Cele mai costisitoare cinci greșeli din legislația olandeză privind construcțiile

Cele mai costisitoare cinci greșeli din legislația olandeză privind construcțiile sunt consecințe ale acelorași două reforme. Începând cu 1 ianuarie 2024, Omgevingswet (Legea mediului și a planificării) a înlocuit sistemul de autorizații pe care majoritatea îndrumărilor îl descriu încă, iar Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Legea privind asigurarea calității construcțiilor) a inversat răspunderea antreprenorului pentru defectele care nu au fost descoperite la livrare. Pornind de la presupuneri anterioare anului 2024 privind autorizațiile, răspunderea, avertismentele, asigurările și soluționarea litigiilor, proiectele întâmpină probleme.

Greșelile din legislația olandeză privind construcțiile, descrise mai jos, rezultă toate din aceasta. Acest articol prezintă stadiul actual al legii și ce trebuie făcut diferit. Este scris pentru dezvoltatori, antreprenori, administratori și părți internaționale care construiesc în Olanda și nu presupune nicio familiaritate cu sistemul olandez.

Ce s-a schimbat la 1 ianuarie 2024 și de ce este important

Două reforme au intrat în vigoare în aceeași zi. Omgevingswet a consolidat aproximativ douăzeci și șase de statute anterioare, printre care Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Wet ruimtelijke ordening, Waterwet și Wet natuurbescherming, într-un sistem unic pentru mediul fizic. La aceeași dată, Bouwbesluit 2012 a fost înlocuită de Besluit bouwwerken leefomgeving, care conține acum cerințele tehnice de construcție. Orice sursă care vă recomandă să aplicați Wabo, Bouwbesluit 2012 sau Wet natuurbescherming descrie o lege care nu se mai aplică.

În paralel, Wet kwaliteitsborging voor het bouwen a modificat normele privind contractarea lucrărilor din Cartea 7 a Burgerlijk Wetboek (Codul Civil) și a introdus asigurarea privată a calității pentru clasa de lucrări de construcții cu cele mai ușoare consecințe, începând cu construcțiile noi și cu renovările efectuate separat în etape. În cadrul acestui sistem, evaluarea tehnică municipală este înlocuită de o notificare și de supravegherea din partea unui kwaliteitsborger independent, care trebuie să declare la finalizare că lucrările respectă normele tehnice.

Cele două reforme interacționează. Calea permisului determină ce puteți construi; modificările dreptului privat determină cine plătește atunci când se dovedește a fi defect. Contractele redactate pe modelul mai vechi sunt încă în circulație, iar condițiile standard au trebuit să fie aliniate, așa cum arată publicarea unei versiuni modificate a UAV 2012 în februarie 2025. Verificarea versiunii fiecărui set de condiții se aplică contractului dumneavoastră este acum o întrebare de primă importanță, mai degrabă decât o formalitate.

Prima greșeală: tratarea autorizației de mediu ca o singură aprobare

Conform Omgevingswet, vechea autorizație integrată de construire a fost separată. Un proiect de construcție poate necesita o autorizație tehnică pentru activități de construcție, o autorizație de activitate omgevingsplan pentru utilizarea locației sau ambele, iar cele două sunt evaluate în funcție de criterii diferite de către, eventual, autorități diferite. Este foarte posibil să deții una și să nu o deții pe cealaltă și să descoperi lacuna abia atunci când intervine aplicarea legii.

Dincolo de acestea, un proiect poate necesita autorizație pentru o activitate legată de apă, pentru o activitate care afectează un sit natural protejat sau o specie protejată, pentru lucrări la un monument inclus în lista monumentelor istorice sau pentru o licență de funcționare din partea municipalității. Fiecare are propria procedură și propriul termen de pregătire, iar procedura standard de pregătire se aplică cererilor mai complexe, cu o perioadă de decizie legală substanțial mai lungă decât ruta obișnuită. Integrarea strategiei de autorizare în program, mai degrabă decât tratarea acesteia ca o etapă administrativă înainte de începerea lucrărilor la fața locului, este ceea ce menține calendarul realist. Articolul nostru despre autorizația de mediu în temeiul Legii mediului și planificării stabilește rutele și perioadele de decizie.

Consecințele construirii fără autorizația corespunzătoare sunt, în majoritatea cazurilor, mai degrabă administrative decât penale și tocmai de aceea sunt subestimate. Autoritatea competentă poate dispune oprirea lucrărilor, poate impune un ordin cu amenzi pentru fiecare zi sau pentru fiecare încălcare, poate impune o amendă administrativă și poate solicita anularea lucrărilor ilegale. Nivelurile amenzilor și penalitățile sunt stabilite de la caz la caz de către autoritatea de aplicare în limitele legale, astfel încât orice interval publicat nu este fiabil; ceea ce este previzibil este că, în cazul demolării și al întârzierii, costul autorizației va depăși costul autorizației cu un ordin de mărime.

Legalizarea ulterioară este uneori posibilă, iar o autoritate este în general obligată să o ia în considerare înainte de a o aplica, dar nu este un drept. Dacă activitatea nu se încadrează în planul general, răspunsul va fi de obicei nu.

A doua greșeală: semnarea condițiilor standard fără a citi ce conțin acestea

Construcțiile olandeze se bazează pe seturi standard de condiții, mai degrabă decât pe redactare personalizată, iar alegerea între acestea alocă riscul înainte de negocierea unei singure clauze. UAV-ul, condițiile administrative uniforme pentru executarea lucrărilor, se încadrează în modelul tradițional în care principalul contractant furnizează proiectul, iar antreprenorul îl execută. UAV-GC, condițiile pentru contractele integrate, se încadrează în conceptul de proiectare și construcție, unde antreprenorul își asumă responsabilitatea și pentru proiectare și este evaluat în funcție de cerințele de performanță, mai degrabă decât în ​​funcție de desene.

Trei consecințe decurg din această alegere. În modelul tradițional, principalul își asumă riscul erorilor și omisiunilor în proiectul furnizat, iar obligația de avertizare a antreprenorului este principala protecție a principalului. În modelul integrat, antreprenorul își asumă riscul de proiectare, care se reflectă în preț și în nivelul de acoperire a răspunderii civile profesionale pe care trebuie să îl dețină. Iar mecanismul pentru modificări diferă: în modelul tradițional, o modificare este o instrucțiune formală, în modelul integrat este evaluată în funcție de specificațiile de performanță, unde tind să apară dispute cu privire la faptul dacă ceva a fost sau nu o modificare.

Niciunul dintre seturi nu se aplică de la sine. Acestea trebuie declarate aplicabile și predate, iar în cazul în care sunt utilizate ca termeni și condiții generale, se aplică normele olandeze obișnuite privind clauzele oneroase în mod nerezonabil contrapărții care are dreptul să le invoce. Nota noastră privind termenii și condițiile generale explică când un set poate fi anulat, iar ghidul nostru privind contractul de construcție acoperă structura de bază.

Cea mai frecventă eroare practică este inconsecvența. Un contract care declară UAV-ul aplicabil, apoi adaugă o listă de modificări redactate pentru un regim diferit și, în final, atașează o specificație care conține propria clauză de prioritate, produce trei răspunsuri la aceeași întrebare. Stabiliți ordinea de prioritate chiar în contract, într-un singur loc, și asigurați-vă că termenele limită pentru notificări, modificări și reclamații din condițiile modificate sunt cele la care lucrează efectiv echipa dvs. de proiect.

Greșeala a treia: presupunerea livrării pune capăt răspunderii antreprenorului

Aceasta este schimbarea care îi atrage pe cei mai mulți oameni. Vechea regulă implicită era că antreprenorul era exonerat, la livrare, de răspundere pentru defectele pe care comitentul ar fi trebuit în mod rezonabil să le descopere în acel moment. Începând cu 1 ianuarie 2024, poziția conform articolului 7:758 alineatul 4 din Codul Civil este inversă: antreprenorul rămâne răspunzător pentru defectele care nu au fost descoperite la livrare, cu excepția cazului în care aceste defecte nu îi pot fi atribuite. Sarcina contractului s-a mutat.

Părțile se pot abate de la această regulă, dar nu în mod întâmplător. Abaterea trebuie convenită în mod expres în contract, iar în cazul în care principalul nu acționează în cadrul unei profesii sau activități comerciale, regula nu poate fi exclusă deloc. Într-un contract între companii, ascunderea excluderii în condiții generale nu este suficientă; trebuie să fie o clauză la care părțile au făcut referire efectivă. Tocmai acest lucru a făcut ca vechea formulare a condițiilor standard să fie inutilizabilă și a determinat versiunea modificată publicată în februarie 2025.

Trei alte modificări ale dreptului privat au intrat în vigoare odată cu aceeași lege. Obligația antreprenorului de a avertiza cu privire la defectele de proiectare, materialele sau instrucțiunile furnizate de comitent trebuie acum să fie dată în scris și fără echivoc, cu o explicație a consecințelor, iar această obligație se aplică atât contractelor existente, cât și celor noi. Pentru lucrările efectuate pentru un consumator, antreprenorul trebuie să informeze clientul în scris despre asigurarea sau garanția existentă. Iar dreptul consumatorului de a reține ultimele cinci procente din preț a fost înăsprit, astfel încât antreprenorul trebuie să pună în mod activ clientul în măsură să îl exercite, iar orice garanție substitutivă trebuie să fie echivalentă.

În practică, acest lucru înseamnă că ambele părți au nevoie de evidențe mai bune. Un antreprenor care a avertizat verbal într-o ședință de șantier nu a mai avertizat deloc din 2024. Un mandatar care acceptă livrarea fără o inspecție documentată se află într-o poziție mai bună decât înainte, dar tot trebuie să se plângă la timp odată ce apare un defect. Articolele noastre despre defectele de construcție și răspunderea și despre termenul limită pentru defectele ascunse stabilesc modul în care curg termenele, iar ghidul nostru despre ce trebuie făcut atunci când un antreprenor livrează lucrări de proastă calitate acoperă etapele practice.

Greșeala patru: lăsarea asigurărilor și a securității la final

În construcțiile olandeze, asigurarea este structurată în funcție de lucrări, nu de părți, iar fisurile apar la îmbinări. Asigurarea pentru toate riscurile în construcții protejează lucrările, materialele și instalațiile temporare împotriva daunelor fizice în timpul construcției și este de obicei încheiată de către principalul constructor sau de către antreprenorul principal în numele tuturor părților implicate. Nu acoperă lucrările defecte ca atare: acoperă daunele, iar costul remedierii defectului care l-a cauzat este de obicei exclus.

Această lacună este acoperită prin acoperirea răspunderii civile profesionale pentru proiectanți și pentru antreprenorii de proiectare și construcție, precum și prin acoperirea răspunderii civile generale pentru daunele aduse terților și proprietății acestora. În cazul în care antreprenorul își asumă responsabilitatea pentru proiectare în temeiul unui contract integrat, acoperirea răspunderii civile profesionale la un nivel corespunzător proiectului nu este opțională, iar contractul ar trebui să specifice suma asigurată, perioada pentru care acoperirea trebuie menținută după finalizare și obligația de a prezenta dovezi în acest sens.

Acoperirea viciilor ascunse și acoperirea pentru întârzierile la demarare există și merită luate în considerare în cazul proiectelor mai mari, dar sunt subscrise în baza contractului, așa că asigurătorul va dori să vadă regimul de răspundere asupra căruia ați convenit efectiv. Acesta este încă un motiv pentru a nu lăsa abaterea de la regula legală privind răspunderea pentru o negociere ulterioară: aceasta modifică riscul pe care asigurătorul este rugat să și-l asume.

Securitatea este cealaltă jumătate a situației. O garanție bancară, o garanție a companiei-mamă sau un acord de retenție sunt cele care conferă valoare unui regim de răspundere dacă contrapartea devine insolventă, iar insolvența în domeniul construcțiilor nu este rară. Conveniți asupra instrumentului, formulării acestuia și datei de expirare în același timp cu clauza de răspundere, nu ulterior.

Greșeala numărul cinci: alegerea forumului greșit sau a niciunului

Litigiile în domeniul construcțiilor din Olanda nu sunt, în mod implicit, chestiuni de competența instanțelor ordinare. Seturile standard de condiții trimit litigiile spre arbitraj în fața Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, institutul specializat de arbitraj în construcții, ai cărui arbitri sunt avocați și experți tehnici. Acesta este de obicei un avantaj: tribunalul înțelege obiectul problemei și își poate numi propriul expert. Este, de asemenea, un angajament, deoarece o clauză de arbitraj exclude instanța ordinară, iar o hotărâre arbitrală poate fi anulată doar pentru motive limitate.

Greșelile practice sunt de două feluri. Prima este convenirea asupra unei clauze arbitrale fără a o cunoaște, deoarece aceasta se bazează pe condiții standard care au fost declarate aplicabile într-un ordin de achiziție. A doua este convenirea asupra unor clauze contradictorii într-un lanț de contracte, astfel încât contractul principal ajunge la arbitraj, iar subcontractele ajung în instanță, ceea ce face imposibilă participarea părților la o singură procedură și produce riscul unor constatări inconsistente asupra aceleiași chestiuni tehnice. Aliniați clauzele de soluționare a litigiilor pe parcursul lanțului sau acceptați că veți litiga același defect de două ori.

Indiferent de forul aplicabil, cel mai rapid instrument este adesea măsura provizorie. O procedură scurtă în fața arbitrului sau a instanței în cadrul procedurilor preliminare poate asigura plata, ridica suspendarea lucrărilor sau obliga accesul la șantier în câteva săptămâni și, frecvent, soluționează litigiul subiacent. Decizia experților și medierea își au rostul, în special atunci când părțile trebuie să continue să colaboreze, dar au nevoie de o clauză care să precizeze ce se întâmplă în cazul în care eșuează.

Câteva cuvinte despre perioadele standard de preaviz. Atât seturile de condiții, cât și Codul Civil prevăd perioade scurte pentru contestarea defectelor și pentru formularea de reclamații. Un defect descoperit și apoi discutat informal timp de șase luni este un defect care s-ar putea să nu mai fie acționabil. Depuneți reclamația în scris în ziua în care o descoperiți și rezervați-vă drepturile în mod explicit; acest lucru singur vă permite să păstrați mai multe reclamații decât orice alt pas.

Condițiile de mediu și de sol: riscul care este rareori alocat corespunzător

De la intrarea în vigoare a Omgevingswet, normele privind solul, apa, zgomotul, emisiile și natura protejată se regăsesc în mare parte în legea respectivă și în decretele eliberate în temeiul acesteia, în principal în Besluit activiteiten leefomgeving și Besluit kwaliteit leefomgeving, împreună cu omgevingsplanul municipal. Wet milieubeheer există încă, dar are un domeniu de aplicare mai restrâns decât înainte. Ideea practică pentru un proiect este că normele aplicabile pentru un anumit amplasament depind acum în mare măsură de omgevingsplanul local, care variază de la o municipalitate la alta și este încă în curs de elaborare în multe dintre ele în perioada de tranziție.

Solul contaminat, munițiile neexplodate, descoperirile arheologice și speciile protejate sunt cauzele clasice ale întârzierii, iar contractul rareori precizează clar cine le suportă. În condițiile tradiționale, condițiile terenului care diferă de ceea ce antreprenorul ar fi putut aștepta în mod rezonabil îi dau, în general, dreptul la o plată și un timp suplimentare; în cadrul contractelor integrate, alocarea depinde de programul de riscuri convenit de părți, iar un program incomplet duce implicit la o dispută. O investigație la fața locului înainte de contract este mai ieftină decât o dispută ulterioară, iar rezultatele acesteia ar trebui să fie o anexă la contract, cu o declarație expresă despre cine suportă ceea ce a dezvăluit și nu.

Depunerea de azot rămâne constrângerea care oprește complet proiectele, în loc să le întârzie. În cazul în care un proiect ar putea afecta un sit Natura 2000 protejat, este necesară o evaluare, iar acordul poate fi refuzat. Acesta este un domeniu în care jurisprudența a evoluat în mod repetat, astfel încât o evaluare pregătită pentru un proiect anterior nu este un ghid fiabil pentru una actuală. Solicitați consultanță ecologică și juridică de specialitate în etapa de fezabilitate, nu după ce proiectul este finalizat.

În cazul în care lucrările afectează proprietățile vecine, se aplică, pe lângă autorizație, legea generală privind răspunderea civilă delictuală și normele specifice privind tulburările și tasările. O autorizație nu este o licență pentru a provoca daune: aceasta autorizează activitatea în dreptul public și lasă răspunderea de drept privat față de vecini complet intactă. Articolul nostru despre daunele aduse fundațiilor tratează cea mai costisitoare versiune a acestei probleme.

Cine răspunde pentru ce în lanț

Un contractant principal are un contract cu un antreprenor principal, antreprenorul principal cu subcontractanții, iar proiectarea se ocupă de un arhitect sau de o firmă de inginerie care poate fi angajată de oricare dintre ei. Când ceva eșuează, fiecare dintre aceste relații este guvernată de propriul contract și nu există o regulă generală conform căreia răspunderea se deplasează automat pe parcursul lanțului.

Creanța principalului se îndreaptă, în mod normal, împotriva propriei părți contractante, ceea ce înseamnă că antreprenorul principal răspunde pentru prestarea serviciilor subcontractante pe care le-a angajat. Antreprenorul principal trebuie apoi să transfere creanța în temeiul subcontractului, iar acest lucru funcționează numai dacă subcontractul reflectă contractul principal în ceea ce privește domeniul de aplicare, perioadele de preaviz și limitarea răspunderii. O discrepanță reciprocă, în care antreprenorul principal datorează mai mult decât poate recupera, este una dintre cele mai costisitoare erori de redactare în construcții și este invizibilă până la apariția unei creanțe.

De obicei, proiectanții lucrează conform propriilor condiții profesionale, care limitează de obicei răspunderea în funcție de onorariu și scurtează perioada de reclamații. Opozabilitatea acestei limite împotriva unui comitent care a suferit o pierdere mult mai mare depinde de circumstanțe, iar o încălcare gravă poate anula o clauză de prescripție. În cazul în care același defect implică atât proiectarea, cât și execuția, așteptați-vă la o dispută privind repartizarea proprietății și așteptați-vă ca aceasta să fie rezolvată prin dovezi de specialitate, mai degrabă decât prin textul contractului. Articolul nostru despre defectele caselor nou construite arată cum funcționează aceste dispute în practică, iar cumpărătorii de proprietăți noi ar trebui să citească și ghidul nostru despre drepturile de apartament și asociația de proprietari , care este locul în care se află de fapt răspunderea pentru o clădire comună.

Ce trebuie să faci înainte să semnezi

Patru verificări reprezintă cea mai mare parte a riscului evitabil. Stabiliți ce aprobări are nevoie proiectul în cadrul Omgevingswet și cine aplică pentru fiecare, și includeți perioadele de decizie în program. Stabiliți ce set de condiții standard se aplică, în ce versiune și citiți anexa la modificările aferente acestuia pentru contradicții interne. Stabiliți ce prevede contractul despre răspunderea pentru defectele nedescoperite la livrare și dacă vreo abatere de la regula legală a fost convenită în mod expres și este executorie. Și stabiliți dacă clauzele de soluționare a litigiilor din contractul principal și din subcontracte indică același for.

Apoi, configurați proiectul astfel încât documentele să existe atunci când este nevoie de ele: avertismente scrise, instrucțiuni de modificare scrise, reclamații scrise, un proces-verbal de livrare și un dosar de finalizare. Litigiile în domeniul construcțiilor olandeze se soluționează pe baza documentelor, iar partea cu cel mai bun dosar câștigă de obicei punctul, indiferent de cine a fost chiar la fața locului.

Cum Law and More poate ajuta

Law and More Oferă consultanță mandatarilor, dezvoltatorilor, contractorilor și subcontractanților cu privire la legislația olandeză în construcții și la evitarea greșelilor din legislația olandeză în construcții menționate mai sus. Revizuim și redactăm contracte de construcție și modificările aduse condițiilor standard, oferim consultanță cu privire la calea de autorizare în temeiul Legii mediului și planificării, gestionăm reclamațiile privind răspunderea și defectele după livrare și acționăm în arbitraj în fața tribunalului specializat în construcții și în procedurile preliminare. Lucrăm în limba engleză și în alte câteva limbi pentru părți internaționale care construiesc în Olanda. Îndrumările noastre practice pentru acest sector sunt reunite în articolul nostru despre Legea olandeză privind construcțiile pentru constructori și antreprenori iar în al nostru Ghiduri de legislație imobiliară olandeză. Vă rog contactați Law & More pentru a discuta despre proiectul dvs.