Taxa de transfer și costurile cumpărătorului la cumpărarea unei proprietăți în Olanda

Aproape fiecare casă din Olanda este promovată ca fiind „kosten koper” : prețul este prețul casei, iar costurile transferului acesteia sunt suportate de dumneavoastră. Cel mai mare dintre aceste costuri este taxa de transfer, percepută la 2, 8 sau 10.4%, în funcție de ceea ce cumpărați și ce veți face cu aceasta. Această pagină prezintă cele trei cote și proveniența acestora, scutirea de la plata taxelor pentru începători, reducerile de taxe care contează în practică și celelalte costuri de prevăzut în buget. Acestea sunt informații juridice generale, nu sfaturi fiscale sau financiare privind propria achiziție; pentru tratamentul fiscal al unei tranzacții specifice, consultați un consultant fiscal.

Ce înseamnă „kosten koper” și cum diferă de „vrij op naam”

Kk ( kosten koper , „costuri pentru cumpărător”) înseamnă că prețul anunțat exclude costurile de transfer; le plătiți în plus. Von ( vrij op naam , „gratuit pe nume”) înseamnă că prețul include deja costul punerii proprietății pe numele dumneavoastră. Distincția se compară în mare măsură cu proprietățile second-hand cu cele noi: locuințele existente sunt vândute în mod normal kosten koper , locuințe noi, de la un dezvoltator vrij op naam , deoarece se aplică TVA-ul în loc de taxa de transfer, iar dezvoltatorul îl include în preț.

În cadrul contractului „kosten koper”, cumpărătorul are în mod normal:

• impozit pe transfer (overdrachtsbelasting);
• onorariul notarului pentru actul de transfer (leveringsakte);
• Cadastrul Funciar (Cadastru) taxa pentru înregistrarea actului respectiv;
• și, în cazul unei ipoteci, onorariile notariale și Kadaster pentru actul de ipotecă.

Nu acoperă comisionul agentului de vânzare, pe care îl plătește vânzătorul, nici propriul agent de cumpărare, expertiza, evaluarea sau consultanța ipotecară. Nici „vrij op naam” nu înseamnă că nu există niciun cost: în cazul unei ipoteci pentru o construcție nouă, actul de proprietate și înregistrarea acestuia rămân ale dumneavoastră.

Impozit pe transferuri (overdrachtsbelasting): cele trei cote

Taxa de transfer se percepe pentru achiziționarea de bunuri imobile în Țările de Jos și a drepturilor asupra acestora, cum ar fi contractul de leasing pe termen lung ( erfpacht ) și drepturile de construire ( opstal ). Cotele sunt prevăzute la articolul 14 din Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Structura s-a schimbat la 1 ianuarie 2026. Până la sfârșitul anului 2025 nu exista o cotă separată pentru locuințele pe care cumpărătorul nu le-ar fi ocupat: acestea se încadrau în cota generală de 10.4%. De la acea dată, articolul 14 conține o cotă distinctă de 8% pentru achiziționarea unei locuințe, 2% reținute pentru un cumpărător care va locui în aceasta ca reședință principală și 10.4% rămase ca cotă generală pentru orice altceva. Cotele sunt prevăzute în statut și sunt modificate prin Belastingplan anual, astfel încât acestea se mențin până când Parlamentul le modifică; Belastingdienst publică cota aplicabilă la o anumită dată.

Rezumate mai vechi care încă citează 10.4%

Cele trei rate sunt stabilite: 2% pentru o locuință pe care cumpărătorul o va ocupa drept reședință principală, 8% pentru o locuință pe care cumpărătorul nu o va ocupa și 10.4% ca rată generală pentru proprietățile nerezidențiale. Deoarece rata de 8% este relativ nouă, rezumatele și paginile consultanților mai vechi oferă uneori încă 10.4% pentru o proprietate de închiriat, o a doua casă sau o casă de vacanță - rata care se aplica până la sfârșitul anului 2025, dar nu și pentru o achiziție ulterioară.

Paginile cu tarife ale Belastingdienst sunt valabile. Verificați poziția la data actului și solicitați notarului să confirme tariful înainte de semnare.

Scutirea de la starter (startersvrijstelling)

Un cumpărător care îndeplinește toate condițiile nu plătește nicio taxă de transfer. Scutirea este prevăzută la articolul 15 din Legea privind taxele de transfer, iar cerința de declarare este prevăzută la articolul 15a. Trebuie îndeplinite toate următoarele condiții:

• Vârstă. Cumpărătorul trebuie să aibă 18 ani sau peste și nu 35 de ani la momentul semnării actului. Testul se aplică pentru fiecare cumpărător în parte: dacă unul dintre cei doi cumpărători comuni are 35 de ani sau peste, doar cota-parte a cumpărătorului calificat este scutită.
• O singură dată. Cumpărătorul nu trebuie să fi aplicat scutirea anterior. Faptul că dețineți anterior o locuință nu vă descalifică; utilizarea acestei scutiri da.
• Ocupație de proprietar. Cumpărătorul trebuie să utilizeze locuința ca reședință principală, altfel decât temporar. Cumpărarea pentru închiriere, renovare și revânzare sau ca a doua locuință nu se califică.
• Prag de valoare. Valoarea locuinței cu anexe sale nu trebuie să depășească woningwaardegrensAcest prag este indexat la 1 ianuarie în fiecare an și publicat de Belastingdienst, așa că verificați-l pentru anul actului dumneavoastră. Este o limită, nu o bandă: cu un euro mai sus, scutirea dispare complet, cu 2% datorate din valoarea totală, în loc de exces.

Pragul este indexat și se modifică la fiecare 1 ianuarie, așadar, în cazul unei achiziții apropiate de limită, chiar data finalizării poate schimba rezultatul.

Declarația scrisă și ce se întâmplă dacă este greșită

Nici cota de 2%, nici scutirea pentru cumpărătorul care a început nu se aplică automat. Articolul 15a impune cumpărătorului să declare, în mod clar, ferm și fără rezerve, într-o declarație scrisă, că va utiliza locuința ca reședință principală, altfel decât temporar — și, în cazul scutirii pentru cumpărătorul care a început, că nu a folosit-o anterior. Belastingdienst publică formulare standard, iar declarația semnată trebuie să ajungă la notar înainte de transfer.

Declarația se referă la intenția dumneavoastră din momentul achiziției, nu la o promisiune că nimic nu se va schimba: dacă intenționați cu adevărat să locuiți acolo și circumstanțele vă obligă ulterior să vă mutați sau să închiriați, scutirea de la plata nu se pierde retroactiv. Ceea ce nu este permis este declararea unei intenții pe care nu o aveți. Dacă declarația se dovedește incorectă, Administrația Fiscală poate percepe o taxă suplimentară ( naheffingsaanslag ) pentru diferența plus dobânda și poate impune o penalizare în cazul în care contribuabilul este vinovat. Sancțiunile pentru o declarație incorectă sau incompletă sunt cele prevăzute la art. 67d și art. 67e AWR; o corecție voluntară efectuată în termen de doi ani previne, în principiu, o astfel de penalizare.

Cine este răspunzător și cum se plătește impozitul

Taxa pe transferul proprietății se percepe de la dobânditor - cumpărător; vânzătorul nu este răspunzător. Se calculează automat, dar într-o achiziție normală nu depuneți nimic personal: în cazul transferului prin act notarial, așa cum trebuie să fie pentru proprietățile înregistrate, notarul public depune documentul digital și plătește în numele dumneavoastră. Prin urmare, taxa apare pe declarația de finalizare a notarului: transferați suma integrală în contul terț al notarului înainte de finalizare, iar notarul achită taxa, taxele Kadaster și propriul onorariu din acesta. Numai în cazul în care nu există un act notarial, cumpărătorul trebuie să depună și să plătească personal, în termen de o lună de la data la care a devenit proprietar; se poate depune o obiecție în termen de șase săptămâni de la plată.

Excepții și scutiri care contează în practică

Achiziție la scurt timp după o achiziție anterioară

Articolul 13 prevede o scutire în cazul în care aceeași proprietate este dobândită din nou în termen de șase luni de la o achiziție anterioară de către o altă persoană. Baza de impozitare pentru a doua achiziție se reduce cu suma asupra căreia s-a perceput taxa de transfer, sau TVA nedeductibilă, pentru prima achiziție, astfel încât al doilea cumpărător este impozitat doar pe creșterea valorii.

Acest lucru este în avantajul unui cumpărător care achiziționează de la cineva care a cumpărat foarte recent și este ceea ce face viabilă revânzarea pe termen scurt de către un comerciant sau dezvoltator. Scutirea se aplică proprietății și perioadei de șase luni, nu identității revânzătorului, așa că întrebați când a achiziționat vânzătorul.

Transferuri familiale, divorț și moștenire

Achiziția prin moștenire sau în temeiul legii privind bunurile matrimoniale nu este o achiziție impozabilă, prin urmare, nu se percepe niciun impozit pe transfer atunci când moșteniți o locuință sau când proprietatea vă revine printr-o comunitate conjugală; în schimb, se poate percepe un impozit pe succesiune. În caz de divorț, împărțirea unei comunități matrimoniale sau a bunurilor deținute în comun între foștii parteneri este acoperită de scutirile de la articolul 15, astfel încât, în cazul în care locuința familială este alocată unuia dintre soți, nu se plătește niciun impozit pe transfer. Poziția pentru concubinii necăsătoriți este mai restrânsă și depinde de modul în care a apărut proprietatea comună.

Transferurile între membrii familiei, contrar unei opinii larg răspândite, nu sunt în general scutite. Un părinte care vinde unui copil se încadrează în regimul obișnuit: 2% dacă copilul va locui acolo sau nimic dacă acesta se califică drept prim succesiune. Scutirea pentru familie din articolul 15 vizează succesiunea afacerii, nu o locuință de familie. În cazul în care o locuință este vândută unei rude sub valoarea de piață, poate apărea și impozit pe donații, iar baza impozitului pe transfer este valoarea de piață, nu prețul convenit.

Proprietăți noi: TVA în loc de taxă de transfer

Construcțiile noi nu sunt impozitate de două ori. În cazul în care livrarea este supusă TVA-ului - în general, o clădire nouă livrată înainte sau în termen de doi ani de la prima ocupare și un teren construibil - o scutire de la articolul 15 exclude taxa pe transfer, astfel încât cumpărătorul plătește 21% TVA și nu 2% sau 8%. Aceasta este samenloopvrijstelling.

De aceea, construcțiile noi sunt cotate „vrij op naam” : cei 21% se află în prețul dezvoltatorului, nu în plus. Scutirea nu se aplică în cazul în care cumpărătorul poate recupera TVA-ul, așa că investitorii și companiile au nevoie de consultanță separată. Iar terenul construibil nu este o locuință: în cazul în care taxa de transfer se aplică unui teren și nu unei case, cota este de 10.4%.

Costurile celuilalt cumpărător

Taxele notariale nu sunt fixe prin lege și variază în funcție de birou și oraș, așadar obțineți două sau trei oferte de preț. Taxa de înregistrare Kadaster este fixă, iar notarul o transferă la cost.

Ce este deductibil și ce nu este

Linia de demarcație este simplă: costurile de achiziționare a proprietății nu sunt deductibile, costurile de aranjare a creditului sunt. Conform articolului 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, costurile unice de finanțare pentru o ipotecă asupra propriei locuințe sunt deductibile în anul în care sunt suportate - actul de ipotecă, înregistrarea acesteia, consilierul, evaluarea creditului și comisionul NHG. Taxa de transfer, actul de transfer, înregistrarea acesteia, agentul dumneavoastră de cumpărare și expertiza nu beneficiază de nicio scutire.

Garanția Ipotecară Națională ( Nationale Hypotheek Garantie ) este opțională și disponibilă doar până la o anumită sumă maximă a împrumutului. NHG stabilește atât comisionul unic de garanție ( borgtochtprovisie ), un procent mic din împrumut, cât și acel maxim, care este mai mare în cazul în care măsurile de economisire a energiei sunt finanțate prin ipoteca. Ambele sunt fixate anual și publicate în Voorwaarden en Normen, iar versiunea în vigoare la momentul emiterii ofertei de ipotecă se aplică, așadar verificați cifrele pentru anul ofertei dvs., mai degrabă decât pentru anul finalizării. Creditorii oferă în mod normal o rată a dobânzii mai mică în schimb, astfel încât garanția se amortizează adesea singură.

Tariful Kadaster pentru înregistrarea unui act este stabilit de Tarievenregeling Kadaster și este același atât pentru actul de transfer, cât și pentru actul de ipotecă. Tarifele sunt stabilite anual de Kadaster și publicate în Staatscourant. Depunerea electronică într-un formular pe care Kadaster îl poate procesa automat, ceea ce reprezintă calea obișnuită pentru o achiziție simplă de locuințe, este mai ieftină decât un act pe hârtie. Solicitați sumele actuale în cotația de preț; notarul le transferă la cost.

Ce să bugetezi: o schiță orientativă

Cifrele de mai jos sunt doar cu titlu informativ : o schiță construită pe baza componentelor de mai sus, nu un citat. Doar elementul fiscal este stabilit prin lege.

• Cumpărător calificat pentru prima dată, locuință sub prag: aproximativ 1.5% la 3.5% — fără taxă de transfer, deci costuri notariale și Kadaster, costuri de finanțare și orice agent sau expertiză la alegere.
• Proprietar-ocupant care plătește 2%: aproximativ 4% la 6%Regula generală „aproximativ 5% în plus” se potrivește acestui caz și numai acestui caz.
• Cumpărător care nu va ocupa, plătind 8%: aproximativ 10% la 12% — mai mică decât aceeași achiziție de dinainte de 2026, când rata era de 10.4%.
• Proprietăți nerezidențiale la 10.4%: aproximativ 12% la 14%, adesea mai mult, deoarece diligența necesară este mai complexă.
• Construcție nouă, disponibilă la nume: TVA-ul de 21% este deja în preț, așa că includeți în buget doar costurile legate de creditul ipotecar.

Dacă parcurgeți procesul de achiziție în sine și nu doar costul acesteia, ghidul nostru pentru cumpărarea unei case în Olanda prezintă contractul, perioada de reflecție și condițiile.

Două precauții. Creditorii olandezi, în general, nu vor finanța costurile cumpărătorului, deoarece împrumutul este plafonat în funcție de valoarea proprietății, astfel încât kosten koper provine în mod normal din economii. Și dacă cumpărați împreună cu cineva care nu se califică drept investitor inițial, modelați impozitul pe fiecare acțiune separat.