VvE și legea olandeză privind drepturile de proprietate asupra apartamentelor: un ghid pentru proprietarii din Eindhoven și Amsterdam

Dacă ați cumpărat un apartament în Olanda, nu ați cumpărat o clădire. Ați cumpărat un appartementsrecht și, odată cu acesta, aderarea la o Vereniging van Eigenaars (VvE), asociația de proprietari a blocului. Calitatea de membru este obligatorie, decide multe despre locuința dumneavoastră și nu puteți pleca.

Ce este de fapt un drept de apartament

Legislația olandeză nu tratează un apartament ca pe o proprietate separată. Fiecare drept de apartament reprezintă o cotă-parte din proprietatea inclusă în partaj, având în vedere dreptul exclusiv de a utiliza anumite părți ale clădirii care sunt destinate utilizării ca un întreg independent (art. 5:106 BW). Cota-parte poate acoperi, de asemenea, utilizarea exclusivă a unui teren, cum ar fi o grădină sau un loc de parcare.

Așadar, dreptul are două jumătăți. Una este proprietatea: dețineți în coproprietate întregul complex — acoperiș, fundații, fațadă, casă a scării, lift — în proporția stabilită în act. Cealaltă este utilizarea: puteți folosi singur apartamentul din spatele ușii de la intrare. Aceasta explică majoritatea celor care urmează: deciziile privind clădirea sunt luate colectiv, nu puteți cere divizarea comunității și nu puteți demisiona păstrând în același timp apartamentul.

Actul de partaj și desenul de partaj

Partajul se face prin act notarial, akte van splitsing , înregistrat în registrele publice ținute de Oficiul de Cadastru. Acesta trebuie să fie însoțit de un desen de partaj, splitsingstekening (art. 5:109 BW), și trebuie să conțină o listă fixă ​​de elemente, inclusiv descrierea fiecărei părți private și regulamentul asociației (art. 5:111 BW).

Împreună, aceste documente trasează granița dintre părțile private și cele comune — cea mai frecventă sursă de dispute VvE, deoarece decide cine plătește. Dacă o ramă de fereastră cu scurgeri este comună, asociația plătește; dacă este privată, plătiți dumneavoastră.

Acestea sunt interpretate obiectiv: deoarece cumpărătorii și creditorii trebuie să se bazeze pe registre, ceea ce contează este ceea ce documentele transmit unui cititor extern, nu ceea ce au intenționat părțile inițiale. În cazul în care actul și desenul se contrazic, niciunul nu prevalează automat; instanța decide care dintre acestea are mai multă greutate, analizând nivelul de detaliu și cât de rezonabil este rezultatul (Hoge Raad 1 noiembrie 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Unde curge de obicei granița (fapta ta conduce întotdeauna)

Regulamentele model și generațiile lor

Actul trebuie să conțină reglementări care să acopere datoriile și costurile care revin proprietarilor în comun, conturile anuale și contribuțiile, utilizarea, administrarea și întreținerea părților comune, asigurările și statutul asociației (art. 5:112 BW). În loc să scrie acest lucru, un act declară un set standard - regulamentul model - aplicabil și enumeră abaterile.

Circulă mai multe generații: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 și un model din 2021 pentru asociații mici, plus modele pentru apartamente cu servicii și subdiviziuni. Întrebarea care se aplică se răspunde citind actul de constituire, iar acest lucru contează: modelele mai vechi impun cvorumul, modelele din 2006 și 2017 l-au eliminat pentru deciziile cu majoritate ordinară, iar modelul din 2017 se ocupă deja de punctele de încărcare.

Sub regulament se află regulile casei, huishoudelijk regulament , adoptate de adunare. Acestea completează detaliile zilnice, dar nu pot intra în conflict cu actul sau legea; o astfel de clauză este nulă.

VvE ca persoană juridică și de ce nu poți demisiona

Asociația ia ființă odată cu divizarea. Este o persoană juridică cu active, conturi bancare și pasive proprii, înregistrată la Camera de Comerț. Sarcina sa este de a administra comunitatea, cu excepția părților destinate utilizării separate, și de a menține un fond de rezervă (art. 5:126 BW). Poate reprezenta proprietarii în instanță și extrajudiciar și poate executa obligațiile proprietarilor reciproce.

Calitatea de membru urmează automat dreptul de proprietate asupra apartamentului: nu te alături, nu poți da preaviz, iar la o vânzare, aceasta trece la cumpărător. Într-o asociație mixtă, unde o corporație sau un investitor deține o parte din bloc, un membru poate deține o cotă decisivă din voturi.

Adunarea generală, voturile și cvorumul

Adunarea generală a proprietarilor este organul suprem. Adunarea și procesul decizional al acesteia sunt reglementate de art. 5:124 - 5:135 BW. Aceasta trebuie să se întrunească cel puțin o dată pe an pentru conturi, buget și contribuții și este convocată de consiliul de administrație sau de președinte, sau la cererea proprietarilor (art. 5:127 BW).

Votul nu este un vot fix, cu excepția cazului în care actul prevede acest lucru. Acțiunile sunt egale, cu excepția cazului în care actul stabilește un raport diferit, iar dacă se stabilește acest lucru, actul trebuie să precizeze temeiul acestuia (art. 5:113 BW). Această fracțiune, breukdeel , determină atât voturile, cât și partea ta din costuri.

Majoritatea deciziilor necesită o majoritate simplă a voturilor exprimate. Reglementările mai vechi impun un cvorum: dacă sunt reprezentate mai puțin de jumătate din voturi, nu se poate decide nimic valid și trebuie convocată o a doua ședință, la care aceeași propunere poate fi adoptată, însă cu participarea unui număr mic de proprietari, uneori cu o majoritate mai mare. Deciziile luate în afara ședinței necesită unanimitate; modificarea actului necesită în mod normal o majoritate de patru cincimi din totalul voturilor, un act notarial și cooperarea creditorilor ipotecari (art. 5:139 BW).

Legea privind adunarea generală digitală a persoanelor juridice private a fost adoptată de Camera Reprezentanților la 16 decembrie 2025 și a fost adoptată de Senat fără dezbatere la 2 iunie 2026 și a fost publicată sub numele Staatsblad 2026, 161. Nu este încă în vigoare; data va fi stabilită prin decret regal în cursul anului 2026. Din acel moment, o adunare generală complet digitală sau hibridă este posibilă fără autorizație prealabilă în actul de divizare.

Consiliul de administrație și administratorul

Asociația are un consiliu de administrație, numit și demis de adunarea generală (art. 5:131 BW). Într-un bloc mic, de obicei format din unul sau doi proprietari care își desfășoară activitatea în timpul liber. Consiliul de administrație execută deciziile; nu stabilește politica.

Asociațiile mai mari angajează și un administrator profesionist, VvE-beheerder . Administratorul este un contractant, nu un organ: ține evidența contabilă, colectează contribuții, aranjează asigurările și întreținerea și pregătește ședințele, având doar puterile pe care i le conferă adunarea și acordul de administrare. Dacă serviciile sunt de slabă calitate, remediul constă în contract - administratorul răspunde asociației, nu dumneavoastră.

Fond de rezervă, plan de întreținere și taxe de serviciu

Fiecare asociație trebuie să mențină un fond de rezervă pentru alte costuri decât costurile anuale obișnuite (art. 5:126 BW). De la Legea privind îmbunătățirea funcționării asociațiilor de proprietari - Wet verbetering functioneren VvE - această obligație are efect. Pentru clădirile cu utilizare rezidențială totală sau parțială, contribuția anuală la rezervă trebuie să fie cel puțin suma care rezultă dintr-un plan de întreținere multianual adecvat sau, în lipsa acestuia, 0.5% din valoarea de reconstrucție reținută din asigurarea clădirilor. Aceasta trebuie să se afle într-un cont separat pe numele asociației, cu excepția cazului în care adunarea decide altfel cu majoritate largă sau se oferă o garanție bancară. Legea a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2018, cu o perioadă de tranziție de trei ani care s-a încheiat la 1 ianuarie 2021.

Planul multianual de întreținere, meerjarenonderhoudsplan sau MJOP, trebuie să acopere cel puțin zece ani, să nu aibă o vechime mai mare de cinci ani și să stabilească întreținerea, reparațiile și renovările prevăzute, precum și costul acestora. Este cel mai bun indicator al unei asociații sănătoase. Legea a conferit, de asemenea, asociațiilor puterea expresă de a contracta împrumuturi, cu excepția cazului în care reglementările o exclud (art. 5:126 BW), fiecare proprietar fiind expus în urma breukdeel-ului.

Contribuțiile sunt stabilite anual de către adunare pe baza unui buget. Acestea reprezintă o datorie față de asociație, nu o plată discreționară: un proprietar care nu este de acord trebuie să conteste decizia, să nu rețină banii, iar compensarea nu este, în general, disponibilă. Neplata atrage dobânzi, costuri de colectare și proceduri judiciare.

La un transfer, noul proprietar devine răspunzător, alături de vânzător, pentru contribuțiile datorate pentru anul financiar curent și pentru cel precedent (art. 5:122 BW). Notarul solicită în mod normal consiliului de administrație o situație a restanțelor și a fondului de rezervă și achită restanțele din prețul de achiziție; dacă acest lucru nu se face, factura ajunge la cumpărător. Cei care erau proprietari la momentul apariției unei datorii a asociației sunt, de asemenea, răspunzători solidar pentru aceasta, fiecare în raport cu breukdeel-ul lor (art. 5:113 BW).

Modificări: apartamentul dumneavoastră, părțile comune, podelele și balcoanele

În interiorul apartamentului tău, libertatea ta este largă, dar nu nelimitată: regulamentul poate conține reguli privind utilizarea, administrarea și întreținerea părților intime (art. 5:112 BW) și, de obicei, o face. Orice atingere a structurii, fațadei, acoperișului sau a unei instalații comune necesită o decizie a ședinței.

• Pardoseală dură. Pardoseala structurală este comună; învelișul este privat, dar zgomotul ajunge la vecin. Majoritatea reglementărilor sau regulilor casei fie interzic pardoselile dure fără permisiune, fie stabilesc un standard minim de izolare fonică la impact, adesea un ico Montarea parchetului sau a plăcilor fără verificare este o cale sigură de a ajunge în instanță, iar rezultatul obișnuit este o hotărâre de ridicare a acestora.
• Balcoane, terase de acoperiș și fațade. Geamurile balcoanelor, copertinele, unitățile de aer condiționat, balustradele și terasele grele afectează o parte comună, chiar și acolo unde dețineți dreptul exclusiv de utilizare. Acestea necesită acordul ședinței, adesea cu condiții legate de aspect sau întreținere viitoare.

În cazul în care este necesar consimțământul și acesta este refuzat în mod nejustificat, puteți solicita instanței subdistrituale ( kantonrechter ) o autorizație substitutivă (art. 5:121 BW, aplicat deciziilor adunării prin art. 5:129 BW). Instanța întreabă dacă asociația a avut motive întemeiate să refuze; aceasta tinde să fie de acord cu asociația atunci când proprietarul i-a oferit prea puține informații pentru a judeca, așa că un dosar cu desene și un aviz structural vă îmbunătățește poziția.

Închirieri, sejururi scurte și închirieri de vacanță

Închirierea către o gospodărie în regim de chirie rezidențială obișnuită este de obicei permisă. Regulamentul va impune, în mod normal, să notificați asociația ocupantului și să solicitați ocupantului să semneze o declarație de acceptare a actului, a regulamentului și a regulilor casei, astfel încât acestea să fie obligatorii direct pentru ocupant.

Închirierea pe termen scurt și închirierea de vacanță sunt diferite. Actele și reglementările restricționează de obicei un apartament la uz rezidențial și interzic utilizarea ca pensiune, pensiune de închiriere sau pentru închiriere de camere. Șederea scurtă și repetată, plătită, este în general tratată ca exploatare comercială, mai degrabă decât ca locuire acolo, și astfel nu intră sub incidența clauzei de utilizare rezidențială, chiar și în cazul în care sărbătorile nu sunt menționate. Regulile municipale se aplică suplimentar, și acestea sunt devin mai stricte. În Amsterdam O închiriere de vacanță necesită un permis și un număr de înregistrare, fiecare închiriere trebuie raportată municipalității, iar plafonul este de treizeci de nopți pe an; începând cu 1 aprilie 2026, acesta scade la cincisprezece nopți în unsprezece cartiere desemnate din districtul Centrum și Pijp, în baza unei reguli politice care rezervă o interdicție suplimentară, până la o interdicție temporară, dacă cincisprezece nopți se dovedesc insuficiente. EindhovenÎnchirierea de camere și divizarea unei locuințe necesită autorizație de construire în conformitate cu omgevingsplan; normele de politică în vigoare de la 1 ianuarie 2026 refuză autorizația la o distanță de treizeci de metri de o cameră închiriată legal existentă în afara centrului, stabilesc suprafețe minime per unitate și per cameră și închid complet șase cartiere denumite pentru noi cereri. Ambele regimuri se schimbă des, așadar verificați ordonanța actuală sau regula de politică pentru adresă, mai degrabă decât să vă bazați pe o cifră. Un permis municipal nu anulează actul de construcție.

Panouri solare, pompe de căldură, izolații și puncte de încărcare

Aproape fiecare măsură de sustenabilitate atinge o parte comună. Panourile sunt amplasate pe un acoperiș comun, o pompă de căldură pe o fațadă comună sau într-o cameră tehnică, izolația pe un perete comun, iar un punct de încărcare utilizează capacitatea electrică comună a clădirii. Prin urmare, decizia aparține adunării generale, iar majoritatea necesară este cea prevăzută în act și în regulamentul model aplicabil pentru acest tip de cheltuieli. Reglementările mai vechi impun adesea o majoritate calificată, uneori cu cvorum, pentru cheltuieli care depășesc un anumit prag sau pentru lucrări care contează ca reînnoire și nu ca întreținere. Până la modificarea legii, soluția este de a include punctul în mod corespunzător pe ordinea de zi, cu o propunere evaluată a costurilor și un plan de finanțare, și de a verifica ce pot suporta împrumuturile în temeiul art. 5:126 BW și subvențiile disponibile.

Două evoluții importante sunt importante. Un proiect de lege pentru accelerarea sustenabilității și a întreținerii în asociațiile de proprietari a fost supus consultării publice la 1 iulie 2026, termen valabil până la 20 septembrie 2026; conform consultării, acesta ar permite ca astfel de decizii să fie luate cu o majoritate simplă a voturilor exprimate, ar extinde orizontul planului de întreținere de la zece la treizeci de ani și ar permite drepturi de utilizare pentru instalații precum panourile solare fără a modifica actul de proprietate. Separat, este în curs de elaborare o schemă în cadrul căreia un proprietar care dorește un punct de încărcare ar notifica asociația în loc să solicite permisiunea. Proiectul de lege se află încă în stadiul de consultare și pregătire parlamentară, deci nimic din el nu este încă lege.

Contestarea unei decizii și solicitarea intervenției instanței

Dreptul olandez distinge două vicii. O decizie care intră în conflict cu legea sau cu actul de partaj este nulă: nu a existat niciodată și nu se aplică nicio limită de timp. O decizie luată cu încălcarea unei reguli procedurale sau inacceptabilă conform standardelor de rezonabilitate și echitate este anulabilă: rămâne valabilă până când o instanță o anulează.

Pentru a anula o decizie, trebuie să vă adresați tribunalului subdistrictual în termen de o lună de la data la care ați aflat despre decizie sau ați fi putut afla despre ea (art. 5:130 BW, coroborat cu regula generală privind deciziile unei persoane juridice din art. 2:15 BW). Această lună este scurtă și este fatală: proprietarii care așteaptă procesul-verbal sau care negociază mai întâi cu consiliul de administrație își pierd, în mod regulat, dreptul de a depune o plângere. Anularea atacă o decizie care a fost luată; o autorizație substitutivă înlocuiește una care a fost refuzată.

VvE latent și cum să-l trezești

Multe asociații, în special în blocurile mici de dinainte de război, împărțite în două sau trei apartamente, există pe hârtie, dar nu fac nimic: nu au consiliu de administrație, nu au ședințe, nu au conturi, nu au fond de rezervă, uneori nici asigurări colective pentru clădiri. Aceasta este o situație de tip VvE (Valoare pentru Proprietatea) slapende . Nu este legală și blochează din ce în ce mai mult vânzările și refinanțarea creditelor ipotecare. Reactivare, pentru a:

• Obțineți actul de partaj și de trasare a proprietății de la Oficiul de Cadastru și stabiliți ce regulamente model se aplică.
• Convocați o adunare generală conform regulamentului și redactați procesul-verbal în mod corespunzător; dacă consiliul de administrație nu va acționa, proprietarii o pot convoca, în mod normal, ei înșiși.
• Numiți un consiliu de administrație și un administrator, dacă este necesar, înregistrați-le pe ambele la Camera de Comerț și deschideți un cont bancar pe numele asociației, plus un cont de rezervă separat.
• Încheiați sau verificați asigurarea clădirilor, comparați suma asigurată cu valoarea reconstrucției, comandați un plan de întreținere și stabiliți contribuțiile pe baza acestuia.
• Dacă un coproprietar refuză să coopereze, aceste obligații pot fi executate prin instanță.

Ce ar trebui să verifice un cumpărător înainte de a semna

• Actul de partaj și trasarea la sorți, precum și regulamentele model aplicabile — citiți hotarul privat/comun înainte de a face o ofertă.
• Restricții de utilizare: uz rezidențial, interdicții de închiriere de camere sau ședere pe termen scurt, reguli privind animalele de companie, pardoseli și modificări.
• Regulamentul casei și procesele-verbale ale ultimelor trei ședințe — cel mai rapid test pentru a vedea dacă asociația funcționează.
• Conturi, buget și soldul fondului de rezervă și dacă rezerva se află într-un cont separat.
• MJOP: data sa, perioada acoperită și dacă contribuțiile corespund acesteia — o contribuție mică cu o rezervă redusă este o factură amânată.
• Orice decizie privind lucrări majore sau o taxă specială — vă obligă după finalizare — și orice împrumut.
• O declarație a consiliului de administrație privind restanțele și confirmarea faptului că notarul le va achita la finalizare (art. 5:122 BW).
• Asigurarea clădirii și valoarea de reconstrucție, înregistrarea la Camera de Comerț și, pentru o clădire subdivizată, și actul de subdivizare.

Dacă documentele nu sunt livrate la timp, includeți o condiție rezolutorie în contractul de vânzare-cumpărare, astfel încât să vă puteți retrage dacă dosarul este mai rău decât cel prezentat.