Ați obținut o hotărâre judecătorească. Instanța v-a admis cererea, iar partea adversă a fost obligată la plată. Însă debitorul nu plătește. Dacă deține o proprietate, vânzarea silită a acelei proprietăți poate fi o modalitate de a vă recupera totuși creanța. Aceasta se numește vânzare executorie (executoriale verkoop). Drumul către o executare silită reușită este însă lung, costisitor și incert. În acest articol, vă explicăm cum funcționează procesul și ce riscuri vă confruntați dumneavoastră, în calitate de creditor.
Titlul executoriu: punctul de plecare
Executarea silită împotriva unui bun începe întotdeauna cu un titlu executoriu (executoriale titre). Acesta este un document pe baza căruia legea permite executarea silită. Cel mai comun titlu este o hotărâre judecătorească, dar și un act notarial sau o hotărâre judecătorească pot servi drept titlu. Hotărârea trebuie declarată executorie provizoriu sau termenul de apel trebuie să fi expirat. Fără un titlu executoriu valabil, executarea silită nu poate începe.
Notificare și ordin de plată
Înainte de a putea fi instituită orice sechestru, executorul judecătoresc trebuie să înmâneze în mod oficial hotărârea judecătorească debitorului - adică să o pronunțe oficial. Executorul judecătoresc emite apoi o somație de plată. În temeiul articolului 439 din Codul de procedură civilă olandez (Rv), debitorului i se acordă cel puțin două zile pentru a plăti în mod voluntar. Numai după expirarea acestui termen fără efectuarea plății poate începe executarea silită propriu-zisă.
Acest pas nu este o simplă formalitate. Dacă notificarea este defectuoasă sau ordinul nu este emis corect, debitorul poate contesta executarea silită. Prin urmare, este esențial ca executorul judecătoresc să efectueze lucrarea cu meticulozitate.
Poprire executorie asupra bunului
După expirarea termenului de plată, executorul judecătoresc dispune un poprire executorie asupra bunului. Această poprire este înregistrată în registrele publice ale Registrului Funciar (Kadaster) (articolul 505 Rv). Din acel moment, poprirea este vizibilă terților, iar bunul este grevat legal. În principiu, debitorul nu mai poate vinde bunul sau să îl încarce cu noi drepturi. Dacă face acest lucru oricum, cumpărătorul sau noul titular limitat de drepturi nu se poate baza pe această tranzacție față de creditorul popritor.
Executorul judecătoresc notifică debitorul și orice creditor ipotecar cu privire la poprire. Creditorii ipotecari au dreptul de a lua singuri executarea silită - vom reveni asupra acestui aspect mai târziu.
Licitația publică
Regula principală este că o vânzare executorie are loc prin licitație publică (articolul 514 Rv și următoarele). Licitația este organizată de un notar public, care întocmește și condițiile licitației. Proprietatea este anunțată în prealabil prin intermediul registrelor publice și, de obicei, prin intermediul platformelor specializate de licitație. Notarul se ocupă de publicitate, întocmește documentele informative și conduce licitația propriu-zisă.
În ziua licitației, părțile interesate pot licita. Proprietatea este atribuită celui care a oferit cel mai mult, după care notarul întocmește contractul de cumpărare. Prețul de cumpărare trebuie plătit, în general, în termen de câteva săptămâni. După plată, transferul are loc prin intermediul unui act notarial de vânzare-cumpărare executorie, care este, de asemenea, înregistrat în Registrul Funciar.
Vânzare privată ca alternativă
Pe lângă licitația publică, articolul 3:268(2) din Codul Civil Olandez (BW) oferă posibilitatea unei vânzări private. Aceasta necesită permisiunea judecătorului de judecată, care este solicitată de debitor sau de creditorul ipotecar - nu de creditorul popritor în sine. Judecătorul acordă această permisiune dacă este plauzibil ca o vânzare privată să genereze un profit mai mare decât o licitație.
În practică, această cale este din ce în ce mai mult aleasă, în special atunci când toți creditorii implicați sunt de acord cu ea. O vânzare privată decurge, în general, mai ușor, aduce un preț mai mare și economisește costurile licitației. Pentru creditor, este în multe cazuri înțelept să se gândească activ la această opțiune.
Ce se întâmplă dacă debitorul nu este unicul proprietar?
În practică, debitorul nu este adesea unicul proprietar al bunului. O situație frecventă este cea a doi coproprietari care dețin fiecare o jumătate de cotă egală, nediviză - de exemplu, partenerii care au cumpărat o casă împreună. Acest lucru are consecințe semnificative asupra executării silite.
Un creditor sechestrator al unui coproprietar poate, în principiu, să pună sechestru și să vândă doar cota-parte indiviză a debitorului respectiv din proprietate, nu și proprietatea în ansamblu (articolul 3:175 din Codul Civil Olandez, BW). Cota-parte a celuilalt coproprietar nu intră sub incidența executării silite, deoarece acea persoană nu este răspunzătoare pentru datorie. Prin urmare, creditorul nu poate pur și simplu să scoată la licitație întreaga casă.
Dificultatea constă în faptul că o jumătate de acțiune nedivizată este foarte greu de vândut. Aproape niciun cumpărător nu este dispus să dobândească o fracțiune de participație și să devină coproprietar alături de un străin, cu toate complicațiile practice pe care le implică acest lucru. La o licitație publică, o astfel de acțiune, dacă se vinde vreodată, va aduce doar o fracțiune din valoarea sa proporțională.
Din acest motiv, un creditor va dori, de obicei, ca comunitatea să fie împărțită. În temeiul articolului 3:180 BW, un creditor care a pus sechestru pe o cotă-parte a unui coproprietar poate solicita împărțirea comunității (verdeling), chiar și împotriva dorinței celuilalt coproprietar. Prin partaj, întreaga proprietate poate fi vândută, iar venitul net poate fi împărțit între coproprietari în funcție de cotele lor. Creditorul poate apoi recupera din partea debitorului din venit, în timp ce cota-parte a celuilalt coproprietar este plătită acelei persoane și rămâne în afara puterii creditorului.
O situație diferită apare atunci când coproprietarii sunt căsătoriți într-o comunitate de bunuri (gemeenschap van goederen), iar datoria este o datorie comună. În acest caz, întreaga comunitate - inclusiv întregul bun - poate servi, în principiu, drept regres, deoarece ambii soți sunt răspunzători. Același lucru este valabil și pentru alte datorii pentru care ambii proprietari sunt răspunzători în comun, cum ar fi un împrumut comun. Cu toate acestea, în cazul în care doar unul dintre proprietari este debitorul unei datorii private, se aplică limitarea la cota-parte a acelei persoane.
Prin urmare, este esențial pentru creditor să verifice, înainte de a institui sechestrul, cine sunt proprietarii înregistrați ai bunului și pe ce bază îl dețin. Registrul Funciar (Kadaster) indică situația proprietății. Faptul că se poate executa executat integral sau doar o cotă-parte indiviză determină în mare măsură perspectivele de recuperare - precum și costurile și timpul necesar pentru această procedură.
Distribuirea veniturilor: aranjamentul de clasament
Odată ce proprietatea a fost vândută și prețul de achiziție a fost încasat, veniturile trebuie distribuite. Dacă există mai mulți creditori — ceea ce este de obicei cazul în cazul executării silite — are loc un acord de ierarhizare (rangregeling) (articolul 551 Rv și următoarele). Notarul public sau judecătorul de supraveghere stabilește care creditori sunt plătiți și în ce ordine.
Creditorul ipotecar ocupă primul loc. Urmează creditorii privilegiați, cum ar fi autoritățile fiscale. După aceea, se plătesc costurile executării silite. Ceea ce rămâne este distribuit creditorilor popriți în funcție de rangul datei popririi: cine a poprit mai devreme are un rang superior. Ceea ce rămâne după distribuirea integrală se cuvine debitorului.
Riscul 1: creditorul ipotecar are prioritate
Cel mai fundamental risc pentru creditor este ordinea de clasificare. O bancă sau un alt creditor ipotecar deține un drept de ipotecă asupra proprietății și, prin urmare, se situează structural înaintea creditorului sechestrat. Aceasta înseamnă că datoria ipotecară - inclusiv restanțele la dobânzi și costurile accesorii - este plătită mai întâi din încasările din vânzare. Doar ceea ce rămâne apoi este disponibil creditorului.
Pentru o proprietate cu o datorie ipotecară mare în raport cu valoarea sa de piață, este posibil să nu mai rămână practic nimic pentru creditorul poprit după rambursarea ipotecii - chiar dacă proprietatea este vândută la un preț rezonabil.
Riscul 2: veniturile din executare silită sunt mai mici decât se aștepta
Proprietățile vândute prin licitație publică au, din punct de vedere structural, prețuri mai mici decât proprietățile oferite privat pe piața liberă. Ofertanții știu că cumpără o proprietate prin vânzare forțată: au oportunități limitate de a inspecta, starea proprietății nu este întotdeauna pe deplin cunoscută și există posibilitatea ca fostul ocupant să nu plece de bunăvoie. Toate acestea se reflectă într-un preț de licitație mai mic.
În practică, veniturile din executarea silită sunt în mod regulat cu 15 până la 30% sub valoarea de pe piața liberă, uneori chiar mai mult. Un creditor care și-a bazat calculele pe valoarea oficială fiscală (WOZ) sau pe un raport de evaluare ar putea avea o surpriză neplăcută după licitație.
Riscul 3: creditori concurenți care sechestrează
Creditorul este rareori singurul care are grijă de bunurile debitorului. Este posibil ca și alți creditori să fi instituit poprire, iar rangul lor este determinat de data la care poprirea a fost înregistrată în Registrul Funciar. Cel care a fost anterior are prioritate.
Un creditor care intră în scenă târziu riscă să ajungă în urmă cu acordul de rang, fondurile disponibile fiind epuizate până atunci. Prin urmare, este recomandabil să se procedeze la poprire cât mai repede posibil după obținerea unui titlu executoriu.
Riscul 4: costurile reduc veniturile
Executarea silită împotriva unui bun implică costuri considerabile: onorariile executorului judecătoresc pentru comunicare și sechestru, onorariile notariale pentru licitație sau vânzare privată, costurile de înregistrare a cadastrului și, eventual, costurile de evacuare dacă debitorul nu părăsește bunul de bunăvoie. Toate aceste costuri sunt deduse din încasările vânzării înainte de plata creditorilor.
Deși costurile de executare silită sunt superioare creanțelor obișnuite, acestea reduc veniturile nete disponibile creditorului. Pentru proprietățile cu o valoare relativ mică sau cu o datorie ipotecară mare, costurile pot absorbi o parte semnificativă din orice surplus disponibil.
Riscul 5: proceduri de executare silită prin ordonanță judecătorească
Debitorul are dreptul de a contesta executarea silită prin intermediul unei proceduri de ordonanță de executare silită (executiekortgeding) în fața judecătorului de măsuri preliminare (articolul 438 Rv). Acesta poate solicita suspendarea executării silite, de exemplu pentru că susține că creanța a fost deja (parțial) achitată, că există un abuz de putere de executare silită sau că au apărut circumstanțe noi care împiedică executarea silită.
Simpla incapacitate de plată nu este, în principiu, un motiv suficient pentru suspendare. Însă procedurile de ordonanță judecătorească costă timp și bani, chiar dacă, în cele din urmă, se dovedește că creditorul are dreptate. Prin urmare, procesul poate fi amânat cu săptămâni, în timp ce costurile cresc.
Riscul 6: executare sumară de către creditorul ipotecar
Articolul 3:268 BW acordă creditorului ipotecar dreptul de executare silită sumară (parate executie): acesta poate vinde proprietatea fără a fi necesar un titlu judiciar și fără ca creditorul popritor să fie nevoit să dea permisiunea. Dacă nici debitorul nu își îndeplinește obligațiile ipotecare, banca va decide, de obicei, să procedeze la executare silită.
În acest caz, creditorul popritor pierde complet controlul. Banca stabilește momentul, metoda de vânzare și notarul. Creditorul poate doar aștepta să vadă dacă îi mai rămâne ceva după ce datoria ipotecară și costurile accesorii au fost rambursate.
Riscul 7: falimentul debitorului
Dacă debitorul este declarat falimentar în timpul procedurii de executare silită, administratorul judiciar intervine în drepturile debitorului. Sechestrul asupra bunului devine apoi parte a masei silită a falimentului, iar executarea silită individuală este, în principiu, oprită. Problema este soluționată de atunci încolo prin procedura de faliment.
Administratorul judiciar decide asupra vânzării proprietății, iar veniturile sunt distribuite în conformitate cu Legea falimentului. Pentru un creditor negarantat — fără ipotecă sau gaj — aceasta înseamnă, în majoritatea cazurilor, că i se va plăti doar un procent limitat din creanța sa, dacă va primi chiar nimic.
Riscul 8: datoria reziduală nu rezolvă nimic
Chiar și o executare silită reușită nu înseamnă neapărat că creanța este pe deplin satisfăcută. Dacă încasările din vânzare, după deducerea datoriei ipotecare, a costurilor și a altor creanțe, sunt insuficiente pentru a acoperi întreaga creanță, rămâne o datorie reziduală. Debitorul este răspunzător personal pentru aceasta.
Însă un debitor care și-a pierdut locuința și s-ar putea afla în dificultăți financiare are, în general, puține active recuperabile rămase. Creditorul deține apoi în mod oficial o creanță reziduală, dar șansa de a o recupera efectiv este limitată în practică.
Riscul 9: executarea unei hotărâri de primă instanță în timp ce pierdeți apelul
O hotărâre judecătorească pronunțată în primă instanță este adesea declarată executorie provizoriu. Aceasta înseamnă că aveți dreptul să continuați executarea cât timp apelul este încă în curs de soluționare și, prin urmare, hotărârea nu a devenit încă definitivă. Acest lucru poate părea atractiv deoarece nu trebuie să așteptați, dar prezintă un risc considerabil: dacă apelul este soluționat împotriva dumneavoastră și hotărârea judecătorească este anulată, temeiul juridic pe baza căruia ați executat imobilul dispare cu efect retroactiv.
Consecințele acestui fapt pot fi de amploare. Veți fi executat silită fără un titlu valabil și, în principiu, sunteți răspunzător pentru pierderea suferită de debitor ca urmare a acesteia. Deoarece între timp bunul a fost vândut și transferat către o terță parte, în general nu mai puteți anula vânzarea respectivă: un cumpărător care a achiziționat bunul cu bună-credință la o licitație de executare silită este protejat. Va trebui apoi să rambursați veniturile primite și, pe lângă acestea, să compensați pierderea suplimentară, cum ar fi diferența dintre valoarea executării silite și valoarea reală a bunului, costurile de mutare și orice daune indirecte.
Această răspundere este, în plus, o răspundere obiectivă, bazată pe risc: oricine pune în aplicare o hotărâre judecătorească anulată ulterior acționează pe propriul risc, chiar dacă a fost în întregime de bună-credință. Prin urmare, pierderea apelului vă poate costa mai mult decât cererea inițială. Din acest motiv, evaluați întotdeauna cât de solid este cazul dumneavoastră, dacă cealaltă parte oferă drept de regres pentru orice rambursare și dacă este înțelept să așteptați rezultatul apelului, mai degrabă decât să îl executați imediat.
Care este cea mai bună cale de acțiune ca creditor?
Înainte de a se trece la executarea silită a unui bun, este necesară o evaluare atentă. Puneți-vă următoarele întrebări: care este valoarea actuală de piață a bunului și cât de mare este datoria ipotecară? Există alți creditori popriți și care este rangul lor? Există active sau venituri ale debitorului împotriva cărora executarea silită este mai simplă și mai ieftină? Și este o înțelegere amiabilă - fie sub amenințarea executării silite sau nu - o opțiune realistă?
Amenințarea cu executarea silită este uneori mai eficientă în practică decât executarea silită în sine. Debitorii care știu că locuința lor este în joc sunt adesea dispuși să accepte un acord de plată sau o înțelegere pe care au refuzat-o anterior. O scrisoare de cerere sau o notificare de executare silită, formulată în timp util, poate oferi rezultatul dorit fără ca procesul de executare silită lung și costisitor să fie finalizat integral.
Concluzie
Vânzarea executorie a unei proprietăți este un instrument puternic în mâinile creditorului, dar nu garantează recuperarea integrală a creanței. Procesul implică mai multe riscuri juridice, financiare și procedurale care necesită o bună pregătire și alegeri strategice. Prioritatea creditorului ipotecar, veniturile mai mici din executare silită, costurile litigiilor, posibilitatea unor proceduri de interdicție și riscul de faliment fac din aceasta o cale care nu ar trebui abordată cu ușurință.
În calitate de creditor, doriți să vi se prezinte opțiunile de recuperare a banilor sau aveți nevoie de consiliere cu privire la faptul dacă executarea silită este pasul potrivit în situația dumneavoastră? Avocații de la Law & More vă ajutăm cu plăcere.
Întrebări frecvente
De ce am nevoie pentru a putea institui sechestru executoriu asupra unui bun?
Aveți nevoie de un titlu executoriu: de obicei o hotărâre judecătorească declarată executorie provizoriu sau al cărei termen de apel a expirat. Pe această bază, un executor judecătoresc poate înmâna hotărârea, poate emite o ordonanță de plată și apoi poate pune sechestru executoriu asupra bunurilor debitorului.
Cât durează procesul de la sechestrare până la vânzarea efectivă?
Aceasta perioadă variază, dar ar trebui să calculați un minim de trei până la șase luni. Perioadele legale de anunțare pentru o licitație de executare silită, posibilitatea inițierii unor proceduri de interdicție de către debitor și orice litigii privind acordul privind rangul pot prelungi și mai mult procesul. O vânzare privată prin intermediul judecătorului de proceduri preliminare poate, în unele cazuri, să se desfășoare mai rapid.
Poate debitorul să oprească executarea silită?
Debitorul poate intenta o procedură de ordonanță de executare silită în fața judecătorului de măsuri preliminare și poate solicita suspendarea executării silite. Acest lucru nu are succes ușor: simpla incapacitate de plată este insuficientă. Judecătorul intervine în cazul în care există abuz de putere, fapte noi care blochează executarea silită sau o eroare evidentă în hotărâre. Procedura de ordonanță de executare silită întârzie întotdeauna procesul, chiar dacă, în cele din urmă, debitorul nu are succes.
Ce se întâmplă dacă încasările din vânzare sunt mai mici decât datoria?
Dacă veniturile din executare silită sunt insuficiente pentru a satisface întreaga creanță, rămâne o datorie reziduală. Debitorul rămâne răspunzător personal pentru aceasta. În practică, însă, colectarea acestei datorii reziduale este dificilă: un debitor care și-a pierdut locuința are, în general, puține active recuperabile rămase. Puteți înregistra creanța reziduală și ulterior puteți lua din nou măsuri de executare silită dacă debitorul dobândește active noi.
Are banca prioritate față de mine ca și creditor?
Da. Un creditor ipotecar — de obicei banca care a acordat ipoteca — deține o poziție preferențială și este plătit primul din veniturile din vânzare. Doar ceea ce rămâne după rambursarea datoriei ipotecare merge la creditorii popriți, distribuiți în funcție de rangul datei popririi lor.
Pot eu, în calitate de creditor, să inițiez și o vânzare privată?
Nu direct. Cererea de vânzare privată în temeiul articolului 3:268(2) BW trebuie depusă de debitor sau de creditorul ipotecar, nu de creditorul popritor. Cu toate acestea, puteți reflecta activ și vă puteți da consimțământul, ceea ce crește șansele ca judecătorul de măsuri preliminare să aprobe cererea. O vânzare privată produce, în general, un profit mai mare decât o licitație, ceea ce este, de asemenea, în interesul dumneavoastră.
Ce se întâmplă dacă debitorul deține bunul împreună cu altcineva?
Atunci, în principiu, puteți executa silită doar împotriva cotei-părți nedivizate a debitorului, nu și împotriva cotei-părți a celuilalt proprietar, care nu este răspunzător pentru datorie. Deoarece o cotă-părți fracționată este abia vandabilă, un creditor popritor poate solicita partajarea comunității de bunuri în temeiul articolului 3:180 BW, astfel încât întreaga proprietate să fie vândută și dumneavoastră să recuperați partea debitorului din venituri. Situația este diferită în cazul în care ambii proprietari sunt răspunzători, de exemplu, soții căsătoriți într-o comunitate de bunuri cu o datorie comună; în acest caz, întreaga proprietate poate servi drept regres.
Ce se întâmplă dacă debitorul intră în faliment în timpul executării silite?
În cazul falimentului debitorului, administratorul judiciar îi exercită drepturile, iar executarea silită individuală este, în principiu, oprită. Bunul devine parte a masei debitorului. Administratorul judiciar vinde bunul și distribuie veniturile în conformitate cu Legea falimentului. În calitate de creditor negarantat - fără drept de garanție - vă aflați atunci la coada listei de așteptare, iar șansa de colectare integrală este mică.
Este executarea silită împotriva unei proprietăți întotdeauna cea mai bună alegere?
Nu prin definiție. Executarea silită împotriva unui bun este o măsură dificilă și costisitoare. În unele cazuri, alte mijloace de recuperare - cum ar fi poprirea soldurilor bancare sau poprirea salariului - sunt mai rapide și mai ieftine. Mai mult, amenințarea cu executarea silită poate fi suficientă pentru a îndrepta un debitor către o înțelegere amiabilă. Este înțelept să consultați în prealabil un avocat care poate evalua opțiunile de recuperare în situația dumneavoastră specifică.
