Oricine dorește să rezilieze contractul de închiriere a spațiului său comercial sau care se confruntă cu rezilierea contractului de către proprietar trebuie să știe mai întâi în ce regim se încadrează contractul de închiriere. Așa cum s-a menționat în prima parte a acestei serii, se aplică reguli fundamental diferite pentru spațiile comerciale 7:290 (magazine, unități hoteliere, afaceri artizanale) și pentru spațiile comerciale 7:230a (birouri, depozitare, săli de practică). Această diferență nu este nicăieri la fel de decisivă ca în cazul rezilierii.
Pentru spațiile comerciale 7:290, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere doar dintr-un număr exhaustiv de motive legale, și se aplică cerințe formale stricte. Pentru spațiile comerciale 7:230a, pragul pentru proprietar este mult mai scăzut: rezilierea este, în principiu, lipsită de motive formale și nu necesită niciun motiv. Acest articol analizează ambele situații.
Desființarea spațiului comercial 7:290
Cerințe formale
Rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul comercial 7:290 este supusă unor cerințe formale stricte. Rezilierea trebuie făcută în scris, fie prin scrisoare recomandată, fie prin ordin al executorului judecătoresc. Perioada minimă de preaviz este de un an. O reziliere care nu îndeplinește aceste cerințe este nulă și nu are niciun efect juridic. Contractul de închiriere continuă apoi pur și simplu.
Rezilierea trebuie adresată chiriașului înainte de sfârșitul perioadei de închiriere curente. Oricine reziliază prea târziu va vedea contractul de închiriere prelungit automat cu următorul termen.
Motive de reziliere pentru proprietar
Proprietarul spațiului comercial 7:290 poate rezilia contractul doar din motivele enumerate exhaustiv de lege. Pentru rezilierea la sfârșitul primului termen (primii cinci ani) se aplică doar două motive: chiriașul nu se comportă ca un chiriaș bun (chiriaș persistent de slabă calitate) sau proprietarul are nevoie urgentă de proprietatea închiriată pentru uz personal. După primul termen se adaugă un al treilea motiv: ponderarea intereselor proprietarului la reziliere față de interesele chiriașului la continuarea contractului, în care proprietarul trebuie să demonstreze un interes convingător.
Pentru o discuție detaliată a motivelor individuale de reziliere și a jurisprudenței privind acestea, facem referire la articolul „Commercial Tenancy (7:290 DCC): Protecție și motive de reziliere a spațiului comercial” de pe acest site web.
Chiriașul care dorește să prelungească
Chiriașul spațiului comercial 7:290 care primește rezilierea, dar dorește să rămână, trebuie să obiecteze în scris în termen de șase săptămâni de la primirea rezilierii. Dacă nu o face, contractul de închiriere încetează la data notificată. Dacă obiectează, locatorul trebuie să prezinte rezilierea la tribunalul subdistrictual. Contractul de închiriere încetează numai dacă instanța admite rezilierea. Până atunci, acordul continuă.
Desființarea spațiului comercial 7:230a
Regula principală: concedierea fără motiv
Pentru spațiul comercial 7:230, legea este mult mai indulgentă față de proprietar. Contractul de închiriere încetează după reziliere, respectând perioada de preaviz convenită în contract sau, în absența acesteia, termenul legal. Nu este necesar un motiv de reziliere. Proprietarul nu trebuie să explice de ce dorește să rezilieze contractul. Chiriașul nu are, în principiu, dreptul la continuarea contractului.
Protecție împotriva evacuării: amânare prin intermediul instanței
Deși chiriașul spațiului comercial 7:230a nu are dreptul la prelungirea contractului de închiriere, acesta are dreptul la protecție împotriva evacuării. Aceasta înseamnă următoarele: după ce contractul de închiriere a fost reziliat și proprietarul a notificat evacuarea, chiriașul poate solicita instanței subdistrictuale, în termen de două luni de la data evacuării, prelungirea perioadei de evacuare. Instanța evaluează interesele ambelor părți. Prelungirea maximă este de un an per cerere, cu un total maxim de trei ani.
Prin urmare, protecția împotriva evacuării nu este un drept de a continua să se bucure de contractul de închiriere, ci doar o amânare. După expirarea termenului maxim, spațiile trebuie eliberate.
Încetarea anticipată și rolul opțiunilor de pauză
Atât pentru spațiul comercial 7:290, cât și pentru cel 7:230a, contractul poate conține o clauză de reziliere: o prevedere contractuală care oferă părților dreptul de a rezilia contractul de închiriere prematur. Pentru spațiul comercial 7:290, o astfel de clauză trebuie să fie proporțională cu protecția pe care legea o oferă chiriașului; o prevedere care oferă efectiv proprietarului dreptul de a rezilia contractul în orice moment poate intra în conflict cu caracterul obligatoriu al regimului.
Oricine utilizează o clauză de reziliere trebuie să respecte cerințele procedurale exacte: termenul corect, forma corectă (înregistrată sau prin act) și data corectă la care se acordă rezilierea. O zi prea târziu înseamnă că rezilierea nu are efect, iar contractul de leasing continuă pentru perioada următoare.
Reînnoirea tacită este, de asemenea, un aspect de luat în considerare. Dacă contractul de închiriere expiră și niciuna dintre părți nu reziliază contractul, acordul este, în majoritatea cazurilor, reînnoit tacit pe durata perioadei inițiale sau pe o perioadă nedeterminată, în funcție de textul contractului. Verificați din timp dacă se dorește reînnoirea.
Greșeli frecvente la concediere
În practică, observăm greșeli recurente în desființarea spațiilor comerciale:
- Rezilierea prea târzie, astfel încât perioada de preaviz de un an este depășită și contractul de închiriere continuă automat pentru termenul următor.
- Rezilierea fără forma legală prevăzută (prin e-mail obișnuit sau telefon în loc de scrisoare recomandată sau înmânare), determinând rezilierea nulă și neavenită.
- În calitate de proprietar, rezilierea contractului fără un motiv recunoscut pentru un spațiu comercial de 7:290, după care chiriașul se adresează instanței subdistrictuale, iar rezilierea este anulată.
- În calitate de chiriaș, neobiecția de a obiecta în timp util la rezilierea spațiului comercial 7:290, astfel încât dreptul la continuare se stinge.
- Uitarea obligației de livrare: chiar dacă rezilierea este valabilă, chiriașul poate fi răspunzător pentru daunele cauzate de nerestituirea spațiilor în starea convenită contractual.
- Pentru 7:230, un spațiu comercial, ratarea termenului de două luni pentru depunerea unei cereri de protecție împotriva evacuării, după care acest drept se prescrie definitiv.
Concluzie
Rezilierea spațiilor comerciale pare simplă, dar la o analiză mai atentă prezintă nenumărate capcane formale și de fond. Indiferent dacă sunteți chiriaș sau proprietar: o greșeală în procedură poate duce la continuarea unui raport de închiriere pe care nu îl doriți sau la pierderea drepturilor de protecție pe care le-ați fi putut folosi. Verificați întotdeauna termenele limită, formularul necesar și regimul aplicabil din timp înainte de a trimite sau primi o cerere de reziliere.
Avocații specializați în chirii din Law & More Vă asistăm în toate fazele unei proceduri de reziliere, de la prima scrisoare până la orice procedură în fața instanței subdistrictuale. Contactați-ne pentru o conversație fără obligații.
Întrebări frecvente
Cât este perioada de preaviz pentru spațiile comerciale?
Pentru spațiul comercial 7:290, perioada minimă legală de preaviz este de un an. Rezilierea trebuie făcută în scris, prin scrisoare recomandată sau prin ordin al executorului judecătoresc. Pentru spațiul comercial 7:230a, se aplică termenul convenit în contract; nu există un termen minim legal.
Poate un proprietar să rezilieze pur și simplu contractul de închiriere al unui magazin?
Nu. Pentru spațiile comerciale 7:290, proprietarul poate rezilia contractul doar din motivele enumerate exhaustiv în lege, cum ar fi nevoile personale urgente sau o închiriere persistent de proastă calitate. O reziliere fără un motiv recunoscut nu are niciun efect juridic.
Ce este protecția împotriva evacuării conform articolului 7:230a?
După încetarea contractului de închiriere, chiriașul spațiului comercial 7:230a poate solicita instanței de judecată prelungirea perioadei de evacuare. Această cerere trebuie depusă în termen de două luni de la data notificării evacuării. Prelungirea maximă este de trei ani în total.
Ce este o clauză de reziliere într-un contract de leasing?
O clauză de reziliere este o prevedere contractuală care oferă uneia sau ambelor părți dreptul de a rezilia contractul de închiriere prematur. Pentru spațiile comerciale de 7:290, astfel de clauze trebuie să fie în concordanță cu protecția legală obligatorie a chiriașului.
Mai multe din această serie despre legislația privind închirierile comerciale
Acest articol face parte din seria noastră în trei părți despre legislația privind închirierile comerciale. Citiți și celelalte părți:
