru care este necesară o aprobare a activității (omgevingsvergunning) (art. 5.1 Ow). Se aplică, de regulă, procedura obișnuită: opt săptămâni, prelungibilă cu șase. Procedura extinsă, cu o perioadă de șase luni, se aplică în cazurile prevăzute în Omgevingswet (art. 16.65 Ow).

Trei puncte sunt subestimate. Participarea zonei înconjurătoare este așteptată și este testată cu seriozitate. Conform art. 16.15a, consiliul municipal este un consilier obligatoriu pentru o activitate de mediu în afara planului, în cazurile pe care consiliul le-a desemnat el însuși. Prevederea nu obligă fiecare municipalitate să întocmească o astfel de listă, astfel încât dacă un rol consultativ se aplică unui anumit proiect trebuie verificat în raport cu decizia de desemnare a municipalității în cauză; acolo unde se aplică, o cerere tehnică devine o decizie politică. Iar ecologia și evaluările impactului asupra mediului modelează proiectul: dacă este necesară o evaluare (mer-beoordeling) rezultă din anexa D la Besluit mer, citită împreună cu Omgevingsbesluit, care stabilește pragurile în funcție de suprafață și capacitatea instalată.

Scara zonei și unde ar putea ajunge fermele solare

Scara solară, sau zona de protecție solară, este ordinea de preferințe care direcționează energia solară către acoperișuri și terenuri deja utilizate sau cu valoare redusă, înaintea terenurilor agricole deschise și a naturii. Este o politică, nu un statut. Își are originea în politica națională din 2019 și intră în vigoare prin intermediul viziunilor și reglementărilor provinciale privind mediul și prin politica solară municipală, care stabilește unde poate fi luată în considerare o fermă și în ce condiții.

Deci, „este permis acest lucru?” este întrebarea greșită. Cea corectă este dacă amplasamentul se încadrează în categoriile pe care provincia și municipalitatea au declarat deja că le vor lua în considerare. În afara acestora, solicitantul poartă sarcina justificării.

Drepturi funciare: cel mai important punct de pe această pagină

Accesiune: de ce un contract de închiriere nu este suficient

Proprietatea asupra terenurilor în Olanda include clădirile și lucrările unite permanent cu acestea (art. 5:20 BW). Aceasta se numește natrekking sau accesiune. Dacă un dezvoltator construiește o instalație solară pe un teren sau pe un acoperiș care aparține altcuiva, instalația devine proprietatea proprietarului terenului prin efectul legii.

Un contract de închiriere nu rezolvă această problemă. Un contract de închiriere a unui teren, huur, sau a unui teren agricol, pacht, conferă un drept personal de utilizare. Nu separă instalația de proprietatea proprietarului terenului. Un dezvoltator care deține doar un contract de închiriere a cheltuit milioane pe active aparținând contrapartidei sale și nu poate acorda garanții asupra acestora.

Dreptul de superficie

Răspunsul este un drept de superficie, opstalrecht: un drept real de a deține sau de a dobândi proprietatea asupra clădirilor, lucrărilor sau plantațiilor din, pe sau deasupra unui bun imobil aparținând altuia (art. 5:101 BW). Acesta încalcă regula accesiunii, astfel încât instalația rămâne proprietatea titularului dreptului.

Acesta trebuie creat prin act notarial și înregistrat (art. 3:89 BW). Deoarece este un drept real, îl obligă automat pe cumpărătorul terenului și, deoarece este înregistrat, poate fi ipotecat. Acesta este motivul pentru care nicio bancă nu finanțează o fermă solară pe terenul unei terțe persoane doar pe baza unui contract de leasing. Actul ar trebui să stabilească durata, adaptată la durata de viață a proiectului și la valoarea achiziției; contravaloarea, fie că este vorba de o contribuție periodică sau o sumă capitalizată; restricțiile privind încetarea contractului; ipoteca și transferul; și poziția la sfârșitul termenului.

Dreptul poate fi creat independent sau ca un drept dependent de un contract de leasing subiacent, astfel încât ambele să se desfășoare și să se încheie împreună. Ceea ce nu funcționează este un contract de leasing cu promisiunea de a acorda un drept de superficie „la încheierea contractului de finanțare”, ceea ce expune dezvoltatorul exact în perioada în care acesta cheltuiește bani.

Două aspecte corelate sunt importante. Recursul autorităților fiscale împotriva bunurilor mobile găsite în incinta unei afaceri poate ajunge la echipamentele aparținând altcuiva (art. 22 Invorderingswet 1990), un motiv suplimentar pentru a deține un drept real înregistrat. Iar în cazul în care terenul este închiriat pentru agricultură comercială, se aplică regimul legal de partajare (art. 7:311 BW); o fermă solară nu este agricultură, așadar, de obicei, această relație trebuie încheiată mai întâi.

Contractul de închiriere a acoperișului

Aceeași analiză se aplică acoperișurilor, cu o singură nuanță. Se poate argumenta că un sistem balastat care se sprijină pe acoperiș nu este unit permanent cu clădirea, deci accesiunea s-ar putea să nu funcționeze. Argumentul este respectabil, dar nu sigur, și niciun creditor nu va acorda împrumuturi pentru acesta. În practică, un contract de închiriere a acoperișului este combinat cu un drept de superficie asupra acoperișului, cablurilor și camerei tehnice.

Un contract de închiriere pentru acoperiș funcțional stabilește, de asemenea, accesul și notificarea, responsabilitatea pentru scurgeri și daune, cine plătește când trebuie înlocuit acoperișul și panourile îndepărtate și reinstalate, sarcina pe care trebuie să o suporte acoperișul, asigurarea și poziția la vânzare.

Conexiunea la rețea și congestie

Rețeaua este acum constrângerea obligatorie pentru energia solară olandeză. Operatorii de rețea declară clar că rețeaua este supraîncărcată într-un număr tot mai mare de locuri, iar în mare parte a țării, noua capacitate de alimentare nu este disponibilă la cerere. Acolo unde nu există, proiectul se alătură unei liste de așteptare în timp ce operatorul investighează gestionarea și consolidarea congestiei.

Pentru orice proiect de amploare, indicația de transport și, ulterior, acordul de conectare și transport, determină calendarul, cererea de subvenție și finanțarea. Stabiliți mai întâi poziția conexiunii și proiectați structura comercială în jurul acesteia. În cazul în care capacitatea fermă nu este disponibilă, alternativele sunt contractele de transport flexibile, utilizarea în comun a cablurilor, reducerea prin proiectare și stocarea în spatele conexiunii. Un proiect redus produce mai puțin, iar contractul de preluare trebuie să reflecte acest lucru.

Furnizarea energiei electrice: în spatele contorului și al licenței de furnizare

Dacă generezi energie pe propriul acoperiș și consumi singur energie, nu alimentezi pe nimeni și nu urmează nicio reglementare energetică. Acest lucru se schimbă imediat ce electricitatea ajunge la o altă parte.

Conform legii Energiewet, este interzisă furnizarea de energie electrică sau gaze unui utilizator final cu un racord mic, fără licență (art. 2.17 Energiewet). Cerința este legată de dimensiunea racordului clientului și acest lucru decide în majoritatea cazurilor. Alimentarea unui chiriaș comercial cu propriul racord mare nu necesită licență și este documentată ca un contract de achiziție de energie electrică la fața locului . Alimentarea unor consumatori mici în spatele propriului racord angajează interdicția, cu excepția cazului în care se aplică o excepție.

În cazul în care o clădire are o singură racordare și mai mulți chiriași mici, structurile utilizate sunt un sistem de distribuție închis recunoscut (art. 3.7 Energiewet), furnizarea prin intermediul unei părți licențiate sau un acord de plată a serviciilor care transmite energia electrică la cost.

Taxa pe energie urmează o logică comparabilă. Regula principală este că taxa se percepe pentru furnizarea de energie electrică printr-o conexiune la consumator. În cazul în care acel consumator furnizează energie electrică unui alt consumator, prima furnizare nu este considerată furnizare principală, astfel încât taxa se aplică mai jos în lanț. Pentru energia electrică pe care un proprietar o generează din surse regenerabile în clădire sau în apropierea acesteia și o furnizează unui chiriaș rezidențial, se aplică o excepție specifică (art. 50 și art. 53 Wbm). Invocarea excepției privind furnizarea este condiționată: necesită o declarație din partea părții furnizoare, o administrație corespunzătoare și o contorizare corespunzătoare (art. 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Sfârșitul contorizării nete

Acesta este cel mai căutat aspect al energiei solare olandeze, iar majoritatea celor scrise online despre el sunt învechite. Poziția este deja stabilită. Schema de compensare, salderingsregeling, în cadrul căreia un mic consumator compensează energia electrică introdusă în rețea cu energia electrică preluată din aceasta, se încheie la 1 ianuarie 2027. Nu se reduce treptat; se oprește.

De la acea dată, proprietarii de panouri solare primesc o plată de la furnizorul lor pentru tot ceea ce furnizează înapoi. Până în 2030, această plată trebuie să fie de cel puțin cincizeci la sută din tariful general de furnizare a energiei electrice. Furnizorii pot percepe costuri de alimentare, dar numai costurile pe care le suportă efectiv, iar Autoriteit Consument en Markt supraveghează ambele. Regula de compensare se află în Energiewet (art. 2.31 Energiewet), care a înlocuit Elektriciteitswet 1998 și Gaswet.

Pentru acest public, punctul important este diferit. Plasarea s-a aplicat întotdeauna doar conexiunilor mici, niciodată instalațiilor comerciale pe acoperișuri pe conexiuni mari sau parcurilor solare. O justificare comercială pentru un proiect comercial care se bazează pe plasare este greșită și a fost greșită și înainte de 2027.

Subvenții și venituri

Principala schemă de sprijin pentru proiectele mai mari este SDE++, care subvenționează componenta neprofitabilă a producției de energie regenerabilă și reducerea emisiilor de CO2 pentru întreprinderi și organizații non-profit. Cererile se depun într-o rundă anuală, în faze concurente, la intensități crescătoare ale subvențiilor. Datele de deschidere și de închidere, numărul de faze și bugetul sunt stabilite pentru fiecare rundă de către ministrul responsabil și publicate de RVO, care administrează schema, așadar verificați runda care este efectiv deschisă înainte de a vă angaja într-un calendar. Un punct procedural este crucial: autorizația trebuie să fie deja deținută la momentul depunerii cererii, astfel încât calendarele de planificare și de subvenționare trebuie planificate împreună.

Pentru proiectele mai mici și cooperative, alternativele sunt schema de generare cooperativă, alocația pentru investiții în energie și alte facilități fiscale, iar pentru cele mai mici, plata de rambursare menționată mai sus. Fără subvenție, calea este un contract de cumpărare de energie.

Un PPA este un contract pe termen lung pentru vânzarea producției către un producător corporativ sau un comerciant. Negocierea se bazează pe termen, volumul ferm versus plata pe măsură ce se produce, indexare, garanții de origine, dezechilibru și risc de profil, prețuri negative, restricții, sprijin creditar și modificări legislative. În cazul în care proiectul este finanțat prin PPA, creditorul va dori un acord direct cu producătorul.

Asigurări și riscuri de incendiu

Asigurarea a devenit un obstacol real în calea instalațiilor solare de pe acoperișuri și este acum o condiție prealabilă, mai degrabă decât o idee ulterioară. După pierderile provocate de incendii care au implicat instalații fotovoltaice, asigurătorii au înăsprit drastic termenii: inspecție independentă la un domeniu de aplicare recunoscut înainte de punerea sub tensiune și periodic ulterior, cerințe privind cablarea, conectorii și izolarea și, în unele cazuri, refuzul de a reînnoi contractul.

Decurg trei consecințe. Asiguratorul de proprietate al proprietarului acoperișului trebuie să își dea consimțământul înainte de construcție, iar contractul de închiriere ar trebui să precizeze acest lucru. Contractul de închiriere și contractul de întreținere ar trebui să aloce responsabilitatea pentru inspecții și defecte și să ofere proprietarului acoperișului o cale de atac dacă instalația face ca clădirea să nu fie asigurabilă. Domeniul de aplicare conform căruia lucrează asiguratorii este standardizat: SCIOS Scope 12, dezvoltat la inițiativa Verbond van Verzekeraars, care combină o inspecție a instalației cu o evaluare a riscurilor care acoperă capacitatea portantă a structurii, ventilația sistemelor în acoperiș, combustibilitatea materialelor acoperișului și conectorii. Aceasta se efectuează ca o inspecție inițială la finalizare și se repetă periodic; propriile îndrumări de prevenire ale Verbond pentru instalațiile fotovoltaice indică o verificare la fiecare trei până la cinci ani, în conformitate cu NEN-EN-IEC 62446. Cerința obligatorie este însă cea din polița sau lista de clauze a asigurătorului respectiv și, în baza acestui document - nu a îndrumărilor generale - ar trebui redactate contractul de închiriere și contractul de întreținere.

Clădirile de apartamente și VvE

Într-o clădire împărțită în drepturi de apartament, acoperișul este în mod normal o parte comună, iar un proprietar individual nu poate pur și simplu să plaseze panouri pe acesta. Instalarea necesită o decizie a asociației de proprietari, vereniging van eigenaars (art. 5:124 BW), luată în conformitate cu actul de partajare. În cazul în care unui proprietar i se acordă utilizarea exclusivă a unei părți din acoperișul comun, actul trebuie modificat, ceea ce necesită o majoritate calificată și un act notarial (art. 5:139 BW).

Vânzarea clădirii sau a terenului

Ceea ce moștenește un cumpărător depinde de forma drepturilor. Un drept de superficie înregistrat îl obligă automat pe cumpărător: preia terenul supus dreptului de proprietate al unei terțe părți asupra instalației pentru perioada rămasă. Un contract de închiriere rămâne valabil și după transferul de proprietate (art. 7:226 BW), dar conferă doar un drept personal de folosință. Obligațiile care nu sunt drepturi reale trebuie garantate printr-o clauză de lanț și o obligație calitativă (art. 6:252 BW).

Due diligence acoperă actul de superficie și durata acestuia, contractul de închiriere, acordul de conectare și transport și capacitatea acestuia, decizia de subvenționare și eventualul transfer, PPA-ul și prevederile aferente schimbării controlului, rapoartele de asigurare și inspecție și garanția de retragere.

Dezafectare și îndepărtare

O fermă solară are o durată de viață definită, iar terenul este așteptat să revină la utilizarea anterioară. Obligația de demontare și restaurare ar trebui să apară în trei locuri: în autorizație sau în acordul cu municipalitatea, care, de obicei, impune îndepărtarea ca o condiție; în actul de superficie; și în garanție.

Securitatea este ceea ce greșesc cel mai adesea proprietarii de terenuri. Dezvoltatorul care a construit ferma s-ar putea să nu o dețină în anul douăzeci și doi. Se solicită o garanție bancară sau un echivalent, dimensionată pe baza unei estimări independente a costurilor de îndepărtare și restaurare, indexată și finanțată din venituri. O obligație de îndepărtare datorată de o companie al cărei singur activ este o fermă amortizată valorează puțin.

Liste de verificare

Pentru un proprietar de teren abordat în legătură cu o fermă solară:

• Insistați asupra unui drept de superficie, nu asupra unui contract de închiriere, înainte de a acorda exclusivitatea.
• Verificați mai întâi politica provincială și municipală privind energia solară.
• Ocupați-vă mai întâi de pachetul sau contractul de leasing existent și de orice ipotecă.
• Conveniți asupra contraprestației, indexării și plăților pe perioada de dezvoltare.
• Dezvoltare plafon cu o dată limită lungă, legată de permis și grilă.
• Îndepărtare securizată cu garanție indexată; schimbare de control.
• Reglementați accesul, cablurile, gardurile, drenajul și calitatea solului.

Pentru un proprietar de acoperiș abordat în legătură cu instalarea unui acoperiș:

• Obțineți calculul structural și decideți cine plătește pentru consolidare.
• Condiționați contractul de leasing de acordul asigurătorului dumneavoastră.
• Verificați statutul de monument sau dacă există un peisaj urban protejat.
• Combinați leasingul acoperișului cu o suprafață directă peste acoperiș și cabluri.
• Stabiliți cine preia puterea, la ce preț și orice chestiune legată de licență.
• Reglementați înlocuirea acoperișului, scurgerile, deteriorarea și repararea la sfârșitul perioadei.
• Verificați cum este împărțită capacitatea cu propriul consum.