Care sunt drepturile tale?
Fiecare chiriaș are dreptul la două drepturi importante: dreptul la o locuință plăcută și dreptul la protecția chiriei. Acolo unde am discutat primul drept al chiriașului în legătură cu obligațiile proprietarului , al doilea drept al chiriașului a fost prezentat într-un articol separat despre protecția chiriei.
De aceea, o altă întrebare interesantă va fi discutată în acest blog: ce alte drepturi mai are chiriașul? Dreptul de a se bucura de trai și dreptul de protecție a chiriei nu sunt singurele drepturi pe care chiriașul le are împotriva proprietarului. De exemplu, chiriașul are, de asemenea, dreptul la o serie de drepturi în contextul transferului proprietății care nu încrucișează chirie și subînchiriere. Ambele drepturi sunt discutate consecutiv în acest blog.
Transferul proprietății nu încrucișează chiria
Alineatul 1 al articolului 7: 226 din Codul civil olandez, care se aplică chiriașilor de spații rezidențiale și comerciale, prevede următoarele:
„ Transferul proprietății la care se referă contractul de închiriere (...) de către locator transferă drepturile și obligațiile locatorului din contractul de închiriere către dobânditor .”
Pentru chiriaș, acest articol înseamnă în primul rând că transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, de exemplu prin vânzare de către proprietar către altul, nu pune capăt contractului de închiriere. În plus, chiriașul poate face pretenții împotriva succesorului legal al proprietarului, acum că acest succesor legal își asumă drepturile și obligațiile proprietarului. Pentru întrebarea ce pretenții are atunci chiriașul, este important să se stabilească mai întâi ce drepturi și obligații ale proprietarului trec succesorului său legal.
Potrivit paragrafului 3 al articolului 7: 226 din Codul civil, acestea sunt în special drepturile și obligațiile proprietarului care au legătură directă cu utilizarea bunului închiriat cu titlu oneros care urmează să fie plătit de chiriaș, adică chiria. Aceasta înseamnă că pretențiile pe care chiriașul le poate face față de succesorul legal al proprietarului se referă, în principiu, la cele două drepturi cele mai importante ale acestuia: dreptul de a se bucura de trai și dreptul la protecția chiriei.
Deseori însă, chiriașul și proprietarul fac și alte acorduri în contractul de închiriere în ceea ce privește alt conținut și le înregistrează în clauze. Un exemplu comun este o clauză referitoare la dreptul de preempțiune al chiriașului. Deși nu dă dreptul chiriașului la livrare, implică o obligație a proprietarului de a oferi: proprietarul va trebui mai întâi să ofere chiriașului bunul închiriat spre vânzare înainte de a putea fi vândut unui alt succesor legal.
Va fi și următorul proprietar obligat de această clauză față de chiriaș? Conform jurisprudenței , nu este cazul. Aceasta prevede că un drept de preempțiune al chiriașului nu este direct legat de chirie, astfel încât clauza privind dreptul de cumpărare a proprietății închiriate nu trece la succesorul legal al proprietarului. Acest lucru este diferit doar dacă se referă la o opțiune de cumpărare din partea chiriașului, iar suma care trebuie plătită periodic proprietarului include și un element de compensație pentru achiziția finală.
Subînchiriere
În plus, articolul 7: 227 din Codul civil prevede următoarele cu privire la drepturile chiriașului:
„Locatarul este autorizat să dea proprietatea închiriată în folosință, totală sau parțială, altcuiva, cu excepția cazului în care trebuia să presupună că locatorul ar avea obiecții rezonabile cu privire la utilizarea celeilalte persoane.
În general, din acest articol reiese clar că chiriașul are dreptul de a subînchiria tot sau o parte din imobilul închiriat unei alte persoane. Având în vedere cea de-a doua parte a articolului 7: 227 din Codul civil, chiriașul nu poate proceda însă la subînchiriere dacă are motive să suspecteze că proprietarul va obiecta la aceasta. În unele cazuri, obiecția proprietarului este evidentă, de exemplu dacă o interdicție de subînchiriere este inclusă în contractul de închiriere. În acest caz, subînchirierea de către chiriaș nu este permisă.
Dacă chiriașul face asta oricum, ar putea fi o amendă în schimb. Această amendă trebuie apoi să fie legată de interdicția de subînchiriere din contractul de închiriere și să fie legată de o sumă maximă. De exemplu, subînchirierea unei camere dintr-un Air B&B poate fi astfel interzisă în contract de închiriere, ceea ce de multe ori se dovedește a fi cazul.
În acest context, pentru subînchirierea spațiului de locuit este important și articolul 7: 244 din Codul civil, care prevede că chiriașului spațiului de locuit nu îi este permis să închirieze întregul spațiu de locuit. Acest lucru nu se aplică unei părți a unui spațiu de locuit, cum ar fi o cameră. Cu alte cuvinte, chiriașul este în principiu liber să subînchirieze parțial un spațiu de locuit altuia.
În principiu, sublocatul are și dreptul de a rămâne în proprietatea închiriată. Acest lucru se aplică și în cazul în care chiriașul trebuie să elibereze el însuși proprietatea închiriată. La urma urmei, articolul 7: 269 din Codul civil olandez prevede că proprietarul va continua să subînchirieze de drept, chiar dacă contractul principal de închiriere a încetat. Cu toate acestea, în sensul prezentului articol, trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- Spațiu de locuit independent. Cu alte cuvinte, un spațiu de locuit cu propriul acces și propriile facilități esențiale, cum ar fi o bucătărie și o baie. Prin urmare, doar o cameră nu este văzută ca un spațiu de locuit independent.
- Contract de subînchiriere. Fiind un acord între chiriaș și locatar care îndeplinește cerințele pentru un contract de închiriere, așa cum este descris în articolul 7: 201 din Codul civil.
- Contractul de închiriere se referă la închirierea spațiului de locuit. Cu alte cuvinte, principalul contract de închiriere între chiriaș și proprietar trebuie să se refere la închirierea și închirierea spațiului pentru care se aplică prevederile legale privind spațiul locativ.
În cazul în care nu sunt respectate prevederile de mai sus, sublocatarul nu are încă dreptul sau titlul de a pretinde proprietarului dreptul de a rămâne în proprietatea închiriată după încheierea contractului principal de închiriere dintre chiriaș și proprietar, astfel încât și evacuarea să fie inevitabil pentru el. În cazul în care sublocatarul îndeplinește condițiile, el trebuie să țină cont de faptul că proprietarul poate iniția proceduri împotriva sublocatarului după șase luni, pentru a determina încetarea subînchirierii și evacuarea chiriei.
La fel ca și spațiul de locuit, spațiul comercial poate fi și subînchiriat de către chiriaș. Dar cum se raportează subchiriașul cu proprietarul în acest caz, dacă chiriașul nu a fost autorizat să facă acest lucru sau trebuie să elibereze proprietatea închiriată? Pentru anul 2003 a existat o distincție clară: proprietarul nu avea nicio legătură cu subchiriașul pentru că subchiriașul avea doar un raport juridic cu chiriașul. Ca urmare, sublocatul nu avea nici un drept și, prin urmare, o creanță împotriva proprietarului.
De atunci, legea s-a schimbat în acest punct și prevede că, în cazul în care contractul principal de închiriere dintre chiriaș și proprietar se încheie, chiriașul trebuie să aibă grijă de interesele și poziția sublocatorului, de exemplu, alăturându-se subchiriașului în procedura cu proprietar. Dar dacă contractul de închiriere principal este încă reziliat după procedură, drepturile sublocatorului vor înceta și ele.
Ești chiriaș și ai vreo întrebare cu privire la acest blog? Apoi contactați Law & More. Avocații noștri sunt experți în domeniul dreptului chiriei și sunt bucuroși să vă ofere sfaturi. De asemenea, vă pot ajuta în mod legal în cazul în care disputa dvs. privind închirierea duce la proceduri legale.
