Închirierea pe termen scurt a unei locuințe olandeze este guvernată în principal de dreptul public și de municipalitate, mai degrabă decât de platformă. Închirierea unei locuințe turiștilor o scoate din fondul locativ, lucru pe care Legea locuințelor din 2014 îl permite unei municipalități să îl interzică fără autorizație, iar majoritatea orașelor au adăugat un număr de înregistrare, o obligație de notificare pentru fiecare închiriere și o limită a numărului de nopți. Pe lângă acestea, există omgevingsplan, care decide dacă utilizarea unei locuințe în scop hotelier este permisă la adresa respectivă.
Acest articol prezintă regulile de închiriere pe termen scurt care se aplică în Olanda: ce autoritate reglementează ce, ce poate solicita o municipalitate, cum funcționează aplicarea legii și ce puteți face împotriva unei amenzi și care este situația dacă sunteți chiriaș și nu proprietar. Regulile unei asociații de proprietari reprezintă un subiect separat, tratat în articolul nostru despre închirierile pe termen scurt și asociația de proprietari.
De unde provin regulile
Patru niveluri de reguli se aplică simultan, iar respectarea unuia nu spune nimic despre celelalte. Primul este Legea locuințelor din 2014 (Huisvestingswet 2014), care conferă municipalităților competența de a proteja fondul locativ și, din 2021, un set specific de instrumente pentru închirierea turistică. Al doilea este omgevingsplan, instrumentul de planificare municipală în temeiul Legii mediului și planificării, care stabilește funcția permisă a proprietății. Al treilea este dreptul privat: contractul de închiriere, condițiile ipotecare, asigurarea și, într-un bloc de apartamente, actul de partajare și regulile de asociere. Al patrulea este european: Regulamentul (UE) 2024/1028 privind colectarea și partajarea datelor referitoare la serviciile de închiriere pe termen scurt, care se aplică din 20 mai 2026 și standardizează numerele de înregistrare și partajarea datelor de către platforme pe piața internă.
Consecința practică este că nu există un răspuns național unic la întrebarea dacă vă puteți închiria locuința în Olanda. Răspunsul depinde de municipalitate, de adresă și de propriul titlu de proprietate. Urmează cadrul de care aveți nevoie pentru a pune întrebarea corectă în cazul dumneavoastră.
Retragerea unei locuințe din fondul locativ
Punctul de plecare în Legea locuințelor din 2014 este protecția locuințelor. În temeiul articolului 21 din legea respectivă, consiliul municipal poate desemna categorii de locuințe care nu pot fi retrase din fondul locativ, comasate, convertite sau divizate în unități separate fără autorizație. În cazul în care consiliul a exercitat această competență în ordonanța sa privind locuințele (huisvestingsverordening), închirierea unei locuințe desemnate turiștilor se consideră retragere din fondul locativ, deoarece proprietatea nu mai este disponibilă pentru rezidență permanentă.
De aceea, închirierea de vacanță este din punct de vedere legal o excepție, mai degrabă decât un drept. Municipalitățile care o permit fac acest lucru prin stabilirea în ordonanță a condițiilor în care permisul de retragere nu este necesar: de obicei, un număr maxim de nopți pe an, un număr maxim de oaspeți la un moment dat, cerința ca gazda să aibă proprietatea ca reședință principală și obligația de a notifica fiecare închiriere. Dacă închiriezi proprietatea dincolo de aceste condiții, te întorci în regimul de permise, iar un permis de retragere nu se acordă cu ușurință în orașele cu lipsă de locuințe.
Număr de înregistrare, notificare și permis
De când Legea privind închirierea turistică a locuințelor rezidențiale a fost adăugată la Legea locuințelor din 2014 în 2021, municipalitățile au la dispoziție trei instrumente pe care le pot activa în ordonanța lor privind locuințele, în ordinea crescătoare a severității. Primul este obligația de înregistrare: articolul 23a din Lege incriminează oferirea unei locuințe spre închiriere turistică fără a menționa numărul de înregistrare în fiecare anunț. Numărul este emis de municipalitate și identifică adresa, ceea ce face posibilă aplicarea legii.
A doua este obligația de notificare: fiecare închiriere individuală trebuie raportată municipalității, în avans, astfel încât autoritatea să poată număra nopțile utilizate. A treia este cerința de a obține un permis pentru închirierea turistică, pe care consiliul îl poate impune acolo unde presiunea asupra fondului locativ o justifică. O municipalitate poate combina aceste cerințe și poate stabili un număr maxim de nopți pe an calendaristic și un număr maxim de oaspeți. Amsterdam este cel mai strict exemplu: închirierea de vacanță a unei locuințe întregi este în prezent limitată la treizeci de nopți pe an, cu un maxim de patru oaspeți, alături de un număr de înregistrare și o notificare pentru fiecare închiriere. Aceste cifre sunt stabilite în ordonanța municipală și pot fi modificate de consiliu, așadar verificați textul actual al ordonanței pentru municipalitatea în cauză, mai degrabă decât să vă bazați pe o descriere generală.
Platformele fac parte din lanțul de aplicare a legii, nu sunt spectatori. Conform Regulamentului european, platforma online trebuie să se asigure că este afișat un număr de înregistrare și, la cerere, să îl verifice în raport cu datele autorității competente și trebuie să partajeze datele de rezervare cu statul membru printr-un punct unic de intrare digital. O listare fără un număr valid poate fi eliminată. În practică, aceasta înseamnă că numărul emis de municipalitate, și nu contul platformei, este cel care face ca o listare să fie legală.
Planul de amenajare permite această utilizare?
Un număr de înregistrare nu spune nimic despre legislația urbanistică. Conform Legii mediului și planificării, care a înlocuit vechile planuri de zonare la 1 ianuarie 2024, fiecare municipalitate are un omgevingsplan care atribuie funcții locațiilor. În cazul în care funcția este locuința (wonen), închirierea comercială către o succesiune de oaspeți poate echivala cu o utilizare diferită, în același mod în care se administrează o pensiune sau un hotel. Unele planuri permit în mod expres o formă limitată de închiriere de vacanță sau pensiune în cadrul funcției rezidențiale; altele nu.
Dacă utilizarea nu este potrivită, calea de atac este o cerere pentru un permis de mediu și de urbanism pentru o activitate care se abate de la omgevingsplan, asupra căreia decide executivul municipal. Aceasta este o decizie discreționară, cântărită în raport cu alocarea echilibrată a funcțiilor către locații, iar în zonele cu deficit de locuințe este adesea refuzată. Două aspecte merită remarcate: aplicarea legii în materie de urbanism poate fi declanșată de cererea unui vecin de aplicare a legii, pe care autoritatea este în principiu obligată să o acționeze, iar regulile de urbanism sunt obligatorii pentru proprietate, astfel încât un nou proprietar moștenește problema.
Aplicarea legii: amenzi, ordine și cum să reacționați
Executarea legii revine executivului municipal și are două tipuri diferite de instrumente. Un ordin supus unei amenzi (last onder dwangsom) are scopul de a opri comportamentul: vă ordonă să încetați închirierea și stabilește o sumă plătibilă pentru fiecare încălcare sau pentru fiecare săptămână în care situația continuă. O amendă administrativă în temeiul Legii locuințelor din 2014 este punitivă: sancționează ceea ce s-a întâmplat deja, iar sumele sunt stabilite în ordonanța municipală, cu tarife mai mari pentru recidivă și pentru exploatare comercială. Ambele pot fi îndreptate împotriva oricui a retras efectiv locuința din fondul locativ, care poate fi proprietarul, dar și chiriașul care a subînchiriat-o.
Deoarece amenda este punitivă, se aplică garanțiile care însoțesc o acuzație penală. Municipalitatea poartă sarcina de a dovedi că această locuință a fost închiriată la aceste date și trebuie să facă acest lucru pe baza unor dovezi care rezistă: date de pe platformă, rapoarte și observații, predări de chei, declarații. Nu sunteți obligat să cooperați la propria pedeapsă, iar o explicație dată în grabă la ușă devine adesea cea mai puternică dovadă împotriva gazdei. Cereți sfaturi înainte de a răspunde la un raport de constatări.
Procedura este cea prevăzută în Legea generală privind dreptul administrativ. Aveți la dispoziție șase săptămâni de la data deciziei pentru a depune o notificare de obiecție la municipalitate, apoi șase săptămâni pentru a contesta decizia privind obiecția la tribunalul districtual, iar după aceea se poate face o altă contestație la Divizia de Jurisdicție Administrativă a Consiliului de Stat. Nerespectarea termenului de șase săptămâni este de obicei fatală, așadar, anunțați-l în ziua în care sosește decizia. În cazul în care a fost deja suportată o penalitate cu titlu cominatoriu, urmează o decizie separată de recuperare, care are propriul termen de obiecție.
Dacă sunteți chiriaș: subînchiriere și Airbnb
Chiriașii se confruntă cu o regulă mai strictă decât proprietarii, iar aceasta este adesea trecută cu vederea. Articolul 7:244 din Codul Civil prevede că chiriașul unei locuințe rezidențiale nu are dreptul să dea proprietatea, în totalitate sau parțial, în folosința altei persoane. Există o excepție: un chiriaș al unei locuințe independente care își are reședința principală acolo poate da o parte din aceasta în folosință. Prin urmare, închirierea întregii locuințe către oaspeți, chiar și pentru un weekend, nu intră sub incidența legii unui chiriaș, indiferent de prevederile contractului de închiriere și de permisiunile municipalității.
Consecințele sunt grave. Proprietarii, și în special corporațiile de locuințe sociale, tratează închirierea neautorizată pentru vacanțe ca pe o încălcare gravă și solicită instanței să rezilieze contractul de închiriere și să dispună evacuarea; instanțele acordă în mod regulat acest lucru, mai ales în cazul în care închirierea a fost comercială și repetată. În plus, proprietarul poate solicita profitul obținut din închiriere drept daune, astfel încât venitul nu rămâne la chiriaș. Adăugați amenda municipală la aceasta și câteva weekenduri de închiriere devin o activitate foarte costisitoare. Dacă sunteți chiriaș și vă gândiți la acest lucru, singura cale sigură este obținerea unui permis scris prealabil din partea proprietarului și, chiar și atunci, regulile municipale se aplică în continuare. Prezentarea noastră generală a drepturilor chiriașilor în Olanda prezintă cadrul mai larg.
Un punct conex privește oaspeții. Închirierea pentru o utilizare care, prin natura sa, este de scurtă durată, nu se încadrează în normele de protecție privind închirierile rezidențiale prevăzute la articolul 7:232 din Codul Civil, motiv pentru care un turist autentic nu dobândește securitatea posesiunii. Această excepție se aplică în mod restrâns: se analizează natura utilizării, modul în care proprietatea este mobilată și comercializată și durata șederii, nu eticheta de pe contract. Un așa-numit contract de scurtă ședere folosit pentru a găzdui pe cineva timp de luni este probabil să fie o închiriere rezidențială obișnuită, cu toată protecția pe care o implică, inclusiv normele introduse de Legea privind chiria accesibilă.
Dacă sunteți proprietar: ipotecă, asigurare și asociație
Proprietarii au propriul set de restricții care se află în afara dreptului public. Majoritatea actelor de ipotecă conțin o clauză de închiriere (huurbeding) bazată pe articolul 3:264 din Codul Civil, în temeiul căreia proprietatea nu poate fi închiriată fără consimțământul creditorului; închirierea comercială pe termen scurt este în mod normal inclusă în această clauză, iar încălcarea acesteia este un motiv pentru ca creditorul să acționeze. Asigurarea locuinței este a doua capcană: multe polițe de construcție și conținut exclud daunele cauzate de oaspeții plătitori sau necesită notificarea utilizării comerciale, astfel încât o cerere de despăgubire după un weekend prost poate fi refuzată exact atunci când contează.
Într-un bloc de apartamente, actul de divizare și regulamentul asociației decid dacă închirierea pe termen scurt este permisă, iar asociația își poate aplica propriile reguli independent de municipalitate. Acest regim este prezentat separat în articolul nostru despre închirierile pe termen scurt și asociația de proprietari . Ordinea în care trebuie verificate este: mai întâi actul de divizare și regulamentul asociației, apoi ordonanța municipală și omgevingsplan-ul, apoi ipoteca și polița de asigurare. Oricare dintre ele poate face planul imposibil.
Taxă turistică și venituri
Municipalitățile pot percepe o taxă turistică pentru șederile de noapte ale persoanelor care nu sunt înregistrate ca rezidenți, iar persoana care oferă cazarea este în mod normal cea evaluată, indiferent dacă platforma le colectează sau nu. Tarifele și regulile diferă în funcție de municipalitate și sunt stabilite anual în ordonanța fiscală locală, așadar le calculați de la municipalitate însăși. Venitul pe care îl primiți și întrebarea dacă activitatea de închiriere se transformă într-o afacere sau atrage TVA este o chestiune care ține de un consultant fiscal; nu oferim consultanță fiscală și vă vom îndruma către unul dintre ei atunci când este cazul. Ceea ce subliniem este că poziția fiscală și poziția legislației privind locuințele sunt independente: plata taxei turistice nu legalizează o închiriere ilegală, iar un număr de înregistrare nu vă stabilește poziția fiscală.
Ce să verificați înainte de a lista
Începeți cu adresa, nu cu platforma. Consultați regulamentul privind locuințele actual al municipalității și stabiliți dacă sunt necesari un număr de înregistrare, o notificare și un permis, precum și care este numărul maxim de nopți și de oaspeți. Apoi verificați planul de amenajare pentru locație. Citiți apoi propriile documente: contractul de închiriere dacă închiriați, actul de partajare și regulamentul de asociere dacă dețineți un apartament, actul de ipotecă și polița de asigurare. Abia atunci are sens să creați o listare.
Păstrați evidența de la început. Notați fiecare închiriere, păstrați notificările pe care le-ați depus și păstrați corespondența prin care a fost acordată permisiunea. Dacă urmează executarea silită, acel dosar este cel care decide cazul, deoarece disputa se referă aproape întotdeauna la câte nopți au fost închiriate și de către cine. Și dacă primiți un raport de constatare, o decizie preconizată sau o amendă, reacționați în termenul stabilit și cereți sfatul înainte de a explica ceva: o amendă administrativă de acest fel este o sancțiune punitivă, iar municipalitatea trebuie să își dovedească cazul.
Law & More oferă consultanță proprietarilor, chiriașilor, investitorilor și asociațiilor de proprietari cu privire la regulile de închiriere pe termen scurt în Olanda: ordonanța privind locuințele și regimul de înregistrare și autorizare, poziția în plan urbanistic al proprietății, obiecții și contestații împotriva amenzilor și ordinelor de penalizare, precum și litigii cu proprietarii sau asociațiile. Dacă doriți ca situația dumneavoastră să fie revizuită înainte de a închiria sau dacă v-ați confruntat cu o situație de executare silită, adresa noastră... dreptul imobiliar echipa la Law & More este fericit să ajute.
