Transferul cablurilor și conductelor: proprietate, act de proprietate, declarare și impozitare

O rețea de cabluri sau de conducte din Olanda nu poate fi transferată doar prin intermediul unui contract de cumpărare semnat. Deoarece o rețea de pe terenul altei părți este un bun imobil, dreptul de proprietate se transferă doar printr-un act notarial înregistrat în registrele publice ale Registrului Funciar (Kadaster) (articolul 3:89 din Codul Civil olandez, BW). Principala excepție de la regula conform căreia proprietarul terenului deține ceea ce se află în teren este articolul 5:20(2) BW: rețeaua aparține constructorului autorizat, nu proprietarului terenului.

Această pagină explică cine deține o rețea, cum funcționează un transfer și un transfer parțial, ce face notarul, ce trebuie să dezvăluie vânzătorul și ce întrebări apar legate de taxa de transfer și TVA.

Cine deține o rețea de cabluri sau conducte?

În conformitate cu articolul 5:20(2) BW, o rețea formată din unul sau mai multe cabluri sau conducte pentru transportul substanțelor solide, lichide sau gazoase, al energiei sau al informațiilor, amplasată pe sau deasupra terenului altei părți, aparține constructorului autorizat (bevoegde aanlegger) sau succesorului său legal. Regula a intrat în vigoare la 1 februarie 2007, după ce hotărârile Curții Supreme din 2003 au statuat că rețelele de cablu sunt bunuri imobile și au lăsat neclară cine le deținea.

Montarea unei rețele nu te face proprietar în sine: trebuie să fi avut dreptul să o amplasezi. Acest drept poate rezulta dintr-un drept de superficie (recht van opstal), o obligație legală a proprietarului terenului de a tolera rețeaua (gedoogplicht), un permis sau un consimțământ scris al proprietarului terenului. Contractele cu antreprenorii, facturile și documentele de construcție ajută la dovedirea faptului că ai construit-o.

Este necesară înregistrarea?

Nu pentru proprietatea în sine: constructorul autorizat deține rețeaua chiar dacă aceasta nu este înregistrată. Însă construcția unei rețele poate fi înregistrată în registrele publice (articolul 3:17(1)(k) BW), iar în practică, această înregistrare este punctul de plecare pentru orice transfer, ipotecă sau divizare.

Înregistrarea vă protejează și pe dumneavoastră. În temeiul articolului 3:24 BW, o parte care dobândește un drept asupra unui bun înregistrat este, în principiu, protejată împotriva faptelor care ar fi putut fi înregistrate, dar nu au fost, cu excepția cazului în care le cunoștea. Prin urmare, un proprietar care nu și-a înregistrat rețeaua își asumă riscul ca o terță parte care dobândește drepturi asupra terenului să îi ignore poziția.

Cum se poate înregistra o rețea mai veche?

În conformitate cu articolul 155a din Legea tranzitorie pentru noul Cod Civil (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), oricine a acționat ca proprietar al unei rețele la 1 februarie 2007 poate înregistra construirea și transferul acesteia și poate greva rețeaua în calitate de proprietar. Înregistrarea este publicată în Monitorul Oficial (Staatscourant) și într-un ziar național.

Dacă nicio terță parte nu înregistrează o cerere în termen de un an de la ultima publicare, dreptul acesteia de a revendica rețeaua se prescrie; o cerere de despăgubire, dacă există, rămâne valabilă. În primele trei luni de la publicare, rețeaua nu poate fi transferată sau grevată de sarcini. Pentru rețelele mai vechi, această procedură este adesea singura modalitate practică de a stabili un titlu curat.

Cum funcționează un transfer?

Legislația olandeză impune trei elemente pentru un transfer de proprietate (articolul 3:84 BW): un titlu valabil, cum ar fi o vânzare, livrare și putere de dispoziție din partea cedentului. Pentru o rețea, livrarea înseamnă un act notarial urmat de înregistrarea în registrele publice (articolul 3:89 BW).

Contractul de cumpărare este doar titlul de proprietate. Până la semnarea și înregistrarea actului, cumpărătorul are o creanță împotriva vânzătorului, nu dreptul de proprietate. Actul trebuie să descrie cu precizie rețeaua transferată, cu referire la desenele rețelei înregistrate, astfel încât să nu existe nicio îndoială cu privire la ceea ce se întâmplă.

Ce se întâmplă dacă se transferă doar o parte a rețelei?

Apoi, rețeaua trebuie divizată oficial, iar partea transferată devine o rețea înregistrată separată. Cerințele detaliate decurg din regulamentul Cadastrului Funciar; în practică, divizarea implică:

• noi desene de rețea pentru partea rămasă și partea separată;
• o nouă denumire a rețelei pentru partea separată;
• depunerea desenelor la Oficiul de Cadastru;
• un act notarial de predare pentru partea transferată, cu implicarea atât a proprietarului inițial, cât și a cumpărătorului.

Întrebați în avans notarul și Oficiul Cadastral ce desene și date au nevoie, deoarece o depunere incompletă întârzie înregistrarea.

Dar ce se întâmplă cu drepturile de superficie și servituți?

În conformitate cu articolul 3:83 BW, drepturile de proprietate, inclusiv drepturile de superficie și servituți (erfdienstbaarheden), sunt în principiu transferabile. Actul de constituire poate, însă, să necesite consimțământul proprietarului terenului pentru transferul sau divizarea unui drept de superficie independent (articolul 5:91 coroborat cu articolul 5:104(2) BW).

Dacă proprietarul terenului refuză acordarea consimțământului fără motive întemeiate, instanța subdistrictuală (kantonrechter) poate acorda o autorizație de înlocuire la cererea părții care are nevoie de aceasta (articolul 5:91(4) BW). Un drept de superficie care depinde de un drept principal, cum ar fi un contract de închiriere pe termen lung, urmează acestui drept principal și nu poate fi transferat separat. Drepturile existente pot reglementa în continuare accesul, întreținerea, relocarea sau compensarea, astfel încât actul trebuie să le trateze în mod expres.

Ce face notarul public?

Notarul public (notaris) redactează actul de livrare, verifică registrele, înregistrarea rețelei și puterea de dispoziție a cedentului, implică părțile a căror cooperare este necesară și înregistrează actul la Registrul Funciar.

În conformitate cu articolul 21 alineatul (2) din Legea notarilor (Wet op het notarisambt), notarul trebuie să refuze serviciile dacă, în opinia sa rezonabilă, actul ar contraveni legii sau ordinii publice sau dacă cooperarea sa este solicitată pentru acte cu un scop vădit ilegal. Notarul verifică cerințele formale și registrele; restricțiile contractuale, defectele tehnice și riscurile comerciale rămân responsabilitatea dumneavoastră.

Ce trebuie să-i spună vânzătorul cumpărătorului?

Vânzătorul trebuie să livreze rețeaua fără sarcini și restricții speciale, cu excepția cazului în care cumpărătorul le-a acceptat în mod expres (articolul 7:15 BW), iar rețeaua trebuie să fie conformă contractului (articolul 7:17 BW). Un vânzător care a știut de un defect grav și a păstrat tăcerea, în general, nu se poate baza pe neluarea de către cumpărător a investigat.

Transferurile de rețea sunt de obicei încheiate între părți profesionale, iar instanțele așteaptă apoi ca cumpărătorul să își desfășoare propria diligență necesară. Prin urmare, un cumpărător nu ar trebui să se bazeze doar pe obligația de dezvăluire, iar un vânzător nu ar trebui să presupună că tăcerea este sigură.

Ce ar trebui să dezvăluie vânzătorul cel puțin?

• locația precisă, domeniul de aplicare și starea tehnică a rețelei sau a părții vândute;
• contracte în curs de desfășurare, cum ar fi obligațiile de întreținere, capacitate sau furnizare;
• defecte, defecțiuni și restricții de utilizare cunoscute;
• drepturile terților, cum ar fi superficie, servituți și contracte de leasing;
• restricții de drept public, cum ar fi autorizațiile și planul de mediu (omgevingsplan);
• documentația tehnică, rapoartele de inspecție și istoricul întreținerii.

Ce poate face cumpărătorul dacă informațiile sunt eronate sau incomplete?

Cumpărătorul poate invoca neconformitatea (articolul 7:17 BW) și, în funcție de circumstanțe, poate anula acordul din cauza erorii (dwaling, articolul 6:228 BW), îl poate rezilia în totalitate sau parțial (articolele 6:265 și 6:270 BW), poate solicita daune (articolul 6:74 BW) sau poate solicita o penalitate contractuală, dacă a fost convenită una. În unele cazuri, este posibilă o acțiune în răspundere civilă delictuală (articolul 6:162 BW).

Cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorul într-un termen rezonabil după descoperirea sau după ce ar fi trebuit în mod rezonabil să descopere neconformitatea (articolul 7:23 BW). Un cumpărător care așteaptă prea mult își pierde drepturile.

Cine ce trebuie să demonstreze?

În conformitate cu articolul 150 din Codul de procedură civilă olandez (Rv), partea care invocă o consecință juridică are sarcina de a dovedi faptele pe care se bazează; într-un caz de neconformitate, acesta este, în principiu, cumpărătorul. Un vânzător care susține că a informat cumpărătorul va trebui, însă, să dovedească acest lucru cu detalii.

Înregistrați toate informațiile în scris: corespondența, indexul camerei de date, rapoartele de due diligence și o confirmare de primire semnată. Declarațiile orale sunt greu de dovedit ani mai târziu.

Ce taxe se aplică?

Achiziționarea unei rețele de cabluri sau conducte este scutită de taxa pe transferul de proprietăți (overdrachtsbelasting) în temeiul articolului 15 alineatul (1) litera (y) din Legea privind impozitele pe tranzacțiile juridice (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Datoria TVA depinde de natura rețelei și a tranzacției.

Ce acoperă scutirea de la rețea?

Excepția acoperă o rețea în, pe sau deasupra solului, constând dintr-unul sau mai multe cabluri sau conducte pentru transportul substanțelor, energiei sau informațiilor. Dacă o anumită instalație este o astfel de rețea, de exemplu piloni fără cabluri și antene sau conductele sursă ale unui sistem de stocare a energiei termice, a făcut obiectul jurisprudenței; solicitați evaluarea acesteia pentru tranzacția dumneavoastră.

Drepturile de superficie care însoțesc o rețea merită o atenție separată. Din 2007, un drept de superficie nu mai este necesar pentru proprietatea asupra rețelei, iar autoritățile fiscale nu mai tratează automat achiziția acesteia ca fiind acoperită de scutirea de la plata taxei de transfer pentru fiecare drept transferat. Verificați poziția taxei de transfer pentru fiecare drept transferat.

Ce se întâmplă dacă prețul este zero sau se vând acțiuni?

Taxa pe transfer se percepe cel puțin asupra valorii juste de piață (waarde in het economische verkeer). Dacă scutirea nu se aplică, cota generală în 2026 este de 10.4% (articolul 14 din WBR), chiar dacă prețul convenit este de 0 EUR. Justificați evaluarea, de exemplu, în cazul în care costurile de eliminare a unei rețele vechi depășesc valoarea sa reziduală.

Taxa de transfer poate fi datorată și pentru achiziționarea de acțiuni într-o societate ale cărei active constau în principal din proprietăți imobiliare. Aplicarea scutirii de la plata taxelor de rețea depinde de ceea ce deține efectiv societatea.

Se datorează TVA?

Livrarea de bunuri imobile este, în principiu, scutită de TVA, însă livrarea de bunuri imobile nou construite înainte sau la scurt timp după prima utilizare este impozitată, iar părțile pot opta pentru impozitare în anumite condiții. Caracterul nou al rețelei și caracterul tranzacției ca transfer al unei întreprinderi în funcțiune influențează rezultatul. Solicitați evaluarea poziției TVA de către un consultant fiscal înainte de semnare și includeți o clauză privind TVA în contractul de vânzare-cumpărare.

Ce ar trebui să verifici ca vânzător?

• Este construcția rețelei înregistrată (articolul 3:17(1)(k) BW) și sunteți proprietarul înregistrat?
• Actele de constituire a drepturilor de superficie necesită consimțământul proprietarului terenului pentru un transfer sau o divizare?
• Ați dezvăluit în scris toate defectele cunoscute, drepturile terților și contractele în curs de desfășurare?
• Sunt desenele rețelei actualizate și sunt gata desene noi dacă o parte a rețelei este divizată?
• Contractul de cumpărare include TVA-ul, evaluarea și predarea operațională?

Ce ar trebui să verifici ca și cumpărător?

• Se menține lanțul de proprietate de la constructorul autorizat până la vânzător, cu acte înregistrate la fiecare etapă?
• Registrele prezintă ipoteci, sechestre sau creanțe înregistrate în temeiul articolului 155a din Legea tranzitorie?
• Confirmă due diligence-ul tehnic locația, starea și istoricul întreținerii?
• Sunt permisele, contractele de întreținere și acordurile de capacitate transferabile și aveți nevoie de consimțământ?
• Sunt limitele bateriei, limitele fizice ale ceea ce cumpărați, definite precis în act?
• Ați notificat prompt vânzătorul cu privire la orice neconformitate (articolul 7:23 BW)?

Ce putem face pentru dumneavoastră cu transferul de cabluri și conducte?

Oferim consultanță operatorilor de rețele, companiilor energetice și cumpărătorilor și vânzătorilor de infrastructură pe partea juridică a unui transfer, în cooperare cu notarul; consultați și pagina noastră dedicată avocaților imobiliari.

• Verificăm lanțul de titluri, registrele și drepturile de superficie și servituți implicate.
• Redactăm și negociem contractul de cumpărare, inclusiv clauzele privind divulgarea informațiilor, garanțiile, limitele bateriei și clauza privind TVA-ul.
• Coordonăm divizarea unei rețele cu notarul și Oficiul de Cadastru.
• Solicităm o autorizație de înlocuire de la tribunalul subdistrictual dacă proprietarul unui teren refuză consimțământul fără un motiv întemeiat.
• Evaluăm reclamațiile de neconformitate și trimitem sau răspundem la o notificare de neîndeplinire a obligațiilor.

Rezumat

• O rețea de pe terenul altei părți este un bun imobil deținut de constructorul autorizat (articolul 5:20(2) BW), nu de proprietarul terenului.
• Dreptul de proprietate se transferă doar prin act notarial și înregistrare (articolul 3:89 BW); contractul de cumpărare este doar titlul de proprietate.
• Un transfer parțial necesită o divizare formală cu noi desene de rețea; drepturile de superficie și servituți trebuie tratate în mod expres.
• Vânzătorul trebuie să dezvăluie defectele și drepturile terților; între profesioniști, cumpărătorul trebuie să investigheze și el.
• Achiziția unei rețele este scutită de taxa pe transfer în temeiul articolului 15 alineatul (1) litera (y) din WBR; drepturile de superficie, evaluarea și TVA-ul necesită o atenție separată.

Întrebări frecvente