Drepturile chiriașilor în Olanda: un ghid pentru cetățenii internaționali

Legea olandeză privind închirierile este printre cele mai favorabile chiriașilor din Europa, iar majoritatea străinilor care închiriază aici nu au nicio idee despre câtă protecție au. Regulile se află în principal în Cartea 7 a Codului Civil olandez ( Burgerlijk Wetboek , BW) și multe dintre ele nu pot fi reziliate prin contract. Acest ghid prezintă domeniul în linii mari: ce contract aveți, când îl poate rezilia un proprietar, ce taxe vi se pot percepe și unde să mergeți atunci când ceva nu merge bine.

Cel mai util lucru de știut: cea mai mare parte a legii este obligatorie

Legea olandeză privind închirierea spațiilor locative este în mare parte semi-dwingend recht - lege semi-obligatorie. Legea stabilește un prag: părțile pot conveni asupra unor condiții mai bune pentru chiriaș, dar o clauză care oferă chiriașului mai puțin decât minimul legal este adesea pur și simplu nulă. Nu contează că ați semnat-o sau ați citit-o.

Art. 7:242 BW protejează regulile privind defectele, reparațiile și reducerea chiriei; art. 7:265 BW pe cele privind chiria și alte taxe. Prin urmare, aceste clauze comune sunt adesea inaplicabile:

• „Chiriașul renunță la protecția la chirie” sau „va pleca la data de încheiere”.
• „Chiriașul nu poate aplica la Comisia de organizare a afacerilor. "
• „Toate lucrările de întreținere și reparații sunt în contul chiriașului.”
• „Proprietarul poate intra în proprietate în orice moment.”
• „Chiriașul trebuie să dea un preaviz de șase luni.”

O clauză nulă nu anulează întregul contract: restul rămâne valabil, iar regula legală îl înlocuiește. Nu ignorați pur și simplu o clauză pe care o considerați invalidă - verificați-o, deoarece limitele diferă în funcție de clauză și de tipul de contract de închiriere.

Tipurile de închiriere pentru spațiul de locuit

Protecția dumneavoastră depinde de contractul pe care îl dețineți. De când Wet vaste huurcontracten a intrat în vigoare la 1 iulie 2024, contractul pe durată nedeterminată ( onbepaalde tijd ) este norma; contractele pe durată determinată, odată cu intrarea în incapacitate de plată pe piața privată, sunt permise doar în anumite categorii definite.

Un contract pe termen nelimitat oferă protecție completă a chiriei. Un contract pe termen determinat care se încadrează cu adevărat într-o categorie permisă pe termen determinat încetează la data respectivă, iar protecția dumneavoastră este mai redusă. Un aspect crucial este că un contract pe termen determinat care nu se încadrează într-o excepție permisă este, în general, tratat ca fiind pe termen nelimitat, cu protecție completă - încercarea de a limita durata eșuează. Excepțiile permise se bazează pe art. 7:271 BW și sunt enumerate exhaustiv în Besluit vaste huurcontracten, care acoperă închirierile către studenți și către grupuri țintă definite; nu există o categorie care să nu se afle pe această listă.

În locuințele partajate, o singură distincție decide totul: dacă închiriezi de la proprietar sau de la un alt chiriaș. Propriul tău contract cu proprietarul te face un chiriaș obișnuit; o cameră închiriată de la chiriașul principal te face un subchiriaș, a cărui poziție depinde de supraviețuirea contractului de închiriere principal. Etichete precum „ședere scurtă” sau „contract de expatriat” nu au nicio forță juridică.

Protecția chiriei și rezilierea acesteia

Acest lucru îi surprinde pe aproape toți chiriașii internaționali. Un proprietar nu poate rezilia un contract de închiriere a unui spațiu locativ doar printr-o notificare: acesta continuă prin efectul legii până când fie sunteți de acord în scris , fie o instanță judecătorească îl reziliază (art. 7:272 BW). Dacă nu sunteți de acord în termen de șase săptămâni, proprietarul trebuie să se adreseze instanței subdistrictuale.

Notificarea trebuie să fie transmisă prin mandat emis de executorul judecătoresc sau scrisoare recomandată, să menționeze motivul și să vă întrebe dacă sunteți de acord (art. 7:271 BW); dacă notificarea nu respectă aceste cerințe, aceasta este considerată eronată. Perioada de preaviz a locatorului este de cel puțin trei luni, prelungită cu o lună pentru fiecare an în care ați locuit acolo, până la maximum șase.

Motivele pentru care o instanță poate înceta o procedură sunt limitate și enumerate în art. 7:274 BW. Pe scurt:

• Chiriașul nu s-a comportat ca un chiriaș bun — tulburări grave, neplată structurală, utilizare abuzivă.
• Proprietarul are nevoie urgentă de proprietate pentru uz personal, inclusiv renovare imposibilă din cauza continuării contractului de închiriere. Instanța evaluează ambele interese și poate dispune o plată a unei plăți pentru relocare.
• Chiriașul a refuzat o ofertă rezonabilă de a încheia un nou contract — un motiv care nu poate impune o creștere a chiriei.
• Un plan de zonare valid (planul de destinație) urmează să fie implementat.
• Motive specifice pentru cazarea studenților și a grupului țintă și locul în care locuiește proprietarul în clădire.

„Vreau să vând”, „cineva va plăti mai mult” și „contractul dumneavoastră prevede doi ani” nu constituie motive. Nici o dispută privind chiria: un proprietar nu poate rezilia contractul pentru că ați contestat chiria.

Perioada dumneavoastră de preaviz

Poziția dumneavoastră este mult mai ușoară. Perioada de preaviz este egală cu intervalul de plată a chiriei — pentru chiria lunară, o lună — cu un minim legal de o lună și un maxim de trei luni (art. 7:271 BW). O clauză care impune o perioadă mai lungă este invalidă și nu trebuie să oferiți niciun motiv. Trimiteți preavizul prin scrisoare recomandată. Într-un contract pe durată determinată real, de obicei, puteți pleca mai devreme, în timp ce proprietarul este obligat să respecte data de încheiere.

Segmentele reglementate și cele de piață medie

Chiria pentru spațiul locativ nu este gratuită. Fiecare locuință este evaluată conform sistemului de evaluare a locuințelor ( woningwaarderingsstelsel , WWS), care acordă puncte pentru suprafață, etichetă energetică, facilități sanitare, spațiu exterior și valoare WOZ, rezultând o chirie maximă legală.

Legea privind chiria accesibilă ( Wet betaalbare huur ), în vigoare de la 1 iulie 2024, a extins reglementarea în sus. Acum există trei segmente: segmentul cu reglementare scăzută, segmentul de piață mediu ( middenhuur ) până la 186 de puncte inclusiv și sectorul liber peste. Municipalitățile au aplicat această lege de la 1 ianuarie 2025. Linia de demarcație dintre o chirie inițială reglementată și una nereglementată este chiria corespunzătoare la 186 de puncte, astfel încât sectorul liber începe de la 187 de puncte (art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Această evaluare se face la începutul contractului de închiriere: o locuință a cărei chirie se afla peste limita de preț la începutul contractului de închiriere nu devine reglementată ulterior, deoarece punctele WOZ scad ulterior. Plafonul chiriei corespunzător acestei limite de puncte este indexat anual de către ministrul responsabil pentru locuințe și publicat în Staatscourant, așadar lucrați cu cifra în vigoare la data începerii contractului de închiriere, mai degrabă decât cu cea valabilă astăzi.

Limitele alocației pentru chirie ( huurtoeslag ) sunt o chestiune separată de limitele segmentelor. Chiria maximă pentru care se poate solicita alocație este mai mică pentru un chiriaș sub douăzeci și unu de ani decât pentru unul în vârstă de douăzeci și unu de ani sau mai mult, sub rezerva unei excepții legale pentru chiriașii mai tineri cu dizabilități (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Sub acest plafon, limita de reducere a calității ( kwaliteitskortingsgrens ) și cele două limite de plafonare ( aftoppingsgrenzen ), care depind de mărimea gospodăriei, decid ce parte din chirie este efectiv rambursată. Toate aceste sume sunt indexate începând cu 1 ianuarie a fiecărui an și publicate de Belastingdienst; utilizați cifrele în vigoare pentru anul în cauză.

Un nou chiriaș poate solicita Huurcommissie să evalueze chiria inițială în termen de șase luni de la începerea contractului de închiriere (art. 7:249 BW) - printre cele mai valoroase drepturi ale unui chiriaș internațional și cel mai frecvent ratate.

Chiria crește

O majorare trebuie propusă în scris cu cel puțin două luni înainte de intrarea în vigoare, menționând chiria în vigoare în prezent, modificarea, noua chirie și data intrării în vigoare (art. 7:252 BW). În segmentele reglementate și cele de piață medie, majorarea este plafonată anual; în sectorul liber, prevalează contractul, în limita maximului legal aplicabil. Procentele maxime diferă în funcție de segment, sunt stabilite anual de ministrul responsabil pentru locuințe pe baza formulei salariilor și a inflației din Besluit huurprijzen woonruimte și sunt publicate în Staatscourant înainte de a intra în vigoare; rundele sociale și de piață medie se desfășoară, de asemenea, de la date diferite ale anului. În segmentul reglementat, un proprietar poate aplica în schimb o majorare fixă ​​în numerar la o chirie simplă mică, din nou la suma stabilită pentru anul respectiv. Dacă considerați că o majorare este ilegală, obiectați în scris înainte de data intrării în vigoare, în loc să opriți plata.

Depozitul și taxele de serviciu

Conform Legii privind buna funcționare a proprietății ( Wet goed verhuurderschap ), în vigoare de la 1 iulie 2023, un depozit nu poate depăși dublul chiriei lunare simple - chiria pentru utilizarea locuinței în sine, fără taxele de serviciu - și trebuie rambursat în termen de 14 zile de la încheierea contractului de închiriere (art. 7:261b BW). În cazul în care proprietarul compensează chiria neplătită, taxele de serviciu neplătite sau daunele, soldul se datorează în termen de 30 de zile, iar orice deducere necesită o specificație scrisă.

Taxele de serviciu ( servicekosten ) trebuie să reflecte costurile reale. Proprietarul trebuie să furnizeze o declarație anuală detaliată în termen de șase luni de la sfârșitul anului contabil (art. 7:259 BW), iar dumneavoastră puteți consulta documentele aferente. O chirie „toată inclusă” care include chiria, utilitățile și serviciile este problema proprietarului, nu a dumneavoastră: Huurcommissie o poate împărți.

Întreținere, defecte și reducerea chiriei

În principiu, proprietarul este responsabil pentru ca proprietatea să fie locuibilă și pentru remedierea defectelor; chiriașul se ocupă de reparațiile minore zilnice.

Un defect ( gebrek ) este orice afecțiune care vă privează de plăcerea la care aveați dreptul să vă așteptați, definită pe larg în art. 7:204 BW - umezeală și mucegai, o centrală termică defectă, un acoperiș cu scurgeri. Odată notificat, proprietarul trebuie să o remedieze (art. 7:206 BW). Dacă nu, puteți solicita instanței să autorizeze lucrările pe cheltuiala proprietarului, să solicitați o reducere a chiriei pentru perioada în care a persistat defectul (art. 7:207 BW) sau să solicitați daune în cazul în care proprietarul este vinovat (art. 7:208 BW). Obligația dumneavoastră acoperă reparațiile minore (art. 7:217 BW), specificate în Besluit kleine herstellingen : becuri, desfundarea scurgerilor, întreținerea minoră a grădinii. O clauză care transferă întreținerea structurală asupra dumneavoastră este nulă.

Raportați defectele în scris: o cerere de reducere a chiriei depinde de data notificării. În segmentele reglementate și de piață medie, Huurcommissie poate dispune o reducere temporară pentru defecte grave, mai rapid și mai ieftin decât în ​​instanță. Nu rețineți niciodată chiria unilateral - acest lucru îi oferă proprietarului un motiv de reziliere.

Accesul, intimitatea și dreptul proprietarului de a intra

Aveți dreptul exclusiv de utilizare a proprietății. Proprietarul nu are un drept general de acces, iar o clauză care pretinde că vă acordă unul nu anulează dreptul dumneavoastră la o utilizare netulburată: nu li se permite accesul cât timp sunteți plecat, nu sunt prevăzute camere video care să vă acopere intrarea. Trebuie să permiteți accesul pentru lucrări urgente și reparații și inspecții necesare, la ore rezonabile și cu un preaviz rezonabil (art. 7:220 BW). Regula este programările, nu surprizele. Vizitele neanunțate repetate sau presiunile de a pleca pot constitui intimidare, interzise conform Wet goed verhuurderschap și care trebuie raportate municipalității.

Renovarea și propunerea rezonabilă

Un proprietar care dorește să renoveze trebuie să vă prezinte o propunere scrisă, iar dumneavoastră trebuie să cooperați dacă aceasta este rezonabilă (art. 7:220 BW). Rezonabilitatea depinde de interesele ambelor părți: necesitatea lucrărilor, perturbarea situației, compensația oferită, consecințele chiriei și orice relocare temporară. Renovarea nu pune capăt contractului de închiriere - aceasta continuă pe parcursul lucrărilor. Dacă considerați o propunere nerezonabilă, spuneți acest lucru în scris, motivând acest lucru. În cazul în care majoritatea chiriașilor dintr-un complex au fost de acord, se presupune că aceasta este rezonabilă și trebuie să vă adresați rapid instanței.

Discriminarea pe piața închirierilor

Discriminarea pe motive precum naționalitatea, originea etnică, religia, sexul, orientarea sexuală și dizabilitatea este ilegală în conformitate cu legislația generală privind egalitatea de tratament. Wet goed verhuurderschap a definit acest aspect în cazul închirierii: un proprietar sau un agent imobiliar trebuie să deruleze o procedură de selecție transparentă, să aplice și să înregistreze criterii obiective și să explice unui candidat respins de ce a fost ales un alt candidat.

Acest lucru este direct util pentru străini, afectați în mod disproporționat de „doar cetățeni olandezi”, „fără expatriați” sau respingeri inexplicabile după o vizionare. Solicitați în scris criteriile și motivul alegerii și raportați acest lucru punctului de raportare municipal, care poate amenda și, acolo unde există licențe, poate retrage dreptul de închiriere.

Subînchiriere și Airbnb

Regula generală este că nu puteți ceda proprietatea unei terțe părți fără permisiune (art. 7:244 BW). Un chiriaș care locuiește într-o locuință independentă poate subînchiria o parte din aceasta - o cameră - dar subînchirierea întregii locuințe sau listarea acesteia pe o platformă de închirieri pe termen scurt este una dintre cele mai clare modalități de a pierde un contract de închiriere: instanțele tratează în mod regulat subînchirierea neautorizată ca o lipsă de comportament ca un chiriaș bun, iar profiturile pot fi recuperate. Majoritatea municipalităților reglementează, de asemenea, închirierea de vacanță separat, cu cerințe de autorizare și propriile amenzi. Ca subchiriaș, poziția dumneavoastră derivă din contractul de închiriere principal: dacă acesta se termină, la fel se termină, în principiu, și a dumneavoastră.

Dacă proprietatea este vândută: vânzarea nu rezilează contractul de închiriere

Cumpărarea nu rezilează contractul de închiriere (art. 7:226 BW). Dacă proprietarul vinde, cumpărătorul preia legea în locul proprietarului, iar contractul de închiriere, chiria și protecția dumneavoastră rămân neschimbate. Nu trebuie să semnați nimic nou și ar trebui să fiți precaut cu privire la un „nou contract” oferit ca o condiție a vânzării, care v-ar putea reduce discret drepturile.

Trebuie să tolerați vizionări rezonabile, dar vânzarea nu constituie un motiv de reziliere. Nici dorința noului proprietar de a se muta imediat nu este: un proprietar care a preluat poziția predecesorului său nu poate avea succes pe motivul utilizării în proprietate urgente decât după ce au trecut trei ani de la data la care chiriașul a fost informat în scris că are un nou proprietar (art. 7:274 BW).

Înregistrarea în BRP

Dacă locuiți în Olanda, trebuie să vă înregistrați la adresa dumneavoastră în Baza de Date Personale ( Basisregistratie Personen , BRP). Înregistrarea este o obligație legală, nu o favoare din partea proprietarului și aveți nevoie de ea pentru un BSN, un cont bancar și o asigurare de sănătate.

Un proprietar care refuză înregistrarea este un semn de avertizare, de obicei pentru că închirierea încalcă ipoteca, asigurarea sau regulile municipale privind locuințele, pentru că locuința este închiriată fără permisul necesar sau pentru că venitul nu este declarat. Niciuna dintre acestea nu este o problemă legală pentru tine, dar toate înseamnă că închirierea ta se află pe un teren instabil. Consideră „nu te poți înregistra aici” ca pe un motiv pentru a pleca.

Unde să mergi când ceva nu merge bine

Există trei rute, iar alegerea corectă economisește timp.

• Punctul de raportare municipal (punctul de raportare) — pentru conduita proprietarilor: discriminare, intimidare, refuzul de a furniza un contract scris sau informațiile solicitate, taxe ilegale și chirii excesive în segmentele reglementate și cele de piață medie. Fiecare municipalitate are una de la începutul anului 2024. Este gratuită, dar se aplică în interesul public, mai degrabă decât să vă acorde bani.
• The Huurcommissie (Tribunalul Chiriei) — pentru chirii de început, creșteri anuale, decontări de taxe de serviciu, chirii forfetare și reduceri de chirie pentru defecte, în segmentele reglementate și de piață medie. Rapid, ieftin și cu caracter obligatoriu, dar nu gestionează garanții, evacuări sau daune.
• Tribunalul subdistrictual (instanța subdistritală) — pentru orice altceva: concediere și evacuare, recuperarea depozitului, daune, încălcarea contractului și litigii în sectorul liber. Nu este necesar un avocat, dar cealaltă parte va avea de obicei unul.

Mai multe termene limită sunt scurte — șase luni pentru chiria inițială, data intrării în vigoare pentru o obiecție la creșterea chiriei, șase săptămâni pentru a răspunde la o notificare de reziliere — iar nerespectarea acestora poate duce la spulberarea unui caz solid.

Listă de verificare practică

Înainte de a semna

• Stabiliți tipul de contract și, dacă este pe durată determinată, categoria permisă care se aplică.
• Numărați punctele înainte de a vă angaja la închiriere.
• Verificați ca avansul să nu depășească două luni de chirie.
• Taxele de serviciu pentru cecuri sunt specificate, nu grupate într-o sumă „totală”.
• Confirmați în scris că vă puteți înregistra în BRP de acolo.
• Întrebați dacă un agent vă percepe un comision — în general, nu este permisă perceperea de comision de la chiriaș în cazul în care agentul acționează și în numele proprietarului.
• Fotografiați starea la predare, datată.

Când ceva nu merge bine

• Exprimați-o în scris; folosiți scrisoarea recomandată pentru rezilieri și neîndeplinirea obligațiilor.
• Continuați să plătiți chiria până când un organism competent nu a redus-o.
• Stabiliți un termen limită pentru ca proprietarul să acționeze și spuneți ce urmează în caz contrar.
• Identifică ce rută se potrivește și verifică termenul limită înainte de orice altceva.
• Cereți sfaturi din timp dacă vi se transmite o notificare sau dacă sunteți presat să semnați sau să plecați.