Întreaga lume se confruntă în prezent cu o criză la scară inimaginabilă. Aceasta înseamnă că, de asemenea, guvernele trebuie să ia măsuri extraordinare. Prejudiciile pe care această situație le-a provocat și vor continua să provoace pot fi enorme. Cert este că în prezent nimeni nu este în măsură să evalueze amploarea crizei și nici cât va dura. Indiferent de situație, închirierile spațiilor comerciale sunt încă în vigoare. Acest lucru ridică câteva întrebări. În acest articol, am dori să răspundem la câteva întrebări care pot apărea cu chiriași sau proprietari de spații comerciale.
Plata chiriei
Mai trebuie să plătiți chiria? Răspunsul la această întrebare depinde de circumstanțele cazului. În orice caz, trebuie să se distingă două situații. În primul rând, spațiile comerciale care nu mai pot fi utilizate în scopuri comerciale, cum ar fi restaurantele și cafenelele. În al doilea rând, există magazine care pot fi încă deschise, dar care aleg să își închidă ușile singure.
Locatarul este obligat să plătească chirie în baza contractului de închiriere. Dacă acest lucru nu se întâmplă, este o încălcare a contractului. Acum apare întrebarea, poate exista forță majoră? Poate că există contracte în contractul de închiriere cu privire la circumstanțele în care se poate aplica forța majoră. Dacă nu, se aplică legea. Legea prevede că există forță majoră dacă chiriașul nu poate fi tras la răspundere pentru nerespectare; cu alte cuvinte, nu este vina chiriașului că nu poate plăti chiria. Nu este clar dacă neîndeplinirea obligațiilor datorate coronavirusului duce la forță majoră. Deoarece nu există un precedent pentru acest lucru, este dificil să se judece care va fi rezultatul în acest caz. Totuși, ceea ce joacă un rol este contractul ROZ (Consiliul imobiliar) frecvent utilizat în acest tip de relație de închiriere. În acest contract, o cerere pentru reducerea chiriei este exclusă ca standard. Întrebarea este dacă un proprietar poate menține în mod rezonabil acest punct de vedere în situația actuală.
Dacă chiriașul alege să își închidă magazinul, situația va fi diferită. Cu toate acestea, în prezent nu există nicio obligație în acest sens, realitatea este că există mai puțini vizitatori și, prin urmare, mai puțin profit. Întrebarea este dacă circumstanța ar trebui să fie în totalitate în detrimentul locatarului. Nu este posibil să dați un răspuns clar la această întrebare, deoarece fiecare situație este diferită. Aceasta trebuie evaluată de la caz la caz.
Circumstanțe neașteptate
Atât chiriașul, cât și proprietarul pot invoca circumstanțe neprevăzute. În general, o criză economică este responsabilă în numele întreprinzătorului, deși în majoritatea cazurilor aceasta poate fi diferită din cauza crizei corona. Măsurile puse în aplicare de guvern pot fi luate în considerare. O cerere bazată pe circumstanțe neprevăzute oferă posibilitatea de a modifica contractul sau anularea contractului de închiriere de către instanță. Acest lucru este posibil în cazul în care un chiriaș nu mai poate fi ținut în mod rezonabil pentru continuarea acordului. Conform istoriei parlamentare, un judecător trebuie să acționeze cu reținere în această privință. De asemenea, ne aflăm acum în situația în care instanțele sunt și închise: prin urmare, nu va fi ușor să obțineți rapid un verdict.
Deficiența proprietății închiriate
Chiriașul poate solicita o reducere a chirii sau a unei compensații în caz de deficiență. O deficiență în starea proprietății sau orice altă condiție determină să nu aibă plăcerea de închiriere la care un chiriaș avea dreptul la începutul contractului de închiriere. De exemplu, o deficiență poate fi: defecțiuni la construcție, acoperiș în scurgere, mucegai și incapacitate de a obține un permis de exploatare din cauza absenței unei ieșiri de urgență. În general, instanțele nu sunt dornice să judece că există o circumstanță care trebuie să fie în contul proprietarului. În orice caz, afacerile precare din cauza absenței unui public nu reprezintă o circumstanță care ar trebui imputată proprietarului. Aceasta face parte din riscul antreprenorial. Ceea ce joacă, de asemenea, este faptul că, în multe cazuri, proprietatea închiriată poate fi încă folosită. Prin urmare, mai multe restaurante, livrează sau își culeg mesele ca alternativă.
Obligația de exploatare
Majoritatea contractelor de închiriere a spațiilor comerciale includ o obligație de exploatare. Aceasta înseamnă că chiriașul trebuie să utilizeze spațiile comerciale închiriate. În circumstanțe speciale, obligația de exploatare poate apărea din lege, dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Aproape toți proprietarii de spații comerciale și de birouri folosesc modelele ROZ. Prevederile generale asociate cu modelele ROZ afirmă că chiriașul va folosi spațiul închiriat „eficient, complet, corect și personal”. Aceasta înseamnă că chiriașul este supus unei obligații de exploatare.
Până în prezent, în Olanda nu există nicio măsură publică care să ordone închiderea unui centru comercial sau a unui spațiu de birouri. Cu toate acestea, guvernul a anunțat că toate școlile, unitățile de mâncare și băuturi, cluburi de sport și fitness, saune, cluburi sexuale și cafenele ar trebui să rămână închise la nivel național până la o notificare ulterioară. Dacă un locatar este obligat prin ordin al guvernului să închidă proprietatea închiriată, chiriașul nu va fi răspunzător pentru acest lucru. Aceasta este o circumstanță care, în funcție de situația națională actuală, chiriașul nu ar trebui să fie tras la răspundere. În conformitate cu dispozițiile generale, chiriașul este obligat să urmeze instrucțiunile guvernului. În calitate de angajator, el este obligat, de asemenea, să asigure un mediu de muncă sigur. Această obligație decurge prin a nu expune angajații la riscul contaminării coronavirusului. În aceste condiții, proprietarul nu poate forța chiriașul să opereze.
Datorită asistenței medicale a personalului și / sau a clienților, vedem că însuși chiriașii aleg, de asemenea, să închidă în mod voluntar proprietatea închiriată, chiar dacă nu au fost instruiți să facă acest lucru de către guvern. În circumstanțele actuale, considerăm că proprietarii nu vor putea depune cerere pentru îndeplinirea obligației, plata amenzilor sau compensații pentru daune. Pe baza raționalității și corectitudinii, precum și a obligației de a limita cât mai mult posibil prejudiciul din partea chiriașului, ne este greu să ne imaginăm că un proprietar va opune o închidere (temporară).
Utilizarea diferită a proprietății închiriate
Unitățile de alimentație și băuturi sunt închise în acest moment. Cu toate acestea, este încă permis să ridici și să livrezi alimente. Cu toate acestea, un contract de închiriere prevede de cele mai multe ori o politică strictă; ceea ce face ca preluarea să fie diferită de un restaurant. Drept urmare, un chiriaș poate acționa contrar contractului de închiriere și - posibil - pierde amenzi.
În situația actuală, fiecare are datoria de a-și limita prejudiciul cât mai mult posibil. Trecând la o funcție de ridicare / livrare, un locatar respectă. În aceste condiții, este dificil, în orice motiv, să apărăm punctul de vedere că acest lucru este contrar scopului contractual. De fapt, un proprietar este mai probabil să solicite chiriașului dacă chiriașul nu face tot ce îi stă la dispoziție pentru a-și menține activitatea în funcție pentru a putea plăti chiria.
Concluzie
Cu alte cuvinte, toată lumea este obligată să-și limiteze daunele pe cât posibil. Guvernul a anunțat deja măsuri de anvergură pentru a ajuta antreprenorii și pentru a-și reduce presiunea financiară. Se recomandă utilizarea posibilităților acestor măsuri. Dacă un locatar refuză acest lucru, poate fi considerat dificil să transmită proprietarului pierderile. Acest lucru se aplică și invers. Între timp, politicienii au solicitat proprietarilor să modereze chiria în perioada următoare, astfel încât riscul să fie împărțit.
Deși chiriașul și proprietarul au o relație contractuală între ei și principiul „o afacere este o afacere”. Vă recomandăm să discutați între noi și să ne uităm la posibilități. Locatarul și proprietarul se pot întâlni în aceste vremuri excepționale. În timp ce chiriașul nu are venituri din cauza închiderii, cheltuielile proprietarului continuă, de asemenea. Este în interesul tuturor ca ambele companii să supraviețuiască și să depășească această criză. În acest fel, chiriașul și proprietarul pot fi de acord că chiria va fi plătită temporar parțial, iar deficitul va fi recuperat atunci când sediul afacerii va fi redeschis. Trebuie să ne ajutăm reciproc acolo unde este posibil și, în plus, proprietarii nu beneficiază de chiriași falși. La urma urmei, un nou chiriaș nu este ușor de găsit în aceste vremuri. Orice alegere ați face, nu luați decizii pripite și lăsați-ne să vă sfătuim cu privire la posibilități.
Contact
Deoarece situația actuală este atât de imprevizibilă, ne putem imagina că acest lucru poate ridica multe întrebări pentru dvs. Urmărim cu atenție evoluțiile și suntem fericiți să vă informăm cu privire la ultimele stări de fapt. Dacă aveți întrebări despre acest articol, nu ezitați să contactați avocații din Law & More.